Znalecký posudek č. 3390/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3390/2012 o ceně obvyklé - domu č.p. 356 umístěném na pozemku parc. č. 522 a pozemku parc. č. 522 v kat. úz. Morkovice, obec Morkovice-Slížany, okres Kroměříž, ve vlastnictví Kavka Josef. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 20075/11-16 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 979, vedené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kat. úz. Morkovice, obec Morkovice-Slížany. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dům Přecechtělova Morkovice-Slížany Region: Zlínský Okres: Kroměříž Katastrální území: Morkovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 979, kat. úz. Morkovice, Katastrální úřad pro Zlínský kraj, KP Kroměříž, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Bučovice 1-0/11, měřítko 1:1000, kat. úz. Morkovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 20075/11-16 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 20075/11-49 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 979, kat. úz. Morkovice, obec Morkovice-Slížany, okres Kroměříž, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Kavka Josef, Přecechtělova 356, Morkovice-Slížany 2

3 oddíl B - nemovitosti: stavba určená k bydlení č.p. 356 umístěná na pozemku parc. č. 522 pozemek parc. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce vydané OS v Kroměříži, 12 EXE-1844/ ze dne ; uloženo na prac. Kroměříž - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 12EXE-1844/ Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Kroměříž - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí vydaný Exekutorským úřadem Litoměřice 124 EX / ze dne Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení, exekučního příkazu č.j. 124 EX 20075/11-16 Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti vydaný Exekutorským úřadem Litoměřice 124 EX-20075/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Kroměříž, 12 EXE 150/ ze dne ; uloženo na prac. Kroměříž - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí vydaný Exekutorským úřadem Litoměřice 124 EX- 1990/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti vydaný Exekutorským úřadem Litoměřice, 124 EX-1990/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 1221/1994 Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Na oceňovaném pozemku stojí garáž nezapsaná v KN. 3

4 Oceňované nemovitosti jsou na internetu nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za Kč. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Morkovice-Slížany leží ve Zlínském kraji, jihozápadně od okresního města Kroměříž, na křížení komunikací 428 a 433. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Kompletní občanská vybavenost v Kroměříži (cca 18 km) a Vyškově (cca 18 km). Oceňovaná nemovitost se nachází v jihozápadní okrajové části obce, přístup je ze západu po zpevněné místní komunikaci, s možností napojení na veškeré IS. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdními prostory. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům a 2 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům Oceňovaný dům č.p. 356 se nachází v jihozápadní okrajové části obce Morkovice-Slížany, okres Kroměříž. Dům je řadový koncový, situován na jižní hranici pozemku, pravděpodobně nepodsklepený, dvoupodlažní s půdními prostory, s možností napojení na veškeré IS. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, krovy dřevěné, krytina betonové tašky. Venkovní povrchy upraveny břízolitem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna jsou dřevěná špaletová. Při místním šetření bylo zjištěno, že 2.NP není uzpůsobeno k bydlení, na domě je patrná spodní vlhkost, klempířské konstrukce s viditelnou korozí. Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti bylo stáří a výměry nemovitosti stanoveny odhadem. a 2 ) Garáž Garáž se nachází na oceňovaném pozemku parc. č. 522 a leží při severní hranici, je zděná s plechovými dvoukřídlými vraty a luxferovými okny, s příjezdem ze severu, bez upraveného vjezdu, pravděpodobně přístupná i ze dvora. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bylo stáří a výměry stanoveny odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek je krajní, nepravidelného tvaru, přístupný ze západu po zpevněné místní komunikaci, oplocen zděným plotem, s možností napojení na veškeré IS. Jižní a část západní hranice pozemku tvoří obvodové stěny domu č.p. 356, při severní hranici stojí garáž. 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Zlínský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 90 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 865,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,5*10+2*5 = 85,00 m 2 2.NP: 7,5*10 = 75,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 85,00 m 2 3,00 m 2.NP: 75,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (7,5*10+2*5)*(3,00) = 255,00 m 3 2.NP: (7,5*10)*(3,00) = 225,00 m 3 zastřešení: = 127,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 607,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 85,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 160,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,88 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5

6 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan - v době místního šetření plyn odpojen 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,505 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,505 * 1,060 * 0,900 = 0,482 6

7 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 865,- Kč/m 3 * 0,482 = 1 380,93 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 380,93 Kč/m 3 * 607,50 m 3 = ,98 Kč Dům - zjištěná cena = ,98 Kč a 2 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Zlínský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 50 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 217,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3*6 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (3*6)*(2,50) = 45,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 45,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 18,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 18,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,05 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,626 i = 1 7

8 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti I -0,03 nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,626 * 0,970 * 1,000 = 0,607 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 217,- Kč/m 3 * 0,607 = 1 345,72 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 345,72 Kč/m 3 * 45,00 m 3 = ,40 Kč Garáž - zjištěná cena = ,40 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům = ,- Kč a 2 ) Garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Dům a 1 ) dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 76,00 8

9 První srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Morkovicích-Slížanech, okres Kroměříž. Dům je řadový vnitřní na pozemku o výměře 577 m 2, s uzavřeným průjezdem, udržovaný, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Morkovicích, okres Kroměříž. Dům je řadový vnitřní na pozemku o výměře 492 m 2, před rekonstrukcí. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Morkovicích, okres Kroměříž. Dům je řadový vnitřní na pozemku o výměře 736 m 2, po rekonstrukci v roce Nemovitost je od září 2011 nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Morkovicích-Slížanech, okres Kroměříž. Zděný dům je řadový vnitřní na pozemku o výměře 199 m 2, předzahrádkou, po částečné rekonstrukci, delší dobu neužívaný. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ŘRD Morkovice ,- Kč 1,00 1,00 1,15 0,97 0,95 1,00 100, ,21 Slížany ŘRD Morkovice ,- Kč 1,00 1,00 1,20 0,97 0,97 1,00 120, ,16 ŘRD Morkovice ,- Kč 1,00 0,95 1,10 0,97 0,90 0,90 95, ,00 ŘRD Morkovice- Slížany ,- Kč 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 0,90 100, ,00 Součet: ,38 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 7 562,59 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 859,16 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 811,- Kč/jedn. Základní cena: 7 562,59 Kč 76,00 á 7 562,59 Kč/ = ,84 Kč - výsledná cena = ,84 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 9

10 Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 49, ,60 Součet 9 609,60 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 960,96 Mezisoučet ,56 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9140 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1030 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,12 Pozemek - zjištěná cena = ,12 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká b) parametry povyšující cenu: - možnost rozšíření obytného prostoru - garáž na pozemku - klidná část obce - v obci veškeré IS c) parametry ponižující cenu: - předpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace nemovitosti 10

11 Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: pět set sedmdesát čtyři tisíc osm set Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3390/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 11

12 Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 143/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 12

13 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 12 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Michaela Němcová Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.