Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3587/131/ NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 201 na pozemcích p.č. st. 279 a p.č. st. 283, včetně příslušenství, a pozemky p.č. st. 279 a p.č. 229/2, to vše v k.ú. Horní Libchavy obce Libchavy. Adresa nemovitosti: Horní Libchavy 201 / 201, Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Libchavy, k.ú. Horní Libchavy, kód k.ú , LV 271 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Libchavy, k.ú. Horní Libchavy, kód k.ú , LV 272 Pozemky: st. 279, 229/2, st. 283 Vlastník stavby: SJM Ladislav Koupil, Helena Koupilová, Libchavy 201, 56116, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Ladislav Koupil, Helena Koupilová, Libchavy 201, 56116, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Tomáš Ulrich, Ivana Ulrichová, Horní Libchavy 200, Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 (pozemek p.č. st. 283) OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 534/2014-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 17 stran Počet příloh: 10 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností a se snadnou dostupností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Objekt jeví známky zanedbané údržby. Negativně bude dále cenu ovlivňovat skutečnost, že velmi malou částí stavba zasahuje na pozemek jiného vlastníka. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, u domu je dostatečně velký pozemek. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku, většinou se však jedná o starší domy s nižším standardem vybavení. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Libchavy jsou obec s 1700 obyvateli, s průměrnou občanskou vybaveností a s kompletními inženýrskými sítěmi. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji Libchav, v místní části Horní Libchavy, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél místní komunikace, cca 300 m od hlavní komunikace procházející obcí. Na pozemku p.č. st. 279 je postaven podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Se sousedním objektem tvoří dvojdomek. V místě je možnost napojení na elektrickou, kanalizační a vodovodní síť a rozvod zemního plynu. Přístup je po místní komunikaci se zpevněným povrchem. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis domu je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Jedná se o podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je využito. Základové pasy jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou ze cihelného zdiva tl. 45 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří betonové tašky. Stropy jsou s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je vápenocementová, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. Podlahy obytných místností jsou betonové s textilií, podlahy vedlejších místností jsou z keramické dlažby. Schody - kovová schodnice s dřevěnými stupni bez podstupnic. Okna jsou plastová, dveře plné nebo částečně prosklené do kovových zárubní. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a s elektrokotlem. Proveden je rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je el. bojler. Elektroinstalace je světelná i motorová. Dům není opatřen bleskosvodem. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, sprchový kout, umývadlo a WC. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Dům je užíván od roku V roce 2004 byla provedena menší modernizace - výměna oken, ÚT, výměna části podlah, vrata do garáže. Údržba je v poslední době výrazně zanedbaná. Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení domu: 1.PP - chodba, kotelna, sklad paliva, garáž. 1.NP - kuchyň, pokoj, koupelna s WC, zádveří, hala, předsíň. Podkroví: chodba, předsíň, 3 pokoje, koupelna a WC. Příslušenství domu tvoří pergola s krbem a udírnou a skleník. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Část rodinného domu je postavena na pozemku p.č. st.283 o výměře 7m 2, který je ve vlastnictví majitele sousedního domu a pozemku. RIZIKO NE NE ANO Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přestavek Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská a soudcovská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu, viz zápisy na LV 271 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 271 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Libchavy Katastrální území: Horní Libchavy Ulice: č.o.: 201 Vlastníci Podíl SJM Koupil Ladislav a Koupilová Helena 1 / 1 Ladislav Koupil Libchavy 201, Helena Koupilová Libchavy 201, Stavby není součástí část obce Horní Libchavy Rodinný dům č.p. 201 na pozemku p.č. st. 279; st. 283 Pozemky st. 279 Stavební parcela Parcela KN 86 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 229/2 Pozemková parcela Parcela KN 492 m 2 ostatní plochy LIST VLASTNICTVÍ číslo 272 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Libchavy Katastrální území: Horní Libchavy Ulice: č.o.: 201 Vlastníci Podíl SJM SJM 1 / 1 Tomáš Ulrich Horní Libchavy 200, Libchavy Ivana Ulrichová Horní Libchavy 200, Libchavy Pozemky st. 283 Stavební parcela Parcela KN 7 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 4 -

5 Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 83,16 m 2 58,18 m 2 1.NP 91,61 m 2 71,49 m 2 podkroví 85,89 m 2 62,55 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP chodba 13,16 m 2 1,00 13,16m 2 kotelna 11,88 m 2 1,00 11,88m 2 sklad paliva 8,35 m 2 1,00 8,35m 2 garáž 24,79 m 2 1,00 24,79m 2 1.PP - celkem 58,18 m 2 58,18 m 2 1.NP kuchyň 11,92 m 2 1,00 11,92m 2 pokoj 33,90 m 2 1,00 33,90m 2 koupelna s WC 5,25 m 2 1,00 5,25m 2 zádveří 6,03 m 2 1,00 6,03m 2 hala 8,44 m 2 1,00 8,44m 2 předsíň 5,95 m 2 1,00 5,95m 2 1.NP - celkem 71,49 m 2 71,49 m 2 podkroví chodba 2,30 m 2 1,00 2,30m 2 předsíň 5,22 m 2 1,00 5,22m 2 pokoj 15,78 m 2 1,00 15,78m 2 pokoj 20,02 m 2 1,00 20,02m 2 pokoj 11,79 m 2 1,00 11,79m 2 koupelna s WC 7,44 m 2 1,00 7,44m 2 podkroví - celkem 62,55 m 2 62,55 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 9,45*8,80*2,80 = 232,85 m 3 1.NP 9,65*8,90*(0,10+2,90)+3,25*2,60*(0,10+2,75) = 281,74 m 3 zastřešení 9,65*8,90*(1,30+4,15/2)+3,25*2,60*2,74/2 = 301,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 816,02 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 92 Obestavěný prostor [m 3 ] 816,02 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 18 Další životnost roků 82 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 ostatní plochy 229/ / 1 Celková výměra pozemků: 578 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Dolní Libchavy 120, , RD Libchavy, Rodinný dům v obci Libchavy, část Dolní libchavy. U domu velká zahrada, cca 537 m2 ve vlastnictví a dalších 634 m2 v užívání od Státního pozemkového úřadu. Objekt je zděný, nepodsklepený se sedlovou střechou. Vnitřní dispozice: 1. NP: vstup, WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, spíž. Podkroví: půda se vstupem na balkon. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - samostatně stojící - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - samostatně stojící; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Dolní Libchavy 225, , RD Libchavy, prostorný rodinný dům s přilehlou zahradou v klidné části obce. Dispozice 1. NP: veranda, vstupní chodba, kuchyň, obývák s jídelnou se vstupem na terasu, spíž, koupelna a WC. 2. NP: 3 x dětský pokoj, ložnice se vstupem na lodžii a koupelna s WC. Technická část - prádelna, půda, sklad, kotelna, sklep, 3x garáž. Rekonstrukce - plast okna + dveře a další. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - samostatně stojící - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - samostatně stojící; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; - 6 -

7 Dolní Libchavy 250, , RD LIbchavy, Rodinný dům, dřevostavba s dispozicí 5+1 s balkonem a stáním pro 2 automobily, o zastavěné ploše 224 m2, který se nachází v Dolních Libchavách. Dispozice: I. NP: zádveří, prostorný obývací pokoj s jídelním koutem, kuchyň, spíž, chodba, WC, koupelna, 3 x pokoj, komora, kryté stání. Dům splňuje novodobý standart bydlení: elektroinstalace v mědi 220/380V, rozvody vody v plastu, kanalizace novodur, topení plynové, žlaby Lindab, střešní krytina kanadský šindel. Podkroví: 2x pokoj, nedokončená koupelna, oddělené WC, balkon. V celém domě jsou dřevěná euro-okna, v obývacím pokoji kachlová kamna, podlaha je dubová. K domu náleží vzrostlá udržovaná zahrada. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší hůře prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - větší hůře prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - velký pozemek; Dolní Dobrouč 160, , RD Dolní Dobrouč, Rodinný dům 5+kk (kolaudace v r. 1992) se zahradou, nacházející se v klidné části obce Dolní Dobrouč (Ústí nad Orlicí 5 km). Disp.: I.NP - velká garáž, kotelna s novým aut. kotlem na peletky, 2x tech místnost. II.NP - 2+kk, koupelna, WC. Podkroví - 3x pokoj, koupelna, WC. U domu je bazén, pergola a okrasná zahrada. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - lepší údržba; Variační koeficient před úpravami: 19,55 % Variační koeficient po úpravách: 9,56 % Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 271 ze dne Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 282 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -