Kč. Objednatel: Eurodražby.CZ a.s., tel.: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu.

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé ceně číslo 15/2017 Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění novostavby ve výstavbě Název nemovitosti: Rozestavěný rodinný dům v obci Moravany Číslo popisné: na pozemku parc. č. 662/672 Pozemky parc. č.: 662/406, 662/672 Katastrální území: Moravany u Brna LV č.: 1527 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Moravany Část obce: Moravany Ulice: Na Rozcestí Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: Lenka Piovárová, Malešovská 662/29, Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Lenka Piovárová, Malešovská 662/29, Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby.CZ a.s., tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8, IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu. Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Pozn.: Rozestavěný RD. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 4 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Moravany, Moravany Počet obyvatel: KÚ: Moravany u Brna Ulice: Na Rozcestí Číslo popisné: Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 0/1/1 Počet bytových jednotek / typy 1 Garáže v objektu / počet stání: 2 Zastavěná plocha 1NP: 371 m 2 Obestavěný prostor: 1 669,50m 3 Jednotková cena: 5 000Kčm -3 Celková výměra pozemku: m 2 Započitatelná plocha 400m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 400 m 2 Stáří / další životnost: 5/83 Opotřebení celkové: 15% Rozestavěnost: 70,16 % Technický stav stavby: Rozestavěná stavba RD. Energetický průkaz stavby: Nebyl předložen. Vytápění: nezjištěno Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Současný stav Přípojky (veřejné/ vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Věcná hodnota včetně pozemku Obvyklá cena Kč Kč Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Moravany patří administrativně pod okres Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Moravany se rozkládá asi sedm kilometrů jižně od centra Brna. Území této středně velké obce trvale obývá dle platného MLO obyvatel. Příměstská obec, kde je úplné základní vybavení - obecní úřad, mateřská škola, základní škola 1. stupně, poštovní úřad, obchod, restaurace, kostel, sportovní hřiště a další sportoviště. IS jsou v rozsahu: elektřina, plynofikace, kanalizace i veřejný vodovod. Brněnské obchodní centrum Futurum je vzdáleno ca 1km. V místě je funkční MHD a nájezd na dálnici D1 je do 2km. Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaná nemovitost se nachází v nové zástavbě rodinných domů v severozápadní části obce Moravany v ulici Na Rozcestí a nedaleko výjezdu z obce směrem na sousední obec Ostopovice či Nebovidy. V místě jsou dostupné všechny inž. sítě nacházející se v obci, tj. elektřina, zemní plyn, veřejná kanalizace a veřejný vodovod. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňovaný objekt rozestavěného RD na p. č. 662/672 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Moravany u Brna, v obci Moravany, v lokalitě satelitní zástavby převážně nových RD. Je rozestavěný v dokončovací fázi výstavby, je provedena hrubá stavba a práce byly přerušeny při provádění prací PSV ( viz seznam konstrukcí a vybavení staveb ). Rozestavěnost RD je ca 70%. Nejsou provedeny konečné úpravy ploch a vnitřní vybavení. Dům je navržen jako zděný, pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní se dvěma garážemi a se sedlovou střechou s půdní vestavbou. Pozemek není oplocen, nezastavěné plochy okolo domu nejsou zpevněné, celkově je pozemek neudržovaný. Dle informací souseda se na stavbě nepokračuje ca 5 roků. Staveniště je opuštěné a neudržované. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba (do 5 let stáří) Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Současný stav Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon/datová síť Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 662/441, Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Budoucí stav Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon/datová síť Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 662/441, Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 662/441 ostatní plocha Obec Moravany/způsob využití-ostatní komunikace - 3 -

4 Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti - Jedná se o rozestavěnou a nedokončenou stavbu RD. Kolaudace tak nemohla být dosud provedena. - zápis poznámky spornosti, viz LV č.1527 pro k.ú. Moravany u Brna Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na LV č.1527 ze dne je zapsáno zástavní právo smluvní. - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované -. Dle informací souseda se na stavbě nepokračuje ca 5 roků. Staveniště je opuštěné a neudržované. - Velká zastavěná plocha na rod. dům činí v 1.NP 371m 2 a obestavěný prostor činí 1 688m 3. Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný objekt rozestavěného RD na p. č. 662/672 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Moravany u Brna, v obci Moravany, v lokalitě satelitní zástavby převážně nových RD. Je rozestavěný v dokončovací fázi výstavby, je provedena hrubá stavba a práce byly přerušeny při provádění prací PSV ( viz seznam konstrukcí a vybavení staveb ). Rozestavěnost RD je ca 70%. Nejsou provedeny konečné úpravy ploch a vnitřní vybavení. Dům je navržen jako zděný, pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní se dvěma garážemi a se sedlovou střechou s půdní vestavbou. Pozemek není oplocen, nezastavěné plochy okolo domu nejsou zpevněné, celkově je pozemek neudržovaný. Dle informací souseda se na stavbě nepokračuje ca 5 roků. Staveniště je opuštěné a neudržované

5 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží přízemí 371,00 m 2 250,00 m 2 podkroví+podstřešní prostor 371,00 m 2 150,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí odhadovaná plocha 1.NP 250,00 m 2 1,00 250,00m 2 přízemí - celkem 250,00 m 2 250,00 m 2 podkroví+podstřešní prostor odhadovaná plocha 1.NP 150,00 m 2 1,00 150,00m 2 podkroví+podstřešní prostor - celkem 150,00 m 2 150,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor přízemí (371)*(3,00) = 1 113,00 m 3 podkroví+podstřešní prostor (371)*(1,50) = 556,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 669,50 m 3 Konstrukce Popis Rozestavěnost Základy betonové pasy izolované 100 % Zdivo zděné, keramické tvárnice 100 % Stropy keramické 100 % Střecha krov dřevěný, vázaný 100 % Krytina taška betonová 100 % Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 15 % Vnitřní omítky štukové 90 % Fasádní omítky částečně provedeny bez fasádního nátěru 40 % Vnější obklady obklad z cihlových pásků nedokončený 70 % Vnitřní obklady ker. obklady 0pravděpodobně nejsou provedeny 0 % Schody železobetonové bez finální úpravy 50 % Dveře provedeny pouze vchodové 30 % Okna dřevěná, zdvojená 100 % Podlahy obytných místností pouze betonová mazanina 20 % Podlahy ostatních místností pouze betonová mazanina 20 % Vytápění nezjištěn druh vytápění 0 % Elektroinstalace hrubé rozvody 50 % Bleskosvod bleskosvod 0 % Rozvod vody pravděpodobně plast, studená i teplá voda 50 % Zdroj teplé vody nezjištěn 0 % Instalace plynu pravděpodobně zemní plyn 70 % Kanalizace pravděpodobně plastové potrubí 50 % Vybavení kuchyně neprovedeno 0 % Vnitřní vybavení pravděpodobně dosud neprovedeno 0 % Záchod nezjištěn 0 % Ostatní nezjištěno 0 % Rozestavěnost celkem: 70,16 % Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 371 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 669,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost [%] 70,16 Reprodukční hodnota (RC) [Kč] Stáří [roků] 5 Další životnost [roků] 83 Opotřebení [%] 15,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v zastavěné části obce Moravany a tvoří jednotný funkční celek s rozestavěným objektem RD. Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité jižní orientace. Zpevněný příjezd po místní komunikaci ve vlastnictví Obce Moravany. Napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V současné době nabídková cena pozemků k zastavění osciluje kolem cenové hladiny 2200Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 662/ / zastavěná plocha a nádvoří 662/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaný objekt rozestavěného RD na p. č. 662/672 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Moravany u Brna, v obci Moravany, v lokalitě satelitní zástavby převážně nových RD. Je rozestavěný v dokončovací fázi výstavby, je provedena hrubá stavba a práce byly přerušeny při provádění prací PSV ( viz seznam konstrukcí a vybavení staveb ). Rozestavěnost RD je ca 70%. Nejsou provedeny konečné úpravy ploch a vnitřní vybavení. Dům je navržen jako zděný, pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní se dvěma garážemi a se sedlovou střechou s půdní vestavbou. Pozemek není oplocen, nezastavěné plochy okolo domu nejsou zpevněné, celkově je pozemek neudržovaný. Dle informací souseda se na stavbě nepokračuje ca 5 roků. Staveniště je opuštěné a neudržované. Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Slavkov u Brna 161, kk, , RD 2+kk, 4+1, Řadový vnitřní, zděný, částečně podsklepený rodinný dům s obytným přízemí, s obytným 1.patrem a s obytným podkrovím. Rodinný dům postaven v r.1937 a v r.1970 byla provedena nástavba v uliční části. V r.2013 byla provedena dvorní přístavba rod. domu. V současné době jsou v rod. domě 2 byty, v přízemí byt 2+kk s vlastním soc. zařízením a v 1.patře s podkrovím byt 4+1. RD je napojen na inž. sítě v rozsahu - elektřina, veř. kanalizace, zemní plyn a veřejný řad vodovodu. Příslušenství RD: přístřešek, zahradní domek se splachovacím WC, garáž. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sdělená kupní cena z r koeficient 0,95; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Nedokončené vybavení. - koeficient 0,85; Celkový stav - Starší RD, ale nedokončená posuzovaná stavba. - koeficient 0,90; Vliv pozemku - Neupravený pozemek. - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - Složité právní vztahy. - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sdělená kupní cena z r.2016.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Nedokončené vybavení.; Celkový stav - Starší RD, ale nedokončená posuzovaná stavba.; Vliv pozemku - Neupravený pozemek.; Úvaha zpracovatele ocenění - Složité právní vztahy.; - 6 -

7 Holubice 123, kk , RD 4+kk-novostavba, Zděný, řadový krajní rodinný dům (levá část dvojdomu), nepodsklepený s obytným přízemím a s obytným podkrovím. Střecha sedlová s taškovou krytinou. V RD je byt 4+kk se soc. zařízením. Dispozice RD: - přízemí: zádveří, koupelna s WC, schodiště, sklad, obývací pokoj s jídelnou a s kk, venkovní terasa na terénu - podkroví: 3 pokoje, koupelna s WC, chodba Technické vybavení RD. vytápění ústřední teplovodní s deskovými otopnými tělesy a s plynovým kotlem, ohřev TUV přes plyn. kotel, koupelna v přízemí (sprchový kout, umyvadlo, WC), koupelna v podkroví (vana, umyvadlo, WC). Technický stav RD: Stavební úřad vydal souhlas s užíváním stavby ke dni , č.j.sw/ Při místním šetření byly však zjištěny následující nedodělky: chybí podlahová krytina (vinyl) ve všech obytných prostorách, chybí keramická dlažba na WC v přízemí, chybí závěrečná nášlapná vrstva na schodišti, chybí zařízení kuchyně, chybí vnitřní dveře. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sdělená kupní cena. - koeficient 0,95; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Předimenzovaný. - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - Dokončený RD, ale řadový. - koeficient 0,90; Celkový stav - Nedokončená stavba. - koeficient 0,80; Vliv pozemku - Neupravený pozemek. - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - Složité právní vztahy, - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sdělená kupní cena.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Předimenzovaný.; Provedení a vybavení - Dokončený RD, ale řadový.; Celkový stav - Nedokončená stavba.; Vliv pozemku - Neupravený pozemek.; Úvaha zpracovatele ocenění - Složité právní vztahy,; Moravany, okres 126, , Brno-venkov Prodej rodinného domu 126 m2, pozemek 259 m2, Nabízíme k prodeji novostavbu rodinného domu o velikosti 5+kk. Řadový rodinný dům vznikne v nové bytové rezidenci "Jabloňový sad" v Moravanech u Brna. Součástí domu je vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, pracovna, koupelna s WC, šatna a půda. Před domem jsou k dispozici dvě nekrytá parkovací stání. Předpokládaný termín dokončení - prosinec Možnost klientských změn. Cena dle velikosti pozemku. Dispozice: velikost: 5+kk, celková výměra domu: 126,59 m2; vytápění: kondenzační kotel; podlahy: plovoucí, keramická dlažba; Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 9/ koeficient 0,85; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Předimenzovaný. - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - Nedokončené vybavení. - koeficient 0,80; Celkový stav - Nedokončený RD. - koeficient 0,80; Vliv pozemku - Neupravený pozemek. - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - Složité právní vztahy. - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 9/2017.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Předimenzovaný.; Provedení a vybavení - Nedokončené vybavení.; Celkový stav - Nedokončený RD.; Vliv pozemku - Neupravený pozemek.; Úvaha zpracovatele ocenění - Složité právní vztahy.; Variační koeficient před úpravami: 27,60 % Variační koeficient po úpravách: 5,21 % Započitatelná plocha 400,00 m 2 Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč - 7 -

8 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě zjištěného skutečného stavu oceňovaných nemovitostí, jejich silných a slabých stránek a zjištěné porovnávací hodnoty, stanovuji obvyklou cenu ve výši ,-Kč. Poznámka: Zástavce se plánovaného místního šetření dne na hod. nezúčastnil ani neposkytl patřičnou součinnost. Znalci tak nebyl umožněn vstup na staveniště a nebyla mu předložena technická dokumentace stavby. Užitná podlahová plocha RD je stanovena odborným odhadem, některé technické parametry stavby jsou odvozeny odborným odhadem na základě obvyklých parametrů vyskytujících se u obdobných staveb. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Silné stránky nemovitosti - Klidná lokalita vhodná pro bydlení v blízkosti Brna. - Motorové vozidlo lze parkovat ve vlastní dvojgaráži. - Lokalita se snadnou dosažitelností krajského města Brna a dálnice D1. Slabé stránky nemovitosti - Vysoká rozestavěnost RD neumožňuje jeho užívání. - Dlouhodobá rozestavěnost RD. - Stavba RD a pozemek bez běžné údržby. - Nadměrná velikost stavby s ohledem na jeho účel užívání jako rod. dům. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti 1 Objednávka č.j.203/2017-n. 1 Koncesní listina Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojních zařízení. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/

9 KM KM - 9 -

10 Fotodokumentace ze dne Příjezd ke stavbě RD. Vrata u dvojgaráže. Jihozápadní štít RD. Severovýchodní štít RD. Dvorní pohled na RD. Dvorní křídlo RD

11 Mapa Mapa