ZNALECKÝ POSUDOK č. 08/2018

Transkript

1 Znalec: Ing. Miroslav Tokár, Radlinského 36/A, Bratislava, mobil , Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec Číslo spisu (objednávky): zo dňa , sp.zn. DD HC - 014/2017 ZNALECKÝ POSUDOK č. 08/2018 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu číslo 35, 5.NP, vchod 18 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 1084 na pozemku parcelné číslo 974 a 975, spoluvlastníckeho podielu k pozemku parcelné číslo 974 a 975, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Skalica, obec Skalica, okres Skalica, vedených na LV č Počet strán (z toho príloh): 31 (18) Počet odovzdaných vyhotovení: do archívu znalca Dátum vyhotovenia:

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ I.1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu číslo 35, 5.NP, vchod 18 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 1084 na pozemku parcelné číslo 974 a 975, spoluvlastníckeho podielu k pozemku parcelné číslo 974 a 975, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Skalica, obec Skalica, okres Skalica, vedených na LV č I.2. I.3. I.4. I.5. I.6. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno - technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: I.6.1. Dodané zadávateľom: - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa doručený originál - príloha č. 1, - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - doručený originál - príloha č. 2, I.6.2. Získané znalcom: - poznatky z osobnej obhliadky nehnuteľností zo dňa , - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Skalica, obec Skalica, katastrálne územie Skalica - príloha č. 3, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo 974 a vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Skalica, obec Skalica, katastrálne územie Skalica - príloha č. 4, - Neparafovaná Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa om získané od správcu bytového domu SKAL & CO, spol. s r.o., Mallého 58, Skalica - príloha č. 5, - Výpočtový list zo dňa om získané od správcu bytového domu SKAL & CO, spol. s r.o., Mallého 58, Skalica - príloha č. 6, - Potvrdenie o veku stavby - om získané od správcu bytového domu SKAL & CO, spol. s r.o., Mallého 58, Skalica - príloha č. 7, - Situačný plán bytu a pivníc s rozpisom výmer podlahových plôch pre účel ohodnotenia - om získané od správcu bytového domu SKAL & CO, spol. s r.o., Mallého 58, Skalica - príloha č. 8, - Fotodokumentácia - príloha č. 9. I.7. Použitý právny predpis: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. I.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov, - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov, - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaná ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov, - Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV. štvrťrok 2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.

3 3 I.9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti i napriek tomu, že nehnuteľnosť by nebola v stanovenom termíne sprístupnená za účelom obhliadky. Pri stanovení východiskových hodnôt využiť dostupné údaje v zmysle 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení jeho neskorších noviel. (Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícií). II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použité sú rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. b) vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastníctvo ohodnocovaných nehnuteľností bolo dokladované výpisom z Listu vlastníctva č čiastočným výpisom vytvoreným cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Levice, obec Levice, katastrálne územie Levice - ktorý tvorí prílohu č. 3. c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Podľa objednávky mala byť obhliadka Brat vlastníka bol z dôvodu zaneprázdnenosti ochotný sprístupniť byt iba dňa , čomu bol znalec nútený sa prispôsobiť a o čom informoval telefonicky zadávateľa posudku a predsedu spoločenstva. Z toho dôvodu som miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením a fotodokumentáciou ohodnocovaných nehnuteľností vykonal osobne dňa Obhliadky sa zúčastnil brat vlastníka a predseda spoločenstva. d) technická dokumentácia: Predseda spoločenstva Mgr. Rastislav Števko poskytol znalcovi kópiu Kolaudačného rozhodnutia a časť pôdorysu bytu. Pri osobnej obhliadke boli rozmery pre stanovenie východiskovej hodnoty nehnuteľnosti zamerané laserovým diaľkomerom Stabila L 50, zakreslené sú v grafickej schéme pre účely ohodnotenia, ktorá tvorí prílohu č. 7. Pre stanovenie východiskových, technických a všeobecných hodnôt nehnuteľností bol popis konštrukčných prvkov prevzatý z dostupných vizuálnych a hmatateľných poznatkov, získaných pri osobnej obhliadke, zameraním dostupným spôsobom a údajmi získanými od brata vlastníka ohodnocovaných nehnuteľností a predsedu spoločenstva. e) údaje katastra nehnuteľností: Pri porovnaní popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom bol zistený súlad. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: - spoluvlastnícky podiel 5864/ k pozemku parcelné číslo 6896/96 - zastavané plochy, Byty a nebytové priestory: - byt číslo 4, 3.NP, vchod 17, s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 3082 na pozemku parcelné číslo 6896/96, g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú.

4 4 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 35, 5.NP, vchod 18 POPIS Popis domu: Bytový dom sa nachádza v zastavanom území mesta Skalica na ulici Mallého 16, 18, leží na pozemkoch parcelné číslo 974 a 975, do užívania bol daný v roku 1963, je murovaný, má dva vchody, jedno podzemné podlažie a sedem nadzemných podlaží, v podzemnom podlaží sú pivnice a spoločné priestory, v nadzemných podlažiach sa nachádzajú byty, na každom podlaží sú tri byty, vo vchode je 21 bytov, v bytovom dome je celkom 42 bytov, vo vchode je výťah, vymenený v roku Základy sú betónové s hydroizoláciou, strecha je plochá, rekonštruovaná v roku 2013, steny sú murované klasickým spôsobom, schodište je železobetónové, stupne z brúseného betónu, na podestách je terazzo dlažba, vonkajšie omietky sú brizolitové, vnútorné omietky vápenné hladké, na schodišti opatrené olejovým umývateľným náterom sokla, pôvodné vstupné dvere sú vymenené za kovové s presklením, okná v spoločných priestoroch sú novšie plastové s izolačným dvojsklom, dom je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, plyn a elektroinštaláciu, v roku 2015 bola vykonaná rekonštrukcia spoločných elektrických rozvodov. Technická údržba je vykonávaná primerane. Popis bytu: Predmetom ohodnotenia je dvojizbový byt č. 35, nachádzajúci sa na piatom nadzemnom podlaží (podľa LV na 5.p.) vo vchode č. 18. Byt dispozične pozostáva z dvoch izieb, kuchyne, kúpeľne, WC, predsiene a dvoch pivníc v podzemnom podlaží. Kúrenie je ústredné diaľkové, ohrev vody je z centrálneho diaľkového zdroja, vstupné dvere sú drevené hladké, okná sú novšie plastové s izolačným dvojsklom, doplnené interiérovými horizontálnymi hliníkovými žalúziami, bytové jadro bolo vymurované, ostatné konštrukčné prvky sú prevažne pôvodné, technická údržba je čiastočne zanedbávaná. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba I: 19,42 19,42 izba II: 16,97 16,97 kuchyňa: 8,66 8,66 kúpeľňa s WC: 3,13 3,13 predsieň: 4,84 4,84 pivnica I v I,PP: 2,01 2,01 pivnica II v I,PP: 4,93 4,93 Vypočítaná podlahová plocha 59,96 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,01 Počet izieb: 2

5 5 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,99 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,97 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,98 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,99 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,99 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,99 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,00 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,99 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,99 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,55 12 Okná 5,00 1,35 6,75 6,73 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,99 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,00 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,99 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,99 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,00 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,99 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,99 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,99 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 1,00 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,99 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,49 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,49 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,99 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,00 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,00 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,50 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,99 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,99 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,99 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,15 4,60 4,59 35 Ostatné 2,50 1,35 3,38 3,37 Spolu 100,00 100,28 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 100,28 / 100 = 1,0028 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,404 * 0,939 * 1,0028 * 1,01 VH = 743,74 /m 2

6 6 Rozostavanosť bytu: 100,00 % Nedokončenosť bytu: 0,00 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 35, 5.NP, vchod 18 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,67 63,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 743,74 /m 2 * 59,96m ,65 Technická hodnota 63,33% z , ,79 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v katastrálnom území Skalica v zastavanom území. Okresné mesto Skalica je vzdialená komunikáciami cca 65 km severoseverozápadne od krajského mesta Trnava, cca 24 km severoseverozápadne od okresného mesta Senice, cca 36 km severozápadne od okresného mesta Myjava a cca 3 až 4 km od štátnych hraníc s Českou republikou. Bytový dom s ohodnocovaným bytom sa nachádza cca 300 m juhozápadne od centra mesta, v blízkosti sú podobné bytové domy, v okruhu 500 m je kompletná občianska vybavenosť. V lokalite sa nenachádzajú zariadenia, ktoré by produkovali škodlivé exhaláty, hluk, otrasy, a pod. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné štátne komunikácie je vyhovujúce. Je možnosť napojenia na vodu, kanalizáciu, plyn a elektro. b) analýza využitia nehnuteľnosti: Ohodnocovaný byt je vybudovaný v bytovom dome, ktorého byty sú určené výhradne na bývanie. Z toho dôvodu neuvažujem s možnosťou využívania bytu na iné účely ako na bývanie. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 6305 z Katasterportálu je v Poznámke uvedené: Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Vlastníci bytov a NP v bytovom dome súp. č v zastúpení správcom: SKAL & CO, spol. s r.o., IČO: , Mallého 977/28, Skalica formou dobrovoľnej dražby na nehnuteľnosti: byt č. 35, vchod č. 18, 5.p., v bytovom dome súp. č postavenom na parc. č. 974, 975 a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a na pozemku parc. č. 974, 975 o veľkosti 60/ P-303/ /17. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 6305 z Katasterportálu je v časti Ťarchy uvedené: Zákonné záložné právo k bytu v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa 15 ods.1 zák.č.182/1993 Z.z. Z- 168/07-641/07.

7 7 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Bytový dom sa nachádza v zastavanom území mesta Skalica na ulici Mallého 16, 18, leží na pozemkoch parcelné číslo 974 a 975, je murovaný, má dva vchody, jedno podzemné podlažie a sedem nadzemných podlaží, v podzemnom podlaží sú pivnice a spoločné priestory, v nadzemných podlažiach sa nachádzajú byty, na každom podlaží sú tri byty, vo vchode je 21 bytov, v bytovom dome je celkom 42 bytov, vo vchode je výťah. V blízkosti sú podobné bytové domy. V danej lokalite je možnosť napojenia na všetky základné inžinierske siete. Byt č. 35 sa nachádza na piatom nadzemnom podlaží (podľa LV 5.p.), v strednej sekcii, s orientáciou obytných miestností na juhozápad. Dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danom mieste a čase v porovnaní s ponukou je nižší. Nezamestnanosť sa pohybuje pod hranicou 10 %. Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil z tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline. Jeho hodnota pre bytové budovy v okresnom meste sa pohybuje od 0,40 do 0,50. Jeho hodnotu je možné navýšiť maximálne o 0,15. Stanovil som hodnotu 0,65. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 1, ,50 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1, ,65 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu III. 0, ,90 vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, ,50 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu II. 1, ,40 dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

8 8 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,90 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 1, ,55 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0, ,55 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v I. 1, ,65 dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, I. 1, ,70 divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,60 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,15 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 202,15/ 145 1,394 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,79 * 1, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU spoluvlastnícky podiel POPIS Pozemky parcelné číslo 974 a 975 sú zaradené v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria. Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území obce Skalica, pozemky sú zastavané stavbou bytového domu. Okresné mesto Skalica má podľa internetovej stránky cca obyvateľov. V mieste, kde sa nachádzajú ohodnocované pozemky je možnosť napojenia na vodu, kanalizáciu, plyn a elektro. Ohodnocované pozemky sú rovinaté. Všeobecná hodnota pozemkov na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkových osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určených na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M x VŠHMJ [Sk],

9 9 kde: M - výmera pozemku v m2, VŠHMJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v Sk/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie sa stanoví podľa vzťahu: VŠHMJ = VHMJ x kpd [Sk/m2], kde: VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky. kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu: kpd = ks x kv x kd x kf x ki x kz x kr [-], kde: ks - koeficient všeobecnej situácie (0,70-2,00), kv - koeficient intenzity využitia (0,50-2,00), kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20), kf - koeficient funkčného využitia územia (0,80-2,00), ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50), kz - koeficient povyšujúcich faktorov (1,00-3,00), kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99). Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 974 zastavané plochy a nádvoria ,00 60/2349 5, zastavané plochy a nádvoria ,00 60/2349 5,34 Spolu výmera 418,00 10,68 Obec: Skalica Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku Hodnotenie 4. centrá miest od do obyvateľov, obytné zóny miest nad obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) Hodnota koeficientu 1,30 1,05 1,00 1,30 1,50

10 10 kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 3. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 2,00 0. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,05 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 2,00 * 1,00 5,3235 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 5, ,02 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 418,00 m 2 * 53,02 celosti /m ,36 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č ,04 parcela č ,04 Spolu 566,08

11 11 III. ZÁVER Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. VŠEOBECNÁ HODNOTA METÓDOU POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 35, 5.NP, vchod ,06 1/ ,06 Pozemky spoluvlastnícky podiel - parc. č. 974 (5,34 m 2 ) ,18 60/ ,04 spoluvlastnícky podiel - parc. č. 975 (5,34 m 2 ) ,18 60/ ,04 Spolu pozemky (10,68 m 2 ) 566,08 Spolu VŠH ,14 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťdeväťtisícdeväťsto Eur V Bratislave, dňa Ing. Miroslav Tokár

12 12 IV. PRÍLOHY - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa strana, - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - 1 strana, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Skalica, obec Skalica, katastrálne územie Skalica - 2 strany, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo 974 a vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Skalica, obec Skalica, katastrálne územie Skalica - 1 strana, - Neparafovaná Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa strán, - Výpočtový list zo dňa strana, - Potvrdenie o veku stavby - 1 strana, - Situačný plán bytu a pivníc s rozpisom výmer podlahových plôch pre účel ohodnotenia - 4 strany, - Fotodokumentácia - 1 strana Spolu: 18 strán

13 13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 08/2018.