ZNALECKÝ POSUDEK. č. 838/19/2013. o ceně nemovitosti - budovy čp. 24, venkovních úprav, pozemků parc.č. st. 5/2 a 109/2 v kat. území Semín.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 838/19/2013 o ceně nemovitosti - budovy čp. 24, venkovních úprav, pozemků parc.č. st. 5/2 a 109/2 v kat. území Semín. Objednatel posudku: Ladislav Lžičař - Lžičař & Partner Postranní Hradec Králové Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Ing. Jaromír Olívka Přímská 68/ Hradec Králové Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - budovy čp. 24, venkovních úprav, pozemků parc.č. st. 5/2 a 109/2 v kat. území Semín. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova čp. 24 Adresa předmětu ocenění: Semín Semín Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Semín Katastrální území: Semín Počet obyvatel: 536 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti uživatele pana Petra Sůry, který podala informace o nemovitosti a dražebníka pana Ladislava Lžíčaře.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí č. 622 ze dne snímek z katastrální mapy - informace z realitních kanceláří - prohlídka a zaměření nemovitosti - informace uživatele nemovitosti - odhad č. 380/09/006 ze dne vypracovaný Ing. Pavla Hovorky - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 450/2012 Sb 5. Přílohy - výpis z katastru nemovitostí č. 622 ze dne snímek z katastrální mapy - fotodokumentace - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /3651, Veronika Sůrová, Semín 186, 53501, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3651, Veronika Sůrová, Semín 186, 53501, vlastnictví: výhradní 7. Celkový popis nemovitosti Semín je obec místního významu leží vpravo od státní silnici Hradec Králové - Přelouč, cca 6 km od Přelouče. Předmět ocenění je umístěn v centru obce při hlavní silnici okolní zástavbu rodinných domů. V obci je mateřská škola, obchod, knihovna a restaurace, doprava linkovými autobusy. Školy, zdravotní zařízení, obchody a služby v Přelouči. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, napojení na veřejný vodovod, kanalizace do septiku, plynovod a elektro. Nemovitost se nachází ve stabilizovaném území. B. Znalecký posudek Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému v posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. I. Zjištění nákladové ceny nemovitostí podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova čp Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky - 3 -

4 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova čp. 24 Popis Jedná se o provozní budovu s bytovou jednotkou. Objekt je koncový řadový, přízemní v malé části podsklepený s částečným podkrovím. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, založené na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem, v části hurdové, v podkroví SDK podhled se zateplením. Střecha valbová s krytinou z betonových tašek, oplechování střechy a parapetů se žlaby a svody z pozinkovaného plechu, fasáda stěrková se zateplením. Vnitřní omítky štukové, podlahy obytných místností plovoucí a koberec, na chodbách, v soc.zařízeních a v restauraci keramická dlažba. Schody dřevěné, do suterénu betonové. Okna dřevěná zdvojená, dveře typové do ocelové zárubně. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, rozvod studené a teplé vody s ohřevem v elektrickém boileru. Vybavení koupelny a WC je standardní. Dispozice: Restaurace: 1.PP sklep 36,2 m2 1.NP- chodba 5,1 m2, sál 137,9 m2, salonek 29,9 m2, přípravna 10,2 m2,sklad 13,8 m2, chodba 9,4 m2, WC muži 12,8 m2, WC ženy 6,9 m2, WC personál 1,5 m2, úklid 4,1 m2, kotelna 8,9 m2 2.NP- chodba 4,5 m2, pokoj s WC a sprchou 13,9 m2, pokoj s WC a sprchou 9,6 m2, pokoj s WC a sprchou 14,8 m2, Byt: 1.NP zádveří 4,3 m2, chodba 9,9 m2, kuchyň 17,6 m2, pokoj 24,4 m2, koupelna 5,0 m2, WC 2,7 m2, prádelna 10,1 m2, dílna 29,7 m2 2.NP - chodba 12,2 m2, pokoj 22,2 m2, pokoj 26,9 m2, pokoj 31,4 m2, pokoj 10,4 m2, WC 2,1 m2, koupelna 11,3 m2, Podle dostupných informací byl objekt postaven v roce V roce 1999 rekonstrukce restaurace fasáda, oprava omítek, okna, podlahy, rozvody ZT a elektro, nový plynový kotel. V roce 2002 přístavba soc. zařízení restaurace a zřízení 3 pokojů v podkroví pro personál. V roce 2004 celková rekonstrukce obytné části a v roce 2010 rekonstrukce podkroví obytné části. Stavebně technický stav dobrý, údržba pravidelná

5 Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba s víceúčelovým užitím dle 20 Ocenění jednotlivých částí Restaurace Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP 32,40 m2 2,30 m 74,52 1.NP 306,00 m2 3,30 m 1 009,80 Součet 338, ,32 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 084,32 / 338,40 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 338,40 / 2 = 169,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (32,4)*(2,30) = 74,52 m 3 1.NP (318)*(3,40) = 1 081,20 m 3 půda 318*(1,30+3,80/2) = 1 017,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP Z 74,52 m 3 1.NP NP 1 081,20 m 3 půda Z 1 017,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 173,32 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20-5 -

6 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9590 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9563 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,4160 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 182,75 Plná cena: 4 182,75 m 3 * 1 740,03 Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 61 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 150 = 59,333 % ,30 Kč Restaurace - zjištěná cena = ,35 Kč - 6 -

7 Obytná část Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 174,00 m 2 3,10 m 1.NP 174,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (174)*(3,10) = 539,40 m 3 1.NP (174)*(2,70)+(66*1,40/2) = 516,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 539,40 m 3 1.NP NP 516,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 055,40 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,50-7 -

8 10. Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 177,18 Plná cena: 4 177,18 m 3 * 1 946,24 Kč/m 3 = ,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 81 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 170 = 52,353 % ,00 Kč Obytná část - zjištěná cena = ,70 Kč Přehled částí Restaurace Obytná část ,35 Kč ,70 Kč Budova čp zjištěná cena = ,05Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Stavební pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -5 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nn Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,4160 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1410 0,4160 5,00 32,73 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1410 0,4160 5,00 13,09 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.5/2 522,00 32, ,06 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 109/2 403,00 20, ,- Stavební pozemky - celkem ,06 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,06 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova čp ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova čp ,05 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,15 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,15 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Šestmilionůosmsetpadesátosmtisícosmsetpadesát Kč

11 2. Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z odborného tisku a internetových stránek, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí poptávka je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace realitních kanceláří a údaje z databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. 1. Lokalita: Seník Nabízíme Vám k prodeji zavedenou restauraci s ubytovací kapacitou v malebném prostředí Železných hor. Restaurace pro 70 osob je plně vybavena, včetně funkční kuchyně. Penzion disponuje 11 pokoji s variabilním počtem lůžek. K dispozici je vlastní parkoviště. Vytápění objektu je řešeno ústředním topením. Objekt se nachází v klidné lokalitě v blízkosti lesa a rybníků. Celková užitná plocha 550 m2, pozemek celkem 3799 m2 Vzhledem k oceňované nemovitosti je velikost objektu srovnatelná, v podobném stavebním stavu a standardu provedení, pozemek podstatně větší, lokalita srovnatelná Nabídka: dat 07/2013 nabídková cena ,-Kč K1 Zdroj ceny-rk TALANDA- redukce nabíd. ceny 10% 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Vliv pozemku 0,95 Vypočtená porovnávací hodnota Kč ( 7 180,-Kč/m2)

12 2. Lokalita: Heřmanův Městec Nabízíme k prodeji městský dům v probíhající rekonstrukci v Heřmanově Městci. Dům se nachází v blízkosti centra u hlavní silnice Lze ho využít jak k bydlení tak ke komerčnímu využití nebo obojí. Dispozice přízemí je 5 místností, průjezd, dvůr, garáž, 3x sociální zařízení. V podkroví je možné zřídit 2 byty. Částečně je podsklepen cca 40m2. Dům je postaven z cihel, kolaudován byl v r Probíhající rekonstrukce od r nové krovy, krytina, klempířské prvky, eurookna, rozvody vody, odpadu, izolace, příčky, podlahy, stropy. Výhodou současného stavu je dokončení dle vlastní představy a způsobu využití. Velmi doporučuji. V místě je veškerá občanská vybavenost. Hypoteční servis bez poplatku rádi zajistíme. Celková užitná plocha 280 m2, pozemek celkem 208 m2 Vzhledem k oceňované nemovitosti je velikost objektů menší, v horším stavebním stavu a standardu provedení-v rekonstrukci, pozemek podstatně menší, lokalita srovnatelná Nabídka: dat 07/2013 nabídková cena ,-Kč K1 Zdroj ceny-rk RV Real- redukce nabíd. ceny 15% 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,30 K4 Vliv pozemku 1,10 Vypočtená porovnávací hodnota Kč ( ,-Kč/m2) 3. Lokalita: Lhota Prodej komerčního objektu s možností vybudování obchodu, restaurace s penziónem, firemního sídla atd. Nemovitost je k celkové rekonstrukci s možností vybudování podkrovního bydlení nebo pokojů pro hosty. Nachází se na frekventované silnicí Přelouč Kolín. Plocha pod budovou 470 m2, zahrada cca m2. Celková užitná plocha 320 m2, pozemek celkem 2048 m2-12 -

13 Vzhledem k oceňované nemovitosti je velikost objektů menší, v podstatně horším stavebním stavu a standardu provedení před rekonstrukcí, pozemek větší, lokalita srovnatelná Nabídka: dat 05/2013 nabídková cena ,-Kč K1 Zdroj ceny-rk M+M Real.- redukce nabíd. ceny 15% 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,25 K4 Vliv pozemku 1,00 Vypočtená porovnávací hodnota Kč ( ,-Kč/m2) Odůvodnění srovnávací metody Objekty podobného charakteru se v dané lokalitě obchodují, v současné době nabídka převyšuje poptávku. Některé srovnatelné nemovitosti nabízené realitními kancelářemi se obchodují delší dobu a proto lze předpokládat, že konečná kupní cena nabízených nemovitostí bude nižší než současná cena nabídková, což je u porovnávacích nemovitostí zohledněno redukci nabídkové ceny. Cena užitné ploch u srovnávacích nemovitostí se pohybuje od 7 180,- do ,-Kč/m2. Pro stanovení srovnávací hodnoty, vzhledem k výše uvedeným srovnatelným nemovitostem a s přihlédnutím k velikosti a stavu oceňované nemovitosti, stanovuji cenu 9 500,-Kč/m2 užitné plochy. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti je 473 m m2 x 9 500,-Kč/m2 = ,-Kč Na základě výše uvedených skutečností stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti ve výši: ,- Kč

14 Obvyklá cena Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedeném v posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Rekapitulace cen Nákladová cena zjištěná dle platného cenového předpisu Porovnávací hodnota ,- Kč ,- Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Prostorný objekt s restauraci a bytem 5+1 v průměrném standardu provedení. Průběžné rekonstrukce v létech 1999 až Umístění objektu při hlavní silnici je velmi dobré pro provozování pohostinství, avšak horší pro bydlení. V současné době nabídka v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku. Nemovitost je obchodovatelná. V podobných lokalitách se srovnatelné nemovitosti obchodují kolem ,-Kč/m2 podlahové plochy domu (včetně průměrné velikosti pozemku). Ceny jsou ovlivněny vybavením, velikosti a technickými parametry budovy a umístěním v lokalitě. Nákladová hodnota odráží stavebně technický stav staveb a jejich konstrukční řešení. Nelze však do ní promítnout faktory, které rozhodují o tržní hodnotě. Nejlepší přehled o cenách na trhu s nemovitostmi dává metoda porovnávací. Proto porovnávací hodnota stanovená v tomto odhadu se nejvíce přibližuje k reálně obchodovatelné ceně v dané lokalitě Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitosti ve výši : Slovy: Čtyřimilionyčtyřistatisíc Kč ,- Kč Cena obvyklá je stanovená bez ohledu na zástavní práva uvedená na LV. V ceně obvyklé je zahrnuto věcné břemeno ve prospěch Obce Semín (umístění a provádění oprav a kontrol čerpací šachty)

15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 2058/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 838/19/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. Ing. Jaromír Olívka Přímská 68/ Hradec Králové V Hradci Králové