ZNALECKÝ POSUDOK 162/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK 162/2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 7 na 7.p. Továrenská č. 13, bytového domu s.č. 209 na parc. KN č. 568/2, zapísaného na LV č. 778, so spoluvlastníckym podielom na pozemku v k.ú. Vlkanová, obec Vlkanová, okres Banská Bystrica, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 23(06) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 7 na 7.p. Továrenská č. 13, bytového domu s.č. 209 na parc. KN č. 568/2, zapísaného na LV č. 778, so spoluvlastníckym podielom na pozemku v k.ú. Vlkanová, obec Vlkanová, okres Banská Bystrica. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Potvrdenie o veku bytového domu vydané SPRAVBYT, zo dňa Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 778, k.ú. Vlkanová zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Vlkanová zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Miestne šetrenie vykonané za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 1. štvrťrok 2016 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,307 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č čiastočný, k.ú. Vlkanová, obec Vlkanová, okres Banská Bystrica. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parc. č. 568 o výmere 479 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 15 1 Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom. Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce. Stavby Súp. č. 209 na parc. č. 568/22 9 obytný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: 13, 7.p. Byt č. 7 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 3991 / Účastník právneho vzťahu: Vlastník 146 Simanová Ľubica r. Simanová, Čaneckého 785/12, Heľpa, PSČ , SR Dátum narodenia : spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova 5, Bratislava, IČO: formou dobrovoľnej dražby, k V-5885/ čz 102/2016 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V 6066/2012 zo dňa ČZ 9/2013 C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov s názvom SVB Prvá Továrenská v zmysle 15 zák.č.182/1993 Zb.v platnom znení - 285/2008 Por.č.: 145 Na byt č. 7/VII. poschodie, vchod 13 a podiel 3991/ k pozemku a na spoločných častiach a zariadeniach domu: Záložné právo pre pohľadávku OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava, IČO: , č. zml. V 5885/2012 zo dňa čz 1/2013, 9/2013 Por.č.: 145 Na byt č. 7/VII. poschodie, vchod 13 a podiel 3991/ k pozemku a na spoločných častiach a zariadeniach domu: Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.ex 1679/2015 zo dňa , súdny exekútor Mgr. Jozef Deák, Horná 23, Banská Bystrica ( zápis do KN ) - čz 1736/2015

4 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 4 Iné údaje: Obytný dom Továrenská ul. 15,13 Vlkanová 69 Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/ Zmena adresy sídla vlastníka - 7/2013 Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa Fotodokumentácia vyhotovená d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi bola poskytnutá a teda bola porovnaná so skutkovým stavom. Pri zameraní neboli zistené zásadné dispozičné zmeny. Skutkový stav bytu bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č čiastočný a z kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Vlkanová. Vek stanovený na základe potvrdenia o veku stavby - Potvrdenie o veku stavby - SPRAVBYT Banská Bystrica zo dňa f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 7 na 7.p. byt. domu s.č. 209, Továrenská 13, Vlkanová, na parc. KN č. 568/2, k.ú. Vlkanová. Spoluvlastnícky podiel bytu č. 7 k pozemku na parc. KN č. 568/2. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt: Byt č. 7 v byt. dome s.č. 209, Továrenská 13, na parc. KN č. 568/2, k.ú. Vlkanová Popis bytového domu: Bytový dom súp. č. 209 na parc. KN č. 568/2, na Ul. Továrenská č. 13, má podlažia domu prístupné schodiskom a výťahom. Bytový dom má 9 nadzemných podlaží. Prístupný je z jednej strány domu. Nosnú konštrukciu bytového domu tvorí celopanelový železobetónový montovaný systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Obvodový i strešný plášť je vytvorený so železobetónových panelov, strecha je plochá s atikou a oplechovaním. Podlahy v spoločných vstupných priestoroch, na chodbách sú z terazzových dlaždíc, liateho terazza a keramickej dlažby, na schodisku je podlaha z keramickej dlažby. Vstupné dvere sú dvojkrídlové plastové so zasklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom do výšky 120 a 150 cm, vonkajšia omietka je báze umelých vlákien. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, plynu, kanalizácie a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je z vlastného zdroja. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Na prízemí sa nachádza sušiareň, práčovňa, pivničné kobky a príslušenstvo domu. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi zadávateľ nepredložil. Vek stavby pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov o užívaní stavieb - (Potvrdenie o veku bytového domu, kde je uvedené, že bytový dom bol kolaudovaný v roku 1978). Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o vykonávanej bežnej údržbe domu.

5 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 5 Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy sú to: základy domu, obvodové steny a priečelia, strecha, vchody, chodby a schodiská, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: kočikáreň, práčovňa, sušiareň, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, teplonosné, elektrické, telefónne, plynové a slaboprúdové rozvody mimo bytov a prípojky patriace k tomu. Popis bytu: Byt č. 7 sa nachádza na 8. nadzemnom podlaží bytového domu (7. poschodie podľa zmluvy). Ohodnocovaný byt je vedený ako jednoizbový a jeho príslušenstvo tvoria chodba, kuchyňa, kúpeľňa s WC, izba a pivnica. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: vodovodné, kanalizačné, elektrické a telefónne bytové prípojky. Vykurovanie bytu je elektrické konvektory, elektrický zásobník TÚV. Podlahy v byte tvoria veľkoplošné laminátové parkety. V kuchyni, predsieni - veľkoplošné laminátové parkety, na WC a kúpeľni - je podlaha z keramickej dlažby. Dvere vchodové plné v kovovej zárubni, vnútorné drevené hladké v kovovej zárubni, okná plastové, povrch stien omietky. V kúpeľni je sprcha, keramické umývadlo, batérie pákové, splachovacie WC so spodnou nádržkou. Byt je bez dispozičných zmien a zásahov do nosných konštrukcií, keramický obklad, keramické umývadlo, WC kombi, batérie chrómované pákové, kuchynská linka s laminovanými dvierkami s odsávačom pár, nerezový drez, sporák s elektrickými varnými platňami. K vybaveniu bytu patrí bytový zvonček a poštová schránka. Byt je v dobrom technickom stave. Svietidlá v byte sú lustrové, žiarivkové, nástenné. Vykurovanie je teplovodné z centrálneho zdroja, s panelovými radiátormi. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 3991 / Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom stave, bola na ňom vykonaná rekonštrukcia a nie je na ňom zanedbaná bežná údržba, stanovuje základnú životnosť bytového domu na 90 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba 1,59*1,18 1,88 izba 5,26*3,44 18,09 kuchyňa 3,44*3,28+(3,44-2,15)*(3,61-3,28) 11,71 komora 1,03*1,03 1,06 kúpeľňa +WC 2,12*1,86-0,84*0,70 3,36 Výmera bytu bez pivnice 36,10 pivnica 1,85 1,85 Vypočítaná podlahová plocha 37,95 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Počet izieb: 1

6 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 6 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,10 5,50 5,14 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,05 18,90 17,66 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,48 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,81 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,68 6 Krytina strechy 2,00 1,05 2,10 1,96 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,94 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,05 3,15 2,95 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,87 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,80 0,40 0,37 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,47 12 Okná 5,00 1,15 5,75 5,38 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,34 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,87 16 Bleskozvod 1,00 0,90 0,90 0,84 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,90 1,80 1,68 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,87 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,94 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,87 21 Ostatné 2,00 1,10 2,20 2,06 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,35 5,40 5,05 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,10 1,10 1,03 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,87 25 Povrchy podláh 2,50 1,05 2,63 2,45 26 Vykurovanie 2,50 1,10 2,75 2,57 27 Elektroinštalácia 3,00 1,05 3,15 2,95 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,94 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 0,84 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,87 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2,24 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,49 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,40 5,60 5,24 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,81 Spolu 100,00 106,93 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 106,93 / 100 = 1,0693 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,307 * 1,037 * 1,0693 * 0,95 VH = 790,56 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 7 v byt. dome s.č. 209, Továrenská 13, na parc. KN č. 568/2, k.ú. Vlkanová ,22 57,78 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 790,56 Eur/m 2 * 37,95m ,75 Technická hodnota 57,78% z ,75 Eur ,01

7 Znalecký posudok č. 162/2016 List č STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp. č. 209 na parc. č. 568/2, na Továrenská č. 13, sa nachádza v zastavanom území obce Vlkanová, k.ú. Vlkanová, daný do užívania v roku 1978, na okraji obce. Orientácia obytných miestností hodnoteného bytu k svetovým stranám je juh. Nehnuteľnosť je prístupná po verejnej spevnenej komunikácii pre automobilovú dopravu, resp. peši. V dosahu je železničná aj autobusová zastávka, v blízkosti obytného domu je základná sieť obchodov a služieb. Byt je situovaný v stredovej sekcii na 7. poschodí. V lokalite je možnosť napojenia nehnuteľnosti na všetky inžinierske siete. Možnosť zmeny v okolitej zástavbe, ktoré by mali vplyv na existenciu stavby a jej hodnotu, nie sú pravdepodobné. Obytný dom má priaznivú polohu. V objekte pri obhliadke bol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Stavba je udržiavaná, opotrebenie panelovej stavby je primerané jej veku. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ide o ucelený komplex obytných domov. Nehnuteľnosť je využívaná na projektovaný účel - na bývanie. V súčasnosti sú všetky byty a nebytové priestory v obývaní rôznych nájomníkov. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre účely bývania. Iné využitie neprichádza v danej lokalite do úvahy. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na liste vlastníctva v prospech OTP banka Slovensko, iné nie sú známe. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,30 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,40 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,00 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, ,60 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, II. 1, ,60 nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 III. 0, ,60 bytov

8 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 8 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0, ,40 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, ,31 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, ,40 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,60 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,61 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 116,61/ 145 0,804 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,01 Eur * 0, ,35 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: podľa LV č. 778 POPIS Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce Vlkanová na parcele KN č. 568/2 - zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č čiastočný, Továrenská 13, v katastrálnom území Vlkanová. Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel na pozemku o celkovej výmere 7,48 m 2, na ktorom je bytový dom postavený a jeho veľkosť je vyjadrená podielom 3991/ Pri bytovom dome je dostatok parkovacích miest. Je rovinatého charakteru s prístupom k pozemku po spevnenom chodníku a komunikácii, je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Vzhľadom k tomu, že sa jedná sa o obec Vlkanová, v blízkosti a dostupnosti z krajského mesta Banská Bystrica so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie v danej lokalite a na danom mieste je vybudovaná kompletná technická a dopravná infraštruktúra, stanovujem východiskovú hodnotu pozemku v danej lokalite na 50,00 % z východiskovej hodnoty krajského mesta Banská Bystrica, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Spolu Výmera Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 568/2 zastavaná plocha a nádvorie , / ,48 Obec: Vlkanová Východisková hodnota: VHMJ = 50,00% z 26,56 Eur/m 2 = 13,28 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov Hodnota koeficientu 0,90

9 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 9 kv 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy koeficient intenzity využitia s nebytovými priestormi, kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 3. obytná poloha 1,10 3. dobrá vybavenosť: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 0,90 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,20 * 1,00 * 1,00 1,0692 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 13,28 Eur/m 2 * 1, ,20 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 479,00 m 2 * 14,20 Eur/m ,80 Eur Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 3991/ * 6 801,80 Eur 106,28 Eur

10 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľnosti, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená touto metódou objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Všeobecná hodnota Názov 1 [Eur] Stavby Byt č. 7 v byt. dome s.č. 209, Továrenská 13, na parc. KN č. 568/2, k.ú. Vlkanová ,35 Pozemky podľa LV č parc. č. 568/2 (7,48 m 2 ) 106,28 Spolu VŠH ,63 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Štrnásťtisíc Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

11 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 11 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 778, k.ú. Vlkanová zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Vlkanová zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Potvrdenie o veku bytového domu vydané SPRAVBYT, zo dňa Pôdorys bytu č. 7, v byt. dome s.č. 209, Továrenská 13, na parc. KN č. 568/2, k.ú. Vlkanová. Fotodokumentácia.

12 Znalecký posudok č. 162/2016 List č. 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: STAVEBNÍCTVO a odvetvia: POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 162/2016 znaleckého denníka číslo 10. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 162/2016. Ing. František Orság