ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 1067/8 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 214, která je součástí pozemku v Riegrově ulici v části obce České Velenice a parcela č. 1067/12 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 594 pro katastrální území České Velenice a obec České Velenice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 821/2014-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitých věcí pro dobrovolnou Posudek vypracoval : dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 821/2014-D ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 594 A: Vlastník : 1. Kronika Bohuslav, Riegrova 214, České Velenice 1/1 B : Nemovitosti : - parcela č. 1067/8 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 369 m2 se stavbou objektu bydlení č.p parcela č. 1067/12 zahrada o výměře 210 m2 vše v k.ú. a v obci České Velenice dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace nebyla znalci předložena Místní šetření - proběhlo na místě samém dne v 10:00 hod. za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitosti pana Kroniky, který umožnil znalci prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektů a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Městském úřadě v Českých Velenicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 214 stojící na parcele č. 1067/8 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci České Velenice severozápadně od centra obce v Riegrově ulici naproti vlakovému nádraží v lokalitě zastavěné nízkopodlažní bytovou zástavbou ( starší rodinné domy a zděné bytovky ). Celý areál, který je ke dni ocenění prázdný a vyklizený, tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 214, stavba garáže bez č.p., venkovní úpravy a pozemky parcela č. 1067/8 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná oceňovanými stavbami a pozemek parcela č. 1067/12 zahrada, který není zastavěn žádnými stavbami a který tvoří jednotný funkční

3 3 celek s oceňovanými stavbami a se stavebním pozemkem. Venkovní úpravy tvoří především přípojky inženýrských sítí, oplocení na části obvodu pozemku a zpevněné plochy. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod a přípojkou na obecní kanalizaci. V místě je napojení na zemní plyn, hlavní uzávěr je na fasádě objektu. Příjezd k rodinnému domu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je potřebná infrastruktura a občanská vybavenost. Přesné stáří objektů není znalci známo. o stáří staveb nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného odhadu znalce je možno uvažovat o původním stáří cca let. Dle sdělení vlastníka byla provedena rekonstrukce objektu na počátku 90. let minulého století. Technický stav objektu RD a objektu garáže je, díky dlouhodobě neprováděné běžné údržbě a neužívání nemovitostí, zanedbaný. Dále viz výpočet opotřebení. Při místním šetření bylo zjištěno, že zastavěná plocha oceňovaných objektů, především stavby garáže, neodpovídá zákresu objektů v katastrální mapě. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách.

4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ) Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ) Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ) Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

5 5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Garáž bez č.p./č.e Venkovní úprava Pozemky parcela č. 1067/8 a č. 1067/ Rekapitulace reprodukční a věcné ceny 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, podsklepený v celé zastavěné ploše 1.NP, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou a s provedenou vestavbou podkroví. Je zděný z cihelného zdiva, stropy jsou valené klenby do traverz a dřevěné trámové s podhledem z desek SDK, krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu jsou tři bytové jednotky velikosti 3+1, 5+1 a garsonka. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je cca let. Objekt byl po rekonstrukci užíván k trvalému bydlení, ale ke dni ocenění byl již prázdný, vyklizený a několik let neužívaný. Některé prvky stavby byly demontovány např. mísící baterie, některé kuchyňské linky, některé dveře apod. Základy : základové pasy betonové bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : cihelné klenby do traverz a dřevěné trámové s podhledem z desek SDK Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : pozinkovaný plech Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, cementový potěr, jekory Schodiště : betonové s běžným povrchem Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké a foliované El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : přímotopy, kotel v 1.PP je nefunkční Rozvod vody : studené i teplé

6 Sanitární zařízení : 5x sociální zařízení Rozvod plynu : nevyskytuje se ( HUP na fasádě objektu ) Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : 2x linka s dřezem Dispoziční řešení : 1.PP kotelna, uhelna, 2x sklep a schodiště 1.NP zádveří, chodba se schodištěm, byt 3+1 a garsonka, pracovna Podkroví chodba, 5x pokoj, kuchyně bez linky, 2x sociální zařízení Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 16,00 * 11,40 = 182,40 srovnatelná výška = 3,30 601,92 1,50 * 6,60 = 9,90 srovnatelná výška = 3,30 32,67 celkem 1.PP 192,30 634,59 16,00 * 11,40 = 182,40 srovnatelná výška = 3,60 656,64 1,50 * 6,60 = 9,90 srovnatelná výška = 3,50 34,65 celkem 1.PP 192,30 691,29 16,00 * 11,40 = 182,40 1,00 + 3,60/2 = 2,80 510,72 celkem podkroví a zastřešení 182,40 510,72 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP rodinný dům č.p ,60 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a tři byty, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 192,30 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 192,30 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 192,30/192,30 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 192,30 m 2 Zastavěná plocha podkroví je cca 182,40 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 182,40/192,30 = 94,85 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu C samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 130,- Kč/m 3

7 Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ C ( 1.PP, 1.NP, podkroví a sedlová střecha ) ZC 2 130,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m ,60 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky ostatní města pol. č. 4 Koeficient podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,100 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 385,60 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 1,00 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce cihelné zdivo S Stropy klenbové a dřevěné S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková betonová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky štuková S Vnější obklady nevyskytuje se CH Vnitřní obklady keramické běžné S Schody betonové S Dveře hladké a foliované S Okna plastová zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, jekor S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění EI přímotopy P Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod proveden S Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI bojler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace provedena S 0, , a Vybavení kuchyní dřez, linka a sporák S 30% b Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH 70% Vnitřní hygienic. vybavení 5x sociální zařízení S Záchod 5x splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je pravděpodobně cca let. Dle vyjádření vlastníka

8 8 byla v první polovině 90. let minulého století provedena celková rekonstrukce objektu ( dle zjištění znalce se rekonstrukce netýkala podzemního podlaží ). Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní a většina prvků krátkodobé životnosti jsou z doby provedené rekonstrukce. Již několik let je objekt prázdný a neužívaný, zcela absentuje běžná údržba. Část prvků stavby vykazuje zvýšené opotřebení např. opadaná fasáda, omítky s plísněmi, podlahy, dveře a rozvody v 1.PP, část omítek, podlah v ostatních podlažích objektu, příčky z desek SDK v podkroví ). Při výpočtu opotřebení je pro zjednodušení použita lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu, kdy není prováděna dlouhodobě běžná údržba. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2035 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 61,54 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,27 Obestavěný prostor OP m ,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,26 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,26 Opotřebení 61,54 % ,27 Cena časová rodinného domu č.p. 214 ke dni odhadu Kč , Garáž bez č.p./č.e Popis Objekt garáže je přistavěn k části východní fasády objektu RD, jedná se o dva obdélníkové, nepodsklepené, jednopodlažní objekty vzájemně provozně propojené. Objekt je zděné konstrukce, stropy se nevyskytují, střechu tvoří dřevěný krov. Objekt je užíván ke garážování a ke skladování. Vlastník neměl při místním šetření klíče, vnitřní prohlídka garáže nemohla být tudíž provedena, zařízení a vybavení objektu je stanoveno na základě odhadu a ze sdělení vlastníka. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Strop : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Vnitřní povrchy : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : kovová Okna : nevyskytují se

9 9 Klempířské konstrukce : pozinkovaný plech Podlahy : cementový potěr Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : nejsou provedeny Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření při místním šetření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 3,70 * 5,80 = 21,09 ( 2,00 + 3,20 )/2 = 2,60 54,83 4,40 * 4,60 = 20,24 ( 1,90 + 2,70 )/2 = 2,30 46,55 celkem 1.NP a zastřešení 41,33 101,38 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP garáž bez č.p./č.e. 101,38 m Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m Koeficienty Stavba garáže - dle přílohy č. 13 typ B/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 101,38 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - pol. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,098 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděná S Stropy dřevěný krov S Krovy neuvažuje se Krytina tašková S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů omítka štuková S Dveře nevyskytují se CH Okna nevyskytují se CH Vrata kovová S Podlahy cementový potěr S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM

10 10 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 496, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení vlastníka je původní stáří cca let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní a některé prvky stavby byly v průběhu životnosti vyměněny např. vrata, střešní krytina či klempířské prvky. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebí např. omítky. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna v dostatečném rozsahu. Opotřebení je stanoveno pro zjednodušení lineární metodou. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1965 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 62,50 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,81 Obestavěný prostor OP m 3 101,38 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,48 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,48 Opotřebení 62,50 % ,05 Cena garáže bez č.p. ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim.

11 11 Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,26 Kč Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e ,48 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,74 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,05 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,99 Kč Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e ,43 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,42 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,50 Kč Pozemky parcela č. 1067/8 a č. 1067/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 1067/8 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami a má výměru 369 m2, pozemek parcela č. 1067/12 zahrada o výměře 210 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří jednotný funkční celek s objektem RD a se stavebním pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků je 579 m2. V obdobné lokalitě nebyl v poslední době žádný obdobný pozemek či pozemky prodány. Proto byl jako srovnávací vybrán pozemek ležící na okraji města České Velenice v Trocnovské ulici, který je územním plánem určen pro výstavbu rodinného domu a který je nabízen k prodeji na několika internetových serverech za cenu 410,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,80 především z důvodu možné úpravy konečné kupní ceny, kdy inzerované ceny jsou cenami maximálními a jejich úprava směrem dolů je, u déle inzerovaných nemovitostí, ve většině případů pravidlem. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec České Velenice, okraj zastavěné části obce České Velenice, objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI, kanalizaci, vody, zemní plyn, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 328,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura B Typ stavebního pozemku okraj zastavěné části obce České Velenice, městská zástavba stavebně nepřipravený, ale zpevněný příjezd a sítě v ulici

12 12 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíce obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita menšího města 1.25 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec České Velenice, zastavěná část obce České Velenice, objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Popis oceňovaného pozemku Pozemky částečně zastavěné objektem RD, napojení na EI, kanalizaci, vodovod a zemní plyn Výměra oceňovaného pozemku m2 579 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce České Velenice, městská 1.00 zástavba B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíce obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita menšího města 1.25 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 404,96 Cena oceňovaného pozemku Kč ,12 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena obvyklá pozemků parcela č.1067/8 a č.1067/12 Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,99 Kč 61,54 % ,26 Kč Garáž č.p./č.e ,43 Kč 62,50 % ,48 Kč Venkovní úpravy ,50 Kč ,05 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky parcela č. 1067/8 a č. 1067/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovité věci celkem ,00 Kč ,00 Kč

13 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů RD jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( rodinných domů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru či Uvedené popisy srovnávacích rodinných domů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Českých Velenicích Lokalita : zastavěná část obce České Velenice, ul. Družstevní Prodej RD v Českých Velenicích, klidná lokalita, 5 minut chůzí do centra. Dispozice 4+1, v přízemí kuchyně, koupelna, WC a 2x pokoj. V patře ložnice a půda, možnost půdní vestavby. V suterénu technické podlaží: 2 místnosti + sklep. Vytápění ústřední - plynovým kotlem, napojeno na veřejný vodovod a kanalizaci, na zahradě studna. K domu náleží dvě garáže, dílna, skleník a zahrada. Volný ihned.

14 14 Rekonstrukce v roce 1990 Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 107 m2 Užitná plocha : cca 200 m2 Plocha parcely : 855 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Bytový dům v Českých Velenicích Lokalita : zastavěná část obce České Velenice, ul. Vitorazská Bytový dům se zahradou se nachází v Českých Velenicích. Celková plocha pozemku je m². V roce 1994 prošel objekt revitalizací - střecha, krov, komíny a fasáda. V domě se nachází 9 bytových jednotek o velikosti 2+1 a 1+1. Půdní prostor vhodný k vybudování dalších bytových jednotek. Napojeno na veřejnou kanalizaci, vodu, elektriku a plyn. Objekt je vhodný jako investice k pronajímání bytových jednotek, ke komerčnímu využití a na prostorné zahradě je možnost další výstavby. K dispozici ihned. Snížené přízemí ( 40,31 m² ) Přízemí ( 47,52 m² ), 2+1 ( 61,76 m² ), 2+1 ( 47,87 m² ) a 2+1 ( 58,15 m² ) 1. patro ( 61,77 m² ), 2+1 ( 67,87 m² ), 2+1 ( 51,04 m² ) a 2+1 ( 70,56 m² ) Rekonstrukce v roce 1994 Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 334 m2 Užitná plocha : cca 700 m2 Plocha parcely : 2759 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Bytový dům v Českých Velenicích Lokalita : zastavěná část obce České Velenice, ul. Komenského

15 15 K prodeji podsklepený bytový dům se čtyřmi bytovými jednotkami, který se nachází nedaleko hraničního přechodu s Rakouskem. V 1.NP domu se nachází 2 byty o velikosti 2+1 o ploše 85 m2 a 1+1 o ploše 47 m2 ve 2.NP se nachází další 2 byty 2+1 o ploše 85 m2 a 1+1 o ploše 47 m2. Pozemek o ploše 655 m2, zastavěná plocha 135 m2. Dům byl postaven v roce 1938, zrekonstruován před 5-ti lety nová střecha, nové komíny, rozvody vody a kanalizace). Na pozemku se nachází garáž a stání pro 2 auta. V obci kompletní občanská vybavenost Rekonstrukce částečná v roce 2010 Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 135 m2 Užitná plocha : cca 450 m2 Plocha parcely : 709 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec České Velenice, zastavěná část obce České Velenice, ul. Riegrova 3+1, garsonka a 5+1 garáž, venkovní úpravy/ ano 579 horší, zcela bez údržby ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec České Velenice, zastavěná část obce České Velenice, ul. Družstevní 3x byt 3+1 a 5+1, garsonka, pracovna dílna, venkovní úpravy/2x ano 855 průměrný 2 RD obec České Velenice, zastavěná část obce České Velenice, ul. Vitorazská 9x byt z toho 3x 1+1 a 6x 2+1 venkovní úpravy/ ne 2759 průměrný 3 RD obec České Velenice, zastavěná část obce České Velenice, ul. Komenského 4x byt z toho 2x 1+1 2x 2+1 venkovní úpravy/ ano a 2x stání 709 průměrný

16 16 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 0,85 1,05 1,10 1,03 1,10 1, , , ,00 1,20 1,05 1,10 1,10 1,00 1, , , ,00 1,10 1,05 1,10 1,02 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Kč 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot.

17 17 Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 214 leží severozápadně od centra Českých Velenic v lokalitě místní nízkopodlažní bytové zástavby. Objekt je prázdný v horším zanedbaném technickém stavu bez dlouhodobě prováděné běžné údržby, i když byl na počátku 90. let minulého století rekonstruován ( kromě podzemního podlaží ). Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Občanská vybavenost je v místě v potřebném rozsahu ( městský úřad s rozšířenou působností, školka, škola, lékaři, banka, služebna policie, autobusová zastávka, vlakové nádraží, potřebná síť obchodů a služeb apod. ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě spíše průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Blízkost čs. státní hranice s Rakouskem nemá na obvyklou cenu prakticky žádný vliv. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů a z vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

18 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč není zjišťována ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 1067/8 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 214, která je součástí pozemku v Riegrově ulici v části obce České Velenice a parcela č. 1067/12 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 594 pro katastrální území České Velenice a obec České Velenice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec odhaduji ke dni ocenění slovy : jedenmiliónpětesttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 594 1x kopie katastrální mapy

19 19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 94/15. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 28. září 2015 Ing. Michal Sirový

20 20 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 214 zadní pohled na RD č.p. 214 a objekt garáže prostory v 1.PP

21 21 kuchyně v 1.NP koupelna v 1.NP pokoj v podkroví