ZNALECKÝ POSUDOK číslo 181/2012

Transkript

1 Znalec: Ing. Ján Greguš, Hurbanova 5/18, Martin, ev.č , mobil: Zadávateľ: N.N.I. AUCTIONIS, spol. s r.o., Horná 2, Banská Bystrica Číslo spisu (objednávky): zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 181/2012 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty budovy súp.č s príslušenstvom a pozemkami na parc.č. 5009/2, 5010, 5011, 5012/4 v k.ú. Martin, ulica Bagarova 30, Martin, pre účel dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 33 (z toho 15 lisov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 2 V Martine dňa:

2 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenia všeobecnej hodnoty budovy súp.č s príslušenstvom a pozemkami na parc.č. 5009/2, 5010, 5011, 5012/4 v k.ú. Martin, ulica Bagarova 30, Martin 2. Účel posudku: Dobrovoľná dražba. 3. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 6.1 Dodané zadávateľom: Objednávka zo dňa Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú. Martin, zo dňa Kópia katastrálnej mapy, mapový list č. 2-4/13, k.ú. Martin, zo dňa Znalecký posudok č. 04/2008 zo dňa , vypracovaný Ing. Hegerom Miestna obhliadka skutkového stavu Fotodokumentácia 7. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov. 8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov, ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v znení neskorších predpisov 9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.

3 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, nakoľko nehnuteľnosť nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ Budovy je vytvorený na m3 obostavaného priestoru s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3.Q b) Vlastnícke a evidenčné údaje : LIST VLASTNÍCTVA č. 1833, zo dňa Okres: Martin Obec: Martin Kat.územie: Martin A. Majetková podstata: Pozemky parcely registra C : - Parc.č. 5009/2 - Ostatné plochy o výmere 225 m2 - Parc.č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 945 m2 - Parc.č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 1171 m2 - Parc.č. 5009/2 - Ostatné plochy o výmere 88 m2 Stavby: - Budova súp.č na parc.č B. Vlastníci: 4 Bagarova s.r.o., Bagarova 30, Martin, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia: V 789/2008 Kúpna zmluva zo dňa vz 336/08 Informatívna poznámka: viď. LV v prílohe posudku. C. Ťarchy: viď. LV v prílohe posudku. Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa Zameranie nehnuteľnosti vykonané dňa Fotodokumentácia nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia - porovnanie súladu projektovej a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Bola použitá dokumentácia z prílohy predloženého znaleckého posudku, táto je v súlade so skutkovým stavom, výmery boli použité z predloženého posudku. Vek stavby a prístavieb bol určený na základe stavebných a kolaudačných rozhodnutí z prílohy predloženého znaleckého posudku e) Údaje katastra nehnuteľností - porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Údaje na predloženom liste vlastníctva zodpovedajú skutočnému stavu, na aktuálnej snímke nie je zakreslená prístavba a príslušenstvo, preto do prílohy posudku bola vložená aj snímka z r. 2007, na ktorej je táto prístavba a príslušenstvo zakreslené.

4 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 4 f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Budova súp.č na parc.č Vonkajšie úpravy - Pozemky na parc.č. 5009/2, 5010, 5011, 5012/4 v k.ú. Martin g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Budova súp.č na parc.č v k.ú. Martin Budova pozostáva z pôvodnej časti z r. 1987, ktorá bola využívaná ako ubytovňa, v r kompletne bola zrekonštruovaná a vybudovaná bola aj prístavba. Budova je dvojpodlažná v časti má podzemné podlažie. Nadzemné podlažia pozostávajú z kancelárskych priestorov a sociálnych priestorov, v podzemnom podlaží je garáž pre osobné motorové vozidlá. Budovu charakterizujem ako administratívnu budovu: KS 1220 Budovy pre administrativu, JKSO budovy administratívne (správne). Základy sú betónové s vodorovnou izoláciou, zvislé nosné konštrukcie sú murované so zateplením, deliace konštrukcie murované a sádrokartónové. Stropy sú betónové monolitické so zníženým podhľadom zo sádrokartónu. Konštrukcia krovu je z drevených oblúkových nosníkov, krytina je asfaltový šindeľ na debnení, v spojovacej časti je oceľová konštrukcia s tepelnoizolačným sklom. Klampiarske konštrukcie sú úplné z medeného plechu, úprava vnútorných povrchov hladké sádrové, vonkajšie povrchy na báze umelých látok. Keramické obklady sa nachádzajú v sociálnych zariadeniach, schody sú z monolitického betónu s povrchom nástupnice z mramorových dosiek, dvere vnútorné drevené plné hladké, vchodové celopresklené s automatickým otváraním a kódovacím zariadením, ostatné plastové, vráta do garáže sú segmentové s automatickým otváraním, okná plastové s izolačným dvojsklom, podlahy v kancelárskych priestoroch a na chodbách textilné, v ostatných priestoroch je keramická dlažba. Vykurovanie je ústredné dvomi plynovými kotlami, rozvody podlahové vodné, ohrev teplej vody je zásobníkovými elektrickými ohrievačmi. Elektroinštalácia je svetelná aj motorická, na každom podlaží samostatné rozvádzače, ochrana objektu je bleskozvodom, kamerovým systémom, bezpečnostným elektronickým zariadením. Budova je napojená na rozvody IS vody, elektriny, kanalizácie, plynu, vnútorné rozvody telefónu, bezpečnostného zariadenia, kamerového systému, počítačovej siete, vzduchotechniky, klimatizácie, protipožiarne rozvody, vo vestibule sa nachádza interiérová fontána. Pri miestnej obhliadke nebolo zistené poškodenie prvkov dlhodobej životnosti, zistené bolo zavlhnutie stropného podhľadu v II.NP. Údržba je dobrá, vzhľadom na vek a stavebno-technický stav zistený pri miestnej obhliadke je vo výpočte uvažované so životnosťou 80 rokov. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Pôvodná stavba z roku , ,53 Spolu 2 709,53 Prístavba z roku , ,10 Spolu 2 562,10 Obstavaný priestor stavby celkom 5 271,63 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: KS: budovy administratívne (správne) 1220 Budovy pre administratívu

5 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 5 Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,01 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie ČísloVýpočet ZP ZP [m 2 ] Repr.Výpočet výšky (h) h [m] Podzemné 1201,55 201,55 Repr.2,61 2,61 Nadzemné 1686,76 686,76 Repr.3,14 3,14 Nadzemné 2686,76 686,76 Repr.3,14 3,14 Priemerná zastavaná plocha: (201, , ,76) / 3 = 525,02 m 2 Priemerná výška podlaží: (201,55 * 2, ,76 * 3, ,76 * 3,14) / (201, , ,76) = 3,07 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 525,02) = 0,9657 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,07) = 0,9840 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,20 9,60 7,13 2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,50 25,50 18,96 3 Stropy 9,00 1,00 9,00 6,69 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,20 8,40 6,24 5 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 1,78 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,80 1,80 1,34 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,50 10,50 7,80 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 2,67 9 Vnútorné keramické obklady 2,00 1,50 3,00 2,23 10 Schody 3,00 1,50 4,50 3,34 11 Dvere 3,00 1,50 4,50 3,34 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 5,00 1,50 7,50 5,57 14 Povrchy podláh 3,00 1,50 4,50 3,34 15 Vykurovanie 4,00 1,50 6,00 4,46 16 Elektroinštalácia 6,00 1,50 9,00 6,69 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,74 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,10 3,30 2,45 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2,23 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,74 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,49 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 1,50 4,50 3,34 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,74 25 Ostatné 6,00 1,50 9,00 6,69 Spolu 100,00 134,60 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 134,60 / 100 = 1,3460 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,01 /m 3 * 2,211 * 1,3460 * 0,9657 * 0,9840 * 0,939 * 1,05 VH = 259,3317 /m 3

6 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 6 Budova s.č na parc.č ,25 68,75 Prístavba ,43 78,57 Pôvodná stavba z roku 1987 Východisková hodnota 259,3317 /m 3 * 2709,53 m ,02 Technická hodnota 68,75 % z , ,58 Prístavba z roku 1997 Východisková hodnota 259,3317 /m 3 * 2562,10 m ,75 Technická hodnota 78,57 % z , ,60 Vyhodnotenie: Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Pôvodná stavba z roku , ,58 Prístavba z roku , ,60 Spolu , , VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 /bm 14,55 bm Vodovodná prípojka ,00 70,00 Východisková hodnota 14,55 bm * 42,49 /bm * 2,211 * 1, ,25 Technická hodnota 70,00 % z 1 435, ,68

7 Znalecký posudok č. 181/2012 list č Vodomerná šachta Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP 1,40*1,40*1,20 = 2,35 m 3 OP Vodomerná šachta ,00 70,00 Východisková hodnota 2,35 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,211 * 1, ,21 Technická hodnota 70,00 % z 1 387,21 971, Zavlažovanie Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.4. Záhradné vodovody 1.4.b) Podzemný rozvod DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 145/30,1260 = 4,81 /bm 200,00 bm Zavlažovanie ,00 90,00 Východisková hodnota 200 bm * 4,81 /bm * 2,211 * 1, ,33 Technická hodnota 90,00 % z 2 233, , Kanalizačná prípojka Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm

8 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 8 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm 23,31+15,09+6,10+14,95 = 59,45 bm Kanalizačná prípojka ,00 70,00 Východisková hodnota 59,45 bm * 17,59 /bm * 2,211 * 1, ,70 Technická hodnota 70,00 % z 2 427, , Kanalizačné šachty Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.4. Kanalizačné šachty 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 /Ks 4 Ks Kanalizačné šachty ,00 70,00 Východisková hodnota 4 Ks * 303,72 /Ks * 2,211 * 1, ,40 Technická hodnota 70,00 % z 2 820, , Plynová prípojka Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.3. Prípojka plynu DN 50 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 520/30,1260 = 17,26 /bm 15,70+23,20+2,55+12,59 = 54,04 bm

9 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 9 Plynová prípojka ,00 70,00 Východisková hodnota 54,04 bm * 17,26 /bm * 2,211 * 1, ,38 Technická hodnota 70,00 % z 2 165, , Elektrická prípojka Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.x) kábelová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm 13,70+14,32 = 28,02 bm Elektrická prípojka ,00 70,00 28,02 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * Východisková hodnota 1 317,26 2,211 * 1,05 Technická hodnota 70,00 % z 1 317,26 922, Elektrické rozvody vonkajšieho osvetlenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.6. Vonkajšie osvetlenie 7.6.a) kábelová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 293/30,1260 = 9,73 /bm 61,70 bm Elektrické rozvody vonkajšieho osvetlenia ,00 70,00

10 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 10 Východisková hodnota 61,7 bm * 9,73 /bm * 2,211 * 1, ,72 Technická hodnota 70,00 % z 1 393,72 975, Svietidlá vonkajšieho osvetlenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.6. Vonkajšie osvetlenie 7.6.g) svietidlo parkové samostatne stojace Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 4025/30,1260 = 133,61 /Ks 8 Ks Svietidlá vonkajšieho osvetlenia ,00 70,00 Východisková hodnota 8 Ks * 133,61 /Ks * 2,211 * 1, ,46 Technická hodnota 70,00 % z 2 481, , Spevnené plochy - zámková dlažba Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP 551,23 m 2 ZP Spevnené plochy - zámková dlažba ,50 62,50 Východisková hodnota 551,23 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,211 * 1, ,08 Technická hodnota 62,50 % z , ,55

11 Znalecký posudok č. 181/2012 list č Spevnené plochy - betónová dlažba Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým 8.3.e) Betónové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 400/30,1260 = 13,28 /m2 ZP 13,11 m 2 ZP Spevnené plochy - betónová dlažba ,50 62,50 Východisková hodnota 13,11 m 2 ZP * 13,28 /m2 ZP * 2,211 * 1,05 404,18 Technická hodnota 62,50 % z 404,18 252, Obrubníky Kategória: 28. Obrubníky Obrubník záhonový Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 145/30,1260 = 4,81 /bm 218,84 bm Obrubníky ,00 75,00 Východisková hodnota 218,84 bm * 4,81 /bm * 2,211 * 1, ,71 Technická hodnota 75,00 % z 2 443, , Oporné mury Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) 9.3. Betónové - monolitické Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1300/30,1260 = 43,15 /m3 OP 16,49 m 3 OP

12 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 12 Oporné mury ,00 75,00 Východisková hodnota 16,49 m 3 OP * 43,15 /m3 OP * 2,211 * 1, ,88 Technická hodnota 75,00 % z 1 651, , Vonkajšie schody Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa 17*1,39 = 23,63 bm stupňa Vonkajšie schody ,00 70,00 Východisková hodnota 23,63 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,211 * 1,05 701,09 Technická hodnota 70,00 % z 701,09 490, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Budova s.č na parc.č , ,18 Vodovodná prípojka 1 435, ,68 Vodomerná šachta 1 387,21 971,05 Zavlažovanie 2 233, ,00 Kanalizačná prípojka 2 427, ,39 Kanalizačné šachty 2 820, ,28 Plynová prípojka 2 165, ,77 Elektrická prípojka 1 317,26 922,08 Elektrické rozvody vonkajšieho osvetlenia 1 393,72 975,60 Svietidlá vonkajšieho osvetlenia 2 481, ,02 Spevnené plochy - zámková dlažba , ,55 Spevnené plochy - betónová dlažba 404,18 252,61 Obrubníky 2 443, ,78 Oporné mury 1 651, ,91 Vonkajšie schody 701,09 490,76 Celkom: , ,66

13 Znalecký posudok č. 181/2012 list č STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Budova sa nachádza v zástavbe rodinných domov vyššieho štandardu, v obytnej mestskej časti Podháj - Stráne, na ul. Bagarova č. 30, okresného mesta Martin. Centrum mesta, kde je kompletná občianska vybavenosť je vzdialené cca. 2,80 km, zastávka MHD je peši do 10 min. Terén je mierny JV svah, prístup po spevnenej komunikácii. V danej lokalite je možnosť napojenia na všetky IS. Budova nie je trvale užívaná, vyžaduje drobnú údržbu. V mieste je bežná hlučnosť od dopravy, v blízkosti do 1 km sa nachádza les. Vzhľadom na typ a polohu nehnuteľnosti je jej predajnosť v danej lokalite problematická. b) Analýza využitia nehnuteľností: Budova svojim dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej a zastavanej plochy, veľkosťou okolitého pozemku, ako aj účelom, pre ktorý bola povolená, je predurčená na administratívne účely. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Okrem tiarch uvedených na LV neboli zistené iné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. 3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, možnosť jej predajnosti a využiteľnosti v danej lokalite, jej stavebno-technický stav a kvalitu použitých stavebných materiálov, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie zníženým na hodnotu 0,25, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej hodnoty budov v danej lokalite. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu III. 0, ,5000 II. 0, ,0000

14 Znalecký posudok č. 181/2012 list č Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 0, , Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava II. 0, , Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, , Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, , Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,7600 Spolu ,51 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 61,51/ 180 0,342 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,66 * 0, ,24

15 Znalecký posudok č. 181/2012 list č POZEMKY Pozemky sú zastavané budovou s.č. 5351, jej príslušenstvom a tvoria jej dvor a záhradu. Nachádzajú sa v obytnej, okrajovej časti okresného mesta Martin. Prístup je po spevnenej komunikácii, terén je mierny JV svah, okolitá zástavba sú rodinné vyššieho štandardu so záhradami, v blízkosti do 1 km sa nachádza les. Dostupnosť centra mesta je autom do 10 min., kde je kompletná občianska vybavenosť. V mieste je možnosť napojenia na všetky verejné rozvody IS. Povyšujúci faktor je zvýšený záujem o kúpu stavebných pozemkov. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 5009/2 ostatná plocha ,00 1/1 225, zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 945, zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 1171, /4 ostatná plocha 88 88,00 1/1 88,00 Spolu výmera 2 429,00 Obec: Martin Východisková hodnota: VH MJ = 16,60 /m 2 Označenie a názov Hodnotenie koeficientu 5. obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo k S dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo koeficient všeobecnej rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti situácie rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, k V 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, koeficient intenzity viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným využitia technickým zariadením k D 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo koeficient dopravných dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným vzťahov autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 1,20 1,05 0,90 k P koeficient obchodnej 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 a priemyselnej polohy k I koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 infraštruktúry pozemku k Z 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo koeficient zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote povyšujúcich faktorov 1,50 k R koeficient redukujúcich faktorov 1. Nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,20*1,05*0,90 * 1,10 * 1,30 * 1,50 * 1,00 2,4324 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 16,60 /m 2 * 2, ,38 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 2 429,00 m 2 * 40,38 /m ,02

16 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 16 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA nehnuteľností a stavieb podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku: Úlohou znaleckého posudku bolo stanovenie všeobecnej hodnoty budovy súp.č s príslušenstvom a pozemkami na parc.č. 5009/2, 5010, 5011, 5012/4 v k.ú. Martin, ulica Bagarova 30, Martin, pre účel dobrovoľnej dražby. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH bola použitá metóda polohovej diferenciácie v zmysle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Budova s.č na parc.č ,18 Vodovodná prípojka 343,60 Vodomerná šachta 332,10 Zavlažovanie 687,42 Kanalizačná prípojka 581,19 Kanalizačné šachty 675,20 Plynová prípojka 518,39 Elektrická prípojka 315,35 Elektrické rozvody vonkajšieho osvetlenia 333,66 Svietidlá vonkajšieho osvetlenia 594,06 Spevnené plochy - zámková dlažba 5 175,33 Spevnené plochy - betónová dlažba 86,39 Obrubníky 626,81 Oporné mury 423,71 Vonkajšie schody 167,84 Spolu stavby ,24 Pozemky Pozemok - parc. č. 5009/2 (225 m 2 ) 9 085,50 Pozemok - parc. č (945 m 2 ) ,10 Pozemok - parc. č (1 171 m 2 ) ,98 Pozemok - parc. č. 5012/4 (88 m 2 ) 3 553,44 Spolu pozemky (2 429,00 m 2 ) ,02 Spolu VŠH ,26 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 SKK ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Štyristopätdesiattritisíc Eur Konverzný kurz 1 = 30,1260 SKK V Martine dňa Ing. Ján Greguš

17 Znalecký posudok č. 181/2012 list č. 17 IV. PRÍLOHY Príloha č. 1 Objednávka zo dňa Príloha č. 2 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú. Martin, zo dňa Príloha č. 3 Kópia katastrálnej mapy, mapový list č. 2-4/13, k.ú. Martin, zo dňa Príloha č. 4 Kópia katastrálnej mapy, mapový list č. 2-4/13, k.ú. Martin, zo dňa Príloha č. 5 Kolaudačné rozhodnutie č. ŽP-70/1997-SP-Hz zo dňa Príloha č. 6 Kolaudačné rozhodnutie č. ŽP-97/01031-SP-Hz zo dňa Príloha č. 7 Rozhodnutie povolenie užívať, č.s.: 97/06103 zo dňa Príloha č. 8 Pôdorysy a rezy podlaží Príloha č. 9 Fotodokumentácia