ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 10/2015. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 10/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Rodinný dům - s nebytovými prostory ocenění stávajícího stavu Číslo popisné: 22 součást pozemku p.č. st. 33 Pozemky parc. č.: st. 33, 44 Ostatní stavby: Katastrální území: Věžky u Přerova LV č.: 269 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Věžky Část obce: Věžky Ulice: Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: Jana Oharková, Nemotice 74, Nemotice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jana Oharková, Nemotice 74, Nemotice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby.CZ a.s. tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu (ocenění stávajícího stavu). Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Pozn.: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Věžky, Věžky Počet obyvatel: 212 KÚ: Věžky u Přerova Ulice: Číslo popisné: 22 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/1/NE Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 545 m 2 Obestavěný prostor: 758 m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 804 m 2 Započitatelná plocha 350,00 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 580,00 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 70,00% Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena Kč Kč - z toho hodnota pozemku Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Vesnice Věžky se nachází v okrese Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Přerov. Obec Věžky se rozkládá asi sedm kilometrů jižně od Přerova. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno dle platného MLO 201 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště (sportovní střelba, tenis, volejbal, dětské prolézačky). V obci je obecní úřad, kaple, obchod Jednota. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Mateřská škola a základní škola je v sousední obci Vlkoš, která je dostupná i po cyklostezce do 2km. Dopravní spojení je po železnici (je zde železniční stanice) a pravidelnou autobusovou linkou. Nájezd na dálnici D1 je za vzdálen ca 8km za obcí Říkovice do 10-ti minut jízdy automobilem. Jedná se o lokalitu kde je možný pouze vesnický styl bydlení a za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst, zejména do Přerova. Poloha oceňované nemovitosti: Rodinný dům byl původně postaven jako hostinec s bytem a se sálem v centru obce v řadové zástavbě rod. domů

3 Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Objekt postaven v r.1933 jako místní hostinec s bytem a s kulturním sálem s jevištěm. Řadová koncová, zděná budova, částečně podsklepená. V současné době je budova vedena jako rodinný dům s bytem 3+1 a se skladovými prostorami. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 398/2, 404 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 398/2 Obec Věžky/způsob využití-silnice, druh pozemku-ostatní plocha 404 Obec Věžky/způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Rok zaplavení: Rozsah poškození: zatopení sklepů Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň-záplava: kód č.3 - střední riziko

4 Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.269 pro kat. území Věžky u Přerova ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Stavby kapacitně předimenzované V současnosti se jedná o rod. dům s bytem 3+1 a se skladovými prostorami po zrušení pohostinství se sálem. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 269 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0714 Přerov Obec: Věžky Katastrální území: Věžky u Přerova Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: /6139 Jana Oharková Nemotice 74, Nemotice 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Věžky Rodinný dům č.p. 22 na pozemku p.č. st. 33 ANO Pozemky st. 33 Stavební parcela Parcela KN 653 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 44 Pozemková parcela Parcela KN 151 m 2 ostatní plochy Technické parametry objektu: Objekt postaven v r.1933 jako místní hostinec s bytem a s kulturním sálem s jevištěm. Řadová koncová, zděná budova, částečně podsklepená. V současné době je budova vedena jako rodinný dům s bytem 3+1 a se skladovými prostorami. Pohostinství bylo zrušeno a uvolněné prostory byly v poslední době využívány jako skladové prostory pro klimatizační zařízení Z tohoto důvodu byl na budově instalován bezpečnostní kamerový systém. Na fasádě je dosud instalována i klimatizační jednotka. Úroveň vnitřního zařízení nebylo možno ověřit neboť současný vlastník se na místní šetření nedostavil ani nezajistil možnost prohlídky interiéru. Znalec získal poznatky od sousedů: tj. byt 3+1 se soc zařízením a úprava bývalých prostor pohostinství na skladové prostory. Za oknem visí cedule s oznámením stavebního povolení č.j.2011/009594/sú/zd. o názvu Stavební úpravy, nástavba a přestavba objektu čp.22 polyfunkční dům, přípojka elektro a kanalizace (nabytí právní moci , termín dokončení stavby ). Dle sdělení sousedů se měla provést půdní vestavba s byty, ale stavební práce pro nedostatek finančních prostředků nebyly započaty. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Sklep 120,00 m 2 50,00 m 2 Přízemí 545,00 m 2 300,00 m 2-4 -

5 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Sklep sklep 100,00 m 2 0,50 50,00m 2 Sklep - celkem 100,00 m 2 50,00 m 2 Přízemí byt ,00 m 2 1,00 120,00m 2 sklady 360,00 m 2 0,50 180,00m 2 Přízemí - celkem 480,00 m 2 300,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Podstřešní prostory 0,5*3*425+0,5*2*120 = 757,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 757,50 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná špaletová prkenný povrch keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinné pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou z podstatné části zastavěny objektem čp.22. Přístup bezproblémový z veřejné zpevněné komunikace. Přípojky od inž sítě pravděpodobně v rozsahu - elektřina, vodovod a zemní plyn. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Současná jednotková nabídková cena pozemků k zastavění osciluje kolem cenové hladiny 300Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / ostatní plochy / Celková výměra pozemků: 804 Hodnota pozemků celkem:

6 Výpočet porovnávací hodnoty Objekt postaven v r.1933 jako místní hostinec s bytem a s kulturním sálem s jevištěm. Řadová koncová, zděná budova, částečně podsklepená. V současné době je budova vedena jako rodinný dům s bytem 3+1 a se skladovými prostorami. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Rokytnice 108, , RD 4+1, Vnitřní, řadový, rodinný dům, nepodsklepený a s obytným přízemím, postavený ve 20-tých letech min.století klasickou stavební technologií, tj.zděním, stropy dřevěné s rovným podhledem, střecha sedlová v uliční části a pultová ve dvorní části. Dům je napojen na IS v rozsahu - elektřina, zemní plyn, vodovod a veřejná kanalizace s ČOV. Dispozice RD: průjezd, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj, komora, spíž, chodba, koupelna, WC, ložnice, pokoj. Technický stav RD: prováděna pouze běžná údržba, před 10-ti lety byla provedena výměna střešní krytiny. RD je před celkovou modernizací. K domu náleží oplocená zahrada, která je přístupná ze dvora. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r koeficient 1,00; Lokalita - Lepší občanská vybavenost. - koeficient 0,90; Celkový stav - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná. - koeficient 0,83; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r.2015.; Lokalita - Lepší občanská vybavenost.; Celkový stav - Komplikované právní vztahy.; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná.; Bochoř 120, , RD 3+1, K prodeji rodinný dům v Bochoři se zahrádkou o celkové výměře 344m2. Dům je dispozičně 3+1, má nová plastová okna, průjezd do zahrady s možností parkování, skleník se sklepem.je napojen na obecní vodovod, možno využít i studnu s užitkovou vodou. Dům je vytápěn kamny na tuhá paliva (nové radiátory) nebo přímotopy. Je zde možnost rozšíření do podkroví. V obci je veškerá občanská vybavenost. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná. - koeficient 0,83; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Komplikované právní vztahy.; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná.; Ke Mlýnu, Vlkoš 200, , RD 6+1, Prodej rodinného domu 6+1 se zahradou. Dům má 2 NP a je podsklepený. V přízemí byla započata rekonstrukce (nová plastová okna, rozvody topení, radiátory). Dispozice kuchyň, komora, 3 pokoje, koupelna, WC. Ve 2 NP je chodba, kuchyň, 3 neprůchozí pokoje, koupelna s vanou, WC. 2NP v původním zachovalém stavu, ihned obyvatelné. Na zahradě je dílna, garáž a malý domek. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - Lepší. - koeficient 0,95; Celkový stav - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná. - koeficient 0,83; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Lepší.; Celkový stav - Komplikované právní vztahy.; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná.; - 6 -

7 Říkovice 160, , RD 3+1, Prodej rodinného domu 3+1, na pozemku o celkové ploše 444 m2. V přízemí je chodba, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC. V patře jsou dva pokoje. Vytápění domu centrální, kotlem na tuhá paliva + krbová kamna. Dům je z části podsklepen. Za domem je zahrada. Dům je situován v okrajové části obce s dostupností veškeré občanské vybavenosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Komplikované právní vztahy. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná. - koeficient 0,83; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Komplikované právní vztahy.; Úvaha zpracovatele ocenění - Stavba kapacitně předimenzovaná.; Užitná plocha 350,00 m 2 Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Kupní cena není známa. Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě zjištěných silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a na základě porovnávací hodnoty stanovuji obvyklou cenu ve výši ,-Kč. Poznámka: Úroveň vnitřního zařízení nebylo možno ověřit neboť současný vlastník se na místní šetření nedostavil ani nezajistil možnost prohlídky interiéru. Znalec získal poznatky od sousedů: tj. byt 3+1 se soc zařízením a úprava bývalých prostor pohostinství na skladové prostory. Za oknem visí cedule s oznámením stavebního povolení č.j. 2011/009594/SÚ/Zd. o názvu Stavební úpravy, nástavba a přestavba objektu čp.22 polyfunkční dům, přípojka elektro a kanalizace (nabytí právní moci , termín dokončení stavby ). Dle sdělení sousedů se měla provést půdní vestavba s byty, ale stavební práce pro nedostatek finančních prostředků nebyly započaty. Stavební výměry znalec odvodil z dostupných podkladů a odborným odhadem. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Silné stránky nemovitosti - Byt 3+1 se sklady a se zahradou. - Možnost přestavby na bytový dům. - Možnost komerčního využití prostor bývalého pohostinství. Slabé stránky nemovitosti - Rod. dům je stavbou kapacitně předimenzovanou v důsledku prostor po bývalém pohostinství. - Lokalita v záplavové oblasti s kódem záplavy č.3. - Objekt je před modernizací a rekonstrukci

8 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.269 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.115/2015-a ze dne Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 10/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 10/2015. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 Fotodokumentace ze dne Uliční pohled se vstupem do RD. Nárožní pohled s původním vstupem do hostince. Zadní pohled s neoploceným pozemkem. Klimatizační jednotka na poškozené fasádě