ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 105/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. Andrea Tatárová, Sládkovičova 7, Šurany, znalec pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo znalca , andrea.tat27@gmail.com Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 105/2015 Vo veci : stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 31 na prízemí bytového domu s.č stojaceho na parcelách č a 3912, na ulici Ľ. Štúra, vchod č. 22, v katastrálnom území Nové Zámky, mesto Nové Zámky, vrátane príslušenstva a podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku vo veľkosti 7883/ ín z celku, pre účely dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov Počet strán (z toho príloh): 29, z toho 12 strán príloh Počet vyhotovení: v šiestich vyhotoveniach, z toho päť pre zadávateľa posudku

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 31 na prízemí (prvom nadzemnom podlaží) bytového domu s.č stojaceho na parcelách č a 3912, vchod č. 22, ulica Ľ. Štúra, k.ú. Nové Zámky, mesto Nové Zámky, vrátane príslušenstva a podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku vo veľkosti 7883/ ín z celku. 2. Dátum vyžiadania posudku: na základe objednávky od spoločnosti LICITOR group, a.s. 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Nové Zámky, obec Nové Zámky, informatívny výpis vytvorený cez verejne prístupný katastrálny portál - zo dňa Kópia katastrálnej mapy na parc. č a 3912, k.ú. Nové Zámky, informatívna kópia z mapy vytvorená cez verejne prístupný katastrálny portál - zo dňa 26. októbra 2015 Potvrdenie o veku stavby bytového domu s.č na parc. č a 3912, k.ú. Nové Zámky, vydané Mestským úradom Nové Zámky, odbor majetkoprávny, zo dňa Zameranie pôdorysu bytu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. zo 4. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z. z. - STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z., o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení vyhlášky číslo 565/ Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)v znení neskorších predpisov. - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II. štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb STN Budovy na bývanie (použitý index uvedený na stránke - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Ilavský-Nič-Majdúch: OHODNOCOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ, Mlpress BRATISLAVA 2012, ISBN Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Požiadavkou zadávateľa bolo vyhotovenie znaleckého posudku na určenie všeobecnej hodnoty predmetu dražby v zmysle platných predpisov - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov a podľa Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ako podklad pre právny úkon - výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa. Podľa ustanovenia 12, odst. 3, Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v znení noviel - "Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii". 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: - pre účel dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: Prima banka Slovensko, a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO: II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy : Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3, vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stavieb" vydané ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ) Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2015. (koeficient Strana 3

4 cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre II. štvrťrok 2015) Všeobecná hodnota (VŠH) Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východisková hodnota stavieb (VH) Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Ohodnocovaný byt je v katastri nehnuteľností evidovaný na liste vlastníctva č v k.ú. Nové Zámky A. Majetková podstata: Pozemky - parcela č zastavané plochy a nádvoria s výmerou 299 m 2 - parcela č zastavané plochy a nádvoria s výmerou 264 m 2 Stavby - bytový dom s.č na parcele č bytový dom s.č na parcele č Byty a nebytové priestory Vchod: 22, prízemie, byt č. 31 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 7883/ Vlastník: 59 Ušiak Adrián r. Ušiak, Ďorocká 4317/1, Nové Zámky, PSČ , SR - spoluvlastnícky podiel - 1/2 Poznámka: Prima banka a.s. Žilina, IČO: vydáva Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. 1390/13783/2015 zo dňa , na byt č. 31 na prízemí, vchod č. 22 v celosti v bytovom dome s.č na parc.č. 3911, 3912, spoločné časti a zariadenia domu a pozemky parc.č. 3911, 3912 v podiele 7883/ z celku, P 484/15 - č. zmeny 1857/15 titul nadobudnutia: Kúpna zmluva o dňa a dodatok zo dňa V 1281/12 70 Hlinková Renáta r. Hlinková, Zvolenská 7, Nitra, PSČ , SR - spoluvlastnícky podiel - 1/2 Poznámka: Prima banka a.s. Žilina, IČO: vydáva Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. 1390/13783/2015 zo dňa , na byt č. 31 na prízemí, vchod č. 22 v celosti v bytovom dome s.č na parc.č. 3911, 3912, spoločné časti a zariadenia domu a pozemky parc.č. 3911, 3912 v podiele 7883/ z celku, P 484/15 - č. zmeny 1857/15 titul nadobudnutia: Kúpna zmluva o dňa a dodatok zo dňa V 1281/12 C. Ťarchy: Por.č.: 59 Zriadenie záložného práva v prospech Prima banky Slovensko, a.s., Žilina, IČO: na základe zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 57/237/12 zo dňa na byt č. 31 na prízemí, vchod Strana 4

5 22 v bytovom dome súp. č na parcele č a na parcele č V 1280/ Zriadenie záložného práva v prospech Prima banky Slovensko, a.s., Žilina, IČO: na základe zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 57/237/12 zo dňa na byt č. 31 na prízemí, vchod 22 v bytovom dome súp. č na parcele č a na parcele č V 1280/2012. Vlastník je bez ďalších tiarch Vysvetlenie: údaje v ČASTI C: ŤARCHY bez uvedenia parcelného čísla alebo poradového čísla vlastníka alebo inej oprávnenej osoby sa týkajú všetkých nehnuteľností a všetkých vlastníkov a iných oprávnených osôb na liste vlastníctva. Iné údaje: bez zápisu Poznámky: bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameranie súčasného stavu bytu vykonané dňa za účasti jedného z vlastníkov bytu p. Hlinkovej. Rozmerový nákres pôdorysu bytu a fotodokumentácia vyhotovená znalcom v deň obhliadky. d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Pani Hlinkovou bola poskytnutá pri obhliadke Kúpna zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa na základe ktorej terajší vlastníci nadobudli predmetný byt. Podľa tejto zmluvy je celková podlahová plocha bytu 78,83 m 2, ďalej podiel priestoru na spoločných častiach, a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemkom pod bytovým domom je vo veľkosti podielu 7883/ Samotný byt č. 31 pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktoré tvorí: vstupná chodba, kuchyňa, kúpeľňa spolu s WC a pivnica v suteréne. Byt nemá balkón. Skutkový stav podlahových plôch bytu bol zistený meraním a rozmerový nákres pôdorysu bytu tvorí prílohu znaleckého posudku. Meraním boli v celkovej ploche zistené rozdiely oproti kúpnej zmluve. Pri výpočte hodnoty bytu sa vychádzalo zo skutočnej nameranej podlahovej plochy bytu, ktorá je 76,21 m 2 (vrátane plochy pivnice, ktorá prináleží bytu) Vek bytového domu sa stanovil na základe predloženého potvrdenia vydaného Mestským úradom Nové Zámky. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Ohodnotenie nehnuteľností je vykonané na základe listu vlastníctva č čiastočný. Tento stav zodpovedá zisteným skutočnostiam pri obhliadke. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: ohodnotenie podľa LV č čiastočný Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parcela č zastavané plochy a nádvoria s výmerou 299 m 2 - parcela č zastavané plochy a nádvoria s výmerou 264 m 2 Byty a nebytové priestory Vchod : 22 - prízemie - byt č. 31 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku je v podiele 7883/ k celku g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - ostatné byty v bytovom dome s.č evidované na LV č Strana 5

6 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 31, vchod č. 22, bytového domu s.č POPIS Ohodnocovaná nehnuteľnosť - byt č. 31 na prízemí je súčasťou bytového domu s.č na ul. Ľ. Štúra, vchod č. 22, v Nových Zámkoch. Bytový dom v ktorom sa nachádza predmetný byt je so siedmimi nadzemnými podlažiami a jedným podzemným podlažím v ktorom sa nachádzajú len pivničné priestory. Bytový dom je postavený na rovinatom teréne. Založený je na železobetónových základoch s izoláciou. Nosný systém je stenový betónový plošný, pozostávajúci zo stropných a stenových panelov, strecha je plochá. Bytový dom je s výťahom, ktorý je osadený v schodiskovom zrkadle. Vnútorné priestory bytového domu sú štandardne vyhotovené. Upravený je hlavný vstupný priestor do bytového domu a osadené sú nové poštové schránky a zvončeky. Vstupné dvere sú s elektronickým vrátnikom. Zadný vstup je upravený ako bezbariérový. Steny spoločných chodieb majú obnovené nátery. Schodište je dvojramenné zo železobetónových schodiskových dosiek. Vonkajšie omietky bytového domu sú obnovené, bytový dom má novú fasádu so zateplením, na bytoch sú vymenené nové plastové okná. Bytový dom má zateplenú strešnú konštrukciu s asfaltovou strešnou krytinou a klampiarskymi konštrukciami. Bytový dom má v suteréne novú vlastnú kotolňu. Predmetný byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvo bytu tvorí vstupná chodba, kúpeľňa spolu s WC, kuchyňa a pivnica v suterénu, ktorú užíva vlastník bytu a ktorá prináleží tomuto bytu. Dve izby a kuchyňa sú orientované na severozápadnú stranu, jedna izba je orientovaná juhovýchodne. Podľa kúpnej zmluvy je celková výmera podlahovej plochy bytu je 78,83 m 2. Nameraná podlahová plocha bytu obhliadkou je 76,21 m 2. Pri výpočte sa vychádzalo so skutočnej nameranej plochy bytu. Pivnica v suteréne je oddelená murovanými stenami a podľa predloženej zmluvy tvorí príslušenstvo bytu, ktoré je započítané do podlahovej plochy bytu. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu a príslušenstva vrátane spoluvlastníckeho podielu k pozemkom pod bytovým domom. Spoločnými časťami domu sú: základy domu, izolácie, nosný konštrukčný systém, priečky oddeľujúce jednotlivé byty, stropné konštrukcie, strešné konštrukcie vrátane strešných izolácií proti vode a tepelnoizolačných konštrukcií, obvodové múry vrátane povrchových úprav, klampiarske konštrukcie, vchody, vchodové priestory a ich konštrukcie, chodby, schodištia, odkvapové chodníky. Spoločnými zariadeniami domu sú: spoločná TV anténa, hromozvod a uzemnenie, rozvody STA, domové prípojky a siete, kočikáreň, výťah, spoločná pivnica. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, a to: prípojka STA, vodovodná bytová prípojka, teplovodná bytová prípojka, kanalizačná bytová prípojka, elektrická bytová prípojka, plynová bytová prípojka, kuchynská linka, plynový sporák, vaňa, sprcha, umývadlo, vodovodná batéria, WC misa, merač SV, merač TÚV, pomerový rozdeľovač nákladov na vykurovanie, term. ventil. Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku - parc.č (zastavaná plocha o výmere 299 m 2 ) a parcela č (zastavaná plocha o výmere 264 m 2 ) v podiele 7883/ Byt je zrekonštruovaný. V byte boli oproti pôvodnému stavu vykonané úpravy - tapety na stenách sú nahradené stierkovou omietkou, vymurované je bytové jadro. V byte je nová elektroinštalácia. Kuchyňa je vybavená kuchynskou linkou s drezom, plynovým sporákom, odsávačom pár. Okolo linky je keramický obklad. Kúpeľňa je spojená spolu s WC, je tu osadená rohová vaňa, jedno umývadlo a WC. Steny kúpeľne majú keramický obklad. Podlahy v izbách sú Strana 6

7 prevažne laminátové parkety, aj v kuchyni, vo vstupnej chodbe a kúpeľni je keramická dlažba. V byte sú vymenené pôvodné drevené okná za plastové. Vnútorné dvere sú z materiálu na báze dreva plné aj presklené, osadené v oceľových zárubniach. Vchodové dvere sú osadené bezpečnostné. Vykurovanie je z vlastnej kotolne, ktorá sa nachádza v suteréne bytového domu, teplovodné s pôvodnými rozvodmi oceľovými panelovými radiátormi. Elektrina je svetelná 220 V. Technický stav ohodnocovaného bytu je dobrý. Bytový dom je veľmi dobre udržiavaný. Bytový dom bol odovzdaný do užívania v roku K termínu ohodnotenia má 51 rokov. Vzhľadom na vykonanú celkovú významnú obnovu bytového domu je výpočet opotrebenia stanovený analytickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Vstupná chodba (3,60*1,35)+(3,59*1,31) 9,56 Izba (5,70*2,91) 16,59 Izba (2,94*3,29) 9,67 Izba (3,58*4,25) 15,22 Šatník (1,45*2,29) 3,32 Predsieň (1,38*2,30) 3,17 Kuchyňa (3,60*2,37)+ vstup do kuchyne (1,0*1,85) 10,38 Kúpeľňa spolu s WC (1,06*0,93)+(1,57*1,68) 3,62 Výmera bytu bez pivnice 71,53 pivnica umiestnená v suteréne (1,62*2,89) 4,68 Vypočítaná podlahová plocha 76,21 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,01 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,55 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,39 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,28 Strana 7

8 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,73 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,55 6 Krytina strechy 2,00 1,50 3,00 2,73 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,91 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 2,00 6,00 5,46 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,82 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,68 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6,83 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,50 3,75 3,41 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,82 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,91 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,82 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,82 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,91 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,82 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,82 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,20 4,80 4,37 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,50 1,50 1,37 24 Dvere 2,00 1,30 2,60 2,37 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,50 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,28 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,73 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,91 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,91 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,82 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,10 2,20 2,00 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,64 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,64 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,28 Spolu 100,00 109,85 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 109,85 / 100 = 1,0985 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,281 * 1,037 * 1,0985 * 1,01 VH = 853,71 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Strana 8

9 Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 4, ,93 2 Zvislé konštrukcie 16, ,36 3 Stropy 7, ,71 4 Schody 2, ,39 5 Zastrešenie bez krytiny 4, ,32 6 Krytina strechy 2, ,37 7 Klampiarske konštrukcie 0, ,12 8 Úpravy vonkajších povrchov 5, ,75 9 Úpravy vnútorných povrchov 1, ,82 10 Vnútorné keramické obklady 0, ,00 11 Dvere 0, ,09 12 Okná 6, ,94 13 Povrchy podláh 0, ,46 14 Vykurovanie 3, ,41 15 Elektroinštalácia 1, ,82 16 Bleskozvod 0, ,91 17 Vnútorný vodovod 1, ,25 18 Vnútorná kanalizácia 1, ,25 19 Vnútorný plynovod 0, ,12 20 Výťahy 1, ,82 21 Ostatné 1, ,82 22 Úpravy vnútorných povrchov 4, ,26 23 Vnútorné keramické obklady 1, ,08 24 Dvere 2, ,14 25 Povrchy podláh 2, ,15 26 Vykurovanie 2, ,28 27 Elektroinštalácia 2, ,16 28 Vnútorný vodovod 0, ,05 29 Vnútorná kanalizácia 0, ,05 30 Vnútorný plynovod 0, ,03 31 Ohrev teplej vody 1, ,82 32 Vybavenie kuchýň 2, ,12 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 3, ,21 34 Bytové jadro bez rozvodov 3, ,21 35 Ostatné 2, ,13 Opotrebenie 38,35% Technický stav 61,65% Strana 9

10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 853,71 /m 2 * 76,21m ,24 Technická hodnota 61,65% z , ,25 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť - byt č. 31 na prízemí (prvom nadzemnom podlaží) bytového domu súpisné číslo 2674, ktorý stojí na parcelách č a 3912 v katastrálnom území Nové Zámky sa nachádza v zastavanom území okresného mesta Nové Zámky, v blízkosti autobusovej a železničnej stanice, ul. Ľ. Štúra, vo vchode č. 22. Poloha stavby je situovaná na malom sídlisku zastavanom prevažne polyfunkčnými objektami. Bytový dom má sedem nadzemných podlaží a jedno podzemné podlažie. Za bytovým domom je dostatok voľnej zelenej plochy. K nehnuteľnosti vedie spevnená prístupová komunikácia. Stavba je napojená na úplnú technickú infraštruktúru mesta. Byt je situovaný dvomi miestnosťami a kuchyňou na severozápadnú stranu a jednou izbou na juhovýchodnú stranu. V blízkosti sa nachádza kompletná sieť obchodov a služieb. Vzdialenosť do centra mesta je peši cca 15 min. Pred bytovým domom je možnosť parkovania s dostatočným množstvom parkovacích miest. Prístup do mesta je autobusovou aj vlakovou dopravou, v meste premáva mestská doprava a taxislužba. Poloha pozemku nie je výrazne zaťažená hlukom. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je určený na bývanie a s iným účelom sa neuvažuje. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nie sú známe žiadne riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti. Strana 10

11 Na oceňovaný byt je vedená ťarcha - tak ako je uvedené v časti II. C tohoto posudku. Vlastníci predmetného bytu sú bez ďalších tiarch. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient predajnosti stanovujem ako hodnotu 0,55 podľa tabuľky uvedenej v metodike USI Žilina. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 1, , Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti II. 1, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, , Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku Strana 11

12 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0, , Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0, , Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, , Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút I. 1, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Názor znalca dobrý byt II. 1, ,0000 Spolu ,08 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota Názov Výpočet Hodnota k PD = 138,08/ 145 0,952 VŠH B = TH * k PD = ,25 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky Pozemky pod bytovým domom s.č parcela č je evidovaná v registri CKN ako zastavané plochy a nádvoria s výmerou 299 m2 a parcela č je evidovaná v registri CKN ako zastavané plochy a nádvoria s výmerou 264 m2 Prislúchajúci spoluvlastnícky podiel pozemku je vo veľkosti 7883/ in z celku. Strana 12

13 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 3911 zastavaná plocha a nádvorie , / , zastavaná plocha a nádvorie , / ,00 Spolu výmera 563,00 12,80 Obec: Nové Zámky Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 1,10 1,00 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,50 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 3,7125 diferenciácie 1,50 * 1,50 * 1,50 * 1,00 Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m2 * 3,7125 VŠH POZ = M * VŠH MJ = 563,00 m 2 * 36,98 /m 2 36,98 /m ,74 Strana 13

14 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] podiel podielu na pozemku [ ] parcela č , / ,49 parcela č , / ,05 Spolu ,74 473,54 Strana 14

15 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 31 na prízemí bytového domu s.č stojaceho na parcelách č a 39122, na ulici Ľ. Štúra, vchod č. 22, v katastrálnom území Nové Zámky, v okresnom meste Nové Zámky, vrátane príslušenstva a podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku vo veľkosti 7883/ ín z celku. Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Na výpočet všeobecnej hodnoty sa použila metóda polohovej diferenciácie, pretože ako jediná poskytuje dostatok informácií o stavbe. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,96 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 473,54 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastnícke ho podielu [ ] Byt č. 55, vchod č. 22, bytového domu s.č ,96 1/ ,96 Pozemky Pozemky - parc. č (6,8 m 2 ) , / ,49 Pozemky - parc. č (6 m 2 ) 9 762, / ,05 Spolu pozemky (12,80 m 2 ) 473,54 Spolu VŠH ,50 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 SKK ,20 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťosemtisícsedemsto Eur Konverzný kurz 1 = 30,1260 SKK 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Žiadne mimoriadne riziká neboli zistené. V Šuranoch, dňa Ing. Andrea Tatárová Strana 15

16 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie ZP 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný 3. Kópia katastrálnej mapy 4. Potvrdenie o veku stavby bytového domu 5. Rozmerový nákres pôdorysu bytu 6. Fotodokumentácia 7. Kúpna zmluva Strana 16

17 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 105/2015 znaleckého denníka č. 3/12. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 105/2015 Ing. Andrea Tatárová Strana 17