ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 29/2017

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka T. J. Moussona 6429/2B, Michalovce mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: IČ DPH: SK Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 29/2017 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - budova súp. č stojaceho na parcele č. 911/2, vonkajších úprav a pozemkov na parcele č. 911/2 katastrálne územie Čemerné, obec Vranov nad Topľou, okres Vranov nad Topľou pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 24 (z toho 9 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti - budova súp. č stojaceho na parcele č. 911/2, vonkajších úprav a pozemkov na parcele č. 911/2 katastrálne územie Čemerné, obec Vranov nad Topľou, okres Vranov nad Topľou pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku zo dňa Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy na parc.č. 911/2 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Rozhodnutie mesta Vranov nad Topľou číslo: 82/1997 o určení súpisného - orientačného čísla stavby zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter podnikateľského charakteru. Pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním a výnosová hodnota nie je počítaná, pretože znalec nemal k dispozícii dostatočné podklady pre porovnávanie a výpočet výnosovej hodnoty. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre III.Q/2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č v k.ú. Čemerné. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č vytvorený cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 911/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 3642 m 2 Stavby parc.č. 911/2 budova, súp. č B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Spusta Stanislav r. Spusta, dátum narodenia: , Gen. Svobodu 353, Vranov nad Topľou, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/4 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , č.sp. V838/ /04. Účastník právneho vzťahu: Vlastník 2 Gajdoš Ľuboš r. Gajdoš, Mgr., dátum narodenia: , Voľa č. 6, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/4 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , č.sp. V838/ /04. Účastník právneho vzťahu: Vlastník 3 Kačmarová Lucia, dátum narodenia: , Gen. Svobodu 330, Vranov nad Topľou, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/4 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , č.sp. V838/ /04. Strana 3

4 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 4 Spustová Jana, dátum narodenia: , Mlynská 1483, Vranov nad Topľou, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/4 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , č.sp. V838/ /04. C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul.5, Bratislava na admin. budovu sč a parc.č. 911/2, podľa Zmluvy o zriadení záložného práva na nehnut. ZZ1 k ˇUZ č.011/5003/04hu, č.sp. V 464/ /04. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Bratislava, s.e.judr. Kamil Liška - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č. EX 5024/2011, č.sp.z 895/ /12. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Košice, s.e. JUDr. Zora Ferdinandy - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. Ex 2295/ , č.sp. Z 3441/2013-2/14. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Košice, s.e.judr. Zora Ferdinandy - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. EX 2267/ , č.sp. Z 1984/ /14, Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka nehnuteľností vykonaná dňa Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia stavby nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol zistený meraním, zameranie nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe potvrdenia Rozhodnutia mesta Vranov nad Topľou číslo: 82/1997 o určení súpisného - orientačného čísla stavby zo dňa : - vek nehnuteľnosti - budova: 19 rokov (daný do užívania v roku 1998) - vek vodovodnej prípojky: 19 rokov (1998) - vek vodomernej šachty: 19 rokov (1998) - vek prípojky NN: 19 rokov (1998) - vek kanalizačnej prípojky: 19 rokov (1998) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Nehnuteľnosť - budova je zapísaná v katastri nehnuteľností a zakreslená na kópii katastrálnej mapy na parc.č. 911/2. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 911/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 3642 m 2 Budova na parc. č. 911/2, súp.č Prípojka vody na parc. č. 911/2 Vodomerná šachta na parc.č. 911/2 Prípojka NN na parc. č.911/2 Prípojka kanalizácie na parc. č.911/2 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené Strana 4

5 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Budova na parc. č. 911/2 Jedná sa o nehnuteľnosť - admin. budovu v individuálnej zástavbe v obci Vranov nad Topľou, katastrálne územie Čemerné, okres Vranov nad Topľou. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza zádverie, chodba, kotolňa, kuchynka, schodisko, 3x kancelária, 2x predsieň, 2x WC a garáž. V podkroví sa nachádza schodisko, archív, 3x kancelária a schodisko. Konštrukčné riešenie: - Základy - 1.NP - betónové - objekt so zvislou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - 1. NP, Podkroví - murované z pórobetónových tvárnic v skladobnej hr. 40; deliace konštrukcie - 1. NP murované z pórobetónových tvárnic v podkroví sádrokartonové - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. NP - s rovným podhľadom železobetónové monolitické, v podkroví drevené s rovným podhľadom a výplňou z izolácie z minerálnej vlny - Schodisko - 1. NP - oceľové bez podstupníc - Strecha - s stanová s kombináciou valbovej s povrchovou úpravou strešných krytín Bramac s klampiarskými konštrukciami - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP a podkrovia - omietky na báze umelých látok; - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. NP - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - 1.NP - prevažnej časti WC min. nad 1,35 m výšky;1. NP - kuchyne - Výplne otvorov - dvere - 1. NP a podkroví - hladké plné alebo zasklené; okná - 1. NP a podkrovia - zdvojené drevené s dvojvrstvovým zasklením; - Podlahy - podlahy 1. NP- keramická dlažba a podkrovia - podlahoviny z netkaných textílií - Vybavenie kuchýň - sporák plynový s elektrická rúra; drezové umývadlo nerezové; - Vybavenie WC - 2 ks, umývadlo - 2 ks; vodovodné batérie pákové- 2 ks - Vykurovanie - ústredné vykurovanie - 1. NP a podkroví- teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely; zdroj vykurovania - 1. NP - kotol závesný na plyn; - Vnútorné rozvody vody - 1. NP - z potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - 1. NP - zásobníkový ohrievač plynový - Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. NP - plastové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1. NP - svetelná, motorická a podkrovia - svetelná; elektrický rozvádzač - 1. NP - s automatickými poistkami Objekt je v dobrom technickom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: budovy administratívne (správne ) KS: 1220 Budovy pre administratívu OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] 5,90*3,90*0,30+7,90*9,60*0,30+6,00*7,60*0,30+1,00*2,60*0,30 44,12 Vrchná stavba 5,90*3,90*3,30+7,90*9,60*3,30+6,00*7,60*3,30+1,00*2,60*3,30 485,27 Zastrešenie (3,90*5,90*4,60)/2+(7,60*6,00*4,60)/2+(9,60*7,00*7,90)/3 334,76 Obstavaný priestor stavby celkom 864,15 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,01 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Strana 5

6 Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 5,90*3,90+7,90*9,60+6,00*7,60+1, 00*2,60 Podkrovné 1 5,90*3,90+7,90*9,60+6,00*7,60+1, 00*6,30 147,05 Repr.3,30 3,3 150,75 Repr.2,10 2,1 Priemerná zastavaná plocha: (147, ,75) / 2 = 148,90 m 2 Priemerná výška podlaží: (147,05 * 3, ,75 * 2,1) / (147, ,75) = 2,69 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 148,9) = 1,0812 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,69) = 1,0807 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 8,00 2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,00 17,00 17,00 3 Stropy 9,00 1,00 9,00 9,00 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 7,00 5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,00 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,00 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 7,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,00 9 Vnútorné keramické obklady 2,00 1,00 2,00 2,00 10 Schody 3,00 1,00 3,00 3,00 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 3,00 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 5,00 1,00 5,00 5,00 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,00 15 Vykurovanie 4,00 1,00 4,00 4,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,00 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,00 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 3,00 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,00 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 1,00 3,00 3,00 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 1,00 25 Ostatné 6,00 1,00 6,00 6,00 Spolu 100,00 100,00 100,00 Strana 6

7 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 100,00 / 100 = 1,0000 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,01 /m 3 * 2,315 * 1,0000 * 1,0812 * 1,0807 * 0,939 * 1,00 VH = 236,2422 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Budova na parc.č. 911/ ,75 76,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 236,2422 /m 3 * 864,15 m ,70 Technická hodnota 76,25 % z , , PRÍSLUŠENSTVO Prípojka vody na p. č. 911/2 Prípojka vody od verejnej siete k administratívnej budove z plastového potrubia DN 25 mm o dĺžke 15,0 m. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 15,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na p. č. 911/ ,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 41,49 /bm * 2,315 * 1, ,74 Technická hodnota 52,50 % z 1 440,74 756, Vodomerná šachta na p. č. 911/2 Vodomerná šachta z monolitického betónu s oceľovým poklopom. Strana 7

8 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2,1*2,0*2,4 = 10,08 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na p. č. 911/ ,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10,08 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,315 * 1, ,44 Technická hodnota 52,50 % z 5 933, , NN prípojka na p. č. 911/2 Prípojka NN od verejnej siete k administratívnej budove na 220/360 V. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Elektrické rozvody Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.i) káblová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 420/30,1260 = 13,94 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,36 /bm Počet merných jednotiek: 19,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] NN prípojka na p. č. 911/ ,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 19,2 bm * (13,94 /bm + 0 * 8,36 /bm) * 2,315 * 1,00 619,61 Technická hodnota 52,50 % z 619,61 325,30 Strana 8

9 2.2.4 Kanalizačná prípojka na p. č. 911/2 Kanalizačná prípojka z kameninového potrubia DN 150 mm, dĺžka 17,20 m smerujúca od administratívnej budovy do verejnej siete. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 17,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p. č. 911/ ,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17,2 bm * 35,19 /bm * 2,315 * 1, ,20 Technická hodnota 52,50 % z 1 401,20 735, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Budova na parc.č. 911/ , ,38 Prípojka vody na p. č. 911/ ,74 756,39 Vodomerná šachta na p. č. 911/ , ,06 NN prípojka na p. č. 911/2 619,61 325,30 Kanalizačná prípojka na p. č. 911/ ,20 735,63 Celkom: , ,76 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ BUDOVY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v južnej časti zastavaného územia obce Vranov nad Topľou, katastrálne územie Čemerné, okres Vranov nad Topľou. V blízkosti nachádzajú rodinné domy a prevádzkové objekty. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, kanalizácia, ELI, telekomunikačné prípojky). Dopravné spojenie s centrom mesta je dobré (do 7 min autom, vzdialenosť cca. 3,5 km). Strana 9

10 b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa využíva na prevádzku firmy. Iné využitie objektu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul.5, Bratislava na admin. budovu sč a parc.č. 911/2, podľa Zmluvy o zriadení záložného práva na nehnut. ZZ1 k ˇUZ č.011/5003/04hu, č.sp. V 464/ /04. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Bratislava, s.e.judr. Kamil Liška - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č. EX 5024/2011, č.sp.z 895/ /12. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Košice, s.e. JUDr. Zora Ferdinandy - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. Ex 2295/ , č.sp. Z 3441/2013-2/14. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Košice, s.e.judr. Zora Ferdinandy - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. EX 2267/ , č.sp. Z 1984/ /14, Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,51 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti II. 0, ,90 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,10 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom II. 0, ,00 Strana 10

11 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby IV. 0, ,74 malá hustota obyvateľstva I. 1, ,30 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,30 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,90 13 železnica, autobus a miestna doprava II. 0, ,90 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 0, ,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,80 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,30 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,45 nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom IV. 0, ,77 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,37 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 89,37/ 180 0,497 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,76 * 0, ,09 Strana 11

12 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Vranov nad Topľou, k.ú.čemerné zastavané nehnuteľnosťou - budovou súp.č na parc. č. 911/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 3642 m 2. Pozemky sú napojené na miestnu komunikáciu a inžinierske siete, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 911/2 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 3642,00 Obec: Vranov nad Topľou Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov kv 5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so koeficient intenzity využitia štandardným vybavením, 5 7-podlažné, vysoké využitie pozemku Hodnota koeficientu 0,90 1,10 kd koeficient dopravných vzťahov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. priemyselná poloha 0,90 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,10 * 1,00 * 0,90 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1583 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 1, ,54 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 3 642,00 m 2 * 11,54 /m ,68 Strana 12

13 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,09 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,68 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Budova na parc.č. 911/ ,70 Prípojka vody na p. č. 911/2 375,93 Vodomerná šachta na p. č. 911/ ,18 NN prípojka na p. č. 911/2 161,67 Kanalizačná prípojka na p. č. 911/2 365,61 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 911/2 (3 642 m 2 ) ,68 Spolu VŠH ,77 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Jedenstodvadsaťdvatisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Strana 13

14 Ťarchy: Por.č.: Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul.5, Bratislava na admin. budovu sč a parc.č. 911/2, podľa Zmluvy o zriadení záložného práva na nehnut. ZZ1 k ˇUZ č.011/5003/04hu, č.sp. V 464/ /04. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Bratislava, s.e.judr. Kamil Liška - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č. EX 5024/2011, č.sp.z 895/ /12. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Košice, s.e. JUDr. Zora Ferdinandy - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. Ex 2295/ , č.sp. Z 3441/2013-2/14. 2 Na podiel B2 - Exekútorský úrad Košice, s.e.judr. Zora Ferdinandy - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. EX 2267/ , č.sp. Z 1984/ /14, V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy na parc.č. 911/2 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Rozhodnutie mesta Vranov nad Topľou číslo: 82/1997 o určení súpisného - orientačného čísla stavby zo dňa kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 14

15 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 29/2017 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 29/2017 Ing. Dušan Posypanka Strana 15