ZNALECKÝ POSUDOK č. 27/2014

Transkript

1 Znalkyňa: Ing. Ivana Cihová Sibírska Bratislava mob.: 0903 / Zadávateľ: BKB Partners, spol.s r.o. Záhradnícka Bratislava IČO: IČ DPH: SK Číslo spisu ( objednávky ): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK č. 27/2014 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.8 na 1.p., vchod 128, v bytovom dome súp.č.53 na pozemku parc.č. 1000/8 a spoluvlastníckeho podielu prislúchajúceho k predmetnému bytu na pozemku parc.č. 1000/8 v katastrálnom území Dubnica nad Váhom, v obci Dubnica nad Váhom, v okrese Ilava za účelom dobrovoľnej dražby. Počet strán ( z toho príloh ): 28 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.8 na 1.p., vchod 128, v bytovom dome súp.č.53 na pozemku parc.č. 1000/8 a spoluvlastníckeho podielu prislúchajúceho k predmetnému bytu na pozemku parc.č. 1000/8 v katastrálnom území Dubnica nad Váhom, v obci Dubnica nad Váhom. Znalecký posudok má byť použitý za účelom dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky : Objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum vykonania obhliadky nehnuteľnosti Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : Prehľad použitých podkladov : predložených za vlastníka bytu: - Objednávka - mail zo dňa so zoznamom nehnuteľností - znalecký posudok č.68/2007, vypracovaný Ing. Mariánom Hruškom zo dňa s prílohami: - Výpis z katastra nehnuteľností, List vlastníctva č.3555, čiastočný - pre kat. územie Dubnica nad Váhom, ktorý vytvorila Správa katastra Ilava dňa Výpis z katastra nehnuteľností, List vlastníctva č.5184, čiastočný - pre kat. územie Dubnica nad Váhom, ktorý vytvorila Správa katastra Ilava dňa Kópia katastrálnej mapy, ktorú overila Správa katastra Ilava dňa Kúpna zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa Zmluva o prevode vlastníctva pozemku potvrdenie o veku obytného domu s.č vydalo dňa OSBD, SNP 1936, Považská Bystrica - Nákres bytu - Fotodokumentácia domu a bytu - Kópia katastrálnej mapy na parcelu 1000/8, okres: Ilava, obec: DUBNICA NAD VÁHOM, katastrálne územie Dubnica nad Váhom, vydaná Okresným úradom Ilava, katastrálnym odborom - zo dňa obstaraných znalcom: - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.3555, čiastočný - zo dňa , vytvorený cez kataster portál - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.5184, čiastočný - zo dňa , vytvorený cez kataster portál - obhliadka a zameranie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia 2

3 6. Použitý právny predpis : Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : - Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch tlmočníkoch a prekladateľoch platnom znení - Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v platnom znení - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov - Indexy vývoja cien v stavebníctve, 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : Zadávateľ nemal žiadne osobitné požiadavky. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy : Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN Výpis z katastra nehnuteľností - výpis z listu vlastníctva č čiastočný, - zo dňa , vytvorený cez kataster portál: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo 1000/8 Výmera 368 m2 Zastavané plochy a nádvoria Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 1000/8 je evidovaný na liste vlastníctva číslo ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY 3

4 Por. číslo 79 Pištová Marta r. Homolová, Centrum I. 35/82, Dubnica nad Váhom, PSČ , SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel: 25 / 2488 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Želetavská 1525/1, Praha Michle, ČR, IČ: formou dobrovoľnej dražby - P 134/ /2014 Titul nadobudnutia 16D 130/ Z 2160/ /2011 ČASŤ C: ŤARCHY UniCredit Bank Slovakia a.s., Šancova 1/A, Bratislava, IČO: záložné právo na nehnuteľnosti, na podiel 25/2488 z poz.p.č.kn 1000/8 vlastníka Pištová Mária r. Homolová, na základe záložnej zmluvy zo dňa V 250/ /2008, Z 2160/ /2011 Iné údaje Bez zápisu Výpis z katastra nehnuteľností - výpis z listu vlastníctva č čiastočný, - zo dňa , vytvorený cez kataster portál: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Stavby Súpisné číslo 53 na parcele číslo 1000/8 obytný dom Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 53 je evidovaný na liste vlastníctva číslo Byty a nebytové priestory ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY BYT... Vchod: p. Byt č.: 8 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 25 / 2488 Účastník právneho vzťahu: Vlastník Por.číslo: 100 Pištová Marta r. Homolová, Centrum I. 35/82, Dubnica nad Váhom, PSČ , SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel: 1 / 1 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Želetavská 1525/1, 4

5 Praha Michle, ČR, IČ: formou dobrovoľnej dražby - P 134/ /2014 Titul nadobudnutia 16D 130/ Z /2011 ČASŤ C: ŤARCHY Por.číslo: 100 Zák.záložné právo podľa 15 Zák.č.182/93 Z.z.v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome č.s.53 - Z 2160/ /2011 UniCredit Bank Slovakia a.s., Šancova 1/A, Bratislava, IČO: záložné právo na nehnuteľnosti, byt č.8 na 1. poschodí, vo vchode č.128 obytného domu č.s.53, na podiel 25/2488 zo spoločných častí a zariadení domu č.s.53 na poz.p.č.kn 1000/8 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 250/ /2008, Z 2160/ /2011 Iné údaje: LV 5184 Poznámka: Bez zápisu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Termín obhliadky nehnuteľností bol stanovený na o 12,45 hod. Nakoľko mi byt nebol sprístupnený, obhliadka interiéru bytu sa nekonala. Vykonala som obhliadku interiéru bytového domu. Pri obhliadke som zhotovila fotky interiéru a exteriéru bytového domu Porovnanie technickej dokumentácie nehnuteľností so skutočným stavom : Zadávateľ mi predložil projektovú dokumentáciu, z ktorej som vypočítala podlahovú plochu bytu, keďže som sa do bytu nedostala. V predloženej zmluve je deklarovaná podlahová plocha bytu 25,01 m 2, podlahová plocha bytu mnou vypočítaná je 25,68 m 2. Inak neboli zistené žiadne relevantné rozdiely Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom : Z čitateľa podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podielu na pozemku na liste vlastníctva je plocha bytu 25 m 2, podlahová plocha bytu mnou vypočítaná je 25,68 m 2. Ostatné údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so skutkovým stavom Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve : Stavby: - Byt č. 8 na 1.poschodí obytného domu, súp.č.53, vo vchode č.128, na sídlisku Centrum I, v katastrálnom území Dubnica nad Váhom, v obci Dubnica nad Váhom, v okrese Ilava, vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti 25/2488 Pozemky: - spoluvlastnícky podiel 25/2488 prislúchajúci k vyššie uvedenému bytu č.8 na pozemku parcelného čísla 1000/8 v katastrálnom území Dubnica nad Váhom, v obci Dubnica nad Váhom, v okrese Ilava 5

6 1. 7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené : Všetky ohodnocované nehnuteľnosti sú vlastnícky doložené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.8, obytný dom súp.č.53, vchod 128 Bytový dom má jedno podzemné a deväť nadzemných podlaží. V podzemnom podlaží sú situované spoločné časti a zariadenia domu, pivničné kobky, na 1. až 9. Nadzemnom podlaží je šesť bytov, celkom 54 bytov vo vchode. Bytový domu je realizovaný podľa typových podkladov, založený na základových železobetónových konštrukciách s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie sú železobetónové montované. Dom nie je ešte zateplený. Stropy sú železobetónové s rovným podhľadom. Schodisko je železobetónové s povrchom z keramickej dlažby, podesty a medzipodesty majú povrch z PVC krytiny. Strešný plášť bytového domu je vytvorený ako plochá strecha dvojplášťová s krytinou z ťažkých natavovacích pásov. Klampiarske konštrukcie sú úplné z pozinkovaného plechu. Vonkajšia povrchová úprava obvodového plášťa je z omietky zo striekaného brizolitu. Vnútorné povrchové úpravy stien v spoločných priestoroch sú hladké vápenné omietky a do jednej polovice výšky stien je umývateľný náter. Povrch podláh vo vstupnom priestore a v suteréne je z keramickej dlažby, na ostatných poschodiach je povrch podláh z PVC krytiny. Dvere sú hladké plné alebo presklené. Okná v spoločných priestoroch sú plastové, ostatné okná sú tiež prevažne plastové. Vstupný priestor vchodu je pôvodný zachovalý. Vstupné vchodové dvere sú vymenené oceľové presklené s poštovými schránkami, opatrené elektrickým vrátnikom. Vykurovanie je ústredné. V objekte je svetelná a motorická elektroinštalácia a je vybavený bleskozvodom. Zvislé a ležaté rozvody vodovodu sú z oceľových rúr. Zo všetkých zariaďovacích predmetov je odpad z liatinových rúr zaústený do verejnej kanalizácie. V dome sú rozvody zemného plynu. Dom má osobný výťah. Byt pozostáva z jednej obytnej miestnosti s kuchynským kútom a z príslušenstva, ktorým je chodba, kúpeľňa s WC a pivnica. Podľa obhliadky z exteriéru a podľa poskytnutých informácií zadávateľom byt je v pôvodnom stave. Boli vymenené vstupné dvere do bytu a pôvodné drevené okno za plastové, ostatné vybavenie bytu predpokladám pôvodné. Vnútorné povrchy stien bytu sú upravené dvojvrstvovou vápennou omietkou. Podhľady sú bez akustickej funkcie. V kúpeľni s WC a okolo kuchynskej linky je keramický obklad. V byte boli vymenené okná za plastové. Vstupné dvere bytu sú bezpečnostné do oceľovej zárubne. Interiérové dvere bytu sú hladké plné alebo presklené. Podlahy v celom byte sú z PVC krytiny. Vykurovanie bytu je ústredné s liatinovými radiátormi. V byte je svetelná elektroinštalácia s automatickým istením v byte s elektromerom umiestneným v ochrannej skrinke na chodbe. V byte nie je pripojenie zemného plynu. Ohrev teplej vody je centrálny. Vybavenie kuchyne je pôvodné, varenie je zabezpečené na elektrickom sporáku s elektrickou rúrou. Kuchynská linka je bukasová so smaltovým drezom. V kúpeľni s WC je plechová vanička, umývadlo a WC misa kombi. Bytové jadro je prefabrikované. Bytový dom bol daný do užívania v roku Jeho životnosť vzhľadom na typ konštrukčného systému predpokladám 80 rokov, opotrebovanie je primerané veku. 6

7 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1976 Vek: = 38 r. Životnosť: 80 r. Opotrebenie obytného domu: 38 * 100% / 80 = 47,50 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet izieb: 3 Podlahová plocha: chodba 1,280*2,510 3,21 m 2 kúpeľňa s WC 1,250*1,610+0,830*1,180 2,99 m 2 izba s kuchyňou 3,450*5,270-1,310*0,930 16,96 m 2 pivnica 2,100*1,200 2,52 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 25,68 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: montovaná z dielcov betónových plošných > K k = 1,037 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] Spoločné priestory: 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4, ,80 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17, ,22 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7, ,67 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,88 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4, ,80 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1, ,92 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0, ,96 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2, ,88 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1, ,92 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0, ,00 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0, ,53 12 Okná 5,00 2,00 10,00 9, ,59 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,48 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,40 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1, ,92 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,96 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1, ,92 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1, ,92 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,96 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1, ,92 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1, ,92 7

8 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3, ,84 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0, ,96 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 2, ,11 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2, ,40 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,40 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2, ,88 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0, ,96 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0, ,96 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0, ,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,92 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1, ,92 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3, ,84 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3, ,84 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2, ,40 Spolu 100,00 104,25 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 104,25 / 100 = 1,0425 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 69,57 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 30,43 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,235*1,037*1,0425*0,95 = 746,69 EUR/m 2 Východisková hodnota: 746,69 EUR/m 2 * 25,68m ,00 EUR Technický stav: 100% - 47,50% 52,50 % Technická hodnota spolu: 52,50% z ,00 EUR ,88 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľnosti : Byt č. 8 je situovaný na 1.poschodí ( 2.nadzemnom podlaží ) obytného domu, súp.č.53, vo vchode č.128, na sídlisku Centrum I, v katastrálnom území Dubnica nad Váhom, v obci Dubnica nad Váhom, v okrese Ilava. Obytná miestnosť bytu je orientovaná na východ. Bytový dom má jedno podzemné a deväť nadzemných podlaží. V podzemnom podlaží sú situované spoločné časti a zariadenia domu, pivničné kobky, na 1. až 9.nadzemnom podlaží je šesť bytov, celkom 54 bytov vo vchode. Terén v okolí bytového domu je rovinatý. Dubnica nad Váhom leží na strednom Považí v Ilavskej kotline. Biele Karpaty tvoria severozápadné ohraničenie prírodného prostredia Dubnice nad Váhom a Strážovská hornatina ich ohraničuje na juhovýchode. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne komunikácie je dobré (dialnica D1). Mesto je prístupné vlakovou aj autobusovou dopravou. Okresné mesto Ilava je vzdialené od domu 6,2 km a krajské mesto Trenčín 14 km. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, kanalizácie, elektrorozvody, plyn, káblová televízia. V bezprostrednom okolí domu sú objekty pre bývanie a občianska vybavenosť, základné a materské školy, obchodný dom Máj a pod. V okolí domu je veľa zelene. V meste je vybudovaná občianska vybavenosť zodpovedajúca jeho veľkosti. Analýza využitia nehnuteľností: Byt i bytový dom je využívaný na bývanie, zmenu využitia nepredpokladám. 8

9 Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Na liste vlastníctva sú na predmetné nehnuteľnosti zapísané nasledovné poznámky a ťarchy: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Želetavská 1525/1, Praha Michle, ČR, IČ: formou dobrovoľnej dražby - P 134/ /2014 UniCredit Bank Slovakia a.s., Šancova 1/A, Bratislava, IČO: záložné právo na nehnuteľnosti, na podiel 25/2488 z poz.p.č.kn 1000/8 vlastníka Pištová Mária r. Homolová, na základe záložnej zmluvy zo dňa V 250/ /2008, Z 2160/ /2011 UniCredit Bank Slovakia a.s., Šancova 1/A, Bratislava, IČO: záložné právo na nehnuteľnosti, byt č.8 na 1. poschodí, vo vchode č.128 obytného domu č.s.53, na podiel 25/2488 zo spoločných častí a zariadení domu č.s.53 na poz.p.č.kn 1000/8 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 250/ /2008, Z 2160/ / STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1 V priemernom koeficiente polohovej diferenciácie som zohľadnila reálnu situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom čase a mieste ( v prílohe posudku sú obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie ). Zohľadnila som vplyvy na predajnosť predmetnej nehnuteľnosti, a to typ stavby, polohu nehnuteľnosti ako aj štandard prevedenia a celkový technický stav. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 3,000 II. trieda = 2,000 IV. trieda = 0,550 III. trieda % = (1,000+2,000) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 1,000 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,100 III. trieda - 90 % = (1,000-0,900) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č. Popis Trieda Kpdi Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku IV. 0, ,5000 dopyt v porovnaní s ponukou je nižší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce I. 3, ,0000 obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 2, ,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 9

10 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu I. 3, ,0000 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu III. 1, ,0000 práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu IV. 0, ,5000 byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 3, ,0000 dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku III. 1, ,0000 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 1, ,0000 orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 2, ,0000 byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku IV. 0, ,8500 Byt > Počet bytov vo vchode: do 48 bytov, charakteristika nebytového priestoru: priestory služieb 12 Doprava v okolí bytového domu II. 2, ,0000 železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu II. 2, ,0000 pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu III. 1, ,0000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu II. 2, ,0000 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Názor znalca II. 2, ,0000 dobrý byt Spolu ,85 Koeficient polohovej diferenciácie: 272,85/ 145 = 1,882 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,88 EUR * 1,882 = ,87 EUR VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = ,87 EUR 10

11 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU podiel 25/2488 prislúchajúci k bytu č.8 Pozemok par.č.1000/8 je situovaný v katastrálnom území Dubnica nad Váhom, v obci Dubnica nad Váhom, v okrese Ilava v zástavbe bytových domov. Jedná sa o pozemok zastavaný bytovým domom parc.č. 1000/8. Terén v okolí bytového domu je rovinatý. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne komunikácie je dobré (dialnica D1). Mesto je prístupné vlakovou aj autobusovou dopravou. Okresné mesto Ilava je vzdialené od domu 6,2 km a krajské mesto Trenčín 14 km. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, kanalizácie, elektrorozvody, plyn, káblová televízia. V bezprostrednom okolí domu sú objekty pre bývanie a občianska vybavenosť, základné a materské školy, obchodný dom Máj a pod. V okolí domu je veľa zelene. V meste je vybudovaná občianska vybavenosť zodpovedajúca jeho veľkosti. Parcela Druh pozemku Vzorec 1000/8 zastavaná plocha a nádvorie Spolu výmera Podiel Výmera ,00 25/2488 3,70 m 2 Obec: Dubnica nad Váhom Východisková hodnota: 6,64 EUR/m 2 Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Koeficient všeobecnej situácie: k S Koeficient intenzity využitia: k V 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Hodnota koeficientu 1,10 1,00 Koeficient dopravných vzťahov: 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej k D dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do 1,00 centra (10 min), územie mesta Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: k P 2. obchodná poloha a byty 1,50 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: k I 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 11

12 Koeficient povyšujúcich faktorov: 5. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera k Z pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a 2,00 pod.) Koeficient redukujúcich faktorov: k R 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 1,10*1,00*1,00*1,50*1,50*2,00*1,00=4,95 Jednotková hodnota pozemku: 4,9500 * 6,64 EUR/m 2 = 32,87 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 3,70 m 2 *32,87 EUR/m 2 = 121,62 EUR VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. VŠH pozemkov = 121,62 EUR 12

13 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by mali tieto dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov. Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota bytov a nebyt. priestorov: ,87 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: 121,62 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Byt č.8, obytný dom súp.č.53, vchod ,87 POZEMKY podiel 25/2488 prislúchajúci k bytu č.8 - parc. č. 1000/8 (3,7 m 2 ) Všeobecná hodnota [EUR] 121,62 Spolu VŠH ,49 Zaokrúhlene ,00 Slovom: Devätnásťtisícsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva sú na predmetné nehnuteľnosti zapísané nasledovné poznámky a ťarchy: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Želetavská 1525/1, Praha Michle, ČR, IČ: formou dobrovoľnej dražby - P 134/ /

14 UniCredit Bank Slovakia a.s., Šancova 1/A, Bratislava, IČO: záložné právo na nehnuteľnosti, na podiel 25/2488 z poz.p.č.kn 1000/8 vlastníka Pištová Mária r. Homolová, na základe záložnej zmluvy zo dňa V 250/ /2008, Z 2160/ /2011 UniCredit Bank Slovakia a.s., Šancova 1/A, Bratislava, IČO: záložné právo na nehnuteľnosti, byt č.8 na 1. poschodí, vo vchode č.128 obytného domu č.s.53, na podiel 25/2488 zo spoločných častí a zariadení domu č.s.53 na poz.p.č.kn 1000/8 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 250/ /2008, Z 2160/ /2011 V Bratislave dňa Ing. Ivana C i h o v á 14

15 IV. PRÍLOHY - Objednávka - mail zo dňa so zoznamom nehnuteľností - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.3555, čiastočný - zo dňa , vytvorený cez kataster portál - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.5184, čiastočný - zo dňa , vytvorený cez kataster portál - Kópia katastrálnej mapy na parcelu 1000/8, okres: Ilava, obec: DUBNICA NAD VÁHOM, katastrálne územie Dubnica nad Váhom, vydaná Okresným úradom Ilava, katastrálnym odborom - zo dňa potvrdenie o veku bytového domu - zameranie bytu - obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie - fotodokumentácia 15

16 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvia Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 31/2014 Znaleckého denníka č.1. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.31/2014. Ing. Ivana C i h o v á 16