ZNALECKÝ POSUDOK číslo 33/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 33/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 3 na prízemí bytového domu s.č. 316 na ul. 8. mája č. 1, na pozemku parc. KN č. 5789, so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom k pozemku, k.ú. Považská Bystrica, obec Považská Bystrica, okres Považská Bystrica, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 19 (07) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 3 na prízemí bytového domu s.č. 316, na ul. 8. mája č. 1, na pozemku parc. KN č. 5789, so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom k pozemku, k.ú. Považská Bystrica, obec Považská Bystrica, okres Považská Bystrica. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Znalecký posudok č. 4/2011, Ing. Eva Balásová. Výpočtový list zo dňa , kde je uvedený vek domu. 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6682, k.ú. Považská Bystrica zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Považská Bystrica zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Miestne šetrenie vykonané za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 4. štvrťrok 2015 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,302 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č čiastočný, k.ú. Považská Bystrica, obec Považská Bystrica, okres Považská Bystrica. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parc. č o výmere 703 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parc. č. 5793/3 o výmere 582 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 29 - Pozemok, na ktorom je okrasná záhrada, uličná a sídlisková zeleň, park a iná funkčná zeleň a lesný pozemok na rekreačné a poľovnícke využívanie 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Kód právneho vzťahu 3 - Spoluvlastníctvo k pozemku pod bytovým domom Stavby Súp. č. 316 na parc. č bytovka 1 Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: 1, prízemie Byt č. 3 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku : 7575 / Účastník právneho vzťahu: Vlastník 8 Levíková Ľudmila r. Sklenaříková, 8. mája 316/1, Považská Bystrica, PSČ , SR Dátum narodenia : spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka 'Oznámenie o začatí výkonu záložného práva V 406/11 veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s. predajom zálohu na dražbe podľa zák.č. 527/2002 Z.z.' - P 384/ /15 Titul nadobudnutia: Darovacia zmluva zo dňa V 2245/00 C. Ťarchy: Por.č.: 8 Zákonné zálož.právo v prospech ostatných vlastníkov bytov domu č.s.316 podľa.15 odst.1 zák.182/93 Z.z v znení novely -V 715/00-744/00 pz,v 2245/00 Por.č.: 8 V poradí 2. ZÁLOŽNÉ PRÁVO na zabezpečenie pohľadávky z úveru v prospech: OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: na nehnuteľnosti: byt č. 3, na prízemí, vchod č.1 v bytovom dome č.s. 316 na pozemku KN-C parc.č a podiel 7575/ ín na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemkoch KN-C

4 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 4 parc.č. 5789, 5793/3 na základe Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti ZZ1 k ÚZ č. 001/4008/07HSU - V 4071/08 z /09 Por.č.: 8 V poradí 3. ZÁLOŽNÉ PRÁVO na zabezpečenie pohľadávky z úveru v prospech: OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: na nehnuteľnosti: byt č. 3, na prízemí, vchod č.1 v bytovom dome č.s. 316 na pozemku KN-C parc.č a podiel 7575/ ín na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemkoch KN-C parc.č. 5789, 5793/3 na základe Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti ZZ1 k ÚZ č. 004/4008/11SU zo dňa V 406/11 zo /11 Iné údaje: 8 Žiadosť zo dňa o zmenu adresy - R 157/11-564/11 13 Žiadosť zo dňa o zmenu adresy - R 335/ /14 16 Žiadosť zo dňa o zmenu adresy - R 588/ /11 17 Žiadosť zo dňa o zmenu adresy - R 589/ /11 Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa Fotodokumentácia vyhotovená d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá a teda nebola porovnaná so skutkovým stavom. Všetky rozmery sú zamerané na miestnom šetrení. Skutkový stav bytu je zaznamenaný v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom evidovanom na LV č čiastočný, k.ú. Považská Bystrica a zakreslenom stave v kópií z katastrálnej mapy, k.ú. Považská Bystrica. Doklady o veku stavieb: Na základe Znaleckého posudku č. 4/2011, vypracovala Ing. Eva Balásová a Výpočtového listu zo dňa ,. Bytový dom bol daný do užívania vo februári f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 3 na prízemí byt. domu s.č. 316, 8. mája vchod 1, Považská Bystrica na parc. KN č. 5789, k.ú. Považská Bystrica so spoluvlastníckym podielom 7575 / na spoločných častiach a zariadeniach domu. Spoluvlastnícky podiel 7575 / (bytu č. 3) k pozemkom parc. KN č a 5793/3, k.ú. Považská Bystrica. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 3 na prízemí byt. domu s.č. 316, 8. mája, na parc. KN č. 5789, k.ú. Považská Bystrica so spoluvlastníckym podielom 7575/ na spoločných časti Popis bytového domu: Bytový dom s.č. 316 na pozemku parc. KN č na ulici 8. mája č. 1 v Považskej Bystrici, má podlažia domu prístupné schodiskom. Prístupný je z jednej strany. Hlavnú nosnú konštrukciu bytového domu tvorí murovaný obvodový systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Stropný i strešný plášť je vytvorený so železobetónu, strecha je sedlová s vikiermi, podlahy v spoločných vstupných priestoroch a na chodbách sú z liateho terazza a na schodisku je tiež liate terazzo. Vstupné dvere sú jednokrídlové drevené s presklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom, vonkajšia omietka je pôvodná - brizolit. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, kanalizácie, plynu a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je ústredné z vlastného zdroja. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. V suteréne sa nachádza sušiareň, práčovňa, pivničné kobky a príslušenstvo domu.

5 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 5 Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi nebolo predložené, lebo sa nezachovalo. Vek stavieb pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov. Vek stavby bytového domu som prebral z Výpočtového listu..., kde je uvedené že stavba bytového domu na ulici 8. mája č. 1 v Považskej Bystrici bola postavená v roku Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o dobrej údržbe domu. Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy o prevode vlastníctva bytu sú to: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: práčovne bez technologického vybavenia, sušiareň bez technologického vybavenia, žehliareň bez technologického vybavenia, bicykláreň, spoločná televízna anténa, bleskozvod, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové rozvody, a to aj v tom prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu. Popis bytu: Byt č. 3 sa nachádza na prízemí. Byt tvoria dve obytné miestnosti s príslušenstvom - kuchyňa, predsieň s chodbou, kúpeľňa s WC, komora, loggia. K bytu patrí aj pivnica, umiestnená mimo bytu v suteréne - 1. podzemnom podlaží. V byte boli vykonané rekonštrukčné a modernizačné práce (úpravy), ktoré zvýšili štandard bývania v roku 2010, výmeny podláh, okien stavebné úpravy. V kuchyni je plynový šporák s plynovou rúrou, nerezový drez. Za kuchynskou linkou je keramický obklad stien. Dvere sú drevené plné aj presklené v drevených zárubňach, plastové okná opatrené hliníkovými žalúziami. V kúpeľni je keramické umývadlo s batériou a plastová rohová vaňa. Všetky zariaďovacie predmety majú batérie. WC je keramická WC misa so spodnou nádržkou na splachovanie, v kúpeľni bol osadený plynový kotol, ktorý v čase obhliadky bol demontovaný, panelové radiátory typu Korádo. Podlahy v obytných miestnostiach sú vybrúsené drevené parkety, v kuchyni, komore, kúpeľni s WC a na chodbe je z keramickej dlažby. Steny a stropy v byte sú hladké opatrené maľbami. Byt v čase obhliadky bol neobývaný. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu je: 7575/ Životnosť a opotrebenie: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom technickom stave (po vykonanej rekonštrukcii a modernizácii) a nie je na ňom zanedbaná pravidelná bežná údržba, stanovujem opotrebenie analytickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] predsieň s chodbou 2,45*5,0+1,4*0,4 12,81 I, obytná miestnosť 3,50*4,50 15,75 II, obytná miestnosť 4,0*4,50 18,00 kuchyňa 4,45*2,90 12,91 špajza 2,0*0,90 1,80 Kúpeľňa +WC 2,02*2,0 4,04 Výmera bytu bez pivnice 65,31 pivnica 2,70*4,30 11,61 Vypočítaná podlahová plocha 76,92 loggia 1,2*2,0 2,40 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,25 6,25 5, ,73

6 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 6 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,15 20,70 18, ,95 3 Stropy 8,00 1,05 8,40 7, ,70 4 Schody 3,00 1,05 3,15 2, ,89 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4, ,58 6 Krytina strechy 2,00 1,05 2,10 1, ,93 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0, ,92 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,05 3,15 2, ,89 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,05 2,10 1, ,93 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0, ,46 11 Dvere 0,50 1,05 0,53 0, ,48 12 Okná 5,00 1,10 5,50 5, ,04 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,29 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1, ,83 16 Bleskozvod 1,00 0,90 0,90 0, ,83 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1, ,83 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1, ,83 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,92 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0, ,00 21 Ostatné 2,00 1,05 2,10 1, ,93 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,25 5,00 4, ,58 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,45 1,45 1, ,33 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 2, ,02 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3, ,44 26 Vykurovanie 2,50 1,05 2,63 2, ,96 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2, ,75 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0, ,92 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0, ,92 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,95 0,48 0, ,44 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,10 2,20 2, ,81 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2, ,20 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,25 5,00 4, ,58 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,15 4,60 4, ,22 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2, ,75 Spolu 100,00 109,08 100,00 97,34 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 109,08 / 100 = 1,0908 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,302 * 0,939 * 1,0908 * 1,00 VH = 767,01 Eur/m 2 Rozostavanosť bytu: 97,34 % Nedokončenosť bytu: 2,66 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5, ,18 2 Zvislé konštrukcie 19, ,52 3 Stropy 7, ,12 4 Schody 2, ,67 5 Zastrešenie bez krytiny 4, ,24 6 Krytina strechy 1, ,24 7 Klampiarske konštrukcie 0, ,14 8 Úpravy vonk. povrchov 2, ,30 9 Úpravy vnút. povrchov 1, ,24 10 Vnútorné ker. obklady 0, ,07

7 Znalecký posudok č. 33/2016 List č Dvere 0, ,29 12 Okná 5, ,62 13 Povrchy podláh 0, ,06 14 Vykurovanie 2, ,47 15 Elektroinštalácia 1, ,28 16 Bleskozvod 0, ,10 17 Vnútorný vodovod 1, ,23 18 Vnútorná kanalizácia 1, ,19 19 Vnútorný plynovod 0, ,57 20 Výťahy 0, ,00 21 Ostatné 1, ,19 22 Úpravy vnút. povrchov 4, ,57 23 Vnútorné ker. obklady 1, ,21 24 Dvere 2, ,07 25 Povrchy podláh 3, ,19 26 Vykurovanie 0, ,20 27 Elektroinštalácia 2, ,42 28 Vnútorný vodovod 0, ,19 29 Vnútorná kanalizácia 0, ,14 30 Vnútorný plynovod 0, ,07 31 Ohrev teplej vody 0, ,17 32 Vybavenie kuchýň 2, ,45 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4, ,71 34 Bytové jadro bez rozvodov 4, ,24 35 Ostatné 2, ,42 Opotrebenie 48,77% Technický stav 51,23% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota dokončeného bytu 767,01 Eur/m 2 * 76,92m ,41 Nedokončenosť -2,66% z ,41 Eur ,36 Východisková hodnota ,05 Technická hodnota 51,23% z ,05 Eur ,90 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom s.č. 316 na pozemku parc. KN č na ulici 8. mája č. 1 sa nachádza v zastavanom území obce Považská Bystrica, okres Považská Bystrica, v dosahu centra obytného útvaru, daný do užívania v roku Posudzovaný dom a byt je vzdialený cca 250 m od hlavnej komunikácie smerujúcej do historického centra mesta, štvrť Strojárenská, v dosahu centra mesta. Orientácia obytných miestností ohodnocovaného bytu k svetovým stranám je severozápad - juhovýchod. Vzdialenosť do centra mesta je cca 1,5 km. Od krajského mesta Trenčín je Považská Bystrica vzdialená cca 44km, dopravné spojenie je riešené železničnou i autobusovou dopravou. V blízkom okolí sa nachádza základná a vyššia občianska vybavenosť. Vo vzdialenejšom okolí je niekoľko obchodných centier so zázemím. Poloha domu vzhľadom na vzdialenosť k historickému centru mesta Považská Bystrica, nemá vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite. Dopyt v tejto lokalite v závislosti na ponuke, type bytu a čase je v rovnováhe. Stavba nie je zaťažená nadmernou prašnosťou a hlučnosťou z dopravy, vzhľadom na umiestnenie obytných miestností. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť svojím stavebno-technickým prevedením nie je uspôsobená na iný účel využitia, ako na bývanie. V budúcnosti sa neočakávajú zmeny v blízkej okolitej zástavbe, ktoré ovplyvnia hodnotu stavby. Dom je prístupný cez prístupové chodníky a spevnené plochy z dvoch strán. Stavba je primerane udržiavaná, v uspokojivom stavebno-technickom stave, opotrebenie stavby je primerané jej veku. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre dané účely. V čase obhliadky bol byt neobývaný. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarcha uvedená v prospech OTP banka Slovensko a.s.. Nepredpokladám žiadne iné riziká spojené s využívaním nehnuteľností.

8 Znalecký posudok č. 33/2016 List č STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,9 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 2,700 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,900 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,495 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,900-0,810) 0,090 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,95 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,60 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, ,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, ,97 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 1, ,40 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov II. 1, ,80 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0, ,10 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1, ,60 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút I. 2, ,90 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1, ,80 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,60 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,22

9 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 9 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 203,22/ 145 1,402 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,90 Eur * 1, ,10 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: podľa LV č Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území mesta Považská Bystrica na parcele KN č a 5793/3, evidovaných na LV č čiastočný, na ulici 8. mája, v katastrálnom území Považská Bystrica. Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel (7575/135223) bytu č. 3 k pozemkom, o celkovej výmere 1285 m 2. Sú rovinatého charakteru, s prístupom k pozemku po spevnenom asfaltovom chodníku a komunikácii. Je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Ohodnotenie je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu Výmera Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 5789 zastavaná plocha a nádvorie , / , /3 ostatná plocha , / ,60 Spolu výmera 1 285,00 71,98 Obec: Považská Bystrica Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť inžinierskych sieti 1,45 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 1,10 1,00 1,00 1,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,45 * 1,50 * 1,00 2,8710 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 Eur/m 2 * 2, ,60 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 285,00 m 2 * 28,60 Eur/m ,00 Eur

10 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 10 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] podiel podielu na pozemku [Eur] parcela č , / ,30 parcela č. 5793/ , / ,44 Spolu , ,74 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľností, prístupnosť, ich dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená touto metódou objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Byt č. 3 na prízemí byt. domu s.č. 316, 8. mája, na parc. KN č. 5789, k.ú. Považská Bystrica so spoluvlastníckym podielom 7575/ na spoločných časti ,10 Pozemky podľa LV č parc. č (39,38 m 2 ) 1 126,30 podľa LV č parc. č. 5793/3 (32,6 m 2 ) 932,44 Spolu pozemky (71,98 m 2 ) 2 058,74 Spolu VŠH ,84 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Štyridsaťtritisíctristo Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

11 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 11 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6682, k.ú. Považská Bystrica zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Považská Bystrica zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Výpočtový list zo dňa , kde je uvedený vek domu. Náčrt pôdorysu zameraného súčasného stavu bytu č. 3, ul. 8. mája, Považská Bystrica. Fotodokumentácia.

12 Znalecký posudok č. 33/2016 List č. 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: STAVEBNÍCTVO a odvetvia: POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 33/2016 znaleckého denníka číslo 10. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 33/2016. Ing. František Orság