Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 076/2014 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 202/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Mousssona 6429/2B, Michalovce mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: IČ DPH: SK Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 076/2014 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 202/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 44 s príslušenstvom a pozemkom v obytnom dome, súp. č na ul. Hlavná 1, stojaceho na parcele č. 1041, katastrálne územie Krompachy, obec Krompachy, okres Spišská Nová Ves pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 16 (z toho 5 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 44 s príslušenstvom a pozemkom v obytnom dome, súp. č na ul. Hlavná 1, stojaceho na parcele č. 1041, katastrálne územie Krompachy, obec Krompachy, okres Spišská Nová Ves pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č.076/2014 zo dňa Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.1041 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č v k.ú.krompachy. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č čiastočný A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 395 m 2 Stavby parc.č obytný dom - ulica Hlavná 1, súp. č B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byt Vchod: 1 9. p. Byt č. 44 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 55/2474 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 40 Berthoty Radovan r. Berthoty, dátum narodenia: , Hlavná 1073/1, Krompachy, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V-680/ /2003, Tituly nadobudnutia LV: Žiadosť, výpis z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov - Z 2507/ /2011 C. Ťarchy: Por.č.: Pre všetkých vlastníkov bytov v dome: Záložné právo k bytu zo zákona v prospech "SVB - Hlavná 1" - Z / Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, podľa zmluvy č. ZZ1 k ÚZ č. 044/3013/12SU zo dňa na nehn.: byt č. 44-9, podiel 55/2474 na spol.častiach, spol. zariadeniach a pozemku. V 2236/2012 zo dňa /2012 Iné údaje 31 Žiadosť o zápis zmeny trvalého pobytu, úradný záznam - R 1171/2013-7/ Žiadosť o zápis zmeny trvalého pobytu - R 368/2006 zo dňa /07 53 Žiadosť o zápis zmeny trvalého pobytu, úradný záznam - R 444/ /2015 Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka a zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovensko s.r.o. vykonaná dňa Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa Strana 3

4 d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu so skutočným stavom: Projektová dokumentácia bytového domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe prehlásenia vlastníkov a odborného odhadu znalca - bytový dom bol daný do užívania v roku vek stavby je 38 rokov. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov so skutočným stavom: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Zistené boli rozdiely v dokumentácii popisných údajov katastra nehnuteľností - vo výpise z listu vlastníctva je umiestnenie bytu zapísané na 9. p., pri obhliadke bolo zistený reálny stav - byt sa nachádza na 8.poschodí. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Byt č. 44 v obytnom dome - ulica Hlavná 1, súp.č na parc. č. 1041, vchod: 1, 8.poschodie Pozemok v podiele 55/2474 z parc. č k.ú. Krompachy, obec Krompachy, okres Spišská Nová Ves g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Obytný dom súp.č na parc. č Popis bytového domu: Ohodnocovaný byt č. 44 s príslušenstvom a pozemkom sa nachádza v obytnom dome číslo súpisné 1073 na ul. Hlavná 1 na parc. č kat. územie Krompachy, obec Krompachy, okres Spišská Nová Ves. Bytový dom má 9 nadzemných podlaží. Na prízemí sa nachádzajú pivnice k bytom, spoločné priestory a zariadenia domu. Prvé až ôsme poschodie je obývané. Stavba je založená na železobetónových základoch pásových a pilotách. Obvodové steny poschodí sú betónové prefabrikáty zateplené tepelnoizolačným materiálom s povrchovou úpravou akrylátovej omietky. Deliace priečky prízemia a horných poschodí sú z panelových prefabrikátov. Stropy železobetónové prefabrikované. Vo vstupných chodbách na prízemí sú podlahy z keramickej dlažby. V pivničných priestoroch sú podlahy z cementového poteru. Vykurovanie objektu a ohrev TV je zabezpečený z centrálneho zdroja tepla. Elektroinštalácia z AGY vodičov pod omietkou bez trúbkovania s istením v bytoch a v centrálnom rozvádzači. Odkanalizovanie bytov je riešené centrálne cez bytové jadrá s vyústením do mestskej kanalizácie. V jadre sú umiestnené aj rozvody teplej a studenej vody. Bytový dom je v dobrom technickom stave. Technický popis bytu v čase obhliadky: Predmetný byt č. 44 sa nachádza na 8. poschodí obytného domu vo vchode č.1. Pozostáva z 2 obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvo bytu tvorí kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC, loggia a pivnica. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie - vodovodná, plynová, kanalizačná prípojka a rozvod ústredného kúrenia. Dvere interiérové sú dýhované v oceľovej zárubni. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Na povrchu podláh miestností sú laminátové podlahy. Bytové jadro je v pôvodnom stave. Omietky v miestnostiach jemné štukové. V kúpeľni je osadená oceľová vaňa so sprchovou batériou a oceľové umývadlo. V miestnosti WC je keramická misa so stojankovou nádržkou. V kuchyni sa nachádza kuchynská linka s nerezovým drezom a pákovou batériou, plynový sporák s elektrickou rúrou. Vykurovanie je cez panelové radiátory. Byt má vybudovaný rozvod káblovej televízie, domáci telefón s vrátnikom. Byt je v dobrom technickom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy Strana 4

5 PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba 3,47*2,96+0,94*1,65 11,82 kuchyňa 3,46*3,17 10,97 izba 3,55*3,56 12,64 izba 3,45*4,14 14,28 kúpeľňa 1,60*1,60 2,56 WC 0,83*1,17 0,97 Výmera bytu bez pivnice 53,24 pivnica 2,04*1,06 2,16 Vypočítaná podlahová plocha 55,40 loggia 3,28*1,04 3,41 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,132 (monolitická betónová plošná) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,89 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,59 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,82 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,93 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,89 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,95 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,98 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,93 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,95 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,49 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,49 12 Okná 5,00 1,20 6,00 5,86 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,49 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,44 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,95 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,98 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,95 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,95 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,98 Strana 5

6 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,95 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,95 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,91 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,98 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,95 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,69 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,44 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,93 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,98 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,98 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,49 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,95 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,10 2,20 2,15 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,10 4,40 4,30 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,91 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,93 Spolu 100,00 102,35 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 102,35 / 100 = 1,0235 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,281 * 1,132 * 1,0235 * 1,00 VH = 859,69 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Obytný dom s.č na p. č ,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 859,69 /m 2 * 55,4m ,83 Technická hodnota 62,00% z , ,63 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Hlavná v centrálnej časti zastavaného územia obce Krompachy, k.ú. Strana 6

7 Krompachy ako samostatne stojaci bytový dom v zástavbe obytných domov, v lokalite s rovnovážnym záujmom o kúpu nehnuteľností. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI). V blízkosti sa nachádzajú objekty menších podnikateľských aktivít a služieb. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Byt je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie bytu v danej lokalite je možné vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: Pre všetkých vlastníkov bytov v dome: Záložné právo k bytu zo zákona v prospech "SVB - Hlavná 1" - Z / Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, podľa zmluvy č. ZZ1 k ÚZ č. 044/3013/12SU zo dňa na nehn.: byt č. 44-9, podiel 55/2474 na spol.častiach, spol. zariadeniach a pozemku. V 2236/2012 zo dňa /2012 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,45. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 1, ,50 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,30 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, ,70 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0, ,48 Strana 7

8 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,36 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,70 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 0, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží 11 Počet bytov vo vchode - v bloku IV. 0, ,23 počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0, ,15 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 0, ,30 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu III. 0, ,70 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,80 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov III. 0, ,25 16 Názor znalca priemerný byt III. 0, ,00 Spolu ,22 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 98,22/ 145 0,677 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,63 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky na parc. č v zastavanom území obce Krompachy, zastavané obytným domom súp.č v katastrálnom území Krompachy, k.ú. Krompachy, okres Spišská Nová Ves. Celková výmera pozemku pre bytový dom je 395 m 2, pri spoluvlastníckom podiele 55/2474 bytu č. 44 výmera pozemku predstavuje 8,78 m 2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Strana 8

9 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1041 zastavané plochy a nádvoria ,00 55/2474 8,78 Obec: Krompachy Východisková hodnota: VH MJ = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 1,00 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 2. obchodná poloha a byty 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 1,8000 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 /m 2 * 1,8000 8,96 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 395,00 m 2 * 8,96 /m ,20 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 55/2474 * 3 539,20 78,68 Strana 9

10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,88 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 78,68 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č, 44 v obytnom dome súp.č na parc. č ,88 1/ ,88 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č (8,78 m 2 ) 3 539,20 55/ ,68 Spolu VŠH ,56 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvadsaťtisícsto Eur V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.1041 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Objednávka znaleckého posudku č.076/2014 zo dňa kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 10

11 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 202/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 202/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 11