ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3947/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3947/2013 NEMOVITOST: 1/2 bytové jednotky č. 309/11 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Vyšší Brod, k.ú. Vyšší Brod Adresa nemovitosti: Pohraniční stráže 309, Vyšší Brod Vlastníci stavby: Richard Vozniak, Dřevařská 341, Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Vozniaková, Míru 265, Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Richard Vozniak, Dřevařská 341, Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Vozniaková, Míru 265, Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 27783/11-24 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 bytové jednotky č. 309/11 v domě č.p. 309 na pozemku č. parc. St. 485, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 7291/85118 v kat. úz. Vyšší Brod, obec Vyšší Brod, okres Český Krumlov, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 981 pro kat. úz. Vyšší Brod, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Vyšší Brod, list mapy č. Vyšší Brod 9-2/21 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-27783/11-24 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-27783/11-70 ze dne kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Vyšší Brod je součástí okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Vyšší Brod se rozkládá asi 24 km jižně od Českého Krumlova. Obec je vzdálená přibližně 5 km od rakouských hranic. Ve městě je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 26/7 ostatní komunikace - Město Vyšší Brod 20/1 ostatní plocha - Město Vyšší Brod 2

3 Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v domě č.p. 309 v ulici Pohraniční stráže, kat. úz. Vyšší Brod, obec Vyšší Brod. Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy. Bytová jednotka č. 309/11 je umístěny ve 4.NP a dispozičně je řešena jako 3+1 s lodžií. Bytový dům je panelový, nezateplený se sedlovou střechou. Střešní krytina jsou eternit. šablony. Okna plastová. Parkování je možné před domem. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11 Popis: Bytová jednotka č. 309/11 je umístěna ve 4.NP domu. Dispozičně je řešena jako 3+1 (kuchyně, tři pokoje, předsíň, hala, koupelna, WC a lodžie), k bytu náleží sklepní kóje. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, el. sporák, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, radiátory, infrazářič, listovní schránka, zvonek, domácí telefon, lapač par, spižní skříň, vodoměry. K vlastnictví jednotky dále patří veškerá jeho vnitřní instalace: potrubní rozvody studené vody k rozbočce ve stoupačce procházející bytem včetně míchacích baterií, potrubní rozvody teplé vody a odpadů k rozbočce ve stoupačce procházející bytem, elektroinstalace k jističi v rozvodné skříni pro BJ, rozvody ústředního vytápění včetně radiátorů a termostatických hlavic k rozbočce ve stoupačce procházející bytem, podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, vnitřní rozvody společné televizní a rozhlasové antény. Byt je ohraničen vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt včetně zárubně, hlavními uzavíracími ventily přívodu studené a teplé vody a jističi v rozvodné skříni elektroinstalace pro jednotku. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. St. 485 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Zastavěný pozemek bytovým domem v obci Vyšší Brod. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 46,50 1,00 2,1310 0, ,57 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 68, ,69 4

5 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,69 = ,69 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc. č. St zjištěná cena = ,35 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. St. 485 = ,35 Kč ,35 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,35 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 11,05 m 2 pokoj: 12,32 m 2 pokoj: 20,60 m 2 pokoj: 12,32 m 2 předsíň: 5,17 m 2 hala: 7,92 m 2 koupelna: 2,56 m 2 WC: 0,97 m 2 lodžie č. 11/9: 4,23 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,14 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje č. 11: 1,37 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,37 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,14 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,37 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 77,28 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 5

6 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,646 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,070 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 6

7 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 1,070 * 0,950 = 0,657 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,657 = 9 889,16 Kč/m 2 CP = CU * PP = 9 889,16 Kč/m 2 * 77,28 m 2 = ,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,28 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,35 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,35 Kč * / = 930,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 930,96 Kč = ,24 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Bytová jednotka č. 309/11 - zjištěná cena = ,62 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 309/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč 7

8 Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 72,91 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví ve Vyšším Brodě, ulice Zahradní. Klidné místo nedaleko centra města, nedaleko hranic s Rakouskem. Bezproblémový příjezd a parkování. Dům i byt ve výborném technickém stavu. Blízko k řece, přehradě i do lesa. Kulturní úroveň města je na vysoké úrovni. V místě veškerá občanská vybavenost - škola, školka, obchody. Bytová jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 v Loučovicích. Celková plocha 68 m2. Byt se nachází ve 3. patře, v osobním vlastnictví, balkon. Dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, plastová okna se žaluziemi. Byt v původním udržovaném stavu, upraven pro bezbariérový přístup. Panelový dům kousek od hranic s Rakouskem. Nedaleko rekreační středisko Lipno nad Vltavou s možností letní a zimní aktivní rekreace. Bytová jednotka 3+1 Nabízíme k prodeji byt o dispozici 3+1, výměra 62m2, byt se nachází v posledním patře 7p panelového domu, v domě je výtah. Dům je po rekonstrukci z roku 2009, okna jsou plastová. Osobní vlastnictví. Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Zahradní, Vyšší Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 8

9 Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Loučovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,23 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Loučovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,28 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 72,91 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 9

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nedaleko hranic s Rakouskem, základní občanská vybavenost v dosahu c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. 10

11 Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3947/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 60/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 981 ze dne

12 12