Znalecký posudek Číslo / 2017

Transkript

1 Znalecký posudek Číslo / 2017 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Pozemek p.č. 460/1, zapsaný na LV 150 pro k.ú. Prštné, obec Zlín. Adresa nemovitosti: Nábřeží, Zlín, Katastrální údaje: kraj Zlínský, okres Zlín, obec Zlín, k.ú Prštné, LV č VLASTNÍK: Svit a.s., Šedesátá 64/2, Zlín, ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražebního procesu OBJEDNATEL: Mgr.Miroslav Sládek, SKP Svit a.s. Zlín Adresa objednatele: Šedesátá č.ev.64/2, Zlín IČ / RČ DIČ IČ: CZ ZHOTOVITEL : Ing. Jan Česelský, Ph.D. Adresa zhotovitele: M. Pujmanové 663/10, Ostrava-Mar. Hory, IČ DIČ telefon CZ ceselsky@kocm.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 7 Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 2 Strana 1 / 7

2 Nález Situace Přehled oceňovaných nemovitostí Pozemky: pozemek 460/1 ostatní plocha (sportoviště a rekreační plocha) o výměře 931 m 2 zapsaný na LV č. 150 v k.ú. Prštné, obec Zlín. Přehled všech vlastníků Svit a.s., Šedesátá č.ev.64/2, Zlín Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV 150 pro k.ú Prštné vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace z místního šetření ze dne Územní plán města Zlína - Cenová mapa č. 11 města Zlína - Databáze znalce. - Teorie oceňování nemovitostí - Prof.Ing. Albert Bradáč DrSc., VIII. vydání Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno. Charakteristika obce, poloha nemovitosti Město Zlín je krajským městem, administrativně-správní, obchodní a kulturním centrem Zlínského kraje. Město má cca obyvatel. Město je dobře dopravně napojeno na dopravní síť kraje silnicemi I. a II. třídy. Do města zajíždí pravidelná hromadná autobusová a vlaková doprava; v rámci města je doprava zajištěna MHD. Ve městě se nachází kompletní městská vybavenost kulturní zařízení, zdravotnická zařízení, sportovní areály, turistické atrakce. V rámci města jsou rozvedeny veškeré sítě technické infrastruktury. Oceňovaný pozemek se nachází ve městě Zlín, při ulici Nábřeží, v rámci souboru pozemků ve funkčním celku se stavebním pozemkem a stavbou občanské výstavby. Nemovitost pronajata Oceňovaný pozemek není pronajat. Rizika nemovitosti, omezení vlastnického práva V odd.c listu vlastnictví je zapsáno množství zástavních a exekučních příkazů. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. K oceňovanému pozemku není zřízen právní přístup, přístup je pouze přes pozemek cizího vlastníka. Omezení tohoto charakteru je v ocenění zohledněno. Pozemky Základní popis pozemků Jedná se o pozemky p.č. 460/1 ostatní plocha (sportoviště a rekreační plocha) o výměře 931 m 2 Strana 2 / 7

3 zapsaný na LV č. 150 v k.ú. Prštné, obec Zlín. Jedná se o pozemek zahrady, který je situován uvnitř pozemku zahrady, je s ní společně oceněn (lze konstatovat, že jde o funkční celek se stavebním pozemkem a stavbou občanské výstavby, nikoliv však jednotný funkční celek). K pozemku není zřízen žádný právní přístup, fyzický přístup je možný pouze přes pozemek cizího vlastníka. Územní plán pozemek částečně řadí do ploch smíšených obytných a částečně do ploch zastavitelných dopravní stavbou pro veřejně prospěšnou stavbu přestavbu pravobřežní komunikace (ul. Nábřeží). Pozemek je využíván jako zahrada k přilehlému objektu občanské vybavenosti. Trvalé porosty Věcná břemena Na pozemku je několik kusů středně vzrostlé zeleně okrasného charakteru. V odd.c listu vlastnictví je zapsáno množství zástavních a exekučních příkazů. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Posudek 1) Cena obvyklá Obvyklá cena ve vztahu k oceňování majetku je definována Zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Obvyklá cena je v zákoně o oceňování majetku definována v ustanovení 2 odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Metodika ocenění Jak je výše uvedeno, obvyklá cena se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, nebo alespoň nabídkami obdobných pozemků k prodeji. V konkrétním případě tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v místě (obci), případně porovnáním s cenami obdobných pozemků v obci získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, přičemž se vychází ze shodného účelu užití a obdobné polohy. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi s Strana 3 / 7

4 pozemky, které jsou srovnatelné svým charakterem, se shodným účelem užití, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. V konkrétním případě se jedná o pozemek specifický s využitím jako zahrada, která funkčně navazuje na pozemek, respektive se nalézá uvnitř pozemku, který je ve funkčním celku s pozemkem stavebním a stavbou občanské vybavenosti. K oceňovanému pozemku navíc není zřízen právní přístup. Jedná se tedy o pozemek, který není běžně na místním trhu s pozemky obchodován, kdy omezením obchodu je často jejich poloha, velikost, logická funkční vazba na okolní pozemky nebo jejich charakter a využití. Provedl jsem v konkrétním případě vyhodnocení trhu s pozemky obdobných charakteristik pozemku oceňovaného se závěrem, že ve městě Zlíně a okolí se v posledním období (kdy za směrodatné období je obvykle dáno období jednoho roku) s obdobnými pozemky neobchodovalo. Na základě těchto skutečností jsem přistoupil k ocenění ve smyslu komentáře Ministerstva financí k určování obvyklé ceny: Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. S důvody neurčení ceny obvyklé je nutné se vypořádat. 3) Výpočet ceny Jedná se o pozemek v rámci souboru pozemků ve funkčním celku se stavebním pozemkem a stavbou občanské výstavby. K pozemku není zřízen žádný právní přístup, fyzický přístup je možný pouze přes pozemek cizího vlastníka. Územní plán pozemek částečně řadí do ploch smíšených obytných a částečně do ploch zastavitelných dopravní stavbou pro veřejně prospěšnou stavbu přestavbu pravobřežní komunikace (ul. Nábřeží). Ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný V 0,00 vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - Jedná se o nezastavěný pozemek. 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Pozemek nemá zřízen právní přístup a je I -0,04 prakticky "obehnán" pozemkem cizího vlastníka. Prodejnost pozemku je tím ovlivněna prakticky směrem pouze k vlastníkovi vedlejšího pozemku. 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - Jedná se o III 0,95 území 100-leté vody. 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo III 1,00 Strana 4 / 7

5 oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) V 1,00 I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,958 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,912 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na I 0,00 všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská I 0,00 vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací V 0,00 možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - K pozemku je možný příjezd pouze po pozemku vedlejším. 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra III 0,00 obce - Zastávka MHD je vzdálena od místa pozemku cca 340 m. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití II 0,00 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji - Zlín: 3,0%, Zlínský kraj: 3,10% III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Další vlivy nezjištěny II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,070 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 1,025 Strana 5 / 7

6 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0, Pozemek p.č. 460/1 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 6 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,912 * 1,000 * 1,070 = 0,976 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,976 0, ,90 Výměra Jedn. cena Cena Typ Název Parcelní číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 460/1 931,00 426, ,90 Stavební pozemek - celkem 931, ,90 Pozemek p.č. 460/1 - zjištěná cena = ,90 Kč Strana 6 / 7

7 4) Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu jsem stanovil ve smyslu komentáře Ministerstva financí k určování obvyklé ceny pomocným přístupem, kdy porovnání s cenami realizovaných obdobných pozemků v okolí není možné. Při stanovení ceny oceňovaného pozemku jsem přihlédl k následujícím faktům: - k situování pozemku do funkčního celku s pozemky a stavbou občanské vybavenosti, - k charakteru pozemku a jeho určení územním plánem, - k jeho možnosti budoucího využití. Při zpracování ocenění nebyly zjištěny žádné omezující skutečnosti. K omezujícím faktorům zapsaných v odd.c listu vlastnictví nebylo při stanovení obvyklé ceny přihlíženo. Rekapitulace Cenu obvyklou pozemku p.č. 460/1 ostatní plocha (sportoviště a rekreační plocha), který je zapsán na LV č. 150 v k.ú. Prštné, obec Zlín stanovuji ve výši: ,- Kč Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí, LV 150 pro k.ú Prštné - Kopie katastrální mapy - Situace umístění V Ostravě dne Ing. Jan Česelský, Ph.D. znalec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 29. června 2011, č. j. 284/2011- OD-ZN/6, pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Ing. Jan Česelský, Ph.D. Strana 7 / 7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 Situace umístění