Bytov nedostatek v»eskè republice?

Transkript

1 Bytov nedostatek v»eskè republice? BydlenÌ je obecnï povaûov no za jednou ze z kladnìch lidsk ch pot eb. Ve vöech zemìch, bez ohledu na politickè, kulturnì, soci lnì Ëi ekonomickè rozdìly mezi nimi, proto takè existuje nïjak forma bytovè politiky, aù uû formulovan jako samostatn politika nebo implicitnï p Ìtomn v adï jin ch politik. AËkoliv se konkrètnì cìle bytov ch politik mohou znaënï odliöovat st t od st tu, a takè v znamnï promïúovat v Ëase, panuje öirok shoda o tom, co je jejich glob lnìm cìlem: zajistit p imï enï kvalitnì a dostupnè bydlenì pro mìstnì obyvatele. Konstatov nì nutnosti zlepöit kvalitu a dostupnost bydlenì je povinnï p Ìtomno v vodnìch pas ûìch vöech program bytovè politiky. Sledujeme-li formulace cìl bytovè politiky ponïkud podrobnïji, povöimneme si, ûe se, zvl ötï v nejvyspïlejöìch zemìch, postupem Ëasu d raz ponïkud p esunuje od zajiötïnì z kladnì rovnï kvality bydlenì (mï enè zpravidla vybavenostì byt ) k zajiötïnì jeho dostupnosti. Je to do jistè mìry pochopitelnè, protoûe kvalita bytovèho fondu je jiû ve vyspïl ch zemìch obecnï dosti vysok. To si uvïdomuje jak ve ejnost, tak odbornìci, kte Ì mohou dokumentovat zlepöujìcì se ukazatele vybavenosti byt statistick mi daty 1. Je sice pravda, ûe i po dosaûenì prakticky stoprocentnì vybavenosti byt pln m z kladnìm p ÌsluöenstvÌm a kvalitnìm vyt pïnìm (coû bylo po dlouhou dobu jednìm z hlavnìch cìl ÑbytovÈ politikyì) je moûnè jejich kvalitu i nad le zlepöovat. V procesu kontinu lnìho zvyöov nì kvality tak budou vûdy existovat byty, jejìû vybavenì nebude odpovìdat moment lnï platn m standard m, nicmènï problèmy s podstandardnì vybavenostì byt nebude ve vyspïl ch zemìch jiû pravdïpodobnï nikdy ch p na jako akutnì problèm, jako tomu bylo t eba p ed sto lety. Pokud jde o samotnou dostupnost bydlenì, podobnè relativnì uspokojenì s dosaûen m stavem nepanuje. I v nejvyspïlejöìch zemìch se auto i bytov ch politik Ëi odbornìci hodnotìcì situaci na trhu s bydlenìm zpravidla odvol vajì na öpatnou situaci v dostupnosti bydlenì (Ëi p Ìmo bytov nedostatek) v zemi obecnï nebo alespoú ve vztahu ke specifick m skupin m obyvatel. Tento jev je pozorovateln prakticky nez visle na tom, jak bohat je st t, ve kterèm je dostupnost bydlenì posuzov na. StÌûnostÌ na öpatnou dostupnost bydlenì navìc neub v v Ëase. Harold Finger (1969), vysok ednìk americkèho ministerstva pro bydlenì a rozvoj mïst (Department of Housing and Urban Development), ve svèm Ël nku ÑThe Housing Shortageì (Bytov nedostatek) z roku 1969 konstatuje, ûe cìl americkèho Z kona o bydlenì z roku 1949, kter stanovoval za cìl dosaûenì Ñp imï enèho bydlenì a vhodn ch ûivotnìch podmìnek pro kaûdou americkou rodinuì, nebylo dosaûeno, p estoûe USA zaûily v 50. a 60. letech obdobì silnèho ekonomickèho vzestupu. Jako hlavnì d vod bytovèho nedostatku Finger ve svèm hodnocenì situace v slovnï uv dì nìzkou intenzitu bytovè v stavby nekorespondujìcì s r stem poëtu dom cnostì. O dvacet öest let pozdïji uv dì Mark Kleiman (1995) ve svèm p ehledovèm Ël nku srovn vajìcìm dostupnost bydlenì a bytovou politiku ve VelkÈ Brit nii a Francii v 70. a 80. letech, ûe bytovou politiku nelze ani v jednè z porovn van ch zemì povaûovat za spïönou 2. To platilo pro Franci, kter mïla explicitnï a ve formï z kona formulovanou bytovou politiku, a v nìû se zpracov valy ofici- lnì st ednïdobè prognûzy v voje poëtu dom cnostì a pot eby v stavby nov ch byt, stejnï jako pro Velkou Brit nii, ve kterè naopak neexistovala û dn legislativa souhrnnï definujìcì cìle a prost edky bytovè politiky, ani se v nì ve sledovanèm obdobì neprov dïly û dnè ofici lnì odhady poëtu byt, kterè by mïly b t postaveny. AËkoliv byla hodnocen 70. a 80. lèta v tomto p ÌpadÏ ekonomicky mnohem mènï spïön neû prvnì dvï desetiletì po v lce, a Ë st problèm s bydlenìm proto byla p isuzov na obecn m ekonomick m potìûìm spojen ch s ropnou krizì, za hlavnì d vod zhoröenè situace na trhu s bydlenìm byla povaûov na skuteënost, ûe se v obou zemìch snìûila intenzita v stavby, a zaëala tak zaost vat za r stem poëtu dom cnostì. Alois Anderle (2003) pìöe ve svèm Ël nku o nov ch demografick ch skuteënostech zjiötïn ch p i SËÌt nì lidu 2001 v»eskè republice a jejich d sledcìch pro bytovou politiku. Anderle zaznamen v zvyöujìcì se kvalitu a vybavenost byt, kriticky nicmènï 1 Podle SËÌt nì lidu, dom a byt 2001 mïlo 98,5 % trvale obydlen ch byt v»eskè republice vodovod, v 95,4 % z nich byl splachovacì z chod, 96,1 % mïlo vlastnì koupelnu nebo sprchov kout, 81,7 % mïlo st ednì nebo et ûovè topenì. Byty III.a IV. kategorie tvo ily jen 3,3 % trvale obydlen ch byt. 2 Dokl d to mimo jinè i n zvy soudob ch p ehledov ch studiì o bytovè politice, kterè zahrnujì dokonce i takovè jako ÑThe Great Britain Housing Disaster and Economic Policyì (Bytov katastrofa v VelkÈ Brit nii a ekonomick politika) nebo ÑPolitiques de longement-50 ans pour un echecì (Bytov politika-50 let ne spïch ). 9

2 hodnotì zmïny v dostupnosti bydlenì v poslednìm desetiletì 20. stoletì. SvÈ tvrzenì o problèmech s dostupnostì dokumentuje skuteënostì, ûe poëty dom cnostì ve zmìnïnè dobï rostly rychleji neû poëty byt. T i v öe uvedenè p Ìklady jsou v nïkter ch rysech aû p ekvapivï podobnè. AËkoliv popisujì situaci ve t ech r zn ch historick ch obdobìch druhè poloviny 20. stoletì, ve Ëty ech r zn ch zemìch odliöujìcìch se moment lnìm stavem ekonomiky, situacì na trhu s bydlenìm i vlastnì bytovou politikou, vöichni auto i hodnotì dostupnost bydlenì shodnï, tedy kriticky, a hlavnï tak vöichni ËinÌ na z kladï stejnèho kritèria (rychlejöì r st poëtu dom cnostì neû r st poëtu byt ). Nask t se tudìû ot zka, jakou roli m p i hodnocenì dostupnosti bydlenì v bïr kritèria, kter m dostupnost pomï ujeme, nebo, jeötï obecnïji, samotnè ch p nì pojm jako jsou Ñdostupnost bydlenìì, Ñbytov pot ebaì Ëi Ñbytov nedostatekì. R znè p Ìstupy k ch p nì bytov ch pot eb, bytovèho nedostatku a jejich srovn nì Vöechny v öe zmìnïnè termìny se Ëasto pouûìvajì v bïûnè eëi, v mèdiìch, v politick ch dokumentech, i v odbornè literatu e.»etnost jejich uûìv nì vöak neznamen shodu na v znamu pouûìvan ch termìn, pr vï naopak. Existuje nïkolik radik lnï odliön ch moûnostì, jak mohou b t zmìnïnè termìny ch p ny a definov ny. Ytrehus (2001) popisuje Ëty i odliönè tradice, kterè se odliöujì zp sobem, jak m se pohlìûì na ÑbytovÈ pot ebyì lidì: prostorov tradice, trûnï-orientovan tradice, kulturnï relativistick tradice a tradice univerz lnìch standard. Prostorov tradice je historicky nejstaröìm p Ìstupem k ch p nì termìnu ÑbytovÈ pot ebyì. P edstavuje normativnì a ÑobjektivnÌì koncept bytov ch pot eb. Vych zì z biologickèho determinismu, a tudìû p edpokl d, ûe uspokojov nì pot eb v oblasti bydlenì je zce spojeno s prostorov mi charakteristikami obydlì, kterè odr ûejì ÑobjektivnÌì pot eby lidì jako biologick ch organizm. KlÌËov m ukazatelem uspokojenì ÑbytovÈ pot ebyì se v tomto p Ìstupu st v velikost obydlì, tedy jeho celkov a obytn plocha a funkënì prostorovè uspo d nì. Prostorov tradice byla ve spoleënosti prosazov na p edevöìm funkcionalisticky orientovan mi architekty, lèka i a urbanisty. Ti vöichni vidïli v obydlì z kladnì ûivotnì prostor ËlovÏka, kter mu m umoûnit ûìt zdrav ûivot. Svoji roli ch pali jako roli odbornìk, kte Ì jsou vybaveni dostateën m mnoûstvìm znalostì a vïdeck ch metod, kter mi je moûnè takto definovanè bytovè pot eby lidì zkoumat, a kter mi je moûno se dobrat ÑobjektivnÌch fakt ì. Tato tradice v ch p nì bytovè pot eby je spojena s urëov nìm minim lnìch prostorov ch standard byt, kterè byly Ëasto zjiöùov ny za pomoci experiment lnìch laboratornìch metod v modelov ch bytov ch jednotk ch, ale takè s urëov nìm optim lnìch bytov ch standard Ëi zavedenìm konceptu ÑnadmÏrnÈhoì bytu. D sledkem uplatnïnì prostorovè tradice v ch p nì konceptu Ñbytov ch pot ebì bylo mimo jinè i zav dïnì ukazatel charakterizujìcìch velikost byt a jejich vybavenì do statistik a jejich pravidelnè sledov nì v relaci k poëtu lidì, kte Ì byty ob vali. Dominance prostorovè tradice v ch p nì bytovè pot eby zpravidla souvisela i s öiröìm spoleëensk m ch p nìm bytovè politiky a role, jakou by v nì mïly hr t obce a st t. Uzn nì minim lnìch prostorov ch standard bytu jako jednè ze z kladnìch ûivotnìch pot eb ËlovÏka vedlo Ëasto k p evzetì zodpovïdnosti st tu Ëi obce za snahu o jejì naplnïnì a v adï zemì i k formulaci bytov ch politik, kterè obecnï zd razúovaly rovnost v bytov ch pot eb ch, kladly d raz na zlepöov nì vybavenosti existujìcìch byt a podporu v stavby, zvl ötï soci lnìch byt pro chudöì dom cnosti. TrûnÏ orientovan tradice vych zì z p esvïdëenì, ûe pot eby nejsou nic jinèho neû subjektivnì preference jednotliv ch lidì. To platì pro vöechny aktèry na trhu a pro vöechny lidskè pot eby, vëetnï pot eb bydlenì. Koncept ÑobjektivnÌch pot ebì je povaûov n za zcela nerelevantnì, podobnï jako koncept Ñz kladnìch pot ebì. Tento p Ìstup m sv j p vod v ekonomickè teorii, kter vych zì z premisy, ûe nejracion lnïjöì zp sob, jak distribuovat zboûì a sluûby, je interakce nabìdky a popt vky na volnèm trhu. Na perfektnï fungujìcìm volnèm trhu si kaûd najde obydlì, kterè bude svojì velikostì a kvalitou odpovìdat jeho/jejìm finanënìm moûnostem. BohatöÌ lidì a lidè, pro kterè stojì bydlenì v öe na ûeb ÌËku preferencì, si po ÌdÌ bydlenì s vyööìm standardem. Naopak lidè chudöì a lidè, pro nïû bydlenì nep edstavuje vysokou subjektivnì preferenci, si po ÌdÌ bydlenì s niûöìm standardem. Na kaûdou popt vku, i tïch nep Ìliö majetn ch, bude reagovat p imï en nabìdka bydlenì. é dnè minim lnì, optim lnì ani nadlimitnì bytovè standardy ve skuteënosti neexistujì a pokud jsou v bytovè politice uplatúov ny, jde o poëìn nì iracion lnì a paternalistickè. Zast nci trûnï orientovanèho p Ìstupu k urëov nì bytov ch pot eb ost e kritizujì Ñsoci lnì inûen rstvìì p Ìvrûenc prostorovè tradice a doporuëujì soust edit se v bytovè politice na odstraúov nì barièr, kterè br nì uplatnïnì z kon nabìdky a popt vky na volnèm trhu. Na obvyklou n mitku, ûe p i rigidnìm uplatúov nì trûnìho p Ìstupu v politice bydle- 10

3 nì dojde k situaci, ûe p Ìjmy nïkter ch lidì budou tak nìzkè, ûe nebudou staëit na po ÌzenÌ û dnèho bydlenì, p Ìznivci trûnìho p Ìstupu zpravidla p ipouötïjì moûnost nïjakè formy bytovè politiky, zamï enè ovöem zpravidla na p ÌspÏvky chud m dom cnostem, kterè by zv öily jejich p Ìjmy nad hranici pot ebnou k po ÌzenÌ bydlenì. KulturnÏ relativistick tradice vych zì z p esvïdëenì, ûe jak prostorov p Ìstup, tak trûnï orientovan p Ìstup, ignorujì skuteënost, ûe Ñbytov pot ebaì vûdy obsahuje i soci lnì a kulturnì aspekty. Pot eby, vëetnï bytov ch pot eb, jsou vûdy v z ny na urëitou dobu, mìsto, Ëas, kulturnì a soci lnì kontext, v nïmû se uskuteëúujì. BytovÈ pot eby jedince Ëi dom cnosti tudìû nejsou ch p ny jako pot eby absolutnì, ale jako pot eby relativnì, vztaûenè k rovni, na jakè jsou naplúov ny pot eby jin ch dom cnostì. BytovÈ pot eby jsou do urëitè mìry soci lnï konstruov ny: se zvyöujìcì se pr mïrnou rovnì bydlenì se zvyöujì i n roky na Ñminim lnì standardyì v bydlenì. KulturnÏ relativistick tradice navazuje na pr ce ekonom a sociolog, kte Ì studovali chudobu jako relativnì chudobu, kter vede k soci lnì exkluzi urëit ch soci lnìch skupin (nap. Townsend 1979). V tomto pojetì se lidè s nenaplnïn mi pot ebami v oblasti bydlenì dajì definovat jako ti, jejichû bytov pot eba je naplúov na zp sobem, kter vede k jejich exkluzi ze spoleënosti. LidÈ postiûenì exkluzì a relativnì deprivacì v oblasti bydlenì netrpì prim rnï tìm, ûe by jejich obydlì mïlo p Ìliö malou plochu nebo podstandardnì vybavenì ohroûujìcì jejich biologickè funkce, ale p edevöìm proto, ûe jsou dìky svèmu zp sobu bydlenì vyëleúov ni ze spoleënosti. P Ìvrûenci tèto tradice doporuëujì pouûìvat ukazatele kvality bydlenì, kterè zachycujì relativnì kvalitu bydlenì urëitè dom cnosti vzhledem k pr mïrnè kvalitï v danè spoleënosti v danèm Ëase. V praktickè politice majì tendenci prosazovat opat enì zmenöujìcì nerovnosti v bydlenì. Odp rci tohoto konceptu naopak namìtajì, ûe kulturnï relativistick tradice zcela ignoruje skuteënost, ûe r znì lidè majì v oblasti bydlenì r znè preference: co je soci lnï deprivujìcìm bydlenìm pro jednoho, m ûe b t bezproblèmov m a vhodn m bydlenìm pro jinèho. Pro nïkoho m ûe b t soci lnï deprivujìcìm p Ìliö mal byt, pro jinèho byt se öpatnou vybavenostì a pro dalöìho byt Ñna öpatnè adreseì. Boj proti relativnì deprivaci v oblasti bydlenì je takè do znaënè mìry bojem marn m, protoûe jejì Ñ plnè odstranïnìì by p edpokl dalo plnè odstranïnì vöech nerovnostì ve spoleënosti. Historie n s uëì, jak neöùastnï pro celè spoleënosti takovè pokusy zpravidla dopadnou. KoneËnÏ nïkte Ì kritikovè tohoto relativistickèho p Ìstupu p ipomìnajì, ûe Ëasto vede k ignorov nì Ñminim lnìch standard ì dan ch biologick mi pot ebami. ZamÏ ovat politiku na pomoc velkèmu poëtu ÑrelativnÏ deprivovan chì m ûe vèst k mrh nì prost edk, kterè by mohly b t efektivnïji vyuûity k pomoci ÑabsolutnÏ deprivovan chì, u nichû velmi nìzk roveú uspokojov nì bytov ch pot eb vede k bezprost ednìmu ohroûenì jejich zdravì a z kladnìch biologick ch pot eb. Tradice univerz lnìch standard vych zì z p esvïdëenì, ûe existujì urëitè objektivnì a univerz lnì lidskè pot eby, kterè vych zejì z lidskè p irozenosti, a kterè musejì b t naplúov ny, pokud ËlovÏk nem b t Ñv ûnï poökozenì. Doyal a Gough (1991) definujì univerz lnì lidskè pot eby jako pot ebu fyzickèho zdravì a pot ebu autonomie. UrËitou roveú fyzickèho zdravì lidè pot ebujì proto, aby se mohli Ëastnit soci lnìho ûivota. Autonomie je nutn proto, aby ËlovÏk mohl informovanï volit z r zn ch moûnostì, kterè p ed nïj ûivot stavì. TakÈ bez autonomie nenì ËlovÏk schopen se Ëastnit soci lnìho ûivota. Pokud nejsou naplnïny tyto univerz lnì lidskè pot eby jedince, jeho ûivot je Ñv ûnï poökozenì. TermÌnem Ñv ûnï poökozenì se v tèto teorii nerozumì subjektivnì proûìv nì pocit obav a nespokojenosti, ale existence objektivnìch p ek ûek pro zapojenì ËlovÏka do lidskè komunity. UrËenÌ v öe popsan ch univerz lnìch lidsk ch pot eb vych zì z psychologickèho v zkumu a jejich existence se d empiricky prok zat. Auto i upozorúujì, ûe tyto pot eby existujì nez visle na tom, jestli si je lidè uvïdomujì nebo ne. Jsou takè nez vislè na kulturnìm prost edì, v nïmû lidè ûijì, i na osobnìch subjektivnìch preferencìch. BÏûnÈ lidskè pot eby, vëetnï bytov ch pot eb, jsou pak v ch p nì Doyala a Gougha pouze prost edky k uspokojenì v öe popsan ch univerz lnìch lidsk ch pot eb. Protoûe m ûe existovat vìce r zn ch cest k naplnïnì univerz lnìch lidsk ch pot eb, mohou se aktu lnì lidskè pot eby liöit v Ëase i v odliön ch kulturnìch kontextech. Koncept univerz lnìch standard p edpokl d, ûe kaûd spoleënost si na z kladï svè konkrètnì situace stanovuje kritèria, podle kter ch je urëov no, naplúov nì jak ch konkrètnìch pot eb vede v danè situaci a v danèm Ëase k optim lnìmu naplnïnì univerz lnìch lidsk ch pot eb. KritÈria, podle nichû se hodnotì, jak jsou uspokojov ny moment lnì pot eby, vëetnï bytov ch pot eb, se tedy mïnì podle situace ve spoleënosti a v z vislosti na tom, jak se mïnì cesty k dosaûenì univerz lnìch lidsk ch pot eb. Proto se takè musì pr bïûnï mïnit indik tory, kter mi je moment lnì roveú dosahov nì bytov ch pot eb ve spoleënosti pomï ov na. A naopak: smysluplnost pouûìvan ch indik tor uspokojov nì bytov ch pot eb je t eba v kaûdèm Ëase zkoumat pod zorn m hlem z kladnìho cìle, tj. uspokojov nì univerz lnìch lidsk ch pot eb zdravì, autonomie a participace v soci lnìm ûivotï. 11

4 Pokud budeme chtìt zkoumat, jak jsou v nïkterè spoleënosti naplúov ny ÑbytovÈ pot ebyì lidì, neboli zda je v nïjakè spoleënosti bytov dostatek Ëi nedostatek, je z ejmè, se budeme muset nejd Ìve rozhodnout, k jakèmu z moûn ch ch p nì bytov ch pot eb se pro tento Ëel p iklonìme. Volba jednè ze Ëty v öe popsan ch moûnostì, jak pojem Ñbytov pot ebaì (a v n vaznosti na to i pojmy jako Ñbytov dostatekì Ëi Ñbytov nedostatekì) ch pat, je velmi d leûit, uû z toho d vodu, ûe do znaënè mìry p edurëuje v sledky. Nap Ìklad pouûitì kulturnï relativistickèho p Ìstupu musì nutnï skon- Ëit v sledkem, ûe existuje nenaplnïn bytov pot eba relativnï chudöìch obyvatel. Jde jen o to urëit, kter ch lidì se to t k a kolik jich je. PouûitÌ prostorovèho p Ìstupu naopak povede spìöe k optimistick m z vïr m, protoûe technick vybavenost byt a jejich velikost se pravdïpodobnï v pr bïhu Ëasu zlepöuje, a poëet lidì ohroûen ch bytov m nedostatkem se tudìû logicky zmenöuje. Budeme-li vych zet z konceptu univerz lnìch standard, narazìme na problèm, jak kritèria na mï enì bytovèho dostatku Ëi bytovèho nedostatku prakticky pouûìt, neboù nenì z ejmè, jak kritèria jsou v sou- ËasnÈ ËeskÈ spoleënosti vöeobecnï povaûov na za vhodn k jejich mï enì. P iklonìmeli se k trûnï orientovanè tradici, musìme spolu s nì odmìtnout stanovov nì fyzick ch standard bydlenì a zamï Ìme se spìöe na zkoum nì fungov nì trhu s bydlenìm a faktor, kterè br nì optim lnìmu fungov nì z kon nabìdky a popt vky na volnèm trhu. P i tomto rozhodov nì se nelze ani op Ìt o p evl dajìcì Ñve ejnè mìnïnìì, medi lnì diskurz o ot zk ch spojen ch s bydlenìm nebo o ofici lnì dokumenty bytovè politiky st tu Ëi obcì. Jak upozorúujì Jacobs, Kemeny a Manzi (2003), je Ñbytov problèmì stejnï jako vöechny ostatnì soci lnì problèmy Ñvytv en v procesu kolektivnì definiceì, v nïmû r znì zainteresovanì aktè i nejprve vytvo Ì r znè interpretace skuteënosti, pak zmobilizujì podporu pro svoji verzi p ÌbÏhu a nakonec vyjednajì s jin mi zainteresovan mi aktèry ÑkompromisnÌ p ÌbÏhì, kter je pak prost ednictvìm mèdiì p ed v n ve ejnosti. Nechceme na tomto mìstï tvrdit, ûe Ñbytov problèmì neexistuje a je pouze soci lnì konstrukcì vytvo enou zainteresovan mi skupinami, je ovöem nutnè si uvïdomit, ûe bytov politika, kter vznik jako reakce na bytov problèm, je vûdycky urëov na ÑkombinacÌ struktur lnìch faktor a efektivnì argumentace politick ch lobbyst a mèdiìì (Sabatier, 1988). Wildavski (1979) navìc upozorúuje, ûe to, co je p i formulaci nïjakè politiky definov no jako problèm, je velmi Ëasto ovlivnïno tìm, zda existujì nebo neexistujì praktickè n stroje na eöenì takto definovan ch problèm. Jin mi slovy: ti, kte Ì p ipravujì praktickè n stroje nïjakè politiky, Ëasto majì tendenci za problèm oznaëovat jevy a situace, se kter mi mohou nïco praktickèho dïlat, a naopak opomìjet jinè jevy a situace, kterè nemohou ovlivnit n stroji, kterè majì k dispozici. V öe uvedenè tvrzenì se samoz ejmï t k i bytovè politiky. V dalöìm textu jsme se nakonec rozhodli nevyuûìt kulturnï relativistickè tradice, protoûe n m v tomto okamûiku nejde o studium spoleëensk ch nerovnostì a roli bydlenì ve vytv enì, udrûov nì Ëi prohlubov nì tïchto nerovnostì. Kv li neexistenci obecnï p ijìmanèho spoleëenskèho konsensu ohlednï vhodn ch kritèriì k posuzov nì toho, kterè pot eby v oblasti bydlenì vedou v souëasnè ËeskÈ spoleënosti k uspokojov nì univerz lnìch lidsk ch pot eb zdravì, autonomie a participace v soci lnìm ûivotï, se vyhneme i pouûitì tradice univerz lnìch standard. K diskusi o Ñbytov ch pot eb chì, resp. ÑbytovÈm nedostatkuì, v»eskè republice pouûijeme naopak postupnï (a do jistè mìry nez visle na sobï) dva zbylè p Ìstupy: tradiënì prostorov p Ìstup a trûnï orientovan p Ìstup. Kaûd z tïchto p Ìstup n m umoûnì podìvat se podrobnïji na dva r znè aspekty dostupnosti bydlenì. Aby bylo bydlenì povaûov no za dostupnè, musì b t splnïny dvï podmìnky. Za prvè musì v zemi fyzicky existovat takovè mnoûstvì bytov ch jednotek, kterè svojì kvalitou, velikostì (poëtem mìstnostì a obytnou plochou) a geografick- m rozmìstïnìm odpovìdajì poëtu dom cnostì, jejich velikosti, struktu e a mìstï bydliötï. Za druhè musì mìt dom cnosti moûnost existujìcì bytovè jednotky uûìvat (po Ìdit si je nebo pronajmout) za cenu, kter nep edstavuje p Ìliö velkè zatìûenì pro jejich p Ìjmy. PrvnÌ z podmìnek je zpravidla oznaëov na jako fyzick dostupnost (availability), zatìmco druh z podmìnek je zn ma pod n zvem finanënì dostupnost (affordability). Fyzick a finanënì dostupnost bydlenì spolu samoz ejmï vz jemnï souvisejì. Z kladnì ekonomickè z kony v z sadï platì pro vöechny komodity, i pro bydlenì. Je-li byt fyzick nedostatek, a tedy popt vka po nich p evyöuje nabìdku, ceny rostou, a finanënì dostupnost bydlenì se sniûuje. A naopak: tam, kde je byt fyzick nadbytek, p evaûuje nabìdka nad popt vkou, ceny klesajì a finanënì dostupnost bydlenì se zvyöuje. Vztah mezi fyzickou dostupnostì byt a jejich finanënì dostupnostì je vöak p eci jen komplikovanïjöì, neû vztahy popisovanè z kony nabìdky a popt vky u vïtöiny jin ch komodit. Existuje ada faktor, kv li kter m se trh s byty liöì od vïtöiny jin ch trh. Jmenujme z nich na tomto mìstï alespoú t i z nich: cena bytu je vûdy z visl na cenï pozemk (tïch je vûdy omezenè mnoûstvì a nelze je Ñvyrobitì), byty se nemohou p emìsùovat (z mìst nìzkè popt vky do mìst vysokè popt vky), v stavba bytu trv dèle neû v roba vïtöiny jin ch v robk (nabìdka tudìû nem ûe okamûitï reagovat na popt vku). 12

5 Bytov nedostatek v»eskè republice? VyuûitÌ prostorovèho p Ìstupu.»esk republika v mezin rodnìm srovn nì HodnocenÌ fyzickè dostupnosti byt, resp. mìry bytovèho dostatku nebo nedostatku je, jak jiû bylo v öe uvedeno, vûdy z vislè na v bïru kritèriì pouûit ch k jejìmu mï enì. Dokonce i v r mci jednoho p Ìstupu k ch p nì bytovè pot eby ñ v naöem p ÌpadÏ prostorovè tradice ñ z leûì na tom, jakè konkrètnì indik tory se pouûìvajì a jak metodologie urëenì bytovèho nedostatku se pouûije. NejobvyklejöÌm ukazatelem, kter se pro zachycenì vybavenosti obyvatel byty pouûìv, je poëet byt na 1000 obyvatel. MÈnÏ Ëasto se jako ukazatel pouûìv poëet byt na 100 dom cnostì, eventu lnï poëet bydlìcìch osob na 1 obytnou mìstnost v bytï Ëi obytn plocha bytu p ipadajìcì na 1 bydlìcìho obyvatele. V öe jmenovanè ukazatele pat Ì mezi ukazatele agreg tnì, protoûe pracujì s pr mïrn mi hodnotami vztaûen mi k populaci a bytovèmu fondu cel ch zemì. Jsou nicmènï jednoduchè, pomïrnï dob e definovanè, relativnï snadno dostupnè, a proto jsou dosti vhodnè k porovn v nì v voje bytovè situace v Ëase nebo srovn nì mezi zemïmi. N sledujìcì graf ukazuje, jak se vyvìjela celkov vybavenost obyvatelstva bytov m fondem, mï en jednak poëtem trvale obydlen ch byt na 1000 obyvatel, jednak poëtem trvale obydlen ch byt na 100 cenzov ch dom cnostì. daje uvedenè v grafu 1 jsou exempl rnìm p Ìpadem toho, jak v bïr ukazatele ovliv- Úuje celkovè v sledky hodnocenì. Pokud budeme poëet byt srovn vat s poëtem obyvatel, bude naöe hodnocenì optimistickè, pokud budeme poëet byt vztahovat k poëtu dom cnostì, naöe hodnocenì v voje optimistickè nebude. Je z ejmè, ûe v celèm sledovanèm obdobì rostl poëet trvale obydlen ch byt rychleji neû poëet obyvatel. Tento trend byl vìcemènï stabilnì a nep eruöilo ho ani prudkè snìûenì poëtu novï postaven ch byt v prvnì polovinï 90. let. Proto se takè pomïr poëet byt /1000 obyvatel neust le zvyöoval. ZatÌmco v roce 1930 p ipadal jeden byt na p ibliûnï 4 obyvatele, v roce 2001 p ipadal jeden byt na necel ch 2,7 obyvatele. P ipomìn me, ûe v tomto p ÌpadÏ bereme v vahu pouze trvale obydlenè byty, a ûe tedy nenì relativnì p Ìr stek poëtu byt ovlivnïn nap. zvïtöen m poëtem neobydlen ch byt. Protoûe byli ve sëìt nì lidu 2001 poprvè do celkovèho poëtu obyvatelstva zahrnuti i cizinci Graf 1: Vybavenost obyvatelstva a dom cnostì bytov m fondem v»eskè republice ñ rok 1930 a v voj v letech 1961 aû byt /1000 obyvatel byt /100 cenzových domácností Zdroj:»esk (»eskoslovensk ) statistick ad: sëìt nì lidu v p Ìsluön ch letech s dlouhodob m pobytem, je vlastnï takto vypoëten poëet obyvatel v roce 2001 jeötï o nïco nav öen oproti v sledk m p edchozìch sëìt nì. Z toho vypl v, ûe poëet byt na 1000 obyvatel vzrostl mezi roku 1991 a 2001 jeötï o nïco vìce, neû naznaëuje graf. ZlepöenÌ vybavenosti obyvatelstva byty v letech 1991 aû 2001 bylo ponïkud p ekvapivè. Bylo zp sobeno p edevöìm tìm, ûe celkov poëet trvale obydlen ch byt seëten ch p i sëìt nì lidu v roce 2001 byl vyööì, neû se p vodnï oëek valo. Vzhledem k tomu, ûe statistiky o v stavbï nov ch byt jsou dosti p esnè a spolehlivè, ned se p edpokl dat, ûe by rozdìly mezi oëek van m a skuteën m poëtem byt v roce 2001 byly zp sobeny masovou Ñneregistrovanou v stavbouì v 90. letech. Mezi v znamnïjöì p ÌËiny neëekanèho Ñp Ìr stkuì byt pat Ì navr cenì relativnï velkèho poëtu byt do bytovèho fondu a deklarace vìce byt v rodinn ch domech v roce 2001 neû tomu bylo v roce 1991 (V bïrovè öet enì..., 2002), a takè skuteënost, ûe ve sëìt nì v roce 1991 byla ada byt zapoëtena mezi objekty individu lnì rekreace, p estoûe nebyly vyëlenïny z bytovèho fondu. HlavnÌ p ÌËina vöak pravdïpodobnï spoëìv 13

6 v niûöìm bytku bytovèho fondu, neû se v pr bïhu 90. let oëek valo (viz nap. Z mïry a opat enìö, 1997). bytek bytovèho fondu se obecnï velmi öpatnï odhaduje a nenì p Ìliö dob e zaznamen v n pr bïûnou statistikou. Kleinman (1995) kup Ìkladu uv dì, ûe vyööì intenzita v stavby ve Francii ve srovn nì s Velkou Brit niì je kompenzov na aû öestkr t vyööì intenzitou bytku bytovèho fondu ve Francii (na konci 80. let se ve VelkÈ Brit nii pohyboval pr mïrn roënì bytek kolem byt roënï, zatìmco ve Francii Ëinil vìce neû byt roënï). RozdÌly v bytku byt mezi jednotliv mi zemïmi, ale i zmïny v bytku byt v Ëase, je vöak p esto t eba br t vûdy v vahu, protoûe podstatnï ovlivúujì v sledn poëet byt, a tedy i dostupnost byt obecnï. OptimistickÈ hodnocenì situace v dostupnosti bydlenì v»eskè republice mï enè poëtem byt na 1000 obyvatel by mohlo b t podpo eno i mezin rodnìm srovn nìm ñ viz graf 2. (Je t eba upozornit, ûe v tomto p ÌpadÏ byly kv li zajiötïnì srovnatelnosti mezi zemïmi do celkovèho poëtu byt zahrnuty i byty evidovanè mìstnìmi statistick mi ady jako neobydlenè. Z toho d vodu je i podìl byt na 1000 obyvatel v»eskè republice ponïkud vyööì neû bylo uvedeno v grafu 1. Mezin rodnì srovn nì jsou obecnï velice obtìûn i pro nekompatibilitu v definicìch jednotliv ch typ byt a vzhledem k tomu, ûe r znè n rodnì prameny ud vajì r znè hodnoty ukazatel.) I p es opatrnost, se kterou musìme pouûìvat komparativnì data uveden v grafu, je patrnè, ûe»esk republika je v tomto ohledu v rozöì enè EvropskÈ unii Ñpr mïrnou zemìì. V adï zemì Z padnì Evropy p ipad na 1000 obyvatel vìce byt, nïkterè z padnì zemï a vöechny Ñv chodnìì zemï zahrnutè do v bïru vöak»esk republika v tomto ohledu p edëì. Toto konstatov nì nesniûuje ani skuteënost, ûe do poëtu byt v»eskè republice byly v tomto p ÌpadÏ zahrnuty i byty vedenè ve sëìt nì lidu jako neobydlenè, jelikoû u ostatnìch zemì tomu bylo takè tak. NavÌc je z anal z d vod neobydlenosti proveden ch»s zn mo, ûe vìce neû 20 % veden ch jako neobydlenè jsou ve skuteënosti byty obydlenè p echodnï, tedy lidmi, kte Ì nemajì v bytï trvalè bydliötï, aëkoliv v nïm bydlì. U dalöìch cca 20 % neobydlen ch byt se sëìtacìm komisa m d vod neobydlenosti nepoda ilo zjistit. Protoûe se vöak podobnï jako byty obydlenè p echodnï vyskytujì hlavnï ve vïtöìch mïstech, je moûnè, ûe alespoú Ë st z nich je ve skuteënosti takè obydlen. Graf 2: Vybavenost obyvatelstva bytov m fondem roce kolem roku 2000* ñ srovn nì»eskè republiky a vybran ch evropsk ch zemì Francie Švédsko Dánsko Rakousko Itálie N mecko R V. Británie Vr tìme-li se jeötï jednou k daj m v grafu 1 a podìv me se na v voj poëtu byt na 100 cenzov ch dom cnostì, zjistìme, ûe se hodnota tohoto ukazatele ve sledovanèm obdobì v celèm sledovanèm obdobì od roku 1930 do roku 2001 tèmï nezmïnila. LÈpe eëeno: vybavenost dom cnostì byty se dokonce mìrnï zhoröila. ZatÌmco v roce 1931 p ipadalo na 100 dom cnostì necel ch 98 trvale obydlen ch byt, hodnota tohoto ukazatele v roce 1970 klesla na 88 byt na 100 dom cnostì. PomÏr byty/dom cnosti se pak mìrnï zvyöoval aû do roku 1991 (na necel ch 92 byt na 100 dom cnostì), aby se pak do roku 2001 opït o nïco snìûil (na necel ch 90 byt na 100 dom cnostì). Na prvnì pohled se v voj, pokud jde o vybavenost dom cnostì byty, znatelnï odliöuje od v voje vybavenosti obyvatel byty: mìsto st lèho zlepöov nì ñ stagnace. V tomto okamûiku je ovöem nutnè upozornit na to, ûe poëet dom cnostì je, na rozdìl od poëtu obyvatel, daleko mènï jist veliëina. Je to d no p edevöìm tìm, ûe nenì 307 Bulharsko Holandsko Ma arsko Slovinsko Rumunsko Slovensko Polsko *) Pozn.: VÏtöina dat poch zì z roku 2000, u nïkter ch zemì jsou data z roku 2001, u Slovinska z roku 2002 a u Francie z roku 1999 Zdroj: Housing statistics in the European Union 2002.»R, Slovensko, MaÔarsko, Slovinsko, Bulharsko, Rumunsko: www str nky n rodnì statistickè ady 14

7 moûnè p esnï stanovit, co je to dom cnost. Definice dom cnosti je vûdy v sledkem dohody, jde vûdy do jistè mìry o soci lnï konstruovanou veliëinu (Paris, 1995). Dom cnosti jsou Ëasto definov ny ve vztahu k bydlenì. NejbÏûnÏji je dom cnost definov na jako Ñz kladnì jednotka spot eby bydlenìì (Paris, 1995, str. 1623). Jinak eëeno, dom cnost je skupina lidì, kte Ì spolu ob vajì byt. Myers (1990, str. 5) k tomu uv dì, ûe v tom p ÌpadÏ musì nutnï platit, ûe ÑpoËet dom cnostì se rovn poëtu obydlen ch byt ì, coû je tautologick definice, kter vede k pochybnostem o smyslu jejìho pouûìv nì. Paris (1995) upozorúuje, ûe skuteënè uspo d nì ûivota lidì v jejich obydlìch je velice pestrè a m ûe se mïnit v Ëase, coû klade velk odpor vöem pokus m o jejich p esnou klasifikaci. ËastnÌci sëìt nì lidu Ëi respondenti ve v bïrov ch öet enìch majì navìc Ëasto z daúov ch d vod nebo kv li r zn m soci lnìm d vk m z jem navenek hl sit jinou strukturu a sloûenì dom cnosti, neû jak existuje ve skuteënosti. V kaûdèm p ÌpadÏ je nutno mìt neust le na pamïti, ûe daje o dom cnostech majì zcela jinou roveú spolehlivosti, neû majì jin demografick data, jako jsou nap Ìklad daje o poëtu narozen ch, zem el ch nebo vïku. V ËeskÈ statistickè praxi se komplikace s definicì dom cnosti odr ûejì uû tìm, ûe se pracuje z roveú se t emi r znï definovan mi typy dom cnostì. TermÌnem bytov dom cnost se oznaëujì osoby, kterè spoleënï ûijì v jednom bytï. V tomto smyslu je tedy poëet bytov ch dom cnostì roven poëtu trvale obydlen ch byt. TermÌn hospoda ÌcÌ dom cnost je uûìv n pro spoleënï bydlìcì osoby, kterè samy uvedly, ûe spolu spoleënï hospoda Ì, tj. spoleënï hradì hlavnì v daje dom cnosti, jako je strava, n klady na bydlenì a podobnï. LidÈ ûijìcì v jednom bytï mohou tvo it jednu nebo vìce hospoda ÌcÌch dom cnostì. KoneËnÏ termìn cenzov dom cnost oznaëuje osoby, kterè ûijì v jednom bytï v r mci jednè hospoda ÌcÌ dom cnosti a majì spolu p ÌbuzenskÈ Ëi jinè vztahy. Cenzov dom cnost je nejmenöì jednotkou, kter se uû d le nedïlì. Jedna hospoda ÌcÌ dom cnost se m ûe sest vat z jednè nebo vìce cenzov ch dom cnostì. Vzhledem k tomu, ûe p Ìsluönost k jednè cenzovè dom cnosti mohla b t definov na i na z kladï existence Ñjin ch vztah ì, je urëenì konkrètnì cenzovè dom cnosti z velkè mìry z leûitostì subjektivnìho posouzenì. Cenzov dom cnost je tedy relativnï nejmènï spolehlivï definovan m typem dom cnosti ze vöech t Ì zmìnïn ch. Graf 3 ukazuje v voj poëtu dom cnostì v»eskè republice v letech 1961 aû 2001 podle typ definice dom cnosti. Z grafu je patrnè, ûe poëet dom cnostì se ve sledovanèm obdobì zvïtöoval, aù uû byla dom cnost definov na jak mkoliv zp sobem. Je rovnïû vidït, ûe poëet hospoda ÌcÌch dom cnostì a poëet cenzov ch dom cnostì se od sebe v jednotliv ch letech odliöoval jen velmi m lo. PoËet bytov ch dom cnostì, tedy poëet trvale obydlen ch byt, takè rostl, v kaûdèm ze sledovan ch sëìt nì jich bylo seëteno vûdy o nïco mènï (cca o 7-9 %), neû byl poëet spoleënï hospoda ÌcÌch dom cnostì. Graf 3: V voj poëtu dom cnostì v»eskè republice v letech 1961 aû 2001 ñ podle typu definice dom cnosti cenzová domácnost hospoda ící domácnost bytová domácnost Zdroj:»esk (»eskoslovensk ) statistick ad: sëìt nì lidu v p Ìsluön ch letech Je zajìmavè, ûe zvyöov nì absolutnìho poëtu byt v letech 1961 aû 2001 nevedlo k p ibliûov nì poëtu hospoda ÌcÌch (a cenzov ch) dom cnostì a poëtu byt. Jin mi slovy: poëet hospoda ÌcÌch dom cnostì, kter ob val spoleën byt s jinou hospoda ÌcÌ dom cnostì se v pr bïhu v voje tèmï nemïnil. PodobnÏ se nemïnil ani podìl bytov ch dom cnostì, kterè byly tvo eny vìce neû jednou hospoda ÌcÌ (nebo cenzovou) dom cnostì. Je z ejmè, ûe poëet dom cnostì a poëet byt spolu vz jemnï souvisì. To platì nejen pro bytovè dom cnosti, kterè jsou na poëtu obydlen ch byt v z - ny z definice samè, ale i pro poëet hospoda ÌcÌch a cenzov ch dom cnostì. RostoucÌ poëet samostatnï hospoda ÌcÌch dom cnostì p edstavuje na trhu s bydlenìm popt vku po samostatnèm bydlenì, protoûe p inejmenöìm u Ë sti hospoda ÌcÌch dom cnostì, 15

8 kterè spolu ûijì v jednom bytï, jde o nechtïnè souûitì 3. U takov ch dom cnostì pak oddïlenè hospoda enì m ûe p edstavovat p edstupeú vytvo enì novè bytovè dom cnosti nebo alespoú snahu o nï. Na druhou stranu je z ejmè, ûe vïtöì nabìdka na trhu s bydlenìm sama do jistè mìry generuje popt vku po vytv enì nov ch dom cnostì. Jestliûe dom cnostì p ib v rychleji neû p ib v obyvatel, zmenöuje se jejich pr mïrn velikost. To je Ë steënï d sledkem sniûujìcì se porodnosti a s tìm souvisejìcìho zmenöenì pr mïrnèho poëtu dïtì v rodinï. Ale nejenom kv li tomu. V d sledku celè ady demografick ch a soci lnìch zmïn ve spoleënosti dlouhodobï roste poëet ÑnetradiËnÌchì dom cnostì, zvl ötï dom cnostì jednotlivc, ne pln ch rodin a vìceëlenn ch nerodinn ch dom cnostì. Tento v voj je dosti univerz lnì a byl zaznamen n ve vöech evropsk ch st tech bez ohledu na jejich kulturnì tradice i na to, na jakè stranï ûeleznè opony se ve druhè polovinï 20. stoletì nach zely. Graf 4 ukazuje v voj pr mïrnè velikosti ËeskÈ dom cnosti (p i t ech r zn ch moûnostech jejì definice) ve srovn nì s pr mïrnou velikostì dom cnosti ve VelkÈ Brit nii. Graf dokl d, jak se pr mïrn dom cnost postupnï v raznï zmenöovala, bez ohledu na to, jak byla definov na. Ukazuje z roveú, ûe trend byl velmi podobn v»eskè republice i ve VelkÈ Brit nii, a ûe na nïm takè nic podstatnèho nezmïnila zmïna politickèho reûimu na konci 80. let v»eskè republice. Graf 5 porovn v pr mïrnou velikost ËeskÈ dom cnosti s pr mïrnou velikostì dom cnosti ve vybran ch evropsk ch zemìch. Ze srovn nì je z ejmè, ûe velikost ËeskÈ dom cnosti je menöì neû velikost dom cnostì v uveden ch postkomunistick ch zemìch. Ve srovn nì ze zemïmi z padnì Evropy se d velikost ËeskÈ dom cnosti hodnotit jako pr mïrn. Pokud bychom mï ili zmïny ve vybavenosti dom cnostì byty s vyuûitìm vöech t Ì existujìcìch moûn ch definic dom cnosti, zjistìme, ûe v tomto p ÌpadÏ na definici dom cnosti naopak dosti podstatnï z leûì (viz graf 6). Graf 4: V voj pr mïrnè velikosti dom cnosti v»eskè republice a ve VelkÈ Brit nii 4,00 3,80 3,60 3,40 3,20 3,00 2,80 2,60 2,40 2,20 2, R - pr m rná velikost bytové domácnosti R - pr m rná velikost hospoda ící domácnosti R - pr m rná velikost cenzové domácnosti Velká Británie - pr m rná velikost domácnosti Zdroj:»esk (»eskoslovensk ) statistick ad: sëìt nì lidu v p Ìsluön ch letech, Paris (1995) Vybavenost bytov ch dom cnostì byty nem samoz ejmï cenu mï it, protoûe dìky definici bytovè dom cnosti (bytov dom cnost = poëet trvale obydlen ch byt ) je tento pomïr nemïnn. Pokud vzt hneme poëet byt k poëtu cenzov ch dom cnostì, zjistìme, ûe podle tohoto ukazatele se situace v öedes t ch letech nepatrnï zhoröovala, v 70. a 80. letech se zlepöovala a v 90. letech opït zhoröovala. K obdobnèmu hodnocenì dojdeme tehdy, pokud budeme sledovat v voj v letech 1971 aû 2001 na vztahu poëtu trvale obydlen ch byt k poëtu hospoda ÌcÌch dom cnostì (tento pomïr se pohyboval mezi 91 a 93 byt na 100 hospoda ÌcÌch dom cnostì). P ed rychl mi z vïry by n s ovöem mïl varovat daj ze sëìt nì v roce 1930, kter Ìkal, ûe v tè dobï na zemì dneönì»eskè republiky p ipadalo na 100 hospoda ÌcÌch dom cnostì tèmï 98 byt. Pokud bychom tedy mïli povaûovat poëet byt na 100 hospoda ÌcÌch dom cnostì (a analogicky z ejmï i poëet byt na 100 cenzov ch dom cnostì) za ukazatel vybavenos- 3 Asi Ëtvrtina hospoda ÌcÌch dom cnostì osloven ch ve v bïrovèm öet enì Soci lnì situace dom cnostì 2001, kter sdìlì jedin byt s jinou hospoda ÌcÌ dom cnostì uvedla jako jeden ze sv ch problèm s bydlenìm pr vï skuteënost, ûe byt sdìlì s jinou dom cnostì (nebo jin mi dom cnostmi). Ti z dot zan ch, kte Ì z roveú ob vajì mal byt, povaûuje souûitì s jinou hospoda ÌcÌ dom cnostì v jednom bytï za problèm v pln ch dvou t etin ch p Ìpad. 16

9 Graf 5: Pr mïrn velikost dom cnosti kolem roku 2000* ñ srovn nì»eskè republiky a vybran ch evropsk ch zemì Graf 6: Vybavenost dom cnostì byty v»eskè republice v roce 1930 a v letech 1961 aû 2001 ñ podle typu definice dom cnosti 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 3,0 2,9 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 Rumunsko Polsko Slovinsko Slovensko Bulharsko Itálie Francie Rakousko 2,3 2,2 2,1 2,0 V. Británie R Holandsko Dánsko N mecko Švédsko byt /100 bytových domácností byt /100 hospoda ících domácností byt /100 cenzových domácností *) Pozn.: VÏtöina dat poch zì z roku 2000, u nïkter ch zemì jsou data z roku 2001, u Slovinska z roku 2002 a u Francie z roku 1999 Zdroj: Housing statistics in the European Union 2002.»R, Slovensko, MaÔarsko, Slovinsko, Bulharsko, Rumunsko: www str nky n rodnì statistickè ady ti dom cnostì byty, resp. ukazatel bytovèho nedostatku, museli bychom p ipustit, ûe v roce 1930 byla bytov situace v zemi podstatnï lepöì neû po druhè svïtovè v lce, Ëemuû nenasvïdëujì û dn jin ËÌsla o vybavenosti bytov m fondem. Daleko pravdïpodobnïjöì je, ûe na rozdìl od roku 1930 lidè v pov leënèm obdobì deklarovali z r zn ch d vod ËastÏji vìce neû jednu hospoda ÌcÌ dom cnost v bytï. Toto srovn nì ukazuje, ûe pro charakteristiku vybavenosti obyvatelstva byty je obecnï dosti nebezpeënè pouûìvat ukazatele, kterè pracujì s poëty dom cnostì, protoûe jsou z vislè na deklaraci dotazovan ch, kter odr ûì kromï skuteënosti i z jmy dotazovan ch a mïnì se v Ëase a v prostoru, v z vislosti na historickèm a kulturnìm kontextu. Zdroj:»esk (»eskoslovensk ) statistick ad: sëìt nì lidu v p Ìsluön ch letech S vïdomìm v öe uveden ch n mitek uv dìme i graf 7, kter ukazuje poëet byt na 100 dom cnostì ve vybran ch evropsk ch zemìch. (UpozorÚujeme, ûe z d vod srovnatelnosti bylo poëìt no s celkov m poëtem byt a poëtem hospoda ÌcÌch dom cnostì. Proto je poëet byt na 100 dom cnostì uveden ch za»eskou republiku vyööì neû v p edchozìch grafech.) Z grafu 7 je z ejmè, ûe vybavenost Ëesk ch dom cnostì byty nenì nijak odliön od vybavenosti dom cnostì byty v jin ch evropsk ch zemìch.»esk republika nepat Ì v tomto ohledu mezi extrèmy. T etìm typem ukazatel, jimiû lze mï it zmïny ve fyzickè dostupnosti byt a vybavenosti obyvatel bytov m fondem jsou ukazatele, kterè pomï ujì velikost byt s poëty lidì, kte Ì byty ob vajì. Tyto typy ukazatel buô vyjad ujì velikost byt poëtem obytn ch mìstnostì nebo plochou bytu v m 2. UrËitou komplikaci zp sobuje skuteënost, ûe nenì zcela z ejmè, co by mïlo b t povaûov no za obytnou mìstnost. ObdobnÏ nenì jistè, jestli do plochy bytu zapoëìt vat celkovou plochu bytu nebo jen obytnou plochu bytu. Oba z ukazatel velikosti obydlì, kterè jsou pomï ov ny s poëtem ûijìcìch obyvatel (poëet mìstnostì a plocha bytu), sice spolu v znamnï korelujì (byty o vïtöìm poëtu mìstnostì 17

10 Graf 7: Vybavenost obyvatelstva bytov m fondem roce kolem roku 2000* ñ srovn nì»eskè republiky a vybran ch evropsk ch zemì (poëet byt celkem na 100 hospoda ÌcÌch dom cnostì) Francie Itálie Bulharsko Slovinsko Rakousko Rumunsko Dánsko R majì v pr mïru vïtöì plochu), ale nejsou volnï zamïnitelnè, zvl ötï porovn v me-li situaci v r zn ch zemìch, kde je v raznï odliön struktura bytovèho fondu. Oba ukazatele takè nevyjad ujì plnï totèû, ale spìöe zachycujì dva odliönè rysy velikosti obydlì, o nichû nelze jednoznaënï rozhodnout, kter je d leûitïjöì (m mìt vìceëlenn rodina radïji vìce menöìch pokoj nebo naopak?). V n sledujìcìm textu proto pouûijeme oba dva z moûn ch ukazatel velikosti bydlenì p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele. V grafu 8 je prezentov n pr mïrn poëet obytn ch mìstnostì na 1 byt a pr mïrn poëet osob na 1 obytnou mìstnost v bytï v»eskè republice v letech 1961 aû Je vidït, ûe v pr bïhu sledovanèho ËasovÈho obdobì se poëet obytn ch mìstnostì v pr mïru znatelnï zv öil ñ z p ibliûnï 1,8 obytnè mìstnosti na byt v roce 1961 na 2,7 obytn ch mìstnostì na byt v roce Trend ke zvyöov nì poëtu obytn ch mìstnostì v bytï byl z eteln po celè sledovanè obdobì, jen v poslednìm desetiletì se tempo 89 V. Británie Slovensko Švédsko N mecko Holandsko Polsko *) Pozn.: VÏtöina dat poch zì z roku 2000, u nïkter ch zemì jsou data z roku 2001, u Slovinska z roku 2002 a u Francie z roku 1999 Zdroj: Housing statistics in the European Union 2002.»R, Slovensko, MaÔarsko, Slovinsko, Bulharsko, Rumunsko: www str nky n rodnì statistickè ady Graf 8: Pr mïrn poëet obytn ch mìstnostì na 1 byt a pr mïrn poëet osob na 1 obytnou mìstnost v bytï v»eskè republice v letech 1961 aû ,80 2,60 2,40 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0, po et obytných místností na 1 byt (obytné místnosti v tší než 8 m2) po et osob na 1 obytnou místnost (obytná místnost je v tší než 8 m2) Zdroj:»esk (»eskoslovensk ) statistick ad: sëìt nì lidu v p Ìsluön ch letech zvyöov nì poëtu obytn ch mìstnostì ponïkud p ibrzdilo. Protoûe vìme, ûe se navìc ve sledovanè dobï zmenöoval poëet Ëlen dom cnosti, nep ekvapì n s, ûe pr mïrn poëet lidì, kter p ipadal na jednu obytnou mìstnost, rychle klesal. ZatÌmco v roce 1961 p ipadalo v pr mïru tèmï 1,9 osob na jednu obytnou mìstnost, o Ëty icet let pozdïji tento ukazatel poprvè klesl pod hodnotu 1. Celkov poëet obytn ch mìstnostì v»eskè republice tak p ekroëil poëet bydlìcìch obyvatel. Trend byl st l po celè sledovanè obdobì, v poslednìch deseti letech byl vöak pokles hodnoty tohoto ukazatele pomalejöì neû v p edchozìch desetiletìch. Graf 9 ukazuje hodnoty obdobnèho ukazatele (tentokr t ovöem pr mïrnou velikost celkovè plochy bytu p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele) pro»eskou republiku ve srovn nì s vybran mi evropsk mi zemïmi. (Kv li srovnatelnosti je vztaûena celkov plocha vöech byt v zemi k poëtu jeho obyvatel. daj za»eskou republiku tak nesouhlasì s ËastÏji publikovan m dajem o pr mïrnè velikostì obytnè plochy trvale obydlen ch byt p ipadajìcìch na jednoho bydlìcìho obyvatele ñ 18,6 m 2.) 18

11 Graf 9: Pr mïrn velikost bytu p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele kolem roku 2000* ñ srovn nì»eskè republiky a vybran ch evropsk ch zemì (v m 2 ) Švédsko Rakousko Itálie Holandsko N mecko 39 V tomto p ÌpadÏ se daje prezentovanè v grafu ponïkud odliöujì od ostatnìch graf, kterè porovn valy situaci v»eskè republice se situacì ve vybran ch dalöìch evropsk ch zemìch. Pr mïrn plocha bytu p ipadajìcì na obyvatele je sice v»eskè republice vyööì neû ve vöech uveden ch postkomunistick ch st tech (zvl ötï ve srovn nì s Polskem a Slovenskem je rozdìl podstatn ), celkovï ukazatel naznaëuje znatelnè zaost v nì za uveden mi st ty Z padnì Evropy. R 33 Slovinsko Ma arsko Slovensko Polsko *) Pozn.: VÏtöina dat poch zì z roku 2000, u nïkter ch zemì jsou data z roku 2001, u Slovinska z roku 2002 a u Francie z roku 1999 Zdroj: Housing statistics in the European Union 2002.»R, Slovensko, MaÔarsko, Slovinsko, Bulharsko, Rumunsko: www str nky n rodnì statistickè ady Fyzick dostupnost a vybavenost byty v regionech»eskè republiky Doposud ud van ËÌsla charakterizujìcì fyzickou dostupnost bydlenì v»eskè republice ve v voji v Ëase a ve srovn nì s jin mi evropsk mi zemïmi byla ËÌsla agreg tnì, protoûe pracovala s pr mïrn mi hodnotami ukazatel za celou zemi. Trh s bydlenìm je vöak diferencov n i region lnï 4. S trochou zjednoduöenì se d Ìci, ûe trh s bydlenìm v zemi se skl d z Ñmozaikyì relativnï autonomnìch lok lnìch a region lnìch bytov ch trh. AËkoliv jsou region lnì a lok lnì trhy v r mci jednè zemï uniformnï ovlivúov ny nïkter mi procesy na n rodnì rovni (nap. zmïnami rokov ch sazeb nebo legislativnìmi zmïnami), a takè se do jistè mìry vz jemnï ovlivúujì (vnitrost tnì migrace z jednoho regionu do druhèho m ûe z roveú sniûovat popt vku po bydlenì a jeho ceny v prvnìm regionu a zvyöovat popt vku a jeho ceny v druhèm regionu, vysokè meziregion lnì rozdìly v cen ch bydlenì mohou naopak vytv et tlak na migraci z bytov ch d vod atd.), fungujì tyto bytovè trhy do znaënè mìry nez visle na sobï. Protoûe se mohou jednotlivè region lnì trhy s bydlenìm v r mci jednè a tèûe zemï nach zet v odliönè situaci, m ûe se region lnï liöit i fyzick dostupnost bydlenì, resp. m ûe b t v nïkterèm regionu bytov nedostatek, zatìmco v jinèm regionu m ûe b t fyzick nadbytek byt. Je takè t eba p ipomenout, ûe indik tory vybavenosti jednotlivc a dom cnosti bytov m fondem ukazujìcì souhrnn ËÌsla za celou republiku majì tendenci skr t Ë st skuteënèho bytovèho nedostatku v regionech, protoûe v celost tnìch pr mïrech se bytov nedostatek v jednom regionu m ûe Ë steënï kompenzovat bytov m p ebytkem v jinèm regionu, zatìmco v realitï nelze nedostatek byt v jednè oblasti nahradit p ebytkem byt v druhè. SouËet lok lnìch bytov ch pot eb je tak vûdycky o nïco vïtöì, neû je agreg t bytov ch pot eb na n rodnì rovni, protoûe n rodnì bytov trh nem ûe b t nikdy plnï p izp soben moment lnì bytovè situaci v jednotliv ch regionech (Mouillart, 1990). Chceme-li hodnotit fyzickou dostupnost bydlenì zvl öù pro jednotlivè region lnì trhy v»eskè republice, musìme nejprve zvolit vhodnè jednotky sledov nì. Teoreticky by to mïly b t takovè jednotky, kterè jsou z hlediska fungov nì trhu s bydlenìm relativnï co nejvìce vnit nï uzav enè. MÏly by zahrnovat zemì mïst a jejich z zemì, kter 4 Trh s bydlenìm je takè diferencov n podle pr vnìho d vodu uûìv nì bytu (bydlenì vlastnickè, n jemnì, druûstevnì), typu obydlì (rodinnè domy, bytovè domy), podle mìry regulace vztah na trhu (nap. n jemnì byty s regulovan m n jemn m versus n jemnì byty s trûnìm n jemn m) i soci lnï (bydlenì r zn ch soci lnìch skupin). Tyto typy diferenciace nebudou p edmïtem naöeho z jmu v tèto kapitole. 19

12 p edstavujì Ñp irozenèì prostorovè r mce ûivota vïtöiny lidì. ProblÈm je, ûe r znï velk mïsta majì r znï velk z zemì, takûe by takto vymezenè jednotky byly tïûko srovnatelnè. NavÌc p i pr ci s kaûd mi ad hoc vymezen mi jednotkami narazìme na problèm nedostatku dat v p ÌsluönÈm zemnìm ËlenÏnÌ. KompromisnÌm rozhodnutìm bylo proto pouûìt zemì administrativnìch okres, kterè jsou sice v nïkter ch p Ìpadech menöì neû v öe jmenovanè Ñp irozenèì jednotky a v jin ch zase vïtöì, ale v pr mïru se jim velikostì blìûì. PodobnÏ jako v p edchozìch p Ìpadech, kde jsme porovn vali vybavenost bytov m fondem v»eskè republice a v dalöìch vybran ch zemìch v EvropÏ, budeme vybavenost bytov m fondem v jednotliv ch okresech»eskè republiky mï it r zn mi indik tory a v sledky porovn vat nejen mezi okresy, ale i mezi indik tory. Vybavenost obyvatel»eskè republiky bytov m fondem se v roce 2001 skuteënï znaënï region lnï liöila. NejvÌce byt na tisìc obyvatel p ipadalo v nejvïtöìch mïstech, a takè ve vysoce urbanizovan ch severoz padnìch»ech ch. NejmenöÌ vybavenost obyvatel byty byla naopak zaznamen na na jiûnì MoravÏ a na VsetÌnsku, v»ech ch pak v z zemì Prahy. Ukazatel poëtu trvale obydlen ch byt p epoëten na 1000 trvale bydlìcìch obyvatel se ve velkèm poëtu okres odchyloval od celorepublikovèho pr mïru a kolìsal v rozmezì od 323 byt /obyvatel v okrese HodonÌn do 422 byt /obyvatel v Praze (viz tabulka 1). Tabulka 1: Vybavenost obyvatel»eskè republiky bytov m fondem v roce 2001 ñ poëet trvale obydlen ch byt p ipadajìcìch na 1000 trvale bydlìcìch obyvatel okresu v okresech s extrèmnìmi hodnotami ukazatele Okresy s nejvyšší Trvale obydlených byt /1000 obyvatel Okresy s nejnižší Trvale obydlených byt /1000 obyvatel Praha 422 Znojmo 338 Plze 410 Ž ár nad Sázavou 332 Teplice 407 B eclav 330 Most 405 Uherské Hradišt 330 Ostrava 402 Hodonín 323 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s Pokud bychom chtïli hodnoty ukazatel uvedenè v tabulce vyuûìt k hodnocenì rozdìl ve fyzickè dostupnosti bydlenì mezi okresy»eskè republiky analogick m zp sobem, jako jsme podobnèho ukazatele pouûili k hodnocenì mezin rodnìch rozdìl ve fyzickè vybavenosti obyvatelstva bytov m fondem nebo k hodnocenì v voje v Ëase, doöli bychom k z vïru, ûe nejdostupnïjöì bydlenì je v nejvïtöìch mïstech a v severoëesk ch p nevnìch okresech, protoûe v nich p ipad na 1000 trvale bydlìcìch obyvatel relativnï nejvìce byt, a naopak nejhoröì fyzick dostupnost byt je na jiûnì MoravÏ, kde je byt na 1000 obyvatel relativnï nejmènï. Srovn nì daj zìskan ch ve sëìt nì lidu v roce 2001 s daty sebran mi o deset let d Ìve bïhem sëìt - nì lidu 1991 ukazuje, ûe zjiötïnè region lnì rozdìly nejsou n hodnè, protoûe velmi podobnè rozdìly byly zjiötïny uû d Ìve. Ze srovn nì obou tabulek vypl v, ûe na obou koncìch pomyslnèho ûeb ÌËku se vyskytujì prakticky stejnè okresy, rovnïû velikost rozdìl se v pr bïhu 90. let zachov vala (viz tabulka 2). Tabulka 2: Vybavenost obyvatel»eskè republiky bytov m fondem v roce 1991 ñ poëet trvale obydlen ch byt p ipadajìcìch na 1000 trvale bydlìcìch obyvatel okresu v okresech s extrèmnìmi hodnotami ukazatele Okresy s nejvyšší Trvale obydlených byt /1000 obyvatel Okresy s nejnižší Trvale obydlených byt /1000 obyvatel Praha 408 Vsetín 323 Plze 392 Ž ár nad Sázavou 318 Brno 391 Uherské Hradišt 317 Most 390 Hodonín 317 Teplice 390 Uherské Hradišt 313 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s Konstatov nì, ûe v nejvïtöìch mïstech je relativnï nejvìc trvale obydlen ch byt na 1000 trvale bydlìcìch obyvatel, a tudìû je v nich relativnï nejmenöì bytov nedostatek, vych zì sice z uveden ch ËÌsel, ale zd se p esto ponïkud odporovat praktickè zkuöenosti i informacìm o vysok ch cen ch bydlenì a öpatnè finanënì dostupnosti bydlenì v tïchto mïstech. KritikovÈ mohou namìtnout, ûe ve velk ch mïstech, jako je Praha nebo Brno, bydlì ve skuteënosti vìce lidì, neû kolik jich je p ihl öeno k trva- 20

13 lèmu pobytu, a ûe je tudìû hodnota ukazatele touto skuteënostì ponïkud nadhodnocov na. To je sice jistï pravda, ale p ÌpadnÈ p epoëìt nì poëtu obyvatel na ÑskuteËnÏ bydlìcìì je mimo dnï obtìûnè a pokusy o nï nevedou ve svèm d sledku k z sadnì zmïnï region lnìho rozloûenì ukazatele vybavenosti obyvatel bytov m fondem, n brû pouze ke zmenöenì rozdìl mezi okresy s nejvyööìmi hodnotami ukazatele a mezi okresy s nejniûöìmi hodnotami ukazatele 5. Hodnoty ukazatele vybavenosti obyvatel bytov m fondem (poëet byt /1000 obyvatel) v znamnï negativnï korelovaly s podìlem byt v rodinn ch domcìch a pr mïrnou velikostì cenzovè dom cnosti. V okresech, kde bylo relativnï vìce byt v rodinn ch domcìch a kde byly z roveú vïtöì cenzovè dom cnosti, mïl ukazatel tendenci dosahovat niûöìch hodnot a naopak. Ve druhèm kroku jsme zjistili, jakè jsou region lnì rozdìly ve vybavenosti dom cnostì bytov m fondem. Jako ukazatele jsme pouûili poëet trvale obydlen ch byt na 100 cenzov ch dom cnostì. PÏt okres s nejvyööìmi hodnotami ukazatele a pït okres s nejniûöìmi hodnotami ukazatele je uvedeno v n sledujìcì tabulce 3. daje v tabulce dokumentujì, jak malè rozdìly ve vybavenosti dom cnostì bytov m fondem mezi okresy v»eskè republice existujì ñ hodnoty ukazatele se pohybujì v rozmezì od 86,3 do 92,0 byt na 100 dom cnostì. MÌra region lnì variability je v tomto ohledu podstatnï menöì neû v p ÌpadÏ poëtu byt na 1000 obyvatel. RelativnÏ nejvìce byt na 100 dom cnostì p ipad v p nevnìch okresech severoz padnìch»ech, ale takè v okrese ProstÏjov, v OstravÏ a v nïkter ch jihoëesk ch okresech. Hodnoty ukazatele v Praze (90,7) a BrnÏ (90,5) nepat Ì sice k absolutnï nejvyööìm, ale jsou znatelnï nad pr mïrem. NejmenöÌ vybavenost dom cnostì byty byla zaznamen na na jiûnì MoravÏ, v oblasti JesenÌk, v z zemì nejvïtöìch mïst a na Karlovarsku. Porovn me-li daje z roku 2001 s obdobn mi daty z roku 1991 (viz tabulka 4), zjistìme, ûe nïkterè charakteristiky meziokresnìch rozdìl ve vybavenosti dom cnostì byty se v 90. letech zachovaly, jinè se zmïnily. ObecnÏ se vybavenost dom cnostì Tabulka 3: Vybavenost dom cnostì»eskè republiky bytov m fondem v roce 2001 ñ poëet trvale obydlen ch byt p ipadajìcìch na 100 cenzov ch dom cnostì okresu v okresech s extrèmnìmi hodnotami ukazatele Okresy s nejvyšší Trvale obydlených byt /100 cenzových domácností Okresy s nejnižší Trvale obydlených byt /100 cenzových domácností Teplice 92,0 Šumperk 86,9 Prost jov 91,7 Jeseník 86,9 Chomutov 91,3 B eclav 86,6 Most 91,2 Praha-západ 86,5 Ostrava 91,2 Hodonín 86,3 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s. Tabulka 4: Vybavenost dom cnostì»eskè republiky bytov m fondem v roce 1991 ñ poëet trvale obydlen ch byt p ipadajìcìch na 100 cenzov ch dom cnostì okresu v okresech s extrèmnìmi hodnotami ukazatele Okresy s nejvyšší Trvale obydlených byt /100 cenzových domácností Okresy s nejnižší Trvale obydlených byt /100 cenzových domácností Chomutov 97,6 Vsetín 87,7 Teplice 96,1 Uherské Hradišt 87,6 Most 95,6 Brno-venkov 87,5 Ústí nad Labem 95,0 Hodonín 87,3 Sokolov 94,1 Praha-západ 86,7 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s. 5 Vzhledem k tomu, ûe ve sëìt nì 2001 byli mezi obyvatelstvo zapoëteni i cizinci s trval m a dlouhodob m pobytem, nebylo nutnè "opravovat" poëty obyvatel o cizince. Je moûnè p edpokl dat, ûe v nejvïtöìch mïstech bydlì i ileg lnï pob vajìcì cizinci, o nich vöak pochopitelnï neexistujì û dnè statistickè informace. FaktickÈ poëty bydlìcìch obyvatel ve velk ch mïstech zvyöuje jeötï alespoú Ë st lidì, kte Ì tam nedennï dojìûdïjì do zamïstn nì (s v jimkou Prahy a Brna se vöak salda nedennì dojìûôky pohybujì jen v du stovek aû jednoho tisìce p Ìpad ). Ve velk ch mïstech takè nepochybnï fakticky bydlì pomïrnï velkè mnoûstvì lidì, kte Ì majì trvalè bydliötï jinde a pronajìmajì si byt na volnèm trhu. ZnaËn Ë st z nich ovöem ob v byty, kterè byly ve sëìt nì seëteny jako "neobydlenè byty ñ obydlenè p echodnï", kterè se v naöem ukazateli vybavenosti obyvatel bytov m fondem v bec neuplatnily. Vöechny pokusy "odhadnout" faktick poëet bydlìcìch podle okres a "opravit" tak ukazatele vybavenosti obyvatel bytov m fondem vedly pouze k relativnìmu zmenöenì rozdìl mezi okresy, nikoliv ovöem ke zmïnï region lnìho rozloûenì hodnot ukazatele. 21

14 byty o nïco snìûila. Celkov obraz region lnì variability se zachoval, ale stabilita nebyla zdaleka tak velk, jako u poëtu byt na 1000 obyvatel (viz Pearson v korelaënì koeficient r=0,54 pro vybavenost dom cnostì byty versus r=0,98 pro vybavenost obyvatel byty). Okresy s extrèmnìmi hodnotami ukazatele poëet byt /100 dom cnostì se vìcemènï opakovaly, ale rozdìly mezi okresy s nejvyööì vybavenostì dom cnostì byty a okresy s nejniûöì vybavenostì byty se, stejnï jako celkov mìra variability mezi okresy, snìûily. To bylo zp sobeno p edevöìm snìûenìm vybavenosti dom cnostì byty u okres s nejvyööìmi hodnotami ukazatele v roce Velmi zajìmav je v tomto ohledu v voj vybavenosti dom cnostì bytov m fondem v Praze, kde hodnota ukazatele nepatrnï stoupla z 90,6 byt /100 dom cnostì na 90,7 byt /100 dom cnostì v roce Praha se tak za adila mezi nïkolik m lo okres, u nichû se bytov situace dom cnostì, pokud ji mï Ìme tìmto ukazatelem, zlepöila. To je opït ponïkud v kontradikci oproti vöeobecnï rozöì enèmu n zoru, ûe v Praze je mimo dnï velk bytov nedostatek. KoneËnÏ poslednìm z moûn ch typ ukazatel, jimiû lze mï it fyzick dostatek nebo nedostatek byt v okresech, je plocha byt p ipadajìcì na jednoho obyvatele. daje z roku 2001 jsou uvedeny v n sledujìcì Tabulce 5. Variabilita ukazatele je obecnï pomïrnï nìzk. Obytn plocha p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele kolìs v rozmezì 16,5 m 2 v okrese Sokolov aû 22,5 m 2 v okrese Praha-z pad. Hodnota tohoto ukazatele je vyööì v»ech ch neû na MoravÏ, nejvyööì je v okresech st edoëeskèho kraje a v okolì PlznÏ. NejniûöÌch hodnot dosahuje v severoëesk ch p nevnìch okresech, na Ostravsku a na VsetÌnsku. KromÏ stavu samotnèho bytovèho fondu se do hodnoty tohoto ukazatele promìtajì p edevöìm rozdìly v demografickèm sloûenì populace, zvl ötï poëet dïtì v rodinï (vyööì podìl dïtì sniûuje pr mïrnou plochu na osobu) a st Ì populace (vyööì st Ì populace zvyöuje pr mïrnou plochu na osobu). Velmi d leûit m faktorem ovlivúujìcìm velikost obytnè plochy na obyvatele je takè podìl byt v rodinn ch domcìch na celkovèm poëtu obydlen ch byt. V bytech v rodinn ch domech p ipad totiû na osobu podstatnï vïtöì obytn plocha (21,8 m 2 v pr mïru v»eskè republice) neû v bytech v bytov ch domech (15,8 m 2 ). Pr mïrn obytn plocha na osobu tak m tendenci r st se zvïtöujìcìm se podìlem byt v rodinn ch domech. Abychom naöe hodnocenì oëistili od tohoto vlivu, zjistili jsme hodnoty ukazatele v kaûdèm okrese zvl öù pro byty v rodinn ch domech (viz tabulka 6) a pro byty v bytov ch domech (viz tabulka 7). Variabilita hodnot tohoto ukazatele je nìzk, kolìs z rozmezì 19,1 m 2 na osobu bydlìcì v rodinnèm domï v okrese VsetÌn do 24,5 m 2 na osobu bydlìcì v rodinnèm domï Tabulka 5: Pr mïrn velikost obytnè plochy bytu p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele v roce 2001 ñ byty celkem, okresy s extrèmnìmi hodnotami ukazatele (v m 2 ) Tabulka 6: Pr mïrn velikost obytnè plochy bytu p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele v roce 2001 ñ byty v rodinn ch domech, okresy s extrèmnìmi hodnotami ukazatele (v m 2 ) Okresy s nejvyšší Obytná plocha na osobu (m 2 ) Okresy s nejnižší Obytná plocha na osobu (m 2 ) Praha-západ 22,5 Most 17,2 Praha-východ 21,2 Ostrava 17,0 Nymburk 21,0 Vsetín 17,0 Plze -jih 20,5 Karviná 16,6 Kolín 20,3 Sokolov 16,5 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s. Okresy s nejvyšší Obytná plocha na osobu (m 2 ) Okresy s nejnižší Obytná plocha na osobu (m 2 ) Praha 24,2 Blansko 20,2 Praha-západ 24,1 Svitavy 19,9 Most 24,1 Zlín 19,7 Chomutov 23,9 Ždár nad Sázavou 19,5 Plze 23,8 Vsetín 19,1 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s. 22

15 Tabulka 7: Pr mïrn velikost obytnè plochy bytu p ipadajìcì na jednoho bydlìcìho obyvatele v roce 2001 ñ byty v bytov ch domech, okresy s extrèmnìmi hodnotami ukazatele (v m 2 ) Okresy s nejvyšší Obytná plocha na osobu (m 2 ) Okresy s nejnižší Obytná plocha na osobu (m 2 ) Praha 17,2 Brno-venkov 14,3 Teplice 17,2 Vsetín 14,1 Plze 16,9 Blansko 14,1 Brno 16,5 T ebí 14,0 Ústí nad Labem 16,4 Ž ár nad Sázavou 13,8 Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt,»s. Vztah mezi fyzickou a finanënì dostupnostì bydlenì v okresech»eskè republiky ZajÌmavÈ je, jak je vztah mezi fyzickou a finanënì dostupnostì bydlenì v jednotliv ch okresech»eskè republiky. Pro srovn nì jsme se rozhodli pouûìt t i jednoduchè ukazatele: poëet trvale obydlen ch byt na 1000 obyvatel a poëet trvale obydlen ch byt na 100 cenzov ch dom cnostì z daj SËÌt nì lidu, dom a byt 2001 a pomïr mezi cenou ÑstandardnÌho bytuì a pr mïrnou hrubou mïsìënì mzdou v okrese v roce 2001 (vyjad ujìcì poëet hrub ch mïsìënìch mezd pot ebn k po ÌzenÌ standardnìho bytu). Pr mïrnè ceny standardnìho bytu poch zejì z datab ze KISEB brnïnskèho Institutu region lnìch informacì ke stavu v mïsìci listopadu 2001 a v souladu s jeho metodikou se vztahujì k byt m I. kategorie v bïûnè poloze (odpovìdajìcì byt m v sìdliötnì z stavbï), v osobnìm nebo druûstevnìm vlastnictvì, s pr mïrn m st Ìm cca 30 let, mìrou opot ebenosti cca 40 % a podlahovou plochou 68 m 2. v Praze. V»ech ch jsou vïtöì pr mïrnè obytnè plochy na osobu ûijìcì v rodinnèm domï neû na MoravÏ. P i porovn nì tabulek 5 a 6 je moûnè si vöimnout, ûe okres Most se ocitnul na opaën ch koncìch ök ly. ZatÌmco celkov obytn plocha na osobu je v okrese v pr mïru velmi mal, pokud se poëìtajì dohromady byty v rodinn ch i bytov ch domech, lidè ûijìcì v okrese Most v rodinn ch domech majì k dispozici naopak relativnï jednu z nejvïtöìch obytn ch ploch. PodobnÏ se v Ñûeb ÌËkuì posunula hodnï nahoru i Praha, PlzeÚ Ëi Chomutov. MeziokresnÌ rozdìly ve velikosti obytnè plochy na osobu v bytï v bytovèm domï jsou jeötï menöì neû v p edchozìm p ÌpadÏ, coû je do znaënè mìry d no velk m podìlem unifikovan ch a standardnï velk ch byt v panelov ch domech. RelativnÏ nejvìc obytnè plochy na osobu v bytech p ipad v nejvïtöìch mïstech a v severoz padnìm pohraniëì, relativnï nejmènï na jiûnì MoravÏ a na VsetÌnsku. Ani v tomto p ÌpadÏ tedy ukazatele vybavenosti obyvatelstva bytov m fondem neodpovìdajì zaûitè p edstavï o velk ch prosperujìcìch mïstech (Praha, PlzeÚ, BrnoÖ), v nichû je sice relativnì dostatek pracovnìch p ÌleûitostÌ a vyööì mzdy, ale nejvïtöì bytov nedostatek. é dn z ukazatel zachycujìcì poëet existujìcìch byt vzhledem k poëtu obyvatel, poëtu dom cnostì nebo velikost obytnè plochy p ipadajìcì v pr mïru na jednu bydlìcì osobu fyzick nedostatek byt v tïchto mïstech nenaznaëuje. Naopak, ve vïtöinï sledovan ch parametr pat Ì tato velk mïsta buô mezi nejlèpe nebo alespoú nadpr mïrnï vybaven. V sledek zachycuje graf 10, ve kterèm byly okresy»eskè republiky se azeny sestupnï zleva doprava podle poëtu obydlen ch byt na 1000 obyvatel. Lev svisl osa se vztahuje k daj m o vybavenosti obyvatel a byt bytov m fondem, prav svisl osa zachycuje hodnoty ukazatele finanënì dostupnosti. Z pohledu na graf je na prvnì pohled z ejmè, ûe hodnoty fyzickè dostupnosti a ukazatele finanënì dostupnosti spolu vz jemnï nesouvisejì. To dokl dajì i statisticky nev znamnè hodnoty korelaënìch koeficient. ProË spolu ukazatele nekorelujì, i kdyû je moûnè teoreticky oëek vat, ûe budou? M lo byt na 1000 obyvatel, tedy fyzick nedostatek byt, by mïl vèst k vyööì cenï bydlenì na region lnìm trhu, a tedy snìûenè finanënì dostupnost bydlenì, a naopak. Obdobn relace by se dala oëek vat p ÌpadÏ vybavenosti dom cnostì byty a finanënì dostupnosti bydlenì. Moûn ch vysvïtlenì toho, proë spolu ukazatele vz jemnï nekorelujì, je nïkolik. Oba ukazatele fyzickèho dostatku byt spolu sice pozitivnï korelujì, ale z vislost nenì p Ìliö siln. Je to pravdïpodobnï proto, ûe poëet dom cnostì je na rozdìl od poëtu obyvatel soci lnìm konstruktem, kter je p i svè definici p Ìliö v zan na fyzickou existenci byt. V jistè mì e nads zky se d Ìci, ûe poëty deklarovan ch dom cnostì a poëty byt spolu souvisejì do tè mìry, ûe nenì z ejmè, jestli se byty stavïjì, protoûe p ib v dom cnostì, nebo dom cnosti vznikajì, protoûe jsou jim k dispozici 23

16 Graf 10: Vztah fyzickè a finanënì dostupnosti bydlenì v okresech»eskè republiky v roce 2001 ñ vybavenost obyvatel bytov m fondem, vybavenost dom cnostì bytov m fondem a pomïr ceny standardnìho bytu k pr mïrnè hrubè mïsìënì mzdï. obydlených bytů Praha Kladno Mělník Praha-východ Rakovník Jindřichův Hradec Prachatice Domažlice Klatovy Plzeň-sever Tachov Chomutov Litoměřice Teplice Hradec Králové Náchod Semily Ústí nad Orlicí Brno-venkov Hodonín Prostějov Vyškov Bruntál Bytů/1000 obyvatel Bytů/100 domácností Cena standardního bytu/měsíční mzda cena bytu/měsíční mzda Nový Jičín Ostrava Vsetín Zdroj: VlastnÌ v poëty z dat SËÌt nì lidu, dom a byt 2001,»S, datab ze KISEB spoleënosti IRI.s.r.o. a publikace EvidenËnÌ poëet zamïstnanc a jejich mzdy v»r za ËtvrtletÌ 2001,»S byty. Pravda bude nejspìöe obojì. NÏkterÈ demografickè trendy vedoucì ke zmenöov - nì poëtu Ëlen dom cnostì, a tudìû k zvïtöov nì jejich poëtu, jsou nepochybnï autonomnìmi procesy, u nichû by se p Ìm spojitost se situacì na trhu s bydlenìm hledala dosti tïûko. Takov m trendem je nap Ìklad zmenöov nì poëtu dïtì v rodinï, kterè se v dobï neust le se zvïtöujìcì obytnè plochy na osobu jen tïûko d vysvïtlit jako p Ìm reakce rodin na ÑztÌûenÈì bytovè podmìnky 6. Na druhou stranu je z ejmè, ûe rozdïlov nì vìcegeneraënìch rodin do nukle rnìch rodin spojenè s jejich snahou oddïlit i svè bydlenì je objektivnìm trendem, kter mïl z eteln a p Ìm vliv na popt vku po novèm bydlenì. Je ovöem takè pravda, ûe nïkterè typy dom cnostì, jako jsou nap Ìklad dom cnosti mlad ch jednotlivc nebo bezdïtn ch mlad ch p r, netradiënì nerodinnè vìceëlennè dom cnosti, vznikajì Ëasto aû v situaci, kdy to nabìdka na trhu s bydlenìm umoûúuje. Pokud by tato nabìdka neexistovala, nov dom cnost by s velkou pravdïpodobnostì nevznikla. JistÈ je, ûe pomïr poëtu byt k poëtu cenzov ch dom cnostì se p Ìliö nemïnì v Ëase a je prakticky shodn i v r zn ch regionech»eskè republiky. S rostoucìm poëtem byt na 1000 obyvatel se poëet byt na 100 dom cnostì nemïnì, proto spolu tyto ukazatele v praxi korelujì jen slabï. Existuje moûnost, ûe bïûnï pouûìvanè ukazatele fyzickè dostupnosti ve skuteënosti fyzickou dostupnost dob e nemï Ì. Zvl ötï ukazatel poëtu byt na 100 cenzov ch dom cnostì je dosti problematick. Pokud je deklarovan poëet cenzov ch dom cnostì do jistè mìry z visl na fyzickèm poëtu obydlen ch byt, a pomïr mezi poëtem dom cnostì a poëtem byt m tendenci se zachov vat bez velk ch zmïn v Ëase i v prostoru, nem ûeme na tento ukazatel p Ìliö spolehnout, protoûe n m nepod v p Ìliö mnoho uûiteën ch informacì. Podle tohoto ukazatele se vybavenost dom cnostì bytov m fondem v Ëase prakticky nemïnì a mezi regiony existujì jen velmi malè rozdìly. Ukazatel vybavenosti obyvatel bytov m fondem ñ poëet trvale obydlen ch byt na 1000 trvale bydlìcìch obyvatel ñ se zd b t v tomto smïru spolehlivïjöì, p inejmenöìm proto, ûe poëet obyvatel je moûno urëit jednoduöeji a s daleko vïtöì mìrou jistotou neû poëet dom cnostì. Ani jeho urëenì vöak nenì jednoduchè. V Ëesk ch podmìnk ch ovöem p edstavuje hlavnì komplikaci institut trvalèho bydliötï, kter do statistik o situaci na trhu s bydlenìm vn öì v znamnè, ale p itom tïûko odstranitelnè chyby. SpoleËensk a ekonomick v voj po roce 1989 p ispïl k mnoha zmïn m na pracovnìm trhu a trhu bydlenì, jejichû spoleën m rysem je vïtöì flexibilita, menöì p edvìdatelnost a ËastÏjöÌ frekvence zmïn. Tento trend byl navìc doprov - zen znaën mi zmïnami v demografickèm v voji, zmïnami ûivotnìho stylu i mezin - rodnì otev enostì»eskè republiky. To vöe p ispïlo k tomu, ûe se trvalè bydliötï st le mènï kryje s mìstem faktickèho bydliötï, zvl ötï ve velk ch mïstech. Na trh s bydle- 6 Rodiny na MoravÏ mïly po desetiletì vïtöì poëet dïtì neû rodiny v»ech ch, bez ohledu na to, ûe mïly relativnï mènï prostoru k bydlenì p ipadajìcì na jednu osobu. 24

17 nìm a jeho v voj m samoz ejmï vïtöì vliv bydliötï faktickè neû bydliötï trvalè. Institut trvalèho bydliötï navìc p ispìv k tomu, ûe jsou za trvale obydlenè byty povaûov - ny jen ty byty, v nichû m nïkdo trvalè bydliötï. U nïkter ch Ñneobydlen chì byt se jeötï faktick obydlenost zjistit d (nap Ìklad u byt obydlen ch p echodnï), ale u velkèho poëtu ofici lnï neobydlen ch byt, zvl ötï ve velk ch mïstech, d vod neobydlenosti zjiötïn nebyl. Je pravdïpodobnè, ûe Ë st z takto Ñneobydlen chì byt jsou ve skuteënosti obydlenè, ale lidè, kte Ì tïmito byty disponujì, chtïjì z r zn ch d vod (daúov ch, obav o soukromìö) tuto skuteënost skr t. Vöechny v öe zmìnïnè skuteënosti p ispìvajì k tomu, ûe ukazatele fyzickè dostupnosti bydlenì nemusejì dob e mï it skuteënou mìru bytovèho nedostatku. Je proto moûnè, ûe ukazatele finanënì dostupnosti, kterè vych zejì z cen bydlenì zjiötïn ch na trhu, poskytujì p esnïjöì informaci o bytovèm dostatku Ëi nedostatku, neû ukazatele fyzickè dostupnosti bydlenì. Ceny bydlenì majì tu v hodnou vlastnost, ûe se do nich promìtajì vöechny moûnè faktory ovlivúujìcì popt vku, tedy i takovè, kterè nedok ûeme dob e popsat jin mi ukazateli, nebo takovè, o nichû v bec nevìme, ûe existujì. P esvïdëenì o tom, ûe ceny na trhu nejlèpe charakterizujì popt vku a nabìdku, a ûe se tedy podle nich d nejp esnïji mï it mìra bytovèho dostatku Ëi nedostatku, je vöak takè nutno podrobit podrobnïjöìmu zkoum nì. V»eskÈm kontextu je nejv znamnïjöìm argumentem proti v hradnìmu pouûitì cen (resp. indik tor finanënì dostupnosti bydlenì) jako ukazatele bytovèho dostatku Ëi nedostatku skuteënost, ûe trh s bydlenìm je na hony vzd len onomu volnèmu trhu, z jehoû zkoum - nì je odvozov no p esvïdëenì o unik tnì informaënì hodnotï cen na trzìch. Existence dvou sektor n jemnìho bydlenì radik lnï se odliöujìcìch legislativnì pravou n jemnìch vztah i cenami n jemnèho (regulovanè n jemnè na dobu neurëitou versus trûnì n jemnè), existence ËernÈho trhu s n jemnìm bydlenìm, ale i programy privatizace obecnìch byt za v raznï niûöì neû trûnì ceny, bez platnè p evody obecnìch pozemk bytov m druûstv m, programy dotacì na v stavbu byt, kterè Ëasto skonëì jako byty vlastnickè v majetku nadpr mïrnï bohat ch lidì nebo mimo dnï dlouhè lh ty pro z pis zmïn vlastnictvì v katastru nemovitostì v znamnï p ispìvajì ke zkreslenì cen na bytovèm trhu. Tyto zkreslenè ceny pak mohou pod vat zkreslenou informaci o skuteënè situaci na bytovèm trhu a mohou poskytovat mylnè informace jak stranï nabìdky, tak stranï popt vky. Bytov nedostatek v»eskè republice? VyuûitÌ trûnï orientovanèho p Ìstupu. ProblÈm ÑbytovÈho dostatku (nedostatku)ì se d rovnïû nahlìûet z pohledu ekonomickèho, pohledu efektivnì popt vky po bydlenì. Jakkoliv bydlenì je specifick m zboûìm, je zboûìm norm lnìm (nikoliv ve ejn m statkem) prod van m na trhu, kde se st et v nabìdka s popt vkou, v p ÌpadÏ novè v stavby v bodï st etu meznìho uûitku spot ebitele a meznìch n klad developer. Ekonomick teorie liber lnï-konzervativnì vïtve je k vnïjöìm ve ejn m intervencìm do fungov nì trhu skeptick zejmèna z d vodu, ûe tento stav optim lnìho uspokojenì uûitku na stranï spot ebitele a optim lnì alokace v robnìch prost edk do danè oblasti na stranï nabìdky û dn intervence ve ejnèho sektoru nem ûe kompenzovat. Podle nì û dn jedin subjekt postaven nad trh, byù vybaven nejnovïjöì technologiì, nem ûe mìt pro takovou Ñsoci lnï inûen rskouì ambici dostatek informacì. Z d vodu specifiënosti bydlenì jako zboûì, v tèto souvislosti zejmèna pomalè reakce nabìdky na p ÌpadnÈ popt vkovè öoky (v stavba nov ch byt nem ûe b t z leûitostì pouze nïkolika dnì a nenì moûnè okamûitï uspokojit n hlou popt vku), investiënìho charakteru vlastnickèho bydlenì (vlastnìci byt se br nì prodej m v p ÌpadÏ poklesu cen Ëi obecnèho hospod skèho poklesu, vlastnìci pozemk vyuûìvajì Ëasto opce pro odklad novè rezidenënì v stavby), vysokè ceny vlastnickèho bydlenì (vynucujìcì si pot ebu dostupn ch vïrov ch financì pro po ÌzenÌ bydlenì a tìm i pot ebu kompetitivnìho trhu s hypoteënìmi vïry) a velkèho mnoûstvì externalit (nutnost urbanistickèho pl nov nì a alespoú minim lnìch stavebnìch norem, jejichû neexistence by vedla k ûivelnè a nekvalitnì z stavbï ovlivúujìcì uûitek jiû bydlìcìch dom cnostì) je vöak pravdïpodobnè, ûe redukcionistickè liber lnï-konzervativnì ekonomickè p edpoklady fungov nì trhu p edpokl dajìcì za vöech okolnostì elastickou nabìdku nemusì b t zcela relevantnì pro trh s bydlenìm, kter, minim lnï ve velmi kr tkèm obdobì, nereaguje na popt vkovè öoky vûdy efektivnï. V dlouhèm obdobì (10 a vìce let ve standardnìm trûnìm prost edì) vöak m ûe na trhu bydlenì stejnï jako na ostatnìch trzìch dojìt k rovnov ze, resp. p iblìûenì se k rovnov ze. Dokonce je to moûnè i v kr tkèm obdobì (5-10 let), pokud trh splúuje kritèria efektivity. Efektivita trhu se m ûe nap Ìklad mï it porovn nìm minul ch a souëasn ch cen bydlenì (tzv. autokorelacì); pokud spolu ceny nesouvisì (nìzk Ëi û dn 25

18 autokorelace cen), pak je trh povaûov n za efektivnì. Existuje p irozenï cel ök la jin ch sloûitïjöìch postup k mï enì efektivity trhu (odhady cenovè elasticity nabìdky Ëi komplexnì hodnocenì barièr na stranï trûnì nabìdky), jejichû v Ëet vöak nenì smyslem tèto kapitoly. Z logiky vïci je z ejmè, ûe ËÌm mènï je rozvinut trh s hypoteënìm vïrov nìm, ËÌm rigidnïjöì je urbanistickè pl nov nì, ËÌm monopolnïjöì je postavenì nabìzejìcìch (developer, pronajìmatel, vlastnìk pozemk ), ËÌm vïtöì jsou barièry pro provozov nì developerskè Ëi investiënì Ëinnosti v danè zemi (byrokracie, korupce), ËÌm mènï je obchodov nì transparentnì a ËÌm vìce jsou cenovè sign ly zkresleny administrativnìmi z sahy, tìm mènï efektivnì nutnï trh musì b t i v dlouhèm obdobì a produkovan v sledek je tìm vzd lenïjöì od v sledku v situaci trûnì rovnov hy (zpravidla se pohybuje pod rovnì optima, ale nemusì tomu tak nutnï b t). AlternativnÌ pohled na problèm bytovèho nedostatku spoëìv pak nikoliv ve srovn nì poëtu dom cnostì (obëan ) a byt a srovn v nì v slednèho indik toru se situacì v jin ch vyspïlejöìch st tech, ale v odhadu tzv. efektivnì popt vky po bydlenì. LÈpe eëeno, d Ìve neû dojde k jakèmukoliv vyëìslenì bytovèho nedostatku, analyzuje se efektivita bytovèho trhu a odpovìd na ot zku, zda-li je dan trh schopen produkovat optim lnì v sledek a blìûit se k rovnov ze. Pokud tomu tak alespoú v kr tkèm a dlouhèm obdobì je (velmi kr tkè obdobì nenì z ejmï vzhledem ke specifiënosti bydlenì vhodnè pro kruci lnì soudy), pak v z sadï neexistuje bytov nedostatek, jakkoliv i za tèto situace mohou existovat dom cnosti bez samostatnèho bydlenì a kr tkodob trûnì nerovnov ha. Ot zka, zda-li je nedostatek byt, se z hlediska ekonomickè teorie a nakonec i praxe m ûe tudìû p eformulovat na ot zku, zda-li funguje trh s bydlenìm v dlouhèm a kr tkèm obdobì efektivnï. MÏ enì efektivity bytovèho trhu v»eskè republice by musel b t vïnov n speci lnì v zkumn projekt, jelikoû data jsou z velkè Ë sti nedostupn, a to i z toho d vodu, ûe se naöe zemï st le jeötï nach zì v transformaënìm obdobì. Anal za fungov nì nabìdky na trhu bydlenì se zpravidla prov dì v rozs hl ch studiìch vych zejìcìch z velkèho mnoûstvì dostupn ch Ëi zvl öù pro tento Ëel sebran ch informacì (UK: Barker 2004). Pro tento Ëel, nap Ìklad, dosud postr d me spolehliv cenov index pro rezidenënì bydlenì, jakkoliv existuje jiû nïkolik pokus o jeho zaloûenì, a proto nejsme schopni provèst ani zmìnïnè relativnï jednoduchè testov nì autokorelace cen. Pokusme se vöak odpovïdït na nïkterè indik tory alespoú intuitivnï a tak, jakkoliv Ë steënï, vyuûìt trûnï orientovan p Ìstup k odpovïdi na reformulovanou ot zku odhadem. Ve vlastnickèm sektoru bydlenì: ñ rigidnost ubranistickèho pl nov nì je form lnï, bohuûel jen dle naöeho odhadu (neexistujì srovn vacì studie), srovnateln se situacì ve Ñstar chì zemìch EU a i z d vodu zdïdïn ch korupënìch a klientelistick ch vzorc chov nì z kultury minulèho reûimu umoûúujìcì obch zet ustavenè normy je moûnè oëek vat, ûe fakticky je vliv regulace urbanistickèho pl nov nì Ëi stavebnìho ÌzenÌ na efektivitu fungov nì bytovèho trhu jeötï mènï v znamn, neû by se dalo usuzovat z anal zy form lnìch pravidel, resp. je jistï daleko menöì neû v zemìch jako nap. ävèdsko, äv carsko, Rakousko Ëi Velk Brit nie. Obch zenì z kona sice na jednu stranu zvyöuje flexibilitu nabìdky a tìm i efektivnost trhu, na stranï druhè vöak zvyöuje riziko u bydlenì ch panè jako investice, jelikoû si ani novì kupujìcì nemohou b t jisti, ûe nïkdy v budoucnu spoleënost majìcì z jem postavit chemickou tov rnu v lokalitï urëenè k rezidenënìmu vyuûitì v jejich sousedstvì bude z d vodu p ijatèho urbanistickèho pl nu se sv m z mïrem nutnï ne spïön. Jakkoliv m ûe b t vliv dvousmïrn, d se p edpokl dat, ûe celkov negativnì dopad na efektivitu trhu je z ejmï menöì neû ve vyspïlejöìch evropsk ch zemìch. ñ efektivnost trhu s hypoteënìmi produkty ( vïry) se v»eskè republice v poslednìch pïti letech relativnï prudce zv öila. Z d vodu poklesu nomin lnìch i re ln ch rokov ch mïr a atraktivity nerozvinutèho trhu s velk m budoucìm potenci lem se zv öil poëet bankovnìch dom nabìzejìcìch hypoteënì vïry, rozvinulo hypoteënì bankovnictvì a provedlo nïkolik spïön ch emisì hypoteënìch z stavnìch list zajiöùujìcìch dostateënou likviditu pro dlouhodobè vïry. V modulovè Ë sti tèto stejnï jako loúskè studie jsou uvedeny nïkterè z kladnì informace o rozdïlenì trhu mezi nïkolik ÑhlavnÌch hr Ë ì: jakkoliv existuje tendence v posilov nì podìlu na trhu u jednoho bankovnìho domu (»esk spo itelna), z rozdïlenì hrnu vöech poskytnut ch vïr je patrn vysok kompetitivnost ËeskÈho trhu s hypoteënìmi vïry. V souëasnosti navìc probìh relativnï ostr boj o klienta vedoucì ke sniûov nì uplatúovan ch marûì bank i vytv enì speci lnìch hypoteënìch produkt. Dal- 26

19 öìmu rozvinutì hypoteënìho financov nì br nì spìöe st t neschopnostì zajistit vëasnou registraci do katastru nemovitostì Ëi ne plnou legislativou zvyöujìcì do urëitè mìry riziko poskytovatel hypotèk. 7 ñ Je tïûkè odhadnout v sledn efekt souëasnè situace na trhu s hypoteënìm financov nìm na efektivitu trhu s bydlenìm celkovï, ale je moûnè oëek vat, ûe st le existujì jistè mezery, kterè svïdëì o tom, ûe trh s hypoteënìmi vïry nenì zcela efektivnì a tudìû m negativnì vliv na efektivitu celèho trhu s vlastnick m bydlenìm. Tyto mezery jsou vöak spìöe neû soukrom m sektorem zap iëinïny nedostateënou legislativou, pomalou pracì soud a katastr lnìch ad. ñ transparentnost trhu s vlastnick m bydlenìm v»eskè republice je velmi nìzk. Datab ze informacì pouûiteln ch pro d slednè zmapov nì souëasnè situace a odhad budoucìch podmìnek je nedostateën, a to i z d vodu, ûe nejen st t, ale takè samotn soukrom sektor nevïnuje tèto sfè e pozornost, kterou si vzhledem k vlivu na ziskovost bank i firem p sobìcìch v oblasti nabìdky vlastnickèho bydlenì ve vyspïl ch zemìch zaslouûì. ChybÌ nejen spolehliv cenov index, ale takè komplexnïjöì zpracov nì demografick ch faktor ve vztahu ke zmïn m na trhu s bydlenìm, odhady investiënìch aktivit zahraniënìch investor p sobìcìch na trhu prost ednictvìm form lnï zaloûen ch pr vnick ch osob, d sledn anal za v nosu, cash flow a zisku pro potenci lnì institucion lnì investory i prezentace stejn ch indik tor pro existujìcì developery, odhady p ÌjmovÈ a cenovè elasticity popt vky v ËeskÈm prost edì, informace o preferencìch souëasn ch i potenci lnìch klientech stejnï jako zmapov nì v voje zmïn v kariè e bydlenì, z kladnì datab ze o existujìcìch developersk ch projektech a jejich spïönosti, podrobnïjöì anal za dopad st tnìch intervencì na popt vku po bydlenì a ceny. NÌzk transparentnost trhu a nedostatek spolehliv ch informacì p ispìvajì negativnï na efektivnost fungov nì ËeskÈho trhu s vlastnick m bydlenìm. ñ jak v oblasti existujìcìho tak novèho bydlenì existuje relativnï velkè mnoûstvì vz - jemnï si konkurujìcìch nabìzejìcìch, a proto nelze vypozorovat û dn monopol na stranï nabìdky. VlastnÌci pozemk a nïkdy takè develope i vyuûìvajì opce na v stavbu nov ch byt a prodluûujì zaë tek v stavby, ale to je fenomèn bïûn vöude na svïtï. JistÈ barièry by takè mohly vzniknout p i neflexibilnì reakci imigraënì politiky vl dy omezujìcì p Ìliv zahraniënì pracovnì sìly do stavebnictvì (problèm nedostatku kapacit a nedostateënè nabìdky ve stavebnictvì). Tento vliv je vöak hypotetick (s odkazem na relativnï velkè mnoûstvì pololeg lnì Ëi neleg lnìch pracovnìk v zemi), a tudìû lze oëek vat, ûe negativnì vliv na efektivitu trhu s vlastnick m bydlenì je v tèto souvislosti zanedbateln. ZejmÈna tedy z d vodu st le jeötï ne zcela rozvinutèho trhu s hypoteënìm financov - nìm (dodateën rizika plynoucì z neschopnosti st tu zajistit efektivnì fungov nì trûnï zako enïn ch n stroj financov nì bydlenì), fat lnìmu nedostatku informacì a nìzkè transparentnosti trhu (vysok rizika se z ejmï odr ûì v relativnï vysok ch oëek van ch ziscìch developer, kde, jakkoliv neexistujì barièry p i vstupu, poûadujì investo i dodateënè garance a vysokou rizikovou prèmii) je moûnè oëek vat, ûe trh s vlastnick m bydlenìm v»r nenì zcela efektivnì, a tudìû se i v dlouhèm obdobì m ûe objevit vzhledem k relativnï nìzkè z vaûnosti tïchto barièr nevelk, region lnï z visl bytov nedostatek (nadbytek). Jak jsme uvedli v öe, nenì vhodnè p i hodnocenì vych zet z daj pro velmi 7 Je zn mo, ûe nap. v Praze registrace p evodu v katastru nemovitostì st le trv okolo t Ì mïsìc a ani delöì doba nenì v jimkou. Proto je prodej bytu, na kterèm v zne hypotèka, za trûnì cenu Ëasto nemoûn, jelikoû nov kupujìcì nem ûe pro koupi vyuûìt hypoteënì vïr (nebo alespoú nikoliv od jinè banky neû prod vajìcì), a byty se prod vajì i hluboko pod trûnì cenou. Ve vyspïl ch zemìch, vëetnï zemì oznaëovan ch za mènï vyspïlè jako nap. Portugalsko, se p edëasnè splacenì jednoho vïru, vystavenì novèho vïru a registrace v katastru provede bïhem jedinèho okamûiku (jednoho dne) a proto skuteënost, zda-li je p vodnì hypoteënì vïr splacen Ëi nikoliv nehraje û dnou podstatnou roli na cenu prod vanè nemovitosti. Rychl z pis mimo jinè takè v razn m zp sobem usnadúuje stïhov nì lidì a obrat na trhu s bydlenìm, jakkoliv st le existujì relativnï vysokè transakënì n klady oproti stïhov nì v n jemnìm bydlenì. Protoûe tomu vöak v»r nenì, kupujìcì vyuûìvajìcì hypoteënì vïr na sebe berou dodateënè riziko prodeje bytu pod jeho trûnì cenou, pokud to bude nutnè z d vodu poklesu p Ìjmu dom cnosti Ëi jak chkoliv jin ch zmïn v dom cnosti (ztr ta zamïstn nì v souëasnèm bydliöti). Na druhou stranu, zdlouhavè soudnì rozhodov nì v p ÌpadÏ uplatnïnì z stav a vystïhov nì dom cnosti v p ÌpadÏ neplacenì vïru zvyöuje v znamn m zp sobem vïrovè riziko pro poskytovatele hypoteënìch vïr ; kritèria bonity uûìvanè bankami pak mohou b t mnohem konzervativnïjöì a bankami uplatúovan marûe vyööì, neû by tomu bylo, pokud by vïrovè riziko bylo menöì. Mimo to, dle souëasnè legislativy platì, ûe pokud je klient v Ëi bance v dluhu, pak banka m ûe vyuûìt z stavy a sama prodat nemovitost. M ûe se vöak st t, ûe z d vodu poklesu cen nemovitostì zìskanè prost edky nestaëì na pokrytì p vodnìho dluhu klienta, avöak banka nem û dnè jinè leg lnì moûnosti donutit klienta zaplatit zb vajìcì dluûnou Ë st. V nïkter ch zemìch (rovnïû Portugalsku, ale takè VelkÈ Brit nii) m ûe banka poûadovat splacenì zbylè dluûnè Ë stky, a tak nap Ìklad i prov dït jistè restrikce na jeho budoucì p Ìjmy. Absence tèto pravy v»r m za n sledek, ûe ztr ta z stane ztr tou banky, a tudìû opït zvyöuje riziko z hypoteënìho vïrov nì pro banky. 27

20 kr tkè obdobì (do 5 let), a proto doëasnè v kyvy existujìcì na vöech trzìch (i kdyû v jinè ËasovÈ periodï) by nemïly b t p i hodnocenì efektivity trhu br ny v potaz. Nap Ìklad vliv vstupu»eskè republiky do EU, kdy se vytvo ila do velkè mìry umïl oëek v nì o vlnï zahraniënìch investor a rychlè apreciaci cen po datu naöeho vstupu, vyvolal popt vkov öok. Prudk n r st cen byt byl, minim lnï v Praze, v razn m zp sobem korigov n zpïtn m poklesem cen jen o nïkolik mïsìc pozdïji. Takov fluktuace vöak û dn m zp sobem nem ûe slouûit k hodnocenì, zda-li je byt m lo Ëi mnoho. V oblasti n jemnìho bydlenì platì v z sadï vöe uvedenè pro vlastnickè bydlenì s v jimkou monopolu: obce Ëasto vytv Ì lok lnì monopol nabìdky n jemnìho bydlenì Ëi alespoú reprezentujì dominantnìho hr Ëe na lok lnìm bytovèm trhu. Vzhledem k tomu, ûe cìlem obcì nenì (Ëi alespoú nemïlo b t) maximalizace vlastnìho zisku, jako je tomu u soukrom ch investor, a ûe v p ÌpadÏ n jemnìho sektoru za tzv. trûnì n jemnè nenì û dn monopol prokazateln, nemïla by mìt tato skuteënost v raznïjöì vliv na efektivitu fungov nì trhu s n jemnìm bydlenìm. Chov nì obcì je sice jen tïûko zobecnitelnè, existujì vöak jasnè indicie, ûe obce st le Ë st uvolnïnèho bytovèho fondu pronajìmajì za niûöì neû trûnì n jemnè a tudìû nevyuûìvajì svèho v sadnìho postavenì na lok lnìm trhu k zajiötïnì monopolnìho zisku jako klasickè soukromè monopoly. Mnohem horöì vliv na efektivitu fungov nì trhu m existujìcì ploön regulace n jemnèho, bez ohledu na to, zda-li se jedn o regulaci uplatúovanou v obecnìm bydlenì Ëi bytech soukrom ch pronajìmatel. Teoreticky tuto situaci zachycujì n sledujìcì grafy. PoË teënì rovnov hu na trhu pro kr tkodobou k ivku nabìdky zachycuje graf 11, ve kterèm k ivka DD p edstavuje popt vku po n jemnìm bydlenì a k ivka SS je k ivkou nabìdky n jemnìho bydlenì v kr tkèm obdobì. Na ose y je vyn öena cena n jemnìho bydlenì (tj. v öe n jemnèho), na ose x mnoûstvì popt van ch bytov ch sluûeb 8. Trh je v rovnov ze (neboli je ÑvyËiötÏnì) v situaci, kdy je p i cenï p 1 popt v no mnoûstvì q 1. Jestliûe se vl da rozhodne zavèst regulaci n jemnèho na rovni ceny p 2, pak se kr tkodobï snìûì mnoûstvì nabìzenèho n jemnìho bydlenì z q 1 na q 2 a vznik trûnì nerovnov ha dan nadmïrnou neuspokojenou popt vkou ve v öi AB. V öe nadmïrnè popt vky je d na cenovou elasticitou nabìdkov ch a popt vkov ch funkcì (sklonem k ivek nabìdky a popt vky) a mìrou regulace (tj. rozdìlem mezi p 1 a p 2 ). St t se zpravidla snaûì zabr nit poklesu v novè bytovè v stavbï v p ÌpadÏ regulace n jemnèho vylouëenìm nov ch nebo novï pronajìman ch byt z regulaënìch omezenì. DÌky tomu pak na trhu s n jemnìm bydlenìm vznikajì dva hlavnì segmenty: segment s regulovan m n jmem a segment trûnìho n jmu. Situaci zachycuje n sledujìcì graf 12. P vodnì trûnì rovnov hu reprezentuje mnoûstvì q 1 a cena p 1 v mìstï, kde se trûnì nabìdka SS protìn s k ivkou trûnì popt vky DD. P edpokl dejme, ûe se popt vkov k ivka DD z nïjak ch nìûe specifikovan ch d vod posune doprava na DD. Aby se zabr nilo v r stu n jemnèho na roveú p 2, st t stanovì maxim lnì n jemnè v p vodnì v öi p 1, avöak vylouëì z regulace novou v stavbu. Ve chvìli zavedenì regulace vznikne nerovnov ha a nadmïrn popt vka AB. P edpokl dejme, ûe posun Graf 11: D sledky regulace n jemnèho na trhu s n jemnìm bydlenìm nájemné p 1 p 2 Zdroj: Fallis (1985, 203) D A S q 2q 1 S B D množství bytových služeb 8 BydlenÌ je velmi heterogennìm, komplexnìm zboûìm, jednotlivè domy a byty se liöì celou adou charakteristik (atribut ), kterè poskytujì spot ebitel m specifickè bytovè sluûby. Takov mi atributy mohou b t velikost uûitnè plochy, design, st Ì, kvalita pouûit ch materi l pro v stavbu, pr vnì d vod uûìv nì, poëet a kvalita p idruûen ch prostor (gar û, sklep, zahradaö), kvalita okolnìho prost edì apod. Trh s bydlenìm je fakticky sloûen z nesëetnèho mnoûstvì trh s bytov mi sluûbami, na nichû se setk vajì preference spot ebitel s nabìdkou investor. 28