ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně pozemků parc.č. 3735/38, 3735/39, 3735/137 a 3735/138 v katastrálním území Újezd nad Lesy, obec Praha Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: Na Strži 1702/ Praha 4 Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/ Praha 5 telefon: kalousj@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NALEZ 1. Znalecky úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně pozemku parc.č. 3735/38, 3735/39, 3735/137 a 3735/138 v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedených nemovitostí v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dále zjištěním ceny administrativní podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu nemovitostí ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: pozemky parc.č. 3735/38, 3735/39, 3735/137 a 3735/138 v k.ú. Újezd nad Lesy Praha Praha 21 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Újezd nad Lesy Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 580,00 Kč/m2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, - kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne , spolu s kopií GP č /2007 pro věcné břemeno ze dne , - kopie výpisu z KN, vydaného Katastrálním úřadem podle stavu evidovanému k datu pro LV 2868 v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 2868 a zobrazení mapy katastrální v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni , - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - údaje o území podle aplikace digitální mapa prahy geoportálu Praha, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 5/2014 Sb., platném od do , a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r autora - 2 -

3 prof. Ing Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při prohlídce na místě na místě, - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a s., RČ/IČO: , Na Strži 1702/65, Praha 4, vlastnictví: výhradní Další viz výpis z KN. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a ověřeny zpracovatelem posudku při prohlídce na místě. Údaje, vedené v KN o pozemcích parc.č. 3735/38, 3735/39, 3735/137 a 3735/138 souhlasí se skutečností, dle územního plánu obce se nemovitosti nachází v plochách OB- C určených pro čisté bydlení. Pozemky jsou umístěny v plochách, kde nejsou stavební pozemky oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce. Omezení vlastnického práva pro pozemek parc.č. 3735/38 věcným břemenem umístění, provozu, oprav, údržby, rekonstrukce a kontroly plynárenského zařízení dle zjištění na místě a aplikace digitální mapy Prahy souvisí s instalací zařízení při vyústění ulice Lutínská do východního okraje pozemku. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětné pozemky jsou situovány v rovinném terénu, těsně při okrajích zástavby nedaleko východních hranic Praha, části obce Újezd nad Lesy. Severní část pozemku parc.č. 3735/38 je zatravněna, ostatní plochy pozemků jsou součástí zemědělsky obhospodařovaných lánů. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní ocenění II. Odhad obvyklé ceny III. Rekapitulace cen IV. Rizika, omezení a další okolnosti - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů Č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název z n a k u č. F 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Pozitivní změny - vznikající obytná zástavba III 0,03 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav Index trhu It = Pó* (1 + R) = 1,060 i= 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pí 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD - II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy Ip = Pi * (1 + X ^0 = 0*960 i= 2 Koeficient pp = It * Ip = 1, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 11 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pí 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,01 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Stavba pod povrchem pozemku III -0,01 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nebyly shledány žádné další II 0,00 omezující vlivy Index omezujících vlivů Io = 1 + X Pí = 0,980 6 i= i Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060 Index polohy pozemku Ip = 0,960 Celkový index I = IT * Io * Ip = 1,060 * 0,980 * 0,960 = 0,997 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 4 580,- 0,997 0,300 Upr. cena [KČ/m2] 1 369,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo fm2l [Kč/m2] [Kčl 9 odst. 4 ( 4 orná půda 3735/ , , ,04 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 orná půda 3735/ , , ,24 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 orná půda 3735/ , , ,64-5 -

6 ödst. 1) 9 ödst. 4 ( 4 orná půda 3735/ , , ,44 ödst. 1) Stavební pozemky - celkem 6 472,00 m ,36 Pozemky - zjištěná administrativní cena po zaokrouhlení = ,- Kč - 6 -

7 II. Odhad obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. í Porovnávací hodnota Pro odhad porovnávací hodnoty pozemku byla použita metoda porovnání nemovitosti jako celku za využití indexu odlišnosti (viz. podklady: - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol ), na základě nabídek k prodeji porovnatelných nemovitostí v blízkých lokalitách, které byly k datu zpracování ocenění uveřejněny na realitních portálech a jsou uloženy u zpracovatele posudku, a podle následného vyhodnocení v tabulkovém přehledu, který je uveden na další straně. Oceňují se pozemky o celkové výměře 6472 m2, které nejsou stavební ale jsou zahrnuty do územního plánu obce a jsou určeny k zastavění objekty bydlení. Tvar pozemků a jejich roztříštěnost nejsou optimální, jejich poloha při okrajích existující zástavby je výhodná. Databáze uskutečněných prodejů porovnatelných pozemků v předmětné lokalitě nebyla k dispozici, v inzerci portálů realitních kanceláří však byly nalezeny nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí předmětné lokality v takovém množství, že toto bylo shledáno dostatečným pro porovnání oceňované nemovitosti. K tomu je třeba poznamenat, že při porovnání byl zohledněn obecně známý fakt, že na inzerované ceny je nutné pohlížet jako na nejvýše dosažitelné, a že je v nich počítáno i s provizí realitní kanceláře. Rekapitulace dále uvedeného vyhodnocení porovnání nemovitosti jako celku: - odhad porovnávací ceny: 2.126,- Kč/m2 výměry pozemku, - odhad porovnávací ceny pozemku: 2.126,- Kč/nr * 6472 m2 = ,- Kč, Odhad porovnávací hodnoty pozemku: ,- Kč - 7 -

8 d Odhad ceny porovnáním nem ovitostí ja k o celku Požadovaná prodejní Cena za 1 cena m2 po Cena přepočtená Koef. re- redukci D oprav Možnos Výbavě požadovaná na 1 m 2 dukce na na ní Velikost t nost Cena za 1 m2 resp. Vým ěra vým ěry pra-m en pram en dostupn pozem k zastavě pozem k Úvaha Koeficien oceňovaného Porovnávané nem ovitosti zaplacená pozemku pozem ku ceny ceny Poloha ost u ní u znalce t celkový pozemku č. Kč m 2 K č /m 2 - K č /m * K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6 Kč/m 2 O ceňované nem ovitosti: pozem ky parc.č. 3735/38, 3735/39, 3735/137 a 3735/138 o vým ěře 6472 m2, k.ú. Újezd nad Lesy obec Praha 1 Zám ělská, Újezd n/l,678m , ,00 1,00 1,15 1,25 1,25 1,10 1, Zám ělská,ú jezd n/l,781m , ,00 1,00 1,15 1,25 1,25 1,10 1, Zám ělská,ú jezd n/l,592m , ,00 1,00 1,15 1,25 1,25 1,10 1, Zám ělská,ú jezd n/l,628m , ,00 1,00 1,15 1,25 1,25 1,10 1, Novosibřinská, Újezd, 587m , ,95 1,00 1,15 1,25 1,25 1,00 1, Rohožnická, Újezd, 1039m , ,00 1,00 1,00 1,25 1,25 1,50 2, C elkem prům ěr Kč M inim um Kč M axim um Kč O dhad podle m etodiky Prof. Ing. A. Bradáče, DrSc. Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu Koeficient úpravy na dopravní dostupnost Koeficient úpravy na velikost Koeficient úpravy na m ožnost zastavění Koeficient úpravy na vybavenost Koeficient úpravy podle úvahy znalce KC Koeficient celkový KC = (K1 * K2 X K3 X K4 X K5 X K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Podle metediky Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc. je cena za 1 m2 oceňovaného pozemku průměrem mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno)

9 III. Rekapitulace cen Zjištěná administrativní cena nemovitosti = ,- Kč Odhad porovnávací hodnoty nemovitosti = ,-Kč IV. Rizika, omezení a další okolnosti Vlastnické právo pro pozemek parc.č. 3735/38 je omezeno věcným břemenem umístění, provozu, oprav, údržby, rekonstrukce a kontroly plynárenského zařízení dle GP, který nebyl k dispozici. Dle zjištění na místě a aplikace digitální mapy Prahy je zmíněná instalace provedena při vyústění ulice Lutínská do východního okraje pozemku. Toto omezení vlastnického práva bylo při odhadu obvyklé ceny zohledněno. Žádná další rizika nebyla shledána. C. ZÁVĚR, CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu pozemků parc.č. 3735/38, 3735/39, 3735/137 a 3735/138 v katastrálním území Újezd nad Lesy, obec Praha, podle stavu ke dni , bez případných dalších závazků na nemovitostech váznoucích, na částku 2.126,- Kč/m2 tj. při výměře pozemků 6472 m2 celkem Kč slovy: třináctmilionůsedmsetpadesátdevěttisícčtyřistasedmdesátdvě Kč. V Praze Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/ Praha 5 telefon: kalousj@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, č.j. Spr. 21/95 pro základní obor. ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

10 E. SEZNAM PŘÍLOH a) kopie výpisu z KN - 2 A4.

11 u V Ý P I S Z K A T A S T R U N E M O V I T O S T Í prokazující stav evidovaný k datu :5 6 :1 0 res: CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Praha emí: Újezd nad Lesy List vlastnictví: 2868 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě stník, j i n ý op rá vn ěn ý I d e n t i f i k á t o r P odíl tnické p rá vo ÍNTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s.. Na strži 1702/65, ušle, Praha 4 ( / t o v i t o s t i 'ozemky P arcela Výměra[m2] Druh pozem ku Způsob v y u ž i t í Způsob ochrany 3735/38 ^4533 o r n á půda ýj. zemědělský půdní fond 3735/ orná půda zemědělský půdní fond /137 ^ 103 orná půda ft zemědělský půdní fond ^3735/138 \\ 163 orná půda H zemědělský půdní ' Vj fond Jiná prá va Bez zápisu 1 mezení v la s tn ic k é h o p rá va /ztahu m ění p r o P o v in n o st k né břemeno (podle listiny) ístění plynárenského zařízení s právem vstupu na pozemek za účelem provozu, oprav, ržby, rekonstrukce a kontroly tohoto plynárenského zařízení dle GP č /2007 ažská plynárenská Distribuce, Parcela: 3735/38 V-22449/ s, člen koncernu Pražská uárenská, a.s., U plynárny»/44, Michle, Praha 4, ECO: Jna Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná vkladu práva ke dni ze dne Právní účinky V-22449/ Jiné z á p is y - Bez zápisu / a up o zo rn ěn í - Bez zápisu Nabývací t i t u l y a j i n é p o d k la d y z á p is u na Louva kupni ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden s V-r 10110/ r0 : CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s., Na strži 1702/65, Nusle, RČ/IČO: Praha 4 Vztah b o n ito v a n ý c h půdně e k o lo g ic k ý c h je d n o te k (BPEJ) k p a rcelá m P arcela BPEJ Výměra [m2] N em ovitosti jso u v územním obvodu, ve kterém vykonává s tá tn í správu k a ta stru n em o vito stí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

12 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazujíc! stav evidovaný k datu :5 6 :1 0 Okres: CZ0100 Hlavni město Praha Obec: Praha t.území: Újezd nad Lesy List vlastnictví: 2868 kud = V kat. územ! jsou pozemky vedeny v jedné čiselné řadě 3735/ / / / je výměra b o n itn íc h d í l ů p a r c e l m enší n ež výměra p a r c e ly, z b y te k p a r c e ly není b o n ito v á n (movitosti js o u v územním obvodu, ve kterém vykonává s t á t n í sp rá vu k a ta s tr u n e m o v ito s tí ČR: tastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. V yhotoveno: :56:11 K a ta s tr á ln í p r a c o v i š t ě P raha-západ Ř íz e n í PÚ: Správní tvinfžiih v / řfžjftí: Šijfež, vc v # i! A - 6. n i o Nem ovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává stá tn í správu k a ta stru nem ovitosti ČR Katastrální úřad pro hlavni město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2

13 I I