Znalecký posudek č. 475/2011

Transkript

1 Ing. Čestmír Trnečka, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty, škody na trvalých porostech, obor lesní hospodaření, odvětví dříví - těžba Znalecký posudek č. 475/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti lesních pozemků a porostů na parc.č. 421 o výměře 10986m 2 v k.ú. Kasaličky, obec Kasalice, okres Pardubice Objednatel: Účel posudku: JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO-VENKOV Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřebu exekučního řízení (č.j. 137 Ex 6333/06-147) Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Ing. Čestmír Trnečka, znalec Štouračova 905/ Brno tel.: tcestmir@seznam.cz Tento posudek obsahuje -11- stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 A. ÚVOD 1. Základní pojmy Obvyklá cena Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pojednání o obvyklé hodnotě nemovitostí Úkolem zpracovatele je provést ocenění nemovitostí obecnou (obvyklou, tržní, objektivní) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) hodnoty použita následující metodika : Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obvyklé hodnoty podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše zjištěných cen. 2

3 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnání obchodovatelných cen Určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. B. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenění pozemků určených k plnění funkcí lesa cenou v čase a místě obvyklou na pozemku parc.č. 421 v k.ú. Kasaličky, obec Kasalice, okres Pardubice, zapsaných na LV 436 ve vlastnictví: Podzemný Aleš, Svárov 1080, Vsetín, Vsetín 1, Id.: /5865 Znalec neodpovídá za eventuální vady posudku, jejichž příčinou jsou nedostatky v podkladech a informacích (tj. jejich nepravdivost či neúplnost), předaných objednatelem. 2. Rozsah posudku Ocenění je provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých zadavatelem a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Byly identifikovány hranice parcely č Zpracovatel vycházel při ocenění z listinných podkladů (předaných zadavatelem), ústních sdělení (realitní kanceláře, znalecké ústavy) a dále z podkladů, jež bylo možno dohledat na internetových serverech (nahlizenidokn.cuzk.cz), vč. leteckých snímků. 3

4 4.Informace o nemovitostech LV č. 436 k.ú Kasaličky Název nemovitosti: pozemek parcela č. 421, k.ú. Kasaličky Adresa nemovitosti: Podzemný Aleš, Svárov 1080, Vsetín, Vsetín 1 Kraj: Pardubický Okres: CZ0532 Pardubice Obec: Kasalice Katastrální území: Kasaličky Počet obyvatel: 206 (MLO ČR 2010) 5. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z LV č. 436, v k.ú. Kasaličky, obec Kasalice, okres Pardubice, zapsaných na LV 436, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice ze dne informace a údaje sdělené objednatelem skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci technické prohlídky konané dne výpis z LHO Pardubice-Chlumec nad Cidlinou s platností od do posouzení pozemku v k.ú. Kasaličky pro zadávání ceny v čase a místě obvyklé porostní mapy v M 1 : s platností od do výřez katastrální mapy 6. Vlastnické a evidenční údaje Výtah z výpisu z listu vlastnictví č. 436, k.ú Kasaličky, obec Kasalice, okres CZ0532 Pardubice Vlastník Podzemný Aleš, Svárov 1080, Vsetín, Vsetín 1 List vlastnictví 436 Katastrální území Kasaličky Obec, okres obec Kasalice, okres CZ0532 Pardubice Vlastnictví pozemku a stavby Parc.číslo, výměra, druh Pozemky: Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Lesní pozemek PUPFL 4

5 Věcná břemena a jiné nároky Podle sdělení objednatele a dle předloženého Listu vlastnictví na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani restituční nároky. 7. Dokumentace a skutečnost Znalci byla předložena dokumentace výpis z KN a katastrální mapy umístění pozemků, jako podklad pro ocenění jsou použity informace uvedené v odstavci 5. tohoto znaleckého posudku. Stavební povolení, kolaudační rozhodnutí nebyla předložena. Popis porostu v LHO obecně odpovídá skutečnosti. Taxační údaje jsem upravil na základě venkovního šetření. Porost na pozemku parc.č. 421 je z poloviny plochy vytěžený (odd.4c0), na původní holině převažují nárosty BR, částečně jsou zastoupeny nálety až nárosty BO, MD, HB a DB, jednotlivě BK. Plocha výchovně zanedbaná. Na zbývající části plochy (odd.4c9) se nachází HB slabá kmenovina s jednotlivou příměsí DB, BO, BK a BR. 8. Celkový popis nemovitostí Nemovitost se nachází v k.ú Kasaličky, obec Kasalice, okres CZ0532 Pardubice. Pozemky parc.č. 421 o výměře 10986m 2 jsou označeny v LHO jako: Odd. 4C 0, 9. Druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: PUPFL. LO 17 - Polabí, LT - 2I5, kategorie lesa 10 - les hospodářský. Porost při okraji lesního komplexu. 5

6 C. POSUDEK - OCENĚNÍ Ocenění nemovitostí má být provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Protože však není k dispozici dostatečný počet co nejpodobnějších nemovitostí a tak podrobně definovaných objektů jak předpokládá tato metoda, zejm. pro odvození jednotkových srovnávacích cen, bude porovnání provedeno dle dostupných údajů realitní inzerce a inzerce realitních serverů zjednodušeným způsobem. Srovnávací tabulka: Srovnávací tabulka: k.ú. Výměra (m 2 ) Cena celkem Kč Kč/m 2 Koef. Výsledná cena Kč/m 2 Líšnice ,- 11,10 0,9 9,99 List. mladá kmenovina Dolní Černá ,- 15,92 0,9 14,33 Věk. a druh.rozrůzněno Moravany ,- 19,52 0,9 17,57 Věk.rozrůzněno, listnáče Žumberk OL, DB, BO ,- 19,60 0,9 17,64 59,53/4 = 14,88 Cena u porovnávaných pozemků snížena koeficientem K p, neboť ceny jsou převzaty z prodeje na internetu z nabídky různých realitních kanceláří. Průměrná jednotková cena 14,88Kč/m 2 Úprava koeficientem K v 0,5 (na části plochy nálet a nárost dřevin na holině, snížené zakm.kmenoviny) Výsledná jednotková cena 7,44Kč/m 2 Ocenění lesních porostů porovnávací metodou: 7,44 x = ,84Kč 6

7 D. REKAPITULACE Úkolem bylo stanovení ocenění nemovitostí cenou v čase a místě obvyklou, kterou jsou pozemky a porosty parcely č. KN 421v k.ú Kasaličky, obec Kasalice, okres CZ0532 Pardubice. Mnou odhadnutou cenu obvyklou považuji za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Na základě podkladů a místního šetření oceňuji pozemek vč. porostu parcely.č. KN 421v k.ú Kasaličky, obec Kasalice, okres CZ0532 Pardubice takto: Cena pozemku vč. porostu v čase a místě obvyklá zaokrouhlená na stovky korun : ,-Kč slovy: Osmdesátjedentisícsedmsetkorunčeských. Znalecký posudek je zpracován k datu venkovního šetření, tj. k datu E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Brně rozhodnutím ze dne pod č.j. SPR 1422/92 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty, škody na trvalých porostech, obor lesní hospodaření, odvětví dříví - těžba. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 475/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Tento posudek je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z toho tři obdrží zadavatel a jedno zůstává založeno u znalce. Ing. Čestmír Trnečka Štouračova 905/ BRNO 7

8 8

9 9