ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 12/2014

Transkript

1 Znalec: Ing. GALANDA Jozef, Boženy Nemcovej 2570/21, Snina, č. t. 057/ , , znalec z odboru stavebníctvo, odvetvia: pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, odhad hodnoty stavebných prác. Zadávateľ znaleckého posudku: Aukčný Dom, s.r.o., Železničná 4/A HLOHOVEC Číslo spisu (objednávky): DDr.084/ /2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 12/2014 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 25 v bytovom dome č. s Snine na Študentskej ulici, podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku - parcela č. 5066/122 v katastrálnom území Snina pre účel dobrovoľnej dražby. Počet strán posudku (z toho príloh): 27(12) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ I.1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 25 v bytovom dome č. s v Snine na Študentskej ulici, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku - parcela č. 5066/122 v katastrálnom území Snina. I.2. Dátum vyžiadania posudku: Posudok bol vyžiadaný dňa písomná objednávka. I.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Stavebno-technický stav nehnuteľností bol zistený ku dňu I.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: I.5. Podklady na vypracovanie posudku : I.5.1. Dodané zadávateľom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Snina, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál. - Kópia z katastrálnej mapy, k. ú. Snina, mapový list č.8-5/42 zo dňa Potvrdenie zo dňa , ktoré vydal Sebyt s. r. o, Snina. - Objednávka na znalecký posudok spisová zn. DDr.084/2013 zo dňa , ktorú vydal Aukčný Dom, s.r.o. Hlohovec. - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia spisová zn. DDr.084/2013 zo dňa I.5.2. Získané znalcom : - Zameranie a zakreslenie skutkového stavu hodnotenej nehnuteľnosti bytu č. 25 v bytovom dome č. s v Snine. - Fotodokumentácia bytu č. 25 a bytového domu č. s v Snine. I.6. Použitý právny predpis: Vyhláška č. 33/2009 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. I.7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z.

3 3 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku po zmene a doplnení vyhláškami č. 626/2007 Z. z., č. 605/2008 Z. z., č. 47/2009 Z. z., č. 254/2010 Z. z. Vyhláška 33/2008 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Vyhláška 34/2008 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN I.8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. I.9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Posudok je vypracovaný pre účel ohodnotenia nehnuteľností k dobrovoľnej dražbe. II. POSUDOK II.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a vyhlášky č. 605/2008 Z. z. Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa , ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2008 Z. z. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nie je schopný dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby.

4 4 Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4 štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Snina A. Majetková podstata: Pozemok C KN: - parcela č. 5066/122 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 554 m 2 Stavba - Byt č. 25 v bytovom dome č. s v Snine, B. VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY: BYTY Vchod: 1 3.p, Byt č. 25 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 28/1006 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 20 TEĽVÁK JÁN r. Teľvák, Paláriková 1607/6, Snina, PSČ , SR Dátum narodenia Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka vchode Poznámka prospech Pod P-17/10 poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva zo dňa predajom bytu č. 25 na 3. poschodí vo č. 1, ako aj spoluvlastníckeho podielu 28/1006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a pozemku parc. 5066/122 v prospech oprávneného : Vlastníci bytov v bloku 1469 Študentská, ul. študentská 1469, Snina. č. z. 142/10 Pod P-468/13 poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva predajom nehnuteľností na dobrovoľnej dražbe - bytu č. 25 na 3. poschodí vo vchode č. 1, ako aj spoluvlastníckeho podielu 28/1006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. číslo 1469 a na pozemku parc. CKN č. 5066/122 v oprávneného: CASH COLLEKTORS SK s.r.o., sídlo Mlynské nivy 49, Bratislava. C. Ťarchy: Pod V-970/08 zo dňa zriaďuje sa záložné právo k bytu č. 25 na 3. poschodí v 1. vchode a k spoluvlastníckemu podielu 28/1006-in na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. č a na pozemku parcela č. 5066/122 - zast. pl. o výmere 554 m 2, ktoré zabezpečuje pohľadávku CASH COLLECTORS SK s.r.o., Mlynské nivy 49, Bratislava, IČO: Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa č. z. 1325/08. Zmluva o postúpení pohľadávok č.0330/2013/ce zo dňa , Z-773/13 - č. z. 1244/13.

5 5 Pod V-39/10 zo dňa zriaďuje sa záložné právo k bytu č. 25 na 3. poschodí v 1. vchode a k spoluvlastníckemu podielu 28/1006-in na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. č a na pozemku parcela č. 5066/122 - zast. pl. o výmere 554 m 2, v prospech: POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, IČO: na základe Zmluvy o zriadení záložného práva č. 948/2009-Rač. zo dňa s dodatkom č. 1 zo dňa Na základe Exekučného príkazu EX 8801/11 zo dňa vedeného v registri Z pod č. 69/13 sa zapisuje exekučné záložné právo k bytu č. 25 na 3. poschodí v 1. vchode a k spoluvlastníckemu podielu 28/1006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. č a na pozemku C KN s parcelným číslom 5066/122. Oprávnený vo veci: INKASO Pohľadávok. spol. s.r.o., Jiráskova 12, Lučenec, IČO: Exekútorský úrad Vranov nad Topľou, Hronského 1811, Vranov nad Topľou, súdny exekútor JUDr. Štefan Šviderský, č. z. 95/13. Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníka a znalca. Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená znalcom dňa d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Nebola poskytnutá projektová dokumentácia bytu. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: Byt č. 25 v bytovom dome č. s v Snine 1956 Pozemok C KN: - parcela č. 5066/122 - zastavané plochy a nádvoria 554 * 28/1006 = 15,42 m 2 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Bez nevysporiadanych nehnuteľností. II.2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY II.2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY

6 6 II Byt č. 25 v bytovom dome č. s v Snine, Študentská ulica Byt č. 25 sa nachádza v bytovom dome č. s v Snine na Študentskej ulici postavenom na pozemku - parcela č. 5066/122 v katastrálnom území Snina. Popis bytového domu: Bytový dom č. s v Snine je štvorpodlažný s troma obytnými nadzemnými podlažiami a jedným technickým podzemným podlažím. Na 1-3 poschodí sa nachádzajú jednotlivé bytové jednotky v podzemnom podlaží sú technické priestory bytového domu. Pôvodne bytový dom slúžil ako slobodáreň. Bytový dom má v strede chodbu z ktorej je vstup do jednoizbových bytov po jednej a druhej strane. Bytový dom má jeden vchod, na prvom nadzemnom podlaží je 12 bytov na druhom nadzemnom podlaží 12 bytov na treťom nadzemnom podlaží 11 bytov, celkom 35 bytov v bytovom dome. Jednotlivé byty sú prístupne cez schodisko a spoločnú chodbu. V bytovom dome nie sú výťahy. V okolí bytového domu sa nachádzajú bytové domy, obchody, kostol. Bytový dom sa nachádza na Sídlisku I s dobrou dostupnosťou do centra mesta peši do 20 min. Bytový dom je murovaný so sedlovou strechou, pokrytou škridlou, klampiarske prvky sú z pozinkovaného plechu. Fasádne omietky sú hladké opatrené fasádnym náterom, vnútorné omietky sú vápenné hladké. Vykurovanie je napojené na diaľkový rozvod tepla. Bytový dom bol postavený v roku 1956, bez zrealizovaných rekonštrukcií, slabo udržiavaný. Popis bytu: Byt č. 25 sa nachádza v prvom vchode na treťom poschodí. Byt je jednoizbový s príslušenstvom. Príslušenstvo tvoria: kuchyňa, predsieň, kúpeľňa s WC. Byt je štandardne vybavený, slabo udržiavaný bez zrealizovaných rekonštrukcií a úprav. V kúpeľni je smaltovaná vaňa a umývadlo. V kuchyni je kuchynská linka, smaltovaný drez, obyčajná batéria. Okná sú drevené zdvojené, dvere drevené hladké, nie sú kompletné, chýbajú do z kuchyne do izby a z predsiene do kuchne, podlahy PVC povlak. Vykurovacie telesá sú oceľové. Byt je napojený na rozvod teplej a studenej vody nie je napojený na rozvod zemného plynu. V byte je svetelná a zásuvková elektroinštalácia. Orientácia miestností je na západ. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1956 Vek: = 58 r. Životnosť: 100 r. Opotrebenie obytného domu: 58 * 100% / 100 = 58,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Podlahová plocha: IZBA: 14,53 m 2

7 7 4,15*3,50 KUCHYŇA: 3,45*2,50 KÚPEĽŇA +WC: 1,55*1,60 PREDSIEŇ: 1,40*1,60-0,2*0,7 8,63 m 2 2,48 m 2 2,10 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 27,74 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov > K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] Spoločné priestory: 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5, ,40 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 19, ,50 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8, ,65 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3, ,24 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5, ,40 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2, ,16 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1, ,08 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3, ,24 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2, ,16 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0, ,00 11 Dvere 0,50 0,95 0,48 0, ,51

8 8 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5, ,40 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,54 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,70 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2, ,16 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1, ,08 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2, ,16 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2, ,16 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1, ,08 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0, ,00 21 Ostatné 2,00 0,30 0,60 0, ,65 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4, ,32 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,50 0,50 0, ,54 24 Dvere 2,00 0,60 1,20 1, ,30 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2, ,70 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,70 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3, ,24 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1, ,08 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1, ,08 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0, ,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2, ,16 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,75 1,50 1, ,62 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4, ,32 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4, ,32 35 Ostatné 2,50 0,50 1,25 1, ,35 Spolu 100,00 92,52 100,00 100,00

9 9 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 92,52 / 100 = 0,9252 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 69,27 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 30,73 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,227*0,939*0,9252*1 = 629,37 EUR/m 2 Východisková hodnota: 629,37 EUR/m 2 * 27,74m ,72 EUR Technický stav: 100% - 58,00% 42,00 % Technická hodnota spolu: 42,00% z ,72 EUR 7 332,66 EUR II.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom č. s sa nachádza v okresnom meste Snina s počtom obyvateľov cca na Študentskej ulici. Bytový dom je štvorpodlažný s troma obytnými nadzemnými podlažiami a jedným podzemným technickým podlažím. Bytový dom je s jedným vchodom, po 12 bytov na I. a II. nadzemnom a 11 bytov na III. nadzemnom podlaží, celkom 35 bytov v bytovom dome. Bytový dom je slabo udržiavaný, s výskytom konfliktných obyvateľov priamo v bytovom dome a okolí. V mieste je možnosť napojenia sa na všetky inžinierske siete. V blízkosti sa nachádzajú bytové domy, kostol, obchody. Dostupnosť do centra mesta po mestských komunikáciach je dobrá do 20 min. Lokalita sa nachádza na Sídlisku I. Nezamestnanosť do 20 %, v okolí a bytovom dome sa vyskytujú konfliktné skupiny obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Byt je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na hodnotenom byte viaznu ťarchy: Pod V-970/08 zo dňa zriaďuje sa záložné právo k bytu č. 25 na 3. poschodí v 1. vchode a k spoluvlastníckemu podielu 28/1006-in na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. č a na pozemku parcela č. 5066/122 - zast. pl. o výmere 554 m 2, ktoré zabezpečuje pohľadávku CASH COLLECTORS SK s.r.o., Mlynské nivy 49, Bratislava, IČO: Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa č. z. 1325/08. Zmluva o postúpení pohľadávok č.0330/2013/ce zo dňa , Z-773/13 - č. z. 1244/13. Pod V-39/10 zo dňa zriaďuje sa záložné právo k bytu č. 25 na 3. poschodí v 1. vchode a k spoluvlastníckemu podielu 28/1006-in na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. č a na pozemku parcela č. 5066/122 - zast. pl. o výmere 554 m 2, v prospech: POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, IČO: na základe Zmluvy o

10 10 zriadení záložného práva č. 948/2009-Rač. zo dňa s dodatkom č. 1 zo dňa Na základe Exekučného príkazu EX 8801/11 zo dňa vedeného v registri Z pod č. 69/13 sa zapisuje exekučné záložné právo k bytu č. 25 na 3. poschodí v 1. vchode a k spoluvlastníckemu podielu 28/1006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp. č a na pozemku C KN s parcelným číslom 5066/122. Oprávnený vo veci: INKASO Pohľadávok. spol. s.r.o., Jiráskova 12, Lučenec, IČO: Exekútorský úrad Vranov nad Topľou, Hronského 1811, Vranov nad Topľou, súdny exekútor JUDr. Štefan Šviderský, č. z. 95/13. II.3.1 STAVBY II METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE II BYTY Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľností, kvalitu používaných stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,40. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,40 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,200 III. trieda % = (0,400+0,800) II. trieda = 0,800 Aritm. priemer I. a III. Triedy III. trieda = 0,400 IV. trieda = 0,220 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,040 III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č. Popis Trieda Kpdi Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku IV. 0, ,2000 dopyt v porovnaní s ponukou je nižší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce III. 0, ,0000 časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská

11 11 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu IV. 0, ,5400 nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostrednom okolí byt. domu I. 1, ,0000 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu V. 0, ,2400 bez príslušenstva 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu IV. 0, ,2000 byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti IV. 0, ,7600 obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 %t 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku V. 0, ,2400 konfliktné skupiny v bytovom dome 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,0000 orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 0, ,2000 byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku IV. 0, ,5400 Byt > Počet bytov vo vchode: do 48 bytov, charakteristika nebytového priestoru: priestory služieb 12 Doprava v okolí bytového domu III. 0, ,8000 autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu II. 0, ,8000 pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia,

12 12 kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0, ,8800 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m 15 Kvalita život. prostredia v bezprostrednom okolí byt. domu III. 0, ,0000 zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov 16 Názor znalca IV. 0, ,4000 problematický byt Spolu ,80 Koeficient polohovej diferenciácie: 51,8/ 145 = 0,357 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 7 332,66 EUR * 0,357 = 2 617,76 EUR II VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie. VŠH stavieb = 2 617,76 EUR II.3.2 POZEMKY II METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE II POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU II zastavané plochy a nádvoria Pozemok spoluvlastnícky podiel nachádzajúci sa meste Snina s počtom obyvateľov cca na Študentskej ulici. V mieste je možnosť napojenia

13 13 sa na všetky inžinierske siete. Dostupnosť do centra mesta po mestských komunikáciach je dobrá peši do 20 min. Pozemok je situovaný v mierne svahovitom teréne. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 5066/122 zastavaná plocha a nádvorie ,00 28/ ,42 m 2 Obec: Snina Východisková hodnota: 9,96 EUR/m 2 Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Hodnota koeficientu Koeficient všeobecnej situácie: k S 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 0,90 Koeficient intenzity využitia: k V 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,00 Koeficient dopravných vzťahov: k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: k P 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: k I 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 Koeficient povyšujúcich faktorov: k Z 5. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a 1,35

14 14 pod.) Koeficient redukujúcich faktorov: k R 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 0,90*1,00*1,00*1,20*1,40*1,35*1,00=2,0412 Jednotková hodnota pozemku: 2,0412 * 9,96 EUR/m 2 = 20,33 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 15,42 m 2 *20,33 EUR/m 2 = 313,49 EUR II VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie. VŠH pozemkov = 313,49 EUR III. ZÁVER Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 25 v bytovom dome č. s v Snine na Študentskej ulici, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku parcela č. 5066/122 v katastrálnom území Snina. III.1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota bytov a nebyt. priestorov: 2 617,76 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: 313,49 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie.

15 15 III.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecná hodnota bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a vyhlášky MS SR 605/2008 zo dňa , ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky 626/2008 Z. z. a vyhlášky 33/2009 z. z., ktorou sa mení vyhláška MS SR 490/2004 z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie - je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Názov Všeobecná hodnota [EUR] STAVBY Byt č. 25 v bytovom dome č. s v Snine, Študentská ulica 2 617,76 POZEMOK spoluvlastnícky podiel zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 5066/122 (15,42 m 2 ) 313,49 Spolu VŠH 2 931,25 Zaokrúhlene 2 930,00 Všeobecná hodnota bytu č. 25 v bytovom dome č. s v Snine na Študentskej ulici, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku parcela č. 5066/122 v katastrálnom území Snina ku dňu je 2 930,- eur. Slovom: Dvetisícdeväťstotridsať Eur V Snine, dňa Ing. GALANDA Jozef znalec

16 16 IV. PRÍLOHY - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Snina, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál. - Pôdorys bytu č. 25 v bytovom dome č. s v Snine. - Kópia z katastrálnej mapy, k. ú. Snina, mapový list č.8-5/42 zo dňa Potvrdenie zo dňa , ktoré vydal Sebyt s. r. o, Snina. - Objednávka na znalecký posudok spisová zn. DDr.084/2013 zo dňa , ktorú vydal Aukčný Dom, s.r.o. Hlohovec. - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia spisová zn. DDr.084/2013 zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu hodnotenej nehnuteľnosti bytu č. 25 v bytovom dome č. s v Snine. - Fotodokumentácia bytu č. 25 a bytového domu č. s v Snine.

17 17 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, Odhad hodnoty stavebných prác, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 12/2014 znaleckého denníka č. 1/2013. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 12/2014. Ing. Jozef GALANDA