ZNALECKÝ POSUDEK. č /15. O ceně rodinného domu v Ivani

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 O ceně rodinného domu v Ivani Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Insolvency Project Dukelská Hradec Králové Insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Martin Adamčík 5. května 232/ Prostějov telefon: adamcik.m@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Prostějově

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění domu č.p. 57 na pozemku parc.č. st. 90 vč. pozemku parc.č. st. 90 v katastrálním území Ivaň na Hané 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Ivaň Ivaň Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Ivaň Katastrální území: Ivaň na Hané Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Fritz Zdeněk a Fritzová Lenka, vlastnictví: výhradní Fritz Zdeněk, č. p. 57, Ivaň Fritzová Lenkač. p. 202, Hrubčice Vlastníci pozemku: SJM Fritz Zdeněk a Fritzová Lenka, vlastnictví: výhradní Fritz Zdeněk, č. p. 57, Ivaň Fritzová Lenkač. p. 202, Hrubčice 5. Celkový popis nemovité věci 1. Poloha Rodinný dům se nachází ve střední části obce. Terén v prostoru nemovitosti je rovinatý. Přístup je z komunikace se zpevněným povrchem, parkovací možnosti jsou dobré. V dosahu jsou všechny běžné inženýrské sítě, objekt je napojen na elektřinu, vodu a plyn, kanalizace je svedena do septiku na dvoře. 2. Údaje o nemovitosti Stáří domu není přesně známo, dle jeho stavu, umístění a použité prvky dlouhodobé životnosti je předpokládáno stáří 100 let. Současní majitelé dům koupili v roce 1994 a mezi lety provedli opravu bytu v domě, která spočívala ve výměně 2 uličních oken, provedení nových podlah, topení, rozvodu vody, elektřiny, topení vč. kotle, koupelny a záchodu o opravu vnitřních omítek. Tyto opravy byly prováděny svépomocí. V současné době již dům není několik let obýván a údržba je tudíž podprůměrná. Koupelna i přes relativně novou rekonstrukci neodpovídá současným požadavkům a vyžaduje komplexní opravu. Dům je jednopodlažní a sestává z uliční obytné části a navazujícího hospodářského křídla (v této části je i malý sklep). Nalevo od domu je vjezd na dvůr a zahradu. Na prostorném dvoře se nachází - 2 -

3 septik a studna, za domem je zahrada. Dvůr ani zahrada rovněž nejsou nikterak využívány, zahrada je zarostlá náletovými porosty. Do domu se vstupuje prostornou halou umístěnou v pravé části (původně zde byla prodejna Jednoty), napravo je vstup do 2 pokojů, za nimi směrem do dvora je umístěna kuchyně, koupelna a záchod. V hospodářské části (původní chlévy) je umístěn sklad, kotelna, suchý záchod a dílna. 3. Přehled Umístění nemovitosti Poloha v obci Přípojky Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky bytová zóna střed obce voda, plyn, elektřina, kanalizace do septiku zpevněná komunikace, do 10 min. autobus umístění ve středu obce, prostorný pozemek, možnost vjezdu na dvůr špatný stav objektu, nutnost oprav 4. Obsah znaleckého posudku 1. Nákladová metoda 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Hospodářská část 1.2. Příslušenství Studna, septik 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2. Porovnávací metoda 3. Obvyklá cena - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Nákladová metoda 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Objekt je postaven ze smíšeného zdiva, stropy jsou polospalné. Střecha sedlová a pultová, s dřevěnými krovy a střešní krytinou z pálené tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, vnější vápenocementové, částečně opadané. Vnitřní keramické obklady v koupelně v podstandardu, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená a dvojitá. Podlahy v pokojích, v kuchyni a na záchodě z cementového potěru, v koupelně z keramických obkladaček (na výměnu za dlažbu), v hale terasso. Vytápění plynovým kombinovaným kotlem, radiátory litinové a ocelové. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, v koupelně vana a umývadlo. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I. nadzemní podlaží 14,91*6,17 = 91,99 9,41*4,52 = 42,53 5,50*6,29 = 34,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. nadzemní podlaží 91,99 m 2 3,00 m 42,53 m 2 3,00 m 34,60 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (14,91*6,17)*(4,09) = 376,26 m 3 (9,41*4,52)*(3,08) = 131,00 m 3 (5,50*6,29)*(3,08) = 106,55 m 3 Zastřešení (14,91*6,17)*(2,14+3,80/2) = 371,66 m 3-4 -

5 (9,41*4,52)*(2,14/2) = 45,51 m 3 (5,52*6,29)*(2,14+2,76/2) = 122,22 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 376,26 m 3 NP 131,00 m 3 NP 106,55 m 3 Zastřešení Z 371,66 m 3 Z 45,51 m 3 Z 122,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 153,20 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo smíšené P Stropy polospalné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky částečně opadané P Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady podstandard P Schody chybí C Dveře dřevěné S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností cementový potěr P Podlahy ostatních místností standard S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody studená i teplá S Zdroj teplé vody kotel S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace septik P Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení vana, umývadlo S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený - 5 -

6 [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady P 2, ,46 1, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace P 3, ,46 1, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 76,94 Koeficient vybavení K 4 : 0,7694 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7694 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 981,18 Plná cena: 1 153,20 m 3 * 2 981,18 Kč/m 3 = ,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1-76,9 % / 100) * 0,231 Nákladová cena stavby CS N = ,16 Kč Rodinný dům = ,-- Kč - 6 -

7 Hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I. podzemní podlaží 3,46*3,70+2,50 = 15,30 I. nadzemní podlaží 15,99*5,10 = 81,55 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I. podzemní podlaží 15,30 m 2 2,00 m 30,60 I. nadzemní podlaží 81,55 m 2 3,00 m 244,65 Součet 96,85 m 2 275,25 Průměrná výška podlaží: PVP = 275,25 / 96,85 = 2,84 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 96,85 / 2 = 48,43 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Spodní stavba (3,46*3,70+2,50)*(2,00) = 30,60 m 3 Vrchní stavba (15,99*5,10)*(3,05) = 248,72 m 3 Zastřešení (15,99*2,70/2) = 21,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 30,60 m 3 Vrchní stavba NP 248,72 m 3 Zastřešení Z 21,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 300,91 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné S Stropy standard S Krov, střecha dřevěný vázaný S

8 5. Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů podstandard P Úprava vnějších povrchů podstandard P Vnitřní obklady keramické X Schody cihelné P Dveře svlakové P Vrata chybí C Okna jednoduchá P Povrchy podlah podstandard P Vytápění X Elektroinstalace světelná S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů P 4, ,46 1,93 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 1,33 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody P 1, ,46 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata C 3, ,00 0, Okna P 3, ,46 1, Povrchy podlah P 2, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0,00-8 -

9 24. Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,88 Koeficient vybavení K 4 : 0,8188 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0563 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0394 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8188 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 088,57 Plná cena: 300,91 m 3 * 3 088,57 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 125 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = ,32 Kč Hospodářská část = ,-- Kč 1.2. Příslušenství Studna, septik Studna, septik = ,- Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a st ,00 350, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 915,00 m ,- Pozemek = ,- Kč 1. Nákladová metoda Kč - 9 -

10 2. Srovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit v období ke dni ocenění, nebo uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jsou používány údaje, které jsou z daného období. To proto, že se předpokládá, že jiné údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocováním údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Jako podklady jsou užívány údaje a informace z databáze znalce, nabídek z internetových stránek a realitních časopisů. 1. Rodinný dům Zdroj informace sreality.cz Nemovitost je umístěna v Ivani Požadovaná cena Kč Popis nemovitosti Z pověření insolvenčního správce výhradně nabízíme k odkoupení rohový, dvoupodlažní RD s garáží na pozemku o celkové pl m2, zahrada o pl m2. K dispozici je v 1.NP v původním stavu chodba se vstupem do bytu 2+1, koupelna s vanou a samostatné WC. Ve 2.NP přístupném z chodby betonovým schodištěm je byt 3+1 s průchozími pokoji, komora, špajz, koupelna s vanou a samostatné WC. Dům ze smíšeného zdiva s cihlovou přístavbou 2.NP z počátku 70 let minulého stol. je určen k celkové modernizaci, má společné ÚT s aktivním kotlem na TP a plyn (bez plynoměru - není několik let v provozu), UTV 2x el. bojler (z roku 2005). Rozvody topení, elektřiny, vody (obecní vodovod, možno využít i vl. studnu - není napojena do rozvod vody v domě) a odpadu do žumpy (splašková kanalizace obci chybí) jsou z doby přístavby 2.NP. Ve dvoře přístupném z ulice branou je na obytnou část navazující stavba s oběma kotelnami, skladem, prádelnou, komorou a dále stavba garáže, skladu a malého hospod. objektu. Na st. pozemek navazuje částečně osázená zahrada s dalším příjezdem. Nemovitost je umístěna v boční, klidné ulici

11 s částečnou obč. vybaveností a zastávkou BUS v místě (OÚ, obchod a restaurace) další obč. vybavenost, tj. škola, školka, lékaři a další služby v Tovačově nebo Klenovicích. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 100 m 2 Užitná plocha: 180 m 2 Plocha podlahová: 180 m 2 Plocha pozemku: 221 m 2 Plocha zahrady: 1151 m 2 Sklep: 3 m 2 Garáž: ano Rok rekonstrukce: 1 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Požadovaná cena ,00 Redukce ceny ,00 Seznam koeficientů pro porovnání cen K1 poloha obce * 1,00 K2 poloha objektu * 1,00 K3 velikost objektu * 0,80 K4 stav objektu * 0,95 K5 vybavení objektu * 1,00 K6 garáž * 0,95 K7 příslušenství * 1,00 K8 velikost pozemku * 0,95 K9 názor znalce / 1,00 Celkový koeficient 0,69 Přepočtená standardní cena ,

12 2. Rodinný dům Zdroj informace sreality.cz Nemovitost je umístěna v Klenovicích na Hané Požadovaná cena Kč Popis nemovitosti Naše realitní kancelář nabízí k prodeji cihlový rodinný dům s dispozicí 2+1 v Klenovicích na Hané v hodný k chovu koní, zastavěná plocha a nádvoří o vel. 724 m2, s hospodářskými budovami a vetším dvorkem. Dům je zachovalý s inženýrskými sítěmi el,voda,telefon.suché WC,bez koupelny. Volné ihned! Nemovitost lze financovat hypotečním úvěrem nebo stavebním spořením, s jehož vyřízením Vám rádi pomůžeme. V případě zájmu kontaktujte makléře nabídky, který Vám nemovitost rád představí. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 700 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 1251 m 2 Plocha zahrady: 1251 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Požadovaná cena ,00 Redukce ceny ,00 Seznam koeficientů pro porovnání cen K1 poloha obce * 0,95 K2 poloha objektu * 1,00 K3 velikost objektu * 1,05 K4 stav objektu * 1,00 K5 vybavení objektu * 1,00 K6 garáž * 1,00 K7 příslušenství * 1,00 K8 velikost pozemku * 1,

13 K9 názor znalce / 1,00 Celkový koeficient 1,05 Přepočtená standardní cena ,75 3. Rodinný dům Zdroj informace sreality.cz Nemovitost je umístěna v Klenovicích na Hané Požadovaná cena Kč Popis nemovitosti Nabízíme k prodeji starší rodinný dům o dispozici 3+1, se zahradou, hospodářskou budovou a zděnou dílnou. Celková plocha pozemku je 1146 m2. Za zahradou volný výhled do krajiny. Dům má charakter zemědělské usedlosti, kastlová okna, střešní krytina - pálená taška, podlahy v pokojích jsou dřevěné, na chodbě je dlažba a v kuchyni beton s PVC. Po vstupu do domu se z chodby vchází vpravo do kuchyně, vlevo do obytných místností. V obýváku se nachází komín, možno vybudovat krb apod. Do podkroví vedou dřevěné schody, zde se nachází jedna místnost jako otevřený prostor s nízkým dřevěným stropem. Vedle vstupu do domu je vjezd do možné budoucí garáže - původně mlata. Zde je také možné dům rozšířit o další obytné místnosti, případně lze vybudovat podkroví. Zájemci, kteří chtějí hospodařit, mohou využít budovu s chlívky k chovu prasat, slepic, králíků, nahoře býval holubník. Nebo po odstranění staveb může vzniknout krásný pozemek s okrasnou nebo ovocnou zahradou. Nyní se v zadní části nachází ovocné stromy, zadní část pozemku není oplocená. V domě je rozvod ústředního topení s plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem, obecní vodovod, vlastní studna, splašková kanalizace. Dům je suchý! V obci je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do Prostějova 11 km, do Tovačova 8 km, do Kojetína 10 km. Zveme k prohlídce! Rádi pomůžeme s nejvýhodnějším financováním. Č. nabídky 63604Tř. energ. náročnosti budovy G Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí

14 Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 170 m 2 Užitná plocha: 75 m 2 Plocha pozemku: 1146 m 2 Sklep: 18 m 2 Parkování: Garáž: Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Jímka Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Požadovaná cena ,00 Redukce ceny ,00 Seznam koeficientů pro porovnání cen K1 poloha obce * 0,95 K2 poloha objektu * 1,00 K3 velikost objektu * 1,10 K4 stav objektu * 1,20 K5 vybavení objektu * 1,00 K6 garáž * 1,00 K7 příslušenství * 1,00 K8 velikost pozemku * 0,95 K9 názor znalce / 1,05 Celkový koeficient 1,25 Přepočtená standardní cena ,79 Cp = COpr - (0,15 * /COmax - COmin/) COpr cena průměrná ,10 COmax cena maximální ,75 COmin cena minimální ,79 COmax - COmin 84279,96 0,15 * /COmax - Comin/ 12641,99 Cp cena porovnávací ,10 2. Srovnávací metoda ,- Kč

15 3. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zjištění obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které ovlivňují hodnotu oceňované nemovitosti. Důraz je kladen na aktuální stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky i na další vlivy - technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality atd. Oceňovaná nemovitost se nachází v Ivani je nízká nabídka pracovních příležitostí, kterou ve větší míře nabízí pouze statutární město Prostějov a nebo Kroměříž. Z tohoto důvodu je v současné době na realitním trhu poptávka po rodinných domech v dané lokalitě výrazně nižší než nabídka. Dům se nachází ve středu obce. Výhodou je poměrně prostorný dvůr a přiměřeně velká zahrada s možností vjezdu vlevo vedle domu. Dům delší dobu není užíván a tomu odpovídá i jeho stav, protože není prováděna prakticky žádná údržba. Rekonstrukce a opravy domu provedené v devadesátých letech zajistily možnost bydlení v bytě 2+1. Podlahy v pokojích a v kuchyni byly provedeny pouze z cementového potěru, na podlahu v koupelně byly použity obkladačky místo dlažby a je nutno je vyměnit. Pokoje jsou poměrně malé a průchozí, velkou místností je ovšem vstupní hala (původní obchod), která může sloužit rovněž jako obytná místnost. Sedlová střecha nad uliční částí umožňuje zřízení podkroví. Lze tedy konstatovat, že současné dispoziční řešení není ideální, technický stav bytu je podprůměrný, objekt ovšem umožňuje dispoziční změny. Výhodou je i přistavená hospodářská část na dvoře, kde jsou technické místnosti. 1 Nákladová metoda Kč 2 Srovnávací metoda Kč U dané nemovitosti je velký rozdíl mezi cenou určenou nákladovou metodou a metodou porovnávací, jelikož dům je umístěn mimo město. Na realitním trhu je v současnosti preferováno umístění blíže větších aglomerací a ve vzdálenějších lokalitách je obvyklá cena výrazně nižší. Oceňovaný objekt je standardním domem stavěným v průběhu minulého století na vesnicích a obdobných nemovitostí v různém technickém stavu se v okolí Prostějova nabízí relativně hodně

16 Na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši: Kč. 3. Obvyklá cena ,- Kč

17 C. REKAPITULACE Cena obvyklá: ,- Kč V Prostějově Ing. Martin Adamčík 5. května 232/ Prostějov telefon: adamcik.m@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 3998/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. P

18 Uliční pohled Dvorní pohled Hospodářská část

19 Zahrada Vjezd vedle domu Hala

20 Pokoj Pokoj Kuchyně

21 Koupelna Záchod