ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 136/2014

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): 45/2014 objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 136/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 801 na 8.p., Rybničná 61/A, bytového domu s.č na parc. KN č. 2166/5, zapísaného na LV č. 3142, so spoluvlastníckym podielom na pozemku v k.ú. Vajnory, obec BA - m.č. Vajnory, okres Bratislava III., za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 25(13) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.801 na 8.p., Rybničná 61/A, bytového domu s.č na parc. KN č. 2166/5, zapísaného na LV č. 3142, so spoluvlastníckym podielom na pozemku v k.ú. Vajnory, obec BA -m.č. Vajnory, okres Bratislava III. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, zo dňa , vydaný správou katastra pre Hl. mesto SR Bratislava pod č. K /2014. Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, zo dňa , vydaná správou katastra Komárno pod č. K /2014. Potvrdenie o veku bytového domu od správcu. Kúpna zmluva V 11467/06 zo dňa Miestne šetrenie vykonané za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 3. štvrťrok 2014 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,251 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č čiastočný, k.ú. Vajnory, obec BA -m.č. Vajnory, okres Bratislava III. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parc. č. 2166/5 o výmere 1116 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 15 1 Parc. č. 2166/11 o výmere 823 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18- Pozemok, na ktorom je dvor Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súp. č na parc. č. 2166/5 9 Rybničná 61/A 1 Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: Rybničná 61/A, 8.p. Byt č. 801 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 2341/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník 88 Maslovský Viktor r.maslovský, Družstevná 2, Martin, PSČ , SR Dátum narodenia : spoluvlastnícky podiel: 1/2 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 11467/06 zo dňa Benčová Iveta r. Slováková, Bernolákova 5, Bernolákovo, SR Dátum narodenia : spoluvlastnícky podiel: 1/2 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 11467/06 zo dňa Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva predajom bytu č. 801, na 8.p., vchod: Rybničná 61/A v podiele 1/2 na dobrovoľnej dražbe v prospech: Spoločenstvo vlastníkov bytov Rybničná 61A (IČO: ), P-4042/13. C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo podľa 15 z. 182/93 Z.z. v znení z. 151/95 Z.z. v prospech Spoločenstva vlastníkov bytov Rybničná 61A, Rybničná 61A, Bratislava, IČO: , R 418/06 (okrem vl.č. 91, okrem vl.č. 140) Vecné bremeno - právo vstupu na pozemok parc.č. 2166/11 z dôvodu umiestnenia elektroenergetických stavieb a zariadení distribučnej sústavy

4 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 4 transformačná stanica, rozvodov elektrických vedení a prípojok, káblového NN a VN vedenia, vzdušného NN a VN vedenia, v prospech ZSE Distribúcia a.s., IČO: , v zmysle znenia 10 a 36 Zákona č. 656/2004 Z.z. zákona o energetike v súlade GP č. 692/2011, Z-14131/11 Por.č.: 88 Záložné právo V-4375/11 v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava IČO: na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na byt č. 8, 3.p., vchod: 16 v obytnom dome súp.č. 256 na parc.č. 686, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v podiele 7001/331500, zml.č. ZZ1 k ÚZ č.121/3005/11su (vlastník bytu Piller Ľubica r. Bószová nar ) Por.č.: 219 Záložné právo v prospech OTP Faktoring Slovensko s.r.o. (IČO ) na byt č. 801 na 8.p., vchod: Rybničná 61, v podiele 1/2, podľa V /08 zo dňa Vz 830/08, Zmluva o postúpení pohľadávky zo dňa , Z- 9180/14 Iné údaje: nevyžiadané c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníkov. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa Fotodokumentácia vyhotovená d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá a teda nebola porovnaná so skutkovým stavom. Pri zameraní boli zistené dispozičné zmeny, avšak nameraná podlahová plocha sa nepatrne líši od podlahovej plochy uvedenej v kúpnej zmluve o prevode vlastníctva bytu. Tento rozdiel pravdepodobne predstavujú dispozičné zmeny, povrchové úpravy stien, ktoré projektová dokumentácia pri stanovení podlahovej plochy neodrátava alebo vykonané zmeny. Takže dá sa iba predpokladať, že v zmluve uvedená podlahová plocha bytu bola určená z projektovej dokumentácie a nie so skutkového stavu. Skutkový stav bytu bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č čiastočný a z kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Vajnory. Vek stanovený na základe potvrdenia o veku stavby - od správcu zo dňa f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 801 na 8.p. byt. domu s.č , Rybničná 61/A, BA - Vajnory, na parc. KN č. 2166/5, k.ú. Vajnory. Spoluvlastnícky podiel bytu č. 801 k pozemku na parc. KN č. 2166/5 a 2166/11. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 801 v byt. dome s.č.10194, Rybničná 61/A, na parc. KN č.2166/5, k.ú. Vajnory Popis bytového domu: Bytový dom súp. č na parc. KN č. 2166/5, Rybničná 61/A, má podlažia domu prístupné schodiskom a výťahom. Prístupný je z dvoch strán domu. Nosnú konštrukciu bytového domu tvorí celopanelový železobetónový montovaný systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Obvodový i strešný plášť je vytvorený so železobetónových panelov, strecha je plochá s atikou a oplechovaním. Podlahy v spoločných vstupných priestoroch, na chodbách sú z terazzových dlaždíc, liateho terazza a keramickej dlažby, na schodisku je podlaha liateho terazza. Vstupné dvere sú jednokrídlové kovové so zasklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom do výšky 120 a 150 cm, vonkajšia omietka je báze umelých vlákien. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, plynu, kanalizácie a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je z diaľkového centrálneho zdroja. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Na prízemí sa nachádza sušiareň, práčovňa, pivničné kobky a príslušenstvo domu. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi zadávateľ nepredložil. Vek stavby pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov o užívaní stavieb - (Potvrdenie o veku bytového domu, kde je uvedené, že bytový dom bol kolaudovaný v roku 1975). Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o vykonávanej bežnej údržbe domu.

5 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 5 Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy sú to: základy domu, obvodové steny a priečelia, strecha, vchody, chodby a schodiská, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: kočikáreň, práčovňa, sušiareň, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, teplonosné, elektrické, telefónne, plynové a slaboprúdové rozvody mimo bytov a prípojky patriace k tomu. Popis bytu: Byt č. 801 sa nachádza na 8. nadzemnom podlaží bytového domu (3. poschodie podľa zmluvy). Ohodnocovaný byt je vedený ako jednoizbový a jeho príslušenstvo tvoria predsieň s kuchynským kútom, kúpeľňa s WC, loggia. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: vodovodné, kanalizačné, elektrické a telefónne bytové prípojky. Vykurovanie bytu je ústredné, radiátory oceľové. Podlahy tvoria veľkoplošné laminátové parkety. V predsieni laminátové parkety. V kúpeľni s WC - je keramická dlažba. Dvere vchodové plné v kovovej zárubni protipožiarné, vnútorné drevené hladké v kovovej zárubni, okná plastové, povrch stien omietky. V kúpeľni je oceľová smaltovaná vaňa, keramické umývadlo, batérie pákové, splachovacie WC so spodnou nádržkou, v kuchyni kuchynská linka s odsávačom pár, smaltovaný drez, sporák na plyn, rúra elektrická s obkladom. K vybaveniu bytu patrí bytový zvonček a poštová schránka. Byt je v dobrom technickom stave po čiastočných úpravách. Svietidlá v byte sú lustrové, žiarivkové, nástenné. Vykurovanie je teplovodné z centrálneho zdroja, oceľovými radiátormi. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 2341/ Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom stave, bola na ňom vykonaná rekonštrukcia a nie je na ňom zanedbaná bežná údržba, stanovuje základnú životnosť bytového domu na 90 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovýmiks: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Izba: 3,45*4,70 16,22 Predsieň s kuchynským kútom: 2,34*1,65 3,86 Kúpeľňa s WC: 1,58*1,64+0,60*1,0+0,71*0,15 3,30 Vypočítaná podlahová plocha 23,38 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných)koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,251Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,20 6,00 5,67 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,05 18,90 17,87 3 Stropy 8,00 1,05 8,40 7,94 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,84 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,73

6 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 6 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,89 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,15 3,45 3,26 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,89 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,30 0,15 0,14 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,47 12 Okná 5,00 1,05 5,25 4,96 13 Povrchy podláh 0,50 0,90 0,45 0,43 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,36 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,89 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,90 1,80 1,70 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,90 1,80 1,70 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 20 Výťahy 2,00 1,05 2,10 1,99 21 Ostatné 2,00 1,05 2,10 1,99 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,25 5,00 4,73 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,40 1,40 1,32 24 Dvere 2,00 0,80 1,60 1,51 25 Povrchy podláh 2,50 1,25 3,13 2,95 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,36 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,84 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,95 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 0,85 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,89 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,25 2,50 2,36 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,45 5,80 5,48 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,20 4,80 4,54 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,60 Spolu 100,00 105,78 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,78 / 100 = 1,0578Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,251 * 1,037 * 1,0578 * 1,05 VH = 843,40 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 801 v byt. dome s.č.10194, Rybničná 61/A, na parc. KN č.2166/5, k.ú. Vajnory ,33 56,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 843,40 Eur/m 2 * 23,38m ,69 Technická hodnota 56,67% z ,69 Eur ,58 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

7 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 7 a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp. č na parc. č. 2166/5, Rybničná 61/A, sa nachádza v zastavanom území mesta BA m.č. Vajnory, situovanú na okraji mesta, daný do užívania v roku Okolitú zástavbu tvoria bytové budovy, budovy občianskej vybavenosti a priemyselných objektov. Nehnuteľnosť je prístupná po verejnej spevnenej komunikácii pre automobilovú dopravu, resp. peši. Dopravné spojenie s centrom mesta je autom 15 až 20 min. V blízkom okolí sa nachádza základná občianska vybavenosť. Poloha domu vzhľadom na vzdialenosť k historickému centru mesta Bratislavy (dostupnosť), nemá vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite. Dopyt v tejto lokalite v závislosti na type nehnuteľností (novostavba a nový byt) a lokalite je v rovnováhe. Stavba nie je zaťažená nadmernou prašnosťou a hlučnosťou z dopravy, vzhľadom na umiestnenie obytných miestností. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je využívaná na projektovaný účel - na bývanie. V súčasnosti sú všetky byty a nebytové priestory v obývaní rôznych nájomníkov. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre účely bývania. Iné využitie neprichádza v danej lokalite do úvahy. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na liste vlastníctva, iné nie sú známe. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,300) 4,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 3,300 III. trieda Priemerný koeficient 1,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,908 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,650-1,485) 0,165 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,08 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce, priemyslové zóny obcí IV. 0, ,24 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 3, ,10 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) II. 3, ,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti II. 3, ,80 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 1, ,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 4, ,60 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 1, ,90

8 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 8 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 3, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 1, ,85 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: nad 48 bytov V. 0, ,16 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút I. 4, ,65 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 1, ,90 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,63 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 3, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 3, ,00 Spolu ,91 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 324,91/ 145 2,241 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,58 Eur * 2, ,23 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 3142: POPIS Pozemok sa nachádza v zastavanom území mesta BA - m.č. Vajnory na parcele KN č. 2166/5 - zastavané plochy a nádvoria, na parcele KN č. 2166/11 - zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č čiastočný, Rybničná 61/A v katastrálnom území Vajnory Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel na pozemku o celkovej výmere 8,09 m 2, na ktorom je bytový dom postavený a jeho veľkosť je vyjadrená podielom 2341/ Pri bytovom dome je dostatok parkovacích miest. Je rovinatého charakteru s prístupom k pozemku po spevnenom asfaltovom chodníku a komunikácii, je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu Výmera Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 2166/5 zastavané plochy a nádvoria , / , /11 zastavané plochy a nádvoria , / ,43 Spolu výmera 1 939,00 8,09 Obec: BratislavaVýchodisková hodnota: VH MJ = 66,39 Eur/m 2 Označenie a názov Hodnota Hodnotenie koeficientu koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,20 1,00

9 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 9 kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo autom do centra do 15 min. 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť Inžinierskych sieti 1,40 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 0,90 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,40 * 1,00 * 1,00 1,8144 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 66,39 Eur/m 2 * 1, ,46 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 939,00 m 2 * 120,46 Eur/m ,94 Eur Názov Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] podiel podielu na pozemku [Eur] parcela č. 2166/ , / ,85 parcela č. 2166/ , / ,60 Spolu ,94 974,45

10 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie objektu, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. Výnosová, resp. kombinovaná metóda nebola použitá, nakoľko sa jedná o stavbu ktorá nie je prenajímaná, teda nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Porovnávacia metóda nebola použitá pre nedostatok relevantných podkladov pre jej použitie. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota celej časti [Eur] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu 1 [Eur] Stavby Byt č. 801 v byt. dome s.č.10194, Rybničná 61/A, na parc. KN č.2166/5, k.ú. Vajnory ,23 1/ ,23 Pozemky Podľa LV č. 3142: - parc. č. 2166/5 (4,66 m 2 ) , / ,85 Podľa LV č. 3142: - parc. č. 2166/11 (3,43 m 2 ) , / ,60 Spolu pozemky (8,09 m 2 ) 974,45 Spolu VŠH ,68 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Dvadsaťšesťtisíc Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

11 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 11 IV. PRÍLOHY Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, zo dňa , vydaný správou katastra pre Hl. mesto SR Bratislava pod č. K /2014. Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, zo dňa , vydaná správou katastra Komárno pod č. K /2014. Potvrdenie o veku bytového domu od správcu. Kúpna zmluva V 11467/06 zo dňa Pôdorys bytu č. 801 v byt. dome s.č.10194, Rybničná 61/A, na parc. KN č.2166/5, k.ú. Vajnory. Fotodokumentácia bytu č. 801 v byt. dome s.č.10194, Rybničná 61/A, na parc. KN č.2166/5, k.ú. Vajnory.

12 Znalecký posudok č. 136/2014 List č. 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: STAVEBNÍCTVO a odvetvia: POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 136/2014 znaleckého denníka číslo 8. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 136/2014. Ing. František Orság