Znalecký posudek č. 3429/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3429/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 784/801 v domě č.p. 777, 778, 779, 780, 781, 782, 783 a 784 umístěném na pozemku parc. č v kat. úz. Bílina, obec Bílina, okres Teplice včetně spoluvlastnického podílu 5003/ na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Moflárové Anny. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 4356/09-28 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval:podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 7223, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kat. úz. Bílina, obec Bílina. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Sídliště Za Chlumem Bílina Region: Ústecký Okres: Teplice Katastrální území: Bílina 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 7223, kat. úz. Bílina, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Teplice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Most 2-2/44, měřítko 1:1000, kat. úz. Bílina - kopie smlouvy o převodu družstevního bytu ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4356/09-28 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 4356/09-37 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti bylo doloženo nabývacími listinami, a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 7223, kat. úz. Bílina, obec Bílina, okres Teplice, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Moflárová Anna, Sídliště Za Chlumem 784, Teplické Předměstí, Bílina 1 2

3 oddíl B - nemovitosti: - bytová jednotka č. 784/801 v domě č.p. 777, 778, 779, 780, 781, 782, 783 a 784 (LV 3339) na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1482 m 2 - podíl na společných částech domu a pozemku 5003/ oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce 45 Nc-433/ ze dne ; uloženo na prac. Teplice - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4356/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4356/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Bílina leží v severozápadních Čechách, ve východní části Chomutovsko-teplické pánve. Na severu se vypíná souvislá hrásť Krušných hor, tvarovaná masami žuly a ruly, kterými pronikly k povrchu na konci prvohor porfyry. Z východu zabíhají až k městu nezvykle modelované vršky Českého středohoří. Samotná Bílina se rozkládá v Mostecké pánvi, tvořené třetihorními usazeninami jílu, písku, pískovce a uhlí. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Kompletní občanská vybavenost v Teplicích (cca 13 km). Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve východní části Bíliny, v 1.NP podsklepeného nezatepleného panelového bytového domu. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 3

4 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve východní části obce Bílina, okres Teplice. Jednotka je situována do 1.NP nezatepleného podsklepeného panelového bytového domu s přístupem z jihu po zpevněné komunikaci. Dle kupní smlouvy je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vanou, umyvadlem, WC mísou a vestavěnou skříní. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky bytové jednotky byly informace čerpány z dostupné dokumentace a stáří nemovitosti stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází ve východní části Bíliny, okres Teplice. Pozemek je rovinný, téměř obdélníkového tvaru, přístupný z jihu po zpevněné komunikaci, napojen na veškeré IS, zastavěn bytovým domem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 16,56 m 2 pokoj: = 12,14 m 2 kuchyň: = 8,02 m 2 předsíň: = 6,20 m 2 šatna: = 1,97 m 2 koupelna: = 2,72 m 2 WC: = 1,32 m 2 komora: = 1,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,03 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,03 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 50,03 m 2 4

5 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,879 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,05 příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,720 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 5

6 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,879 * 0,720 * 0,900 = 0,570 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,570 = 6 195,90 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 6 195,90 Kč/m 2 * 50,03 m 2 = ,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,88 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,54 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,54 Kč * / = ,73 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,61 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 50,03 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 55 m 2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka se nachází v 2. NP panelového domu, prochází celkovou rekonstrukcí, která nebude dokončena, náleží k ní sklepní kóje. Nemovitost je od září 2011 nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 49 m 2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka je situována do 1.NP panelového domu po revitalizaci. Byt je po částečné rekonstrukci a náleží k němu sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 67 m 2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka se nachází v 2.NP panelového domu po částečné rekonstrukci. Jádro bytové jednotky je v původním stavu. K bytu náleží komora na chodbě. Nemovitost je nabízena od ledna 2011 k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 6

7 Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1, v OV, o výměře 41 m 2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka je situována do 1. NP panelového domu. Byt je po částečné rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 67 m 2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka se nachází v 1. podlaží panelového domu po kompletní revitalizaci. Byt je v původním stavu a náleží k němu lodžie. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře od srpna Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 73 m 2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Bytová jednotka po celkové rekonstrukci je situována do 2. podlaží panelového bytového domu po revitalizaci. K jednotce náleží balkon a sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím internetu. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] BJ Bílina ,- Kč 1,00 0,95 1,00 0,97 1,00 1,00 55, ,61 BJ Bílina ,- Kč 1,00 1,00 0,80 0,97 1,00 1,00 49, ,31 BJ Bílina ,- Kč 1,00 0,97 1,00 0,97 1,00 1,00 67, ,58 BJ Bílina ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 41, ,05 BJ Bílina ,- Kč 1,00 0,95 1,00 0,97 1,00 1,00 67, ,37 BJ Bílina ,- Kč 1,00 1,00 0,68 1,00 1,00 1,00 73, ,74 Součet: ,65 Kč/jedn. / 6 Průměrná jednotková cena: 5 093,94 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 112,37 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 5 678,05 Kč/jedn. Základní cena: 5 093,94 Kč 50,03 á 5 093,94 Kč/ = ,82 Kč - výsledná cena = ,82 Kč Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- Kč Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč 7

8 Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 200, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5970 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,54 Pozemek - zjištěná cena = ,54 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká b) parametry povyšující cenu: vybavenost obce, dobrá dostupnost, udržovaná nemovitost 8

9 c) parametry ponižující cenu: průmyslová oblast Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: dvě stě padesát pět tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3429/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 171/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9