ZNALECKÝ POSUDEK. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Kč. číslo 15/2015. (předmětu dražby) EURODRAŽBY, CZ a.s.

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 15/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt ocenění stávajícího stavu Bytová jednotka číslo: 503/2 v bytovém domě č.p.: 503 na pozemku parc. č. st s pozemky: st včetně spoluvlastnického podílu: / na společných částech domu a pozemku Katastrální území: Frenštát pod Radhoštěm LV č.: 6159, 6149 Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Frenštát pod Radhoštěm Část obce: Frenštát pod Radhoštěm Ulice: Dolní Číslo orientační: PSČ: Vlastník jednotky: Petr Malčík, Dolní 503, Frenštát pod Radhoštěm, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Malčík, Dolní 503, Frenštát pod Radhoštěm, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby tel.: Adresa: Čimická, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Pozn.: Tech. stav bytu je před modernizací. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou , Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 7 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Moravskoslezský Obec, část obce: Frenštát pod Radhoštěm, Počet obyvatel: Frenštát pod Radhoštěm KÚ: Frenštát pod Radhoštěm Ulice: Dolní Číslo popisné: 503 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 3+1 Podlaží: 1. NP Orientace: JV Vytápění: ústřední / etážové - plyn Podlahová plocha: 66,98 m 2 Započitatelná plocha: 64,27 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 60,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: celková dílčí 2010 Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: soc. zařízení kuch. linka podlahy okna Budova Počet podlaží PP / NP 1 / 3 Počet bytových / nebytových jednotek 12 / 0 Výtah ano ne Konstrukce budovy zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st Celková výměra pozemku: 340 m 2 Energetický průkaz stavby: Technický stav: dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: celková dílčí 2010 Provedené dílčí rekonstrukce stavby: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Prodejnost nemovitosti: Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 0 Kč Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Frenštát pod Radhoštěm je město v okr. Nový Jičín. Jedná se o obec s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Ve městě jsou provedeny veškeré inž. sítě a je zde úplná občanská vybavenost. Nachází se zde městský úřad, pošta, mateřské, základní a střední školy, nemocnice, lékárna, obchody, restaurace, sportovní zařízení, benzinová stanice. Dopravní dostupnost města je dobrá, dopravní obslužnost je zajišťována autobusovou a vlakovou dopravou. Poloha oceňované nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části města, v souvisle zastavěném území, okolní zástavbu tvoří bytové domy. Přístup k nemovitosti je možný z veřejné asfaltové komunikace. Z hlediska bydlení je poloha nemovitosti dobrá, v okrajové části města, v lokalitě bydlení. V lokalitě je možnost napojení na všechny inž. sítě. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící bytový dům s 1.PP a se 3.NP, který je zděný a má šikmou střechu. Dům je napojen na všechny inž. sítě dostupné v lokalitě a je přístupný z pozemku, který je ve vlastnictví obce. V byt. domě se nachází 12 bytových jednotek. Na byt. domě byla provedena rekonstrukce střechy, výměna oken za plastová a bylo provedeno zateplení jedné strany fasády. Dispozice oceňovaného bytu: chodba, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, spíž, lodžie, sklep. Technický stav bytu: byt je pouze průběžně udržovaný a je před modernizací. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 12 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1016/4 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1016/4 Město Frenštát pod Radhoštěm/způsob využití-zeleň, druh pozemku-ostatní plocha Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň-záplava: kód č.2 - zvýšené. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.6159 pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Zahájení exekuce - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0804 Nový Jičín Obec: Frenštát pod Radhoštěm Katastrální území: Frenštát pod Radhoštěm Ulice: Dolní č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: /5012 Petr Malčík Dolní 503, Frenštát pod Radhoštěm 1 / 1 Stavby na LV 6149 stavba je součástí pozemku část obce Frenštát pod Bytový dům č.p. 503 Radhoštěm na pozemku p.č. st NE Jednotky na LV 6159 Číslo jednotky: 503/2 Spoluvlastnický podíl: / Byt Pozemky na LV 6149 st Stavební parcela Parcela KN 340 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 4 -

5 Výpočet věcné hodnoty staveb Byt 3+1 v 1.NP: dispozice - chodba, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, spíž, lodžie, sklep. Konstrukční řešení bytového domu a bytu: Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné z cihel, stropy s rovným podhledem nespalné. Střecha sedlová s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda z břizolitu, vnitřní omítky z MVC, keramické obklady, malby. Schody betonové s teracem, okna plastová, dveře dřevěné hladké. Povrchy podlah parkety, teraco. Proveden rozvod zemního plynu, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění bytu je ústřední z kotelny ve sklepě, ohřev TUV je centrální. Elektroinstalace světelná a motorová. Objekt jištěn bleskosvodem. Inženýrské sítě: provedeno napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, plynovod, elektrorozvody, telekomunikační přípojku. Vybavení jednotky: kuchyňská linka s dřezem, plynový sporák, vana, umyvadlo, WC splachovací, míchací baterie, topná článková tělesa. Tech. stav: byt. dům postaven v r.1943, během životnosti probíhaly běžné opravy domu a bytové jednotky - nová střešní krytina, částečné zateplení fasády, plastová okna. Technický stav domu je průměrný, ale bytová jednotka je před modernizací. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 22,25 m 2 1,00 22,25 m 2 pokoj byt 11,66 m 2 1,00 11,66 m 2 pokoj byt 8,90 m 2 1,00 8,90 m 2 kuchyň byt 6,80 m 2 1,00 6,80 m 2 spíž byt 0,71 m 2 1,00 0,71 m 2 koupelna byt 3,41 m 2 1,00 3,41 m 2 WC byt 1,18 m 2 1,00 1,18 m 2 chodba byt 6,65 m 2 1,00 6,65 m 2 lodžie nezasklená byt 2,68 m 2 0,50 1,34 m 2 sklep byt 2,74 m 2 0,50 1,37 m 2 Celková podlahová plocha 66,98 m 2 64,27 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více betonové dřevěný vázaný plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová vlýsky ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí chybí chybí - 5 -

6 Podlahová plocha [m 2 ] 67 Započitatelná plocha [m 2 ] 64,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 72 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek je rovinný a je zcela zastavěn bytovým domem. Na pozemek jsou přivedeny přípojky od všech IS nacházejících se v lokalitě. Přístup je bezproblémový z veřejného pozemku. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků: 340 Výpočet porovnávací hodnoty Byt 3+1 v 1.NP: dispozice - chodba, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, spíž, lodžie, sklep. Konstrukční řešení bytového domu a bytu: Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné z cihel, stropy s rovným podhledem nespalné. Střecha sedlová s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda z břizolitu, vnitřní omítky z MVC, keramické obklady, malby. Schody betonové s teracem, okna plastová, dveře dřevěné hladké. Povrchy podlah parkety, teraco. Proveden rozvod zemního plynu, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění bytu je ústřední z kotelny ve sklepě, ohřev TUV je centrální. Elektroinstalace světelná a motorová. Objekt jištěn bleskosvodem. Inženýrské sítě: provedeno napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, plynovod, elektrorozvody, telekomunikační přípojku. Vybavení jednotky: kuchyňská linka s dřezem, plynový sporák, vana, umyvadlo, WC splachovací, míchací baterie, topná článková tělesa. Tech. stav: byt. dům postaven v r.1943, během životnosti probíhaly běžné opravy domu a bytové jednotky - nová střešní krytina, částečné zateplení fasády, plastová okna. Technický stav domu je průměrný, ale bytová jednotka je před modernizací. Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 K prodeji slunný byt 3+1 v osobním vlastnictví s velkou zasklenou lodžií. Bytový dům poblíž centra města ve vyhledávané lokalitě prošel celkovou revitalizací. Nízké měsíční náklady na provoz bytu, s ohledem na vlastní plynový kotel. Horní, Frenštát pod Radhoštěm Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Lepší. - koeficient 0,90; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Lepší.; Celkový stav - Lepší.; Panelová 65,00 3.NP ,

7 Byt 3+1 K prodeji slunný byt v osobním vlastnictví o vel.3+1 a podlahové ploše 66 m2, který se nachází ve 3. nadzemním podlaží třípodlažního panelového domu bez výtahu, s orientací oken na východ západ. Školská čtvrť, Frenštát pod Radhoštěm Byt je v původním stavu, ale koupelna je rekonstruována je nově vykachlíkovaná a má novou vanu. V kuchyni je původní kuchyňská linka, větraná spíž a plynový sporák s plynovou troubou. Podlahovou krytinou v bytě jsou parkety a dlažba. Byt má balkon přístupnou z obývacího pokoje. Byt má plastová okna, celý dům je revitalizován bylo provedeno zateplení střechy i obvodového pláště domu. Vytápění bytu je centrální, je zde připojení na vodu, elektřinu plyn telefon, kabel a televizi UPC. K bytu náleží zděný sklep, parkování je možné před domem. Měsíční náklady spojené s bydlením činí 3.748,- Kč + energie. Velkou výhodou je, že byt je v původním stavu a nabízí tak škálu možností rekonstrukce dle vlastních představ. Jedná se také o velmi hezkou a klidnou lokalitu, v blízkosti je školka, základní i střední škola, obchod, restaurace, centrum města cca 10 min. chůze. Nedaleko jsou také Horečky, Můstky, sportovní areál s tenisovými kurty a kluzištěm. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Lepší - koeficient 0,90; Celkový stav - Lepší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Lepší; Celkový stav - Lepší; Panel 66,00 3.NP Byt , Byt 2+1 K prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází ve čtvrtém patře kompletně revitalizovaného domu v ulici Školská čtvrť. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Nová kuch. linka, na zemi jsou koberce. Jádro je umakartové. K bytu náleží sklep. Byt má nová plastová okna. Byt nabízí velmi příjemné bydlení v žádané lokalitě. Školská čtvrť, Frenštát pod Radhoštěm Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší.; Panel 60,00 4.NP Byt , Variační koeficient před úpravami: 2,81 % Variační koeficient po úpravách: 6,80 % Započítatelná plocha: 64,27 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: - 7 -

8 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení ceny obvyklé: Na základě zjištěného skutečného tech. stavu oceňovaného bytu, silných a slabých stránek a na základě zjištěné porovnávací hodnoty stanovuji cenu obvyklou ve výši ,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena Silné stránky nemovitosti - byt 3+1 v klidné městské čtvrti mimo hlavní ulici a v dosahu centra města chůzí do 10-ti minut - zděný bytový dům je průběžně udržován Slabé stránky nemovitosti - parkování možné pouze na ulici před domem - byt je před kompletní modernizací Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 64,27m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.6159 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.301/2015-a ze dne Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 15/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 15/2015. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 Fotodokumentace ze dne Kuchyně. Koupelna. WC. Ložnice. Pokoj. Obývací pokoj