ZNALECKÝ POSUDOK č. 10/2014

Transkript

1 Ing. Marián KUREJ, Arm.gen. L.Svobodu 34, Prešov, telefón: ; znalec v odbore Stavebníctvo odvetvie - Odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ : Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Číslo objednávky : Sp. zn. DDr. 033/2014 ZNALECKÝ POSUDOK č. 10/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty štvorizbového bytu s pozemkom, katastrálne územie Spišská Nová Ves, obec Spišská Nová Ves, okres Spišská Nová Ves Počet listov (z toho príloh) : 25 ( 13 ) Počet odovzdaných vyhotovení : 4

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanoviť všeobecnú hodnotu štvorizbového bytu s pozemkom, na parcele č.5937, katastrálne územie Spišská Nová Ves, obec Spišská Nová Ves, okres Spišská Nová Ves. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: - Objednávka, Sp. zn. DDr.033/2014, zo dňa originál - Výzva na umožnenie obhliadky predmetu dražby, Sp. značka DDr.033/2014, zo dňa originál - Výzva na umožnenie obhliadky predmetu dražby, Sp. značka DDr.033/2014, zo dňa originál 5.2 Získané znalcom: - Výpis z katastra nehnuteľností, Čiastočný výpis z listu vlastníctva č.6506, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál - kópia - Informatívna kópia z mapy na parcelu: C KN 5937, katastrálne územie Spišská Nová Ves, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál - kópia - Širšie vzťahy - kópia - Zmluva o prevode vlastníctva, zo dňa kópia - Pôdorys bytu - kópia - Pôdorys prízemia - kópia - Pôdorys 1.poschodia - kópia - Fotodokumentácia - originál 6. Použitý právny predpis: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.254 Z. z., z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška MS SR č.492/2004 Z. z., O stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.33 Z. z., z 9.februára 2009, ktorou sa mení vyhláška MS SR č.490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z. z., O znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.34 Z. z., z 9. februára 2009,ktorou sa mení vyhláška MS SR č.491/2004 Z. z., O odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, v znení neskorších predpisov. - Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.568/2007 Z. z., z 25.októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o dobrovoľných dražbách č.527/2002 Z. z., a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č.323/1992 Zb., O notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. - Zákon č.50/1976 Zb., O územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č.79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR, O katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Opatrenie Štatistického úradu SR č.128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Zákon NR SR č.182/1993 Z. z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba v zmysle zákona č.568/2007 Z. z., O dobrovoľných dražbách, ktorým sa dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z..

3 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z. z., O stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických ú- dajov vydaných ŠU SR platných pre 1.štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Podľa výpisu z listu vlastníctva č čiastočný, katastrálne územie Spišská Nová Ves Časť A: Majetková podstata - Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parcelné číslo 5937, zastavané plochy a nádvoria o výmere 951 m 2 - Stavby Obytný dom - Trieda 1.mája 57,59, súpisné číslo 2493, na parcele číslo Byty a nebytové priestory Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Byt č.19, na 1.poschodí, vo vchode č.59 a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 152/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník por.č.34 Hambor Ondrej, r.hambor a Miroslava r.marková,mgr., Trieda 1.mája 2493/59,Spišská Nová Ves,SR Dátum narod., Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č.13bo/1869/2013 zo dňa predajom na dobrovoľnej dražbe bytu č.19, 1.poschodie, orientačné číslo 59, sč.2493 bytového domu, podielu 152/10000-in na spol. častiach, spol. zariadeniach domu a pozemku č.5937 v prospech Príma Banky Slovensko, a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO , /P-503/2013/-1607/2013 Poznámka: Exekučný úrad Košice, JUDr. Ján Ondáš č. Ex-2246/ OJ zo dňa upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť - byt č.19/1 v bytovom dome sč.2493, orientačné č. 59, podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku v 152/10000 v prospech Profi Credit Slovakia, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, IČO so zákazom nakladať s nehnuteľnosťou, alebo jej zaťažením, /P1252/2013/-3769/2013 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 3391/2008 zo dňa /2009 Časť C: Ťarchy Pre všetkých vlastníkov bytov: Záložné pravo k bytu zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome Por.č.34 Zmluva o zriadení záložného práva č.18/343/08 v prospech Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO: na byt č.19/1 v bytovom dome s.č. 2493, orien. č.59, podiel na spoloč. častiach,zariadeniach a pozemku v 152/ V 2577/2008 zo dňa Por.č /2008 Exekučný úrad Spišská Nová Ves Ing.Kožucha 1 - JUDr. Barbora Hovanová-Ex 166/ zo dňa Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na byt č.19/1 v bytovom dome sč.2493, orien. č.59, podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku v 152/10000 v prospech Bytové družstvo Spišská Nová Ves, Kamenárska 5, IČO: Z 2806/ /2013 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu

4 4 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Správca bytového domu, Bytové družstvo, Spišská Nová Ves, Kamenárska 5, mi poskytlo časti projektových a právnych podkladov od predmetného bytového domu a bytu pre vypracovanie znaleckého posudku. Na základe objednávky (príloha č.1) som v dopoludňajších hodinách vykonal obhliadku nehnuteľnosti - bytu č.19 za prítomnosti oboch vlastníkov, a zhotovil som fotodokumentáciu bytu. Následne som vykonal obhliadku bytového domu a zhotovil som fotodokumentáciu. d) Porovnanie projektovej a stavebnej dokumentácie so skutočným stavom: Časť projektovej dokumentácie (prílohy č.6,7,8)) a časť právnej dokumentácie (príloha č.5), ktoré mi poskytol správca bytového domu, súhlasí so skutočným stavom. e) Údaje katastra nehnuteľnosti: Výpis z listu vlastníctva č.6506 a kópia katastrálnej mapy na parcelu č.5937 súhlasia so skutočným stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Byt č.19,na 1.poschodí vo vchode č.59, súpisné číslo 2493 a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 152/ Pozemok, parcela C KN č.5937, zastavané plochy a nádvoria o výmere 951 m 2, spoluvlastnícky podiel k pozemku 152/10000, katastrálne územie Spišská N. Ves g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.19, Trieda 1.mája 2493/59, Spišská Nová Ves Popis bytového domu Umiestnenie stavby: Viacbytová budova (obytný dom) spĺňa všetky kritéria na trvalé bývanie podľa STN Obytný dom je postavený na ulici Trieda 1.maja 59, na sídlisku Mier, v okresnom meste Spišská Nová Ves. Sídlisko Mier sa nachádza západne od centra mesta. Obytný dom je postavený na rovinatom teréne. Dispozičné riešenie: Viacbytová budova má dva vchody a deväť nadzemných podlaží. Prvé nadzemné podlažie (prízemie - príloha č.7) je technické podlažie a tvorí technické zázemie bytového domu. Je tu umiestnený hlavný vstup zo severovýchodnej strany so vstupnou halou, z ktorej sú prístupné dva schodiskové priestory, každý s výťahom. Ďalej pivnice, práčovňa, sušiareň, mangľovňa a kočikáreň (príloha č.7). Ostatných osem nadzemných podlaží je obytných. Na každom podlaží sú dva byty (príloha č.8). Orientácia obytných miestností v bytoch obytného domu je na severovýchodnú a juhozápadnú stranu svetovú stranu. Stavebnotechnické riešenie: Predpokladám, že obytný dom je založený na betónových základoch. Viacbytová budova je zmontovaná z typizovaných celoplošných železobetónových panelov - obvodových, stropných a deliacich (variant sústavy BA NKS). Strecha je plochá so živičnou krytinou. V každom vchode sú dva dvojramenné, prefabrikované, železobetónové schodiská, pri každom schodisku je umiestnený osobný výťah s nosnosťou 250 kg, so strojovňou na streche. Vstupné priestory do bytového domu, dvere (príloha č.9/2) zo severovýchodnej a juhozápadnej strany sú nové plastové s tepelnoizolačným zasklením. Pred vstupmi do obytného domu sú umiestnené vonkajšie schody. Spoločné okná na prízemí a zasklené steny v schodiskovom priestore sú nové plastové s tepelnoizolačným zasklením (príloha č.9/1,2,3). Okná v jednotlivých bytoch sú podľa rozhodnutia vlastníkov bytov, pôvodné zdvojené drevené, alebo nové plastové s tepelnoizolačným zasklením. Vnútorné povrchové ú- pravy na prízemí tvoria hladké omietky, v schodiskových priestoroch hladké omietky s olejovým náterom sokla. Podlahu v zádverí hlavného vstupu tvorí keramická dlažba, v schodiskovom priestoroch na podestách a medzipodestách vrátane schodiskových stupňov je PVC. Bytový dom je kompletne zateplený tepelnoizolačlným systémom (príloha č.9/1,2,3). Bytová budova je napojená na všetky inžinierske siete: verejný vodovod, verejnú kanalizáciu, silno a slaboprúdové rozvody a rozvod plynu. Je napojená na centrálny zdroj tepla. Viacbytová budova je veľmi dobre udržiavaná. Podľa prílohy č.5 bol bytový dom daný do užívania v r

5 5 Popis bytu Umiestnenie bytu: Byt č.19 sa nachádza vo vchode č.59, na 1.poschodí v rohovej sekcii. Dispozičné riešenie: Z dispozičného hľadiska (príloha č.6) byt pozostáva zo vstupnej chodby, z ktorej sú prístupné štyri izby, kuchyňa s loggiou, kúpeľňa a WC. K bytu patrí pivnica č. P 19 umiestnená v prízemí. Stavebnotechnické riešenie: Vstupné dvere do bytu sú plné, v byte sú dvere dýhované plné a so zasklením. Výplne otvorov v obvodovom plášti - okná, sú v byte plastové s tepelnoizolačným zasklením, okrem kuchyne kde je okno a dvere na lóggiu pôvodné drevené zdvojené. Bytové jadro je pôvodné umakartové, čiastočne demontované (príloha č.9/6). Našlapná vrstva podláh je podľa účelu miestnosti PVC, laminátová veľkoplošná a keramická dlažba. Povrchové úpravy stien tvoria hladké omietky,keramické obklady v kuchyni a kúpeľni. Jedná sa v podstate o byt v pôvodnom stave, okrem výmeny časti okien. Technické riešenie: Vykurovanie v byte je centrálne teplovodné s panelovými plechovými radiátormi s termostatickými hlavicami a elektronickými pomerovými meračmi. Vybavenie bytu: Kuchyňa - rohová kuchynská linka z materiálov na báze dreva s nerezovým drezom a pákovou batériou, elektrický sporák, vstavaná skriňa, odsávač pár je demontovaný (príloha č.9/4) Kúpeľňa - smaltovaná vaňa s obyčajnou sprchovou batériou, keramické umývadlo s obyčajnou batériou (príloha č.9/5) WC - keramický kombi záchod (príloha č.9/6) chodba - vstavaná skriňa Zatriedenie bytu: Byt má úplné základné príslušenstvo, je vykurovaný individuálne. V zmysle Výmeru MF SR č. R-1/1996 v znení zmien a doplnení je zaradený do 1.kategórie. Zatriedenie stavby: JKSO Typové bytové domy s panelovou konštrukč. sústavou, 5-8 poschodové, bez obč. vybavenia KS 1122 Trojizbové a viacbytová budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Obytné miestnosti v byte 53,05 Príslušenstvo v byte 28,58 Pivnica 1,61 Vypočítaná podlahová plocha 83,24 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,01 Počet izieb: 4 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Č. Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cen. podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,69 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,25 22,50 21,08 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,51 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,82 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,69

6 6 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,88 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,25 1,25 1,17 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,25 3,75 3,52 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,88 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,47 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,70 12 Okná 5,00 1,25 6,25 5,87 13 Povrchy podláh 0,50 1,05 0,53 0,49 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,35 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,88 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,94 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,88 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,88 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,94 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,88 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,88 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,75 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,94 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,88 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,35 26 Vykurovanie 2,50 1,05 2,63 2,46 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,82 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,94 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,94 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,88 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,90 1,80 1,69 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,75 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,90 3,60 3,38 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,35 Spolu 100,00 106,55 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 106,55 / 100 = 1,0655 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,235 * 1,037 * 1,0655 * 1,01 VH = 811,36 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiat. užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.19, Trieda 1.mája 2493/59, Spiš.Nová Ves ,75 56,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 811,36 EUR/m 2 * 83,24m ,61 Technická hodnota 56,25% z ,61 EUR ,91

7 7 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Obytný dom je postavený na ulici Trieda 1.mája 59, na sídlisku Mier v okresnom meste Spišská Nová Ves. Sídlisko Mier sa nachádza západne od centra mesta. Obytný dom je postavený na rovinatom teréne. Má dva vchody a deväť nadzemných podlaží. Orientácia obytných miestností v bytoch bytového domu je na severovýchodnú a juhozápadnú svetovú stranu. V okolí obytného domu je v súčasnosti dostatok parkovacích plôch. Dopravné spojenie s centrom mesta je mestskou autobusovou hromadnou dopravou, zastávka je neďaleko bytového domu. Čas jazdy autom do centra mesta je do 10 minút. V okolí bytového domu sú prevažne situované bytové domy podobnej doby výstavby. Na sídlisku Mier sú materské škôlky, základné školy, lekáreň, zdravotné stredisko, pošta, nákupné stredisko a kultúrny dom. V dosahu cca 2,0 km, je občianska vybavenosť okresného mesta. Mesto Spišská Nová Ves (cca obyvateľov) je okresným mestom s kompletnou vybavenosťou, s dvoma pobočkami vysokých škôl. Je označované ako vstupná brána do Národného parku Slovenský raj. Predmetný byt sa nachádza na 1.poschodí v rohovej sekcii. Prístupný je z chodby bytového domu schodiskom, alebo výťahom. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznúce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Zadávateľ neuviedol žiadne riziká v súvislosti s využívaním predmetnej nehnuteľnosti, alebo závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou. Ťarchy evidované na byte sú v časti II. Posudok - 1.b) a LV č.6506 (príloha č.2). 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Koeficient predajnosti som určil na základe Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Marián Vyparina a kol.. Vzhľadom na súčasné ekonomické pomery a skutočnosť, že sa jedná o vstupnú bránu do Národného parku Slovenský Raj, stanovujem koeficient polohovej diferenciácie v tomto prípade nad hornou hranicou rozpätia pre daný typ a sídlo nehnuteľnosti - K PD = 0,80. Pri stanovení všeobecnej hodnoty predmetných nehnuteľnosti som zobral do úvahy: 1. Súčasný stav na trhu nehnuteľnosti v meste Spišská Nová Ves a v danej lokalite. 2. Predajnosť bytov v danej lokalite podľa ponúk realitných kancelárií. 3. Štatistické údaje o predajnosti bytov za 1.Q/2014 podľa údajov NARKS. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,4000

8 8 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1, ,0000 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 2, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, II. 1, ,0000 bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, III. 0, ,8000 výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s IV. 0, ,4000 typovým vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, III. 0, ,4000 nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy III. 0, ,8000 do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a III. 0, ,0000 čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. II. 1, ,4000 NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 48 bytov, IV. 0, ,0800 charakteristika nebytového priestoru: priestory služieb 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do II. 1, , minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne III. 0, ,8000 zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Názor znalca priemerný byt III. 0, ,0000 Spolu ,84 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 160,84/ 145 1,109 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = ,91 EUR * 1, ,81 EUR

9 9 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela č.5937 Parcela číslo 5937sa nachádza na sídlisku Mier, na ulici Trieda 1.mája,č.59 v okresnom meste Spišská Nová Ves. Sídlisko Mier sa nachádza západne od centra mesta. Pozemok je rovinatý, zastavaný obytným domom so súpisným číslom Parcela Druh pozemku Vzorec Sp výmera Podiel Výmera 5937 zastavaná plocha a nádvorie ,00 152/ ,46 m 2 Obec: Spišská Nová Ves Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hrom. dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlast. autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficient 1,10 1,00 1,00 3. obytná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,10 * 1,0 * 1,0 * 1,10 * 1,4 * 1,0 * 1,0 1,6940 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ *k PD = 9,96 EUR/m 2 * 1, ,87 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 14,46 m 2 * 16,87 EUR/m 2 243,94 EUR

10 10 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Byt č ,24 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) zastavaná plocha a nádvorie ,46 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Pri výpočte všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti som použil metódu polohovej diferenciácie. Predmetná nehnuteľnosť je štvorizbový byt bez výnosu s alikvotnou časťou pozemku. Použitie kombinovanej metódy nie je vhodné. Na použitie porovnávacej metódy som nezískal dostatok hodnoverných podkladov. Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : ,81 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 243,94 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č.19, Trieda 1.mája 2493/59, Spišská Nová Ves ,81 Pozemky Parcela č parc. č (14,46 m 2 ) 243,94 Spolu VŠH ,75 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Štyridsaťdvatisícštyristo EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Výpis z listu vlastníctva č.6506: Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č.13bo/1869/2013 zo dňa predajom na por.č.34 dobrovoľnej dražbe bytu č.19, 1.pos., orien.č.59, sč.2493 bytového domu, podielu 152/ in na spol. častiach, spol. zariadeniach domu a pozemku č.5937 v prospech Príma Banky Slovensko, a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO , /P-503/2013/-1607/2013

11 11 Poznámka: Exekučný úrad Košice, JUDr. Ján Ondáš č. Ex-2246/ OJ, zo dňa upovedopor.č.34 menie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť - byt č.19/1 v bytovom dome sč.2493, orientačné č. 59, podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku v 152/10000 v prospech Profi Credit Slovakia, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, IČO so zákazom nakladať nehnuteľnosťou, alebo jej zaťažením, /P1252/2013/-3769/2013 Ťarchy: por.č.34 por.č.34 Zmluva o zriadení záložného práva č.18/343/08 v prospech Dexia banka Slovensko a.s.,hodžova 11, Žilina, IČO: na byt č.19/1 v bytovom dome s.č. 2493, orien. č.59, podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku v 152/ V 2577/2008 zo dňa /2008 Exekučný úrad Spišská Nová Ves Ing. Kožucha 1 - JUDr. Barbora Hovanová -Ex 166/ zo dňa Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na byt č.19/1 v bytovom dome s.č.2493, or.č.59,podiel na spoločných častiach,zariadeniach a pozemku 152/10000 v prospech Bytové družstvo Spišská Nová Ves, Kamenárska 5, IČO: Z 2806/ /2013 V Prešove, dňa Ing. Marián Kurej IV. PRÍLOHY 1) Objednávka, Sp.zn. DDr.033/2014, zo dňa x A 4 1.1) Výzva na umožnenie obhliadky predmetu dražby, Sp.značka DDr.033/2014, zo dňa x A 4 1.2) Výzva na umožnenie obhliadky predmetu dražby, Sp.značka DDr.033/2014, zo dňa x A 4 2) Výpis z listu vlastníctva č.6506, zo dňa x A 4 3) Kópia katastrálnej mapy na parcelu: C KN 5937, zo dňa x A 4 4) Širšie vzťahy - 1x A 4 5) Zmluva o prevode vlastníctva, zo dňa x A 4 6) Pôdorys bytu - 1x A 4 7) Pôdorys prízemia - 1x A 4 8) Pôdorys 1.poschodia - 1x A 4 9) Fotodokumentácia - 1x A 4

12 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov,tlmočníkova prekladateľov,ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 10/2014, znaleckého denníka č.1/2014. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.10/2014. V Prešove, Ing. Marián Kurej