Znalecký posudek č. 3398/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3398/2012 o ceně obvyklé - rodinného domu č.p. 606 umístěného na pozemku parc. č. St. 991 a pozemků parc. č. St. 991 a parc. č. 640/2 v kat. úz. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, ve vlastnictví Bandy Mariána. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 16515/11-18 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1094, vedené Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, kat. úz. Kojetín, obec Kojetín. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům Havlíčkova Kojetín Region: Olomoucký Okres: Přerov Katastrální území: Kojetín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1094, kat. úz. Kojetín, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Přerov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Kroměříž 8-4/23, měřítko 1:1000, kat. úz. Kojetín - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 16515/11-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 16515/11-33 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 1094, kat. úz. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Banda Marián, Havlíčkova 606, Kojetín I-Město, Kojetín 2

3 oddíl B - nemovitosti: rodinný dům č.p. 606 umístěný na pozemku parc. č. St. 991 pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 230 m 2 pozemek parc. č. 640/2 - zahrada o výměře 125 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soudu v Přerově, 32EXE-2144/ ze dne ; uloženo na prac. Přerov - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 32EXE-2144/ ze dne nabylo právní moci ze dne ; uloženo na prac. Přerov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exek. úřadu Litoměřice, 124 EX-16515/ Katastrálnímu úřadu doručeno dne ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: - Změna výměr obnovou operátu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Oceňovaný rodinný dům je vnitřní v řadové zástavbě, umístěný na hranici pozemku. Zahrada náležící k rodinnému domu je přístupná přes dům, z tohoto důvodu se nepodařilo zjistit její stav. 7. Celkový popis nemovitosti: Úhledné hanácké město Kojetín leží na pravém břehu řeky Moravy. Vzniklo při cestě z Olomouce do Kroměříže a leží na důležité dopravní křižovatce. Kojetín je obec s rozšířenou občanskou vybaveností, kde dopravu zajišťují autobusy, vlaky. Kompletní občanská vybavenost v Přerově (cca 20 km). Oceňovaný rodinný dům se nachází v širším centru obce, v řadové zástavbě, je dvoupodlažní, pravděpodobně nepodsklepený, přístupný z jihu, s možností napojení na veškeré IS. 3

4 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům Oceňovaný rodinný dům se nachází v širším centru obce Kojetín, okres Přerov. Dům je vnitřní v řadové zástavbě, dvoupodlažní, pravděpodobně nepodsklepený, s půdními prostory, přístupný od jihu z ulice Havlíčkova. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zděná, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy upraveny štukem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vchodové dveře jsou dřevěné, okna dřevěná, dvě plastová. Dům je napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, přípojka plynu se nepodařila zjistit. Při místním šetření byla patrná spodní vlhkost nemovitosti. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bylo stáří a užitná plocha nemovitosti stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v širším centru obce Kojetín, okres Přerov. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou přístupné od jihu, přes rodinný dům, pravděpodobně se vzrostlými dřevinami. Jižní část pozemku parc. č. 991 je zastavěna rodinným domem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 110 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 130,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9*9+1*1 = 82,00 m 2 2.NP: 9*9+1*1 = 82,00 m 2 4

5 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 82,00 m 2 3,50 m 2.NP: 82,00 m 2 3,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9*9+1*1)*(3,50) = 287,00 m 3 2.NP: (9*9+1*1)*(3,50) = 287,00 m 3 zastřešení: = 135,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 709,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 82,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 164,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna - napojení na plyn se nepodařilo zjistit 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 110 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,505 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5

6 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,160 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,505 * 1,160 * 0,950 = 0,557 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 130,- Kč/m 3 * 0,557 = 1 743,41 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 743,41 Kč/m 3 * 709,00 m 3 = ,69 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,69 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Rodinný dům a 1 ) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 145,00 6

7 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v řadové zástavbě v Kojetíně, okres Přerov. Dvoupodlažní dům je po rekonstrukci, na pozemku o výměře 650 m 2, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Kojetíně, okres Přerov. Dvoupodlažní dům je po částečné adaptaci, na pozemku o výměře 158 m 2. Nemovitost je nabízena od srpna 2010 k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Kojetíně, okres Přerov. Dvoupodlažní dům před rekonstrukcí, na pozemku o výměře 278 m 2, s garáží, napojen na veškeré IS. V 1.NP fungující obchod. Nemovitost je nabízena k prodeji od listopadu 2011 prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ŘRD Kojetín ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 0,70 1,00 260, ,08 ŘRD Kojetín ,- Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 0,98 1,00 100, ,00 ŘRD Kojetín ,- Kč 1,00 0,97 0,90 0,97 0,85 1,00 215, ,63 Součet: ,71 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 9 416,90 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 369,63 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Základní cena: 9 416,90 Kč 145,00 á 9 416,90 Kč/ = ,50 Kč - výsledná cena = ,50 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 75, ,60 Součet ,60 Úprava ceny příloha č. 21: 7

8 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 40 % Úprava ceny celkem 40 % ,44 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,30 Mezisoučet ,34 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,26 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 75,32 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 640/2 125,00 75, ,- Součet 9 415,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 40 % Úprava ceny celkem 40 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,10 Mezisoučet ,10 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,93 Pozemky - zjištěná cena = ,19 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč 8

9 Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: - širší centrum obce - vybavenost obce - možnost půdní vestavby c) parametry ponižující cenu: - předpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace nemovitosti - parkování pouze před domem - pozemek přístupný pouze přes dům Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1, Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jeden milion tři sta šedesát pět tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. 9

10 Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3398/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 161/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10