Vliv opatření pro úspory energie na pozemních stavbách a jejich ocenění

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Prahy Katedra oceňování majetku Vliv opatření pro úspory energie na pozemních stavbách a jejich ocenění Bakalářská práce Autor: Jan Kára obor oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne Jan Kára

3 Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled při tvorbě mé práce. Dále bych chtěl poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, PhD., za jeho rady, pomoc a ochotu při oceňování nemovitostí v mé práci. Rovněţ děkuji své rodinně za podporu při studiu i při psaní této práce.

4 ANOTACE Tato bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí, teoretické, praktické a analytické. Teoretická část práce se zabývá tématem vlivu opatření pro úspory energie na pozemních stavbách a jejich ocenění. Ve své práci jsem se zaměřil na energeticky úsporné stavby a to převáţně na rodinné domy. Jsou zde popsány zásady pro tyto energeticky úsporné stavby, které ve svých důsledcích mají vliv na jejich trţní ocenění. V praktické části jsou provedeny dvě ocenění na trţních principech, a to rodinného domu a kancelářské budovy. Ve třetí analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi na území městské části Prahy 8. ABSTRACT This work is divided into three main parts: theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with the impact of energy conservation measures in building construction and appreciation. In my work I have focused on energy efficient buildings, mainly in family homes. There are described principles for energy efficient buildings, which in its consequences affect their market valuation. In practical part made two awards principles, and the house and office buildings. In the third part of the analysis is an analysis of the real estate market in the city of Prague 8.

5 OBSAH ÚVOD... 7 I. TEORETICKÁ ČÁST NÍZKOENERGETICKÉ STAVBY... 9 SLOVNÍČEK ZÁKLADNÍCH POJMŮ A ZKRATEK PRO NÍZKOENERGETICKÉ STAVBY HISTORIE NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB ROZDĚLENÍ ENERGETICKY ÚSPORNYCH STAVEB KONSTRUKČNÍ ZÁSADY A OPATŘENÍ PRO ENERGETICKY ÚSPORNÉ POZEMNÍ STAVBY STAVEBNÍ POZEMEK TVAR STAVBY STAVEBNÍ MATERIÁL TEPELNÁ IZOLACE SOUČINITEL PROSTUPU TEPLA NÁVRH TEPELNÉ IZOLACE TEPELNÉ MOSTY VZDUCHOTĚSTNOST A VĚTRATELNOST VYTÁPĚNÍ STAVEB A VÝROBA ELEKTERICKÉ ENERGIE VYUŢITÍ SOLÁRNÍ ENERGIE PASIVNÍ VYUŢITÍ SOLÁRNÍ ENERGIE AKTIVNÍ VYUŢITÍ SOLÁRNÍ ELEKTRICKÉ ENERGIE KONVEKTIVNÍ VYUŢITÍ SOLÁRNÍ ENERGIE VYUŢITÍ MALÝCH VODNÍCH A VĚTRNÝCH ELEKTRÁREN K VÝROBĚ ENRGIE KRYTÍ ZBYTKOVÉ POTŘEBY TEPLA VYUŢITÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH SPOTŘEBIČŮ TRŢNÍ OCEŇOVÁNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB TRŢNÍ OCEŇOVÁNÍ POROVNÁVACÍ METODA POROVNÁVACÍ METODA A OCENĚNÍ NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB NÁKLADOVÁ METODA NÁKLADOVÁ METODA A OCENĚNÍ NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB VÝNOSOVÁ METODA... 40

6 VÝNOSOVÁ METODA A OCENĚNÍ NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB VÝSTAVBA NÍZKOENERGETICKÝCH OBJEKTŮ VLIV NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB NA ŢIVOTNÍ PROSTŘEDÍ VÝHODY A NEVÝHODY NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB PŘÍKLADY NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI II. PRAKTICKÁ ČÁST OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ SLOVNÍČEK ZKRATEK A POJMŮ POUŢÍVANÝCH PŘI OCEŇOVÁNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU V PRAZE OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU POROVNÁVACÍ METODOU OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU NÁKLADOVOU METODOU OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY OKRES PRAHA - ZÁPAD OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY METODOU POROVNÁVACÍ OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY METODOU NÁKLADOVOU OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVÝ PŘIJMOVOU METODOU III. ANALYTICKÁ ČÁST ANALÝZA TRHU Závěr SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY KNIŢNÍ PRAMENY INTERNETOVÉ ODKAZY SEZNAM OBRÁZKŮ SEZNAM TABULEK SEZNAM ROVNIC SEZNAM PŘÍLOH

7 ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je seznámit čtenáře se základními principy úspory energie u staveb a také jak se podílet a přispět při sniţování energie na pozemních stavbách. Jak jsem jiţ zmiňoval v anotaci, tato práce je převáţně zaměřena na energeticky úsporné rodinné domy. V současné době stále roste počet majitelů nemovitostí, kteří se snaţí co nejvíce ušetřit finanční prostředky, při uţívání svého obydlí tzv. ekonomické náročnosti při provozu. Po vzoru ostatních států (Německo, Rakousko, Švédsko, USA) se lidé v České republice při neustálém zdraţování fosilních paliv pro země závislé na importu nerostných surovin snaţí sniţovat energii k provozu jejich obydlí. Sníţení energie na provoz obydlí je základní předpoklad pro následnou úsporu nákladů. Reakcí na tuto problematiku jsou opatření pro úspory energie, které vyuţívají nízkoenergetické stavby. Při výstavbě nízkoenergetických staveb, rekonstrukci či přestavby běţné výstavby na nízkoenergetickou se snaţíme vyuţívat vhodný materiál, který co nejméně zatěţuje ţivotní prostředí. Jak při výrobě, tak při její likvidaci (např. dřevo). Co to jsou nízkoenergetické domy? V posledních letech tento pojem slýcháme stále častěji. Jak jiţ ze samostatného názvu plyne, tak se jedná o stavby s úsporou spotřeby energie. Oproti klasickým domům dnes stavěným se jedná o specifické budovy, které se pohybují jiţ z velké části ve sféře technologie. 1 Nízkoenergetický dům by měl v plné míře vyhovovat současným nárokům a poţadavkům kladených na budovy, mezi které můţeme např. zahrnout efektivní vyuţití nejoptimálnějších stavebních materiálů, technických prvků a nejmodernějších šetrných technologií, efektivní zhodnocení vloţených investic v co nejkratší době, bezporuchovost a trvanlivost, ale i splnění poţadavků na stavby u zvukové izolace a poţární ochrany. 2 Mnoho majitelů nemovitostí provádí jejich rekonstrukce a modernizace. Hlavním důvodem je ţivotnost, která je u kaţdé stavby omezená. Dalším důvodem mohou být technické a ekonomické nedostatky. Ať jde o zateplování, výměnu oken, rekonstrukci střechy, rekonstrukci bytového jádra nebo celkovou modernizaci. Vţdy 1 Nízkoenergetický ekologický dům Nagy, Eugen Jaga group Nízkoenergetický ekologický dům Nagy, Eugen Jaga group

8 jsou zatím důvody pro zefektivnění stáří stavby a ve většině případů, také snaha o úsporu energie. Ve své práci se často zmiňuji o nízkoenergetických stavbách a tím mám na mysli všechny druhy energeticky úsporných staveb, které jsou rozděleny a popsány v kapitole 1.2. Termín nízkoenergetické stavby se u těchto staveb objevuje v odborné literatuře, proto s ním pracuji i já ve své práci. 8

9 I. TEORETICKÁ ČÁST 1 NÍZKOENERGETICKÉ STAVBY SLOVNÍČEK ZÁKLADNÍCH POJMŮ A ZKRATEK PRO NÍZKOENERGETICKÉ STAVBY Aktivní využití solární energie BlowerDoor test ČSN Fotovoltaický kolektor Hybridní využití solární energie MVE NED Pasivní využití solární energie PD Rekuperace SEN Nepřímé vyuţívání sluneční energie pomocí slunečních kolektorů, fotovoltaických článků či parabolických zrcadel. Výsledkem měření je hodnota n 50. Tato hodnota nám udává, kolikrát se netěsnostmi vymění celý objem vzduchu v měřeném objektu za jednu hodinu při přetlaku, nebo podtlaku 50 Pa. Česká státní norma Fotovoltaický kolektor umoţňuje přeměnu slunečního záření na elektrickou energii. Vyuţití kombinace aktivních a pasivních prvků solární energie. Malá vodní elektrárna je označení pro vodní elektrárnu o instalovaném výkonu do 10 MW. Evropské unie však povaţuje za MVE, elektrárny do výkonu 5 MW. Nízkoenergetický dům dům, jehoţ roční spotřeba tepla na vytápění nepřesahuje 50 kwh/m 2 vytápěné podlahové plochy. Definice podle ČSN Jde o vyuţití sluneční energie bez speciálního technického zařízení. Typickým představitelem vyuţití pasivní energie je skleník. Pasivní dům dům, jehoţ roční potřeba tepla na vytápění nepřesáhuje 15 kwh/m 2 vytápěné podlahové plochy. Definice podle ČSN Zpětné získávaní tepla z odpadního vzduchu. Stupeň energetické náročnosti 9

10 Solární (termický) kolektor Součinitel prostupu tepla Slouţí k ohřevu vody a k přitápění. Pokrývají, aţ 60 70% spotřeby teplé vody pro domácnost během roku. Udává, jaké mnoţství tepla prostupuje 1m 2 plochy např. u obvodových zdí při teplotním spádu 1K. Stirlingův motor Jde o motor s vnějším spalováním. Mazané plochy pohyblivých dílů nepřichází ke styku s plamenem. Má dvě části. Vařič kde se ohřívá plyn a chladič, kde se ochlazuje. Tepelné mosty Termograf Místo kde dochází ke zvýšenému tepelnému toku. V tomto místě utíká více tepelné energie a má v interiéru studenější povrch, naproti tomu v exteriéru teplejší neţ okolní konstrukce Termograf je přístroj, který znázorňuje graficky časový průběh teploty měřeného objektu. 10

11 1.1 HISTORIE NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB Nízkoenergetické stavby jsou vlastně téměř stejně staré jako historie bydlení sama. Příkladem můţe být tvrzení athénského filozofa Sokratese k výstavbě domů tehdejší doby: Ideální dům je v létě chladný, v zimě teplý. 3 K tomuto tvrzení, není snad co dodat. Všechny stavby jiţ v daleké historii, které zajišťovali ochranu před povětrnostními vlivy, můţeme prakticky nazvat nízkoenergetickými. Pokud se zaměříme na vyuţití solární architektury, tak její počátky nalezneme před 2-3 tis. lety a to u severoamerických Indiánů, v Řecku a Číně. Jiţ v této době se tehdejší obyvatelé zaměřili na solární architekturu a stavěli sloupové přestavby, většinou s trojúhelníkovým štítovým prvkem nazývaným tympanon. V zimě tyto stavby vyuţívaly slunečního záření k částečnému pokrytí tepla a v létě zastiňovaly jiţní okna proti přílišnému horku. Dalším příkladem vyuţití solární architektury byl Olynthus v Makedonii, tuto řeckou vesnici tvořili rovnoběţné ulice, mezi nimiţ stály pasivní solární domy orientované na jih. Získávání sluneční energie vedlo k sniţování spotřeby energie a to často znamenalo prostředek přeţití v této době. 4 V novodobé historii se energeticky úsporné stavby rozvíjely, koncem 19 století. Edward S. Morse vynalezl první vzduchový kolektor. Kolektor umoţňoval proudění ohřátého vzduchu do místnosti, kde probíhala jeho cirkulace a následně byl odváděn zpět ven. Ve 40. letech 20 století vynalezli inţenýři z MIT (Machusetts Institute of Technology) kapalinové kolektory, které byly akumulovány do vodní nádrţe, teplo z těchto nádrţí proudilo vzduchovým systémem do místností a staralo se o jejich vyhřátí. Historie pokračovala dál a v 70. letech 20. století se začalo experimentovat s výstavbou nízkoenergetických domů, které vyuţívaly solární energii. V této době se v Americe objevila Trombeho stěna, která vyuţívala studeného vzduchu 3 Nízkoenergetické domy Humm, Othmar GRADA Nízkoenergetické domy Humm, Othmar GRADA

12 přiváděného do prostoru mezi skleněnou stěnou a černou zdí, kde se ohřál vzduch, který dále proudil do místností. První projekt tzv. Nízkoenergetického domu vznikl v rámci vědeckého výzkumu, pod vedením V. Korsgaarda v roce Tuto myšlenku si přivlastnila Skandinávie a paralelně na ní začala pracovat se Severní Amerikou. V 90. letech 20. století se přidali i Němci, kteří jí významně rozpracovali a zanedlouho po nich také Rakušané a Švýcaři. 5 Postupující vývoj NED vyústil, aţ k pasivním domům. První pasivní dům byl postaven v roce 1991 v Německu v Darmastadtu. V roce 1997 byly realizovány první projekty sídlištního typu ve Wiesbadenu a u Kolína. V současnosti se můţeme setkávat jiţ i s nulovými, či plusovými výstavbami. Ovšem tyto stavby jsou velmi náročné jak po technologické stránce, tak po stránce finanční. V celé Evropě zaţívají nízkoenergetické výstavby velký boom. Tyto stavby se stávají běţnou součástí ţivota a bydlení. V dnešní době jsou stavěny kromě energeticky úsporných domů i energeticky úsporné kancelářské komplexi, ale třeba i školy a spousta dalších objektů. V České republice tento typ staveb je na vzestupu nejen u zákazníků, investorů, developerů, ale hlavně u výrobců materiálů, kteří se přizpůsobují novému trendu. 1.2 ROZDĚLENÍ ENERGETICKY ÚSPORNYCH STAVEB Pokud chceme jednoznačně stanovit kritéria pro energeticky úsporné domy, musíme pro výpočet energetických parametrů vyuţít některou z norem či metodik. V ČR se nejčastěji setkáváme s těmito normami ČSN (Výpočet tepelných ztrát při ústředním vytápění) ČSN (Výpočet tepelných bilancí zasklených ploch) a zejména s ČSN (Tepelná ochrana budov) Nízkoenergetický dům Šmalhaus, Pavel a kol. ARCH

13 Rozdělení úsporných staveb je moţno dělat několika způsoby. Pro rozdělení těchto staveb si v první řadě zvolíme srovnávací parametr. Hlavním parametrem je měrná potřeba tepla [kw/m 2.rok], která udává potřebu tepla v kwh na vytápění 1m 2 vytápěné plochy budovy za rok. Podle této veličiny rozdělujeme domy do těchto kategorií: - Energeticky úsporný dům [50-70kWh/(m 2 r)] obvykle těchto hodnot dosahuje novostavba, která má zvýšené izolační vlastnosti obvodového pláště, při vyuţití pasivních a solárních prvků či vyuţitím solárních kolektorů. Tyto domy se mohou při dobrém návrhu obejít bez rekuperace vzduchu. - Nízkoenergetický dům [15-50kWh/(m 2 r)] u těchto domů jsou velké poţadavky na prostup tepla, musí být navrhnut vhodný obvodový plášť, izolace by měla být cca. 250mm. U těchto staveb se vyuţívá pasivního a aktivního vyuţití sluneční energie, také zde vyuţíváme mechanického větrání s předhřevem vzduchu a rekuperaci tepla. - Pasivní dům [5-15kWh/(m 2 r)] takový typ domu je obyčejně bez konvenčního vytápění, je schopen dlouho drţet svoji teplotu. Tloušťka izolace by měla být min. 250mm. Dále musí splňovat poţadavky na pasivní přehřev vzduchu přes zemní kolektor, větrání s rekuperací a účinností 80%, solární ohřev vody atd. Pasivním solárním získáváním tepla se v těchto domech pokrývá aţ 60% zbytkové potřeby tepla. - Nulový dům [0-5kWh/(m 2 r)] tyto domy jsou energeticky soběstačné. Nulové domy si vyrobí, tolik energie kolik potřebují na vlastní provoz. Energie je uschovaná ve velkých zásobnících. Výstavba těchto domů je velmi náročná a vyţaduje si zkušené odborníky. Tyto stavby se však vyskytují ojediněle, pokud za ně nepovaţujeme stavby poblíţ rovníku, nebo rákosové chatrče. 13

14 Obrázek 1 - Roční spotřeba energie na vytápění V současné době, je dokonce moţné dosáhnout i tak velkých tepelných zisků, ţe dům nepotřebuje ţádné otopné zařízení. Dokonce je schopen produkovat přebytek elektrické energie. Takové stavby se označují jako nulové domy s přebytkem neboli plusové domy. Dalším parametrem, kterým lze porovnat domy je stupeň energetické náročnosti (SEN) [%], tento parametr vyjadřuje poměr měrné potřeby tepla v procentech a poţadované normové hodnoty budovy: Rovnice 1 - Stupeň energetické náročnosti SEN = 100 ev / ev, N [%] 7 (ev. měrná potřeba tepla, ev, N... poţadovaná normová hodnota budovy-viz vyhláška č. 291/2001 Sb.) Slovní vyjádření klasifikace: (na obr. 2)

15 Obrázek 2 - Energetický štítek slovní vyjádření Podle zákona č. 177/2006 Sb., jeţ je novelou zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Musí mít od všechny novostavby nad 50 m 2 bez ohledu na svou velikost průkaz energetické náročnosti budov - tzv. energetický štítek.(viz obrázek 2). Energetické průkazy jsou také vyţadovány u větších rekonstrukcí, stávajících budov s podlahovou plochou nad 1000m 2 a v případě, ţe dojde k ovlivňování energetické náročnosti, a dále při prodeji, nebo pronájmu budov či jejich součástí. 8 Energetický štítek budovy umoţňuje investorům, nájemcům i vkladatelům získat objektivní hodnocení, jakou kvalitu má nemovitost z hlediska energetické náročnosti pro kupující, vlastnící, či pronajímající zákazníky

16 2 KONSTRUKČNÍ ZÁSADY A OPATŘENÍ PRO ENERGETICKY ÚSPORNÉ POZEMNÍ STAVBY Konstrukční zásady mají veliký vliv na trţní hodnotu nízkoenergetických staveb, proto se těmito zásadami zabývám ve druhé kapitole své bakalářské práce. Kaţdá z nich nám ovlivňuje trţní cenu nemovitosti, proto je důleţité jim primárně věnovat pozornost. 2.1 STAVEBNÍ POZEMEK Základním kamenem pro stavbu energeticky úsporných staveb je správná volba pozemku. Při volbě pozemku pro nízkoenergetické stavby nás zajímá hlavně orientace ke světovým stranám. V ideálním případě by měl dům být nastíněn a největší prosklená část směřovat na jih. Orientace je moţná i s mírným odklonem na jihozápad případně jihovýchod. Při výběru pozemku nelze opomenout okolní zástavbu. Okolní zástavba by neměla stínit slunečnímu záření na náš objekt, ovšem měla by být situována tak, aby nám chránila objekt před povětrnostními vlivy. Nevhodný výběr pozemku má negativní vliv na náklady spojené s údrţbou. 2.2 TVAR STAVBY Dalším důleţitým faktorem pro nízkoenergetické stavby je jejich tvar. Tvar stavby nám ovlivňuje potřebu energie. Jedním z parametrů, který určí potřebu energie na vytápění, je poměr ochlazovaných ploch konstrukcí vůči objemu. Tento parametr je vyjádřen právě poměrem plochy obvodového pláště (A) k obestavěnému prostoru (V). Platí zde jednoduché pravidlo, čím menší je výsledek, tím menší jsou energetické ztráty této stavby. 9 Při projektování nízkoenergetických staveb je důleţité dodrţet kompaktnost, nejsou vhodné balkony, lodţie, arkýře, vikýře či niky Geometricky nejlepší je tvar odpovídající kouli, nebo polokouli, coţ v praxi nebude asi reálné. Optimální řešení se tak jeví krychle či kvádr. Ovšem v případě opravdu dobře zateplených domů, které mají nízký podíl ztrát prostupem tepla v energetické bilanci, je vliv na tvar stavby jiţ poměrně malý. 9 Zásady pro stavbu pasivního domu Preziger, Dieter GRADA

17 Rovnice 2 - Faktor tvaru Faktor tvaru = A/V [m -1 ] Obrázek 3 - Vliv kompaktnosti stavby na tepelné ztráty 2.3 STAVEBNÍ MATERIÁL Hlavním měřítkem pro výběr materiálu je splňování tepelných norem. Pro nízkoenergetické stavby je důleţité zabezpečit dostatečnou izolační schopnost při co nejmenší tloušťce stěny. Hlavními stavebními systémy jsou dřevostavby, nebo masivní zděné systémy. Není jednoduché z těchto stavebních systémů vybrat. Kaţdý z nich má své výhody i nevýhody. Dřevostavby (lehké konstrukce) můţou mít dokonce izolaci v celé tloušťce stěny. Nevyţadují vysoké nároky na statiku základů, často postačí jen základové patky. Mohou, být tedy celé nad terénem pak odpadá nutnost hydroizolace, protiradonové opatření a eliminují se tepelné mosty pří napojení k základům. Dřevostavby jsou výhodné díky větší rychlosti výstavby a úspory nákladů. Také minimálně zatěţují ţivotní prostředí. Nevýhodou dřevostaveb je niţší akumulační schopnost a akustika oproti masivním stavbám. 17

18 Masivní stavby (těţké konstrukce) u těchto konstrukcí stále v současné době převaţují zděné stavby z keramických pálených materiálů. Stavět je moţno skoro ze všech zdících materiálů (cihly, keramické, vápenopískové, betonové či lehčené silikátové bloky). Výhodnější je zvolení materiálu s větší objemovou hmotností a pevností, které nám zajistí v malé tloušťce statickou únosnost. Také daleko více vyuţijí svých vlastností, kterými jsou akumulace tepla a akustický útlum. 2.4 TEPELNÁ IZOLACE SOUČINITEL PROSTUPU TEPLA Všechny neprůsvitné stavební konstrukce, tedy ty, které nepropouštějí sluneční záření, musí mít co nejlepší izolaci. Důleţitým opatřením pro úsporu tepla je sniţování ztrát prostupem tepla. Součinitel prostupu tepla U [W/m 2 K] (dříve značen k) neprůsvitných vnějších stavebních konstrukcí udává, jaké mnoţství tepla prostupuje 1m 2 plochy např. obvodových zdí při teplotním spádu 1K. 10 Součinitel prostupu tepla je tím niţší, čím je silnější tepelně izolační vrstva. Tabulka 1 - Vybrané poţadavky a doporučení z ČSN :2 Stavební konstrukce plochá střecha, šikmá střecha < 45 obvodová stěna, šikmá střecha > 45 Součinitel prostupu tepla U [W/(m 2 K)] hodnota poţadovaná hodnota doporučená hodnota doporučená pro nízkoenergetické domy (včetně pasivních) lehká 0,24 0,16 0,12 těţká 0,30 0,20 lehká 0,30 0,20 0,15 těţká 0,38* 0,25 Okna nová 1,80** 1,2 1,2-0,8 repase 2,0 1,35 * 0,46 pro jednovrstvé zdivo do ** 2,0 do Nízkoenergetické domy Othmar Humm GRADA

19 2.4.2 NÁVRH TEPELNÉ IZOLACE Jedním z hlavních principů energeticky úsporných staveb je pouţití silné vrstvy tepelné izolace, která nám zajistí co nejmenší ztráty energie a sníţí náklady spojené s denním provozem. Obvodový plášť lze dělit na dvě základní části a těmi jsou nepřehledné a přehledné konstrukce. 1. Přehledné konstrukce (téţe Transparentní) Transparentní část obvodového pláště jsou různá okna, nebo prosklené stěny. U transparentních konstrukcí je znatelné vylepšení výrobků jiţ delší dobu. Jako příklad můţeme vzít zasklení, u kterého máme na výběr z dvojitého, či trojitého skla, které vyhovuje vysokým nárokům na izolační schopnosti. Také se mezi izolační skla plní některé z ušlechtilých kovů (krypton, argon). Zlepšení je rovněţ u kompletizujících součástí oken (spojení skel, osazení okenních rámů) 2. Nepřehledné konstrukce (téţe Netransparentní) Jsou to nosné konstrukce s tepelnou izolací. Tuto část konstrukcí opatříme před potřebnou úsporou energie zajištěním jiţ zmiňované vrstvy tepelné izolace. Tepelná izolace se mění podle typu energetických staveb. U nízkoenergetických domů by měla být tepelně izolační vrstva v oblasti stěn mezi cm. U pasivních domů musí být kvůli vysokým nárokům na nízké ztráty energie zákonitě vyšší a zde se pohybuje v rozmezí cm. U střech těchto staveb by se měla pohybovat okolo 30 cm a podlah případně stěn ve styku s terénem okolo 12 cm. 11 Materiály pro poţití izolací jsou polyestyren, pěnové sklo, minerální vlna, polyuretan, minerální násypy, vakuová izolace. U dřevostaveb lze pouţít foukanou izolaci. 11 Nízkoenergetický ekologický dům Nagy, Eugen Jaga group

20 Při návrhu izolace je zvlášť důleţité se zaměřit na detaily konstrukce. Mezi tyto konstrukce můţeme zařadit: - spoje střechy a obvodových stěn - osazení oken a dveří - dveřní a okenní rámy - prostup šachet komínů se střešní konstrukcí - okenní parapety a překlady - při spoji podlah a základů - při průnicích pláště TEPELNÉ MOSTY Tepelné mosty nabývají ve stavební praxi stále většího významu, a to jak z hygienického, tak i energetického potaţmo i ekonomického pohledu. Mohou mít vliv na statiku stavby a mohou vést, aţ k její destrukci. 12 Následné odstraňování tepelných mostů, nebo jejich následků je finančně nákladné, proto je důleţité se na ně zaměřit jak při návrhu, tak při stavbě a předcházet jim. Tepelný most lze popsat jako část stavby, kde dochází ke zvýšenému tepelnému toku. Uniká jím více tepelné energie, a má v interiéru studenější povrch a naopak v exteriéru teplejší neţ ostatní konstrukce. Díky tepelným mostům dochází ke kondenzaci vodních par, které mají špatný vliv na stavbu. Tepelné mosty lze rozdělit na dva základní typy. V prvním případě se jedná o tepelné mosty způsobené netěsnostmi v plášti dělící konstrukce, kdy je tepelný únik způsoben přímo odvětráváním vzduchu do exteriéru, zde se jedná o tepelné mosty prouděním. V druhém případě vznikají tepelné mosty nesprávně navrţenou skladbou dělící konstrukce, nebo nevhodnými detaily, v tomto případě dochází ke ztrátám energie vedením

21 Pro znázornění tepelných mostů nám pomůţe infrakamera, která měří emitované tepelné paprsky o předem definované vlnové délce. Z nich se pomocí přístroje vypočítává předpokládaná teplota objektu. Celkový obraz tepelných ztrát se znázorní na termografu. Obrázek 4 - Snímek z termografu Z hygienického hlediska jsou tepelné mosty nepřijatelné díky zmiňované kondenzaci par, které mají za následek vznik plísní. Plísně negativně ovlivňují vnitřní mikroklima, které je nevhodné pro lidské organismy. 2.5 VZDUCHOTĚSTNOST A VĚTRATELNOST Při projektování a konstrukci energetických staveb musíme myslet na vzduchotěsnost a větratelnost stavby. Vzduchotěsnost u energetických staveb si můţeme představit jako dokonalé utěsnění všech spojů mezi stavebními dílci. Obecné poţadavky na vzduchotěsnost obálky budovy i jejich částí jsou uvedeny v ČSN Pro zjištění vzduchotěsnosti nám pomůţe tlakový test tzv. BlowerDoor test, kdy se měří intenzita vzduchu v objektu při tlakovém rozdílu 50 Pa za jednu hodinu. 21

22 Tabulka 2 - Poţadavek na průvzdušnost v závislosti na měrné potřebě tepla na vytápění objektu n 50 Klasifikace stavby Měrná potřeba tepla na vytápění Poţadovaná průvzdušnost Stávající stavby > 300 kwh/(m 2 a) Současná novostavba < 140 kwh/(m 2 a) NED s nuceným větráním < 50 kwh/(m 2 a) NED s rekuperací tepla < 50 kwh/(m 2 a) PD s rekuperací tepla < 15 kwh/(m 2 a) > 7 h -1 < 4,5 h -1 < 1,5 h -1 < 1,0 h -1 < 0,6 h -1 Stejně tak důleţité je větrání stavby. Větrání je důleţité především kvůli omezení koncentrace CO 2 a také kvůli odvádění přebytečné vlhkosti vzduchu, dále k odstraňování nečistot, pylu, prachu a jiných škodlivých látek. Obvykle se větrání navrhuje, aby se buď splnil poţadavek intenzity výměny vzduchu 0,3 aţ 0,5 m 3 /h (vzduch se mění jednou za 2 aţ 3 hodiny), respektive aby přívod čerstvého vzduchu byl 30 aţ 50 m 3 /h na osobu. V době kdy se v domě nikdo nenachází, by měla být intenzita větrání 0,1 m 3/ h kvůli odvodu vlhkosti a případných škodlivin. 14 Větrání vzduchu můţeme docílit několika způsoby, u nízkoenergeticky staveb se hojně vyuţívá mechanických systémů. U dobře izolovaných domů (nulových, pasivních a některých nízkoenergetických) lze vyuţít rekuperace vzduchu. Rekuperace neboli zpětné získávání tepla je děj, při němţ se přiváděný vzduch do budovy předehřívá teplým odpadním vzduchem. Teplý vzduch tedy není odváděn bez jeho vyuţití ven, ale v rekuperačním výměníku odevzdá většinu svého tepla přiváděnému tepla lze docílit, aţ 80% účinnosti. 15 Větrání je dále moţno provádět klimatizací, elektrickými ventilátory, komínovými ventilátory, nebo pouhým otevíráním oken, které také můţe být řízeno mechanicky

23 2.6 VYTÁPĚNÍ STAVEB A VÝROBA ELEKTERICKÉ ENERGIE Pro pokrytí tepla a výrobu elektrické energie u nízkoenergetických staveb je potřeba dbát na vyuţití obnovitelných zdrojů. Je to výhodné jak z ekologického hlediska, tak z hlediska financí. Základní krytí tepla je v energeticky úsporných domech zajištěno vyuţíváním pasivních a aktivních systémů. Nulové a pasivní domy mají malou potřebu tepla (viz. Kap. 1.2), proto jim postačí vyuţití převáţně jen pasivních tepelných zisků v budově (teplo od obyvatel a spotřebičů, rekuperace) a aktivních solárních zisků. Pro energeticky úsporné domy a částečně pro nízkoenergetické domy je důleţité zajistit další zdroje a těmi mohou být: - elektrický přímotop, nebo akumulace - elektrická tepelná čerpadla - spalování fosilních paliv VYUŽITÍ SOLÁRNÍ ENERGIE Jiţ od počátku stavebnictví má Slunce svůj podíl na krytí potřeby tepla v domě. Slunce je ústředním dodavatelem energie. Sluneční energie lze vyuţívat například pro ohřev teplé vody, vytápění domu, pomocí sluneční energie můţeme vyrábět elektrickou energii, pro absorpční chlazení (příkladem mohou být ledničky, klimatizace), dokonce pomoci ni lze pohánět různá zařízení (příkladem Stirlingův motor). V dnešní době se dokonce i některé země afrického kontinentu snaţí při nedostatku pitné vody vyuţívat sluneční energii ke sterilizaci vody. Solární vyuţití lze dělit na tyto základní části. - pasivní vyuţití - hybridní vyuţití - aktivní vyuţití 23

24 PASIVNÍ VYUŽITÍ SOLÁRNÍ ENERGIE Pasivní vyuţití je vyuţití energie, které vyuţívá vzájemné působení mezi slunečním sáláním a budovami a k přenosu této energie nevyuţívá ţádné aktivní součásti. Pro maximální vyuţití solární energie je velmi důleţité umístění a orientace objektu. (viz. kap. 2.1.) Pasívní prvky jsou vyhledávaným doplňkem u nízkoenergetických staveb, protoţe kromě hlavní funkce, kterou je, ohřev vzduchu jsou i akustickou ochranou. Důleţitou častí stavby pro vyuţití pasivní sluneční energie při ohřevu domu jsou okna. Velikost oken by neměla přesahovat více neţ 25% celkové podlahové plochy. U energetické bilance obytných domů hraje důleţitou roli vyčíslení plochy oken vzhledem k ploše obvodové zdi v procentech. Minimální spotřeby energie na vytápění dosáhneme mezi 30-45% v případě jiţní orientace (výjimečně 60%), 25-40% při orientaci na východ a západ, pokud je orientace na sever 15-25%. 16 Mezi pasivní vyuţití energie můţeme zařadit i zimní zahrady. Přínos zimní zahrady k tepelným ziskům závisí hlavně na způsobu provozu. Pokud chceme docílit celoročního příjemného klimatu, musí být zimní zahrada v zimě přitápěna, a v letních měsících odvětrávána tímto se energetická bilance však stává víceméně neutrální. Dále k pasivnímu vyuţití energie můţeme zařadit vzduchové kolektory. Tyto kolektory mají vnější plášť vytvořen z černého plechu s vhodnou povrchovou úpravou. Na povrchu vzduchového kolektoru jsou drobné otvory, jimiţ vstupuje vzduch do prostoru za ním. Vzduch z tohoto prostoru proudí do objektu. Tyto kolektory poskytují ochranu před povětrnostními vlivy a sniţují tepelné ztráty. 17 Zasklená solární stěna, u které je princip velmi podobný jako u vzduchového kolektoru, ale místo plechu je pouţíváno sklo a malé otvory nahrazují speciální větrací klapky. Trombeho stěna vyuţívá prostoru mezi skleněnou stěnou a černou zdí, kde je ohříván vzduch slunečním zářením extrabydleni.finexpert.cz/titulni-strana/slunce-ohriva-vzduch-pro-interier

25 Obrázek 5 - Trombeho stěna Transparentní tepelná izolace je dalším pasivním systémem. Můţeme si jí představit jako silný svazek tenkých trubiček umístěných kolmo mezi dvě skla. Tyto trubičky jsou velmi tenké a vyrábějí se ze speciálního skla, nebo plastu. Tyto materiály propouštějí sluneční záření téměř z 50 %. Sluneční záření v zimních měsících ohřívá stěnu domu a v noci díky izolaci stěna nevychladne. V letních měsících brání přehřívání stěny vzduchové klapky AKTIVNÍ VYUŽITÍ SOLÁRNÍ ELEKTRICKÉ ENERGIE Aktivní vyuţití solární energie vyuţívá stejně jako pasivní vyuţití infračervenou část slunečních paprsků. Pomocí speciálních technických systémů. Mezi aktivní solární systémy můţeme zařadit všechny typy termických (solárních) kolektorů a fotovoltaických (kolektorů) článků. Základním rozdílem mezi solárním kolektorem a fotovoltaickým kolektorem je, ţe fotovoltaický kolektor přeměňuje sluneční záření na elektrickou energii. Termický kolektor slouţí především k ohřevu vody a k přitápění

26 Velmi důleţitým ukazatelem je doba slunečního záření. Tento ukazatel nám představuje počet hodin souvislého přímého záření za měsíc, nebo rok. Pokud se podíváme do České republiky, tak podmínky pro vyuţití sluneční energie jsou vcelku dobré a pohybují se mezi hodinami za rok. Obrázek 6 - Doba slunečního záření Ovšem pro vyuţití sluneční energie je primárně důleţitá veličina intenzity slunečního záření. Tato veličina nám vyjadřuje souhrn globálního záření na jednotku vodorovné plochy. Je vyjádřena časovým údajem a to za měsíc či rok. V České republice se tato hodnota pohybuje mezi kwh/m 2 za rok. Z toho v letních obdobích dopadne (cca 75%). (Na obrázku č. 6) je znázorněn roční úhrn globálního záření v celé republice

27 Obrázek 7 - Roční úhrn globálního záření v ČR Údaj o ročním úhrnu globálního slunečního záření je velmi důleţitý pro výpočet budoucí energetické bilance fotovoltaických systémů a také pro návratnost investice. Pokud známe dobu slunečního záření, která ročně dopadne na 1m 2 fotovoltaického systému a konverzní účinnost fotovoltaického panelu, která se pohybuje okolo 14%. Není těţké z těchto čísel vypočítat, ţe z 1m 2 dostaneme kwh elektrické energie za rok. 21 Mnoţství solární energie, která dopadne na plochy rodinných domů, by spolehlivě pokryla roční náklady na celkovou potřebu energie stavby, ale bohuţel v současné době nás omezují technické problémy vyuţití solární energie a velmi vysoká nákladnost na příslušenství. Solární kolektory jsou dnes jiţ běţně dostupnou vyspělou technologií. Tepelné solární kolektory přeměňují sálavou energii slunce na citelné teplo, které je posléze přivedeno transportním systémem (nejčastěji vodním okruhem) do tepelného zásobníku k dalšímu vyuţití. Hlavním prvkem slunečního kolektoru je absorbér například to můţe být plochá deska s neodrazivým povrchem a trubicemi pro odvod teplonosného média. 22 Pokud absorbér překryjeme skleněnou deskou, vznikne nám

28 sluneční kolektor, který vyuţívá skleníkového efektu Solární kolektory lze dělit podle ohřívaného média: - kapalinové kolektory u kapalinových kolektorů je teplonosným médiem kapalina, která slouţí především k ohřevu teplé uţitkové vody, k ohřevu bazénů a přitápění - vzduchové kolektory u těchto kolektorů je médiem teplý vzduch a slouţí k ohřevu místností - kombinované kolektory u těchto kolektorů je to kombinace jak vzduchového, tak kapalinového kolektoru Dalším dělení solárních kolektorů je podle tvaru absorbéru: - ploché deskové kolektory kolektor se skládá z pevného rámu, který je tvrzen sklem. V cele ploše rámu je umístěna tenkostěnná měděná trubička a vrstva tepelné izolace, která zabraňuje ztrátě tepla. V našich zeměpisných podmínkách je tento kolektor nejvíce vyuţíván. Obrázek 8 - Plochý deskový kolektor - ploché deskové (vanové) vakuové kolektory tento kolektor je v principu totoţný s klasickým deskovým kolektorem, ale pro vylepšení tepelně izolačních podmínek je řešen jako vakuový. Celá rámová konstrukce kolektoru je řešena vzduchotěsně a v celém objemu kolektoru je vakuum. Vakuum sniţuje tepelné ztráty a tím se zvyšuje účinnost zařízení. 28

29 Obrázek 9 - Plochý deskový vakuový kolektor - koncentrační kolektory čelní (lineární Fresnelovy čočky nebo duté zrcadlo) koncentruje záření na menší absorpční plochu. Koncentrační kolektory, tak dosáhnou vyšších teplot a vyšší účinnosti. 23 Obrázek 10 - Koncentrační kolektor

30 Pro maximální vyţití kolektorů je důleţité umístění. Umístění solárního kolektoru záleţí na jeho druhu a našich konstrukčních moţnostech. Kolektory se u většiny případů umisťují na šikmou střechu, nebo ploché střechy orientované od jihovýchodu aţ po jihozápad. Další moţností je vertikální umístění solárních kolektorů na fasády. Kolektory mohou být umístěny i kdekoliv jinde na volné ploše, kde se nevyskytují stromy či zástavba, která by jim stínila. Obvykle se kolektory umisťují pod úhlem 40-45%. Je moţné jejich umístění na pohyblivá zařízení, která natáčí kolektory za sluncem. Ţivotnost solárních kolektorů se uvádí kolem 30 let. Fotovoltaické kolektory v současné době mají velikou oblíbenost. Tyto kolektory umoţňují přeměnu sluneční energie na energii elektrickou. Tato technologie umoţňuje nízkoenergetickým domům dosáhnout nízkých standardů na potřeby energie a s tím spojené náklady. Ţivotnost fotovoltaických kolektorů je cca let. Základním prvkem fotovoltaických kolektorů jsou solární (fotovoltaické) články. Jedná se o plochou polovodičovou součástku, u které dochází při dopadu slunečního záření k uvolňování elektronů, coţ produkuje napětí. Elektrická energie je odváděna ze solárních článků přes regulátor do akumulátoru, ke spotřebiči, nebo do rozvodové sítě. Fotovoltaické články můţeme dělit: - monokrystalické solární články na bázi křemíku, v dnešní době nejvíce rozšířené jejich účinnost se pohybuje mezi 14-17% - polykrystalické mají stejný základ jako monokrystalické články s jedním rozdílem, ţe články se skládají z většího počtu menších polykrystalů. Jejich účinnost je 13-16% - amorfní základem je napařovaná křemíková vrstva, která je v tenké vrstvě nanesena na sklo, či fólii. Jejich účinnost je menší mezi 5-7% 30

31 Výkon panelů v závislosti na umístění: - šikmě umístěné panely (optimálně 35%) roční produkce 110 kwh/m 2 (100%) - s natáčením ve dvou osách roční produkce 150 kwh/m 2 (136%) - svisle umístěné na jiţní fasádě roční produkce cca 75 kwh/m 2 (68%) 24 Fotovoltaické kolektory lze také dělit dle vyuţití: - ostrovní solární systémy - solární systémy zapojené do sítě Ostrovní solární systémy nejsou napojeny na rozvodovou síť. Tento systém se vyuţívá hlavně v oblastech, kde není k dispozici elektřina ze sítě, nebo kde by zavedení kabelu bylo finančně náročné. Nevýhodou je nutnost zapojení baterie, která uchovává vyrobenou energii v době, kdy je nedostatek slunečního záření. Další nevýhodou je, ţe jsme limitováni určitým mnoţstvím energie, které jsou články schopny produkovat. Solární systémy zapojené do sítě v tomto případě je vyprodukovaná energie dodávána do sítě. Výhodou tohoto systému je, ţe v době přebytku energie lze energii dodávat do sítě. Naopak v době nedostatku vlastní produkce lze odebírat energie z rozvodové sítě Pasivní rodinný dům Proč a jak stavět Hudec, Mojmír GRADA Pasivní rodinný dům Proč a jak stavět Hudec, Mojmír GRADA

32 Výkup elektrické energie pro rok 2010: V letošním roce 2010 jsou ceny za prodej energie stanoveny na 11,28 Kč a pro zelený bonus 12,25 Kč. 26 Energetický regulační úřad má povinnost výkupní ceny regulovat tak, aby návratnost investic byla nejvýše 15 let a aby za tuto dobu byl vytvořen přiměřený zisk. V roce 2009 se u drobných výrobců sluneční energie prokázala návratnost v horizontu 8 10let a stále se sniţovala. Dne 9. března roku 2010 se projednávala novela zákona č. 180/2005 Sb. O podpoře obnovitelných zdrojů výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie pro rok 2011 a z ní by mělo platit, ţe výkupní cena elektřiny bude stanovena v takové výši, aby se zachovala návratnost investice v horizontu 15 let. Moţnost maximálního sníţení cen o 5% nadále v zákoně zůstává, ale přibude formulace, z níţ je vyrozuměno, ţe toto ustanovení nebude platit, pokud doba návratnosti klesne pod 11 let. Pokud by tato doba návratnosti byla menší, je podle novely moţné cenu sníţit, aby nevznikala nerovnost mezi fotovoltaikou a ostatními zdroji. Jelikoţ fotovoltaika byla do současnosti zvýhodňována oproti ostatním obnovitelným zdrojům. 27 Podle mého názoru je tato novela v pořádku, a je jistě rozumnější, neţ kdyţ se v minulosti hovořilo o sníţení výkupních cen energie z fotovoltaiky o cca 4 5 Kč/kWh. V současné době jde jen o to, jestli bude novela schválena. Vysoké sníţení cen mohlo mít za následek zastavení výstavby malých slunečních elektráren, a to by mělo neblahý vliv na plnění závazků ČR Evropské unii. Do konce roku 2010 pokrývat 10% roční potřeby elektrické energie z obnovitelných zdrojů. Současné pokrytí je kolem 6% Pokud provedeme výpočet návratnosti pro pořízení dvou běţných střešních fotovoltaických elektráren v druhé polovině roku 2009 na ploše 36 m 2 s výkonem 5 kwp. Pří plánované roční produkci 5069 kwh. Základní pořizovací cena Kč bez DPH a při vyuţití zeleného bonusu, který nám zajistí stát. Dostáváme se, na dobu návratnosti 8,2 roku v letošním roce 2010 po 5 % sníţení výkupních cen se

33 dostáváme na 8,6 roku. Podle nové novely zákona by se návratnost měla minimálně zvýšit na jiţ zmiňovaných 11 let a max. 15 let KONVEKTIVNÍ VYUŽITÍ SOLÁRNÍ ENERGIE Konvektivní (někdy nazývané Hybridní) systémy vyuţívají aktivních i pasivních prvků. U těchto systému je vyuţita konvekce vzduchu k dalšímu přenosu získávání tepla. Mezi konvektivní systémy řadíme okenní kolektory s předsazenou konstrukcí. Tyto kolektory jsou vlastně okna o hloubce cm. Základem je proudění teplého vzduchu mezi vnitřním a vnějším oknem, který je konvektivně odváděn do zásobníku. Dalším druhem konvektivních systému je vzduchový kolektor s předsazenou skleněnou stěnou. U tohoto systému vzduch proudí mezi zasklením a stěnou, kde se ohřívá a proudí otvorem v horní části do místnosti VYUŽITÍ MALÝCH VODNÍCH A VĚTRNÝCH ELEKTRÁREN K VÝROBĚ ENRGIE Pro výrobu elektrické energie je moţno vyuţít vodních a větrných elektráren. Pro menší pozemní stavby (RD, bytové domy) připadají v úvahu jen malé elektrárny. Vodní elektrárny mají v našich zemích staletou tradici. Za první republiky bylo evidováno na našem území okolo vodních elektráren. V současné době je však tento počet několikanásobně niţší a počet malých vodních elektráren je něco málo přes Výstavba MVE je limitována jiţ omezeným počtem vhodných míst. Malé vodní elektrárny jsou do výkonu 10 MW. Návratnost malých vodních elektráren je různá. Hlavním faktorem je mnoţství vyrobené energie, průměrná návratnost se pohybuje od 5 8 let coţ je výhodné, kdyţ uváţíme, ţe MVE mohou mít ţivotnost, aţ 100 let. Malé větrné elektrárny pro výrobu elektrické energie jsou u nás minimálně, jejich počet lze počítat na desítky. Hlavním důvodem je skutečnost, ţe poloha našeho státu je nepříznivá. Je zde velmi málo lokalit, kde by se stavba malé elektrárny vyplatila. 28 Nízkoteplotní vytápění a obnovitelné zdroje energie Petráš, Dušan a kol. Jaga group

34 Malé větrné elektrárny od 2,5 do 10 kw slouţí hlavně pro vytápění domu či ohřev vody. 29 Návratnost u malých větrných elektráren samozřejmě závisí na mnoha faktorech. Optimální návratnost je 7 9 let. Ţivotnost takových to elektráren se pohybuje okolo 25 let KRYTÍ ZBYTKOVÉ POTŘEBY TEPLA Pro pokrytí tepla u nízkoenergetických staveb musíme dbát na vyuţití obnovitelných zdrojů, je to výhodné jak z ekologického hlediska, tak z hlediska financí. Základní krytí tepla je v energeticky úsporných domech zajištěno vyuţíváním pasivních a aktivních systémů. Nulové a pasivních domy mají malou potřebu tepla (viz. kap. 1.2), proto jim postačí vyuţití převáţně jen pasivních tepelných zisků v budově (a teplo od obyvatel a spotřebičů, rekuperace) a aktivních solárních zisků. Pro energeticky úsporné domy a částečně pro nízkoenergetické domy je důleţité zajistit další zdroje a těmi mohou být: - elektrický přímotop, nebo akumulace - elektrická tepelná čerpadla - spalování fosilních paliv Pro zbytkové krytí potřeby tepla lze vyuţít kotle na plyn, nebo na dřevo. Doplňkové zdroje na dřevo, nebo pelety posléze slouţí pro zbytkové dotápění i pro případný ohřev teplé vody. Nejvíce vhodné u nízkoenergetických staveb jsou krbová kamna. Je moţný i malý krb na dřevo. Dotápění kusovým dřevem, nebo peletami je velmi ekologické, a také provozně přijatelné. Dají se vyuţívat i přímotopné, nebo olejové radiátory. Další moţnosti jsou podlahové vytápění, nebo drobná topidla. (V kap ) jsem se zmiňoval o ohřevu vzduchu rekuperací. Další moţností je tepelné čerpadlo. Tepelných čerpadel je několik druhů. Prvním je čerpadlo vzduch vzduch, které odebírá teplo z odpadního vzduchu a ohřívá vzduch přiváděný. Dalším čerpadlem je vzduch voda, které pouţívají odpadního vzduchu pro ohřev teplé vody. V současné době je na trhu i čerpadlo země voda, které přeměňuje sluneční energii v zemské kůře na tepelnou, která se posléze pouţívá k vytápění. Vzduch lze

35 také předehřívat v zemním výměníku tepla. Jedná se o potrubí, které je uloţené v nezámrzné hloubce. Ukládá se v hloubce 1,5 2 m. V zimě vyuţívá teploty od 4 8 C k ohřívání vzduchu a v letních obdobích C k ochlazování vzduchu. Do potrubí se přivádí čerstvý vzduch, který je přiváděn vzduchotechnickou jednotkou. Během průchodu vzduchu dochází k výměně tepla mezi vzduchem a zeminou v okolí potrubí VYUŽITÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH SPOTŘEBIČŮ Jako poslední v této kapitole, která je zaměřena na konstrukční zásady nízkoenergetických staveb zmiňuji vyuţívání energeticky úsporných spotřebičů. Tyto spotřebiče trvale sniţují emise a zatíţení ţivotního prostředí. V současné době jsou na trhu jiţ finančně dostupné spotřebiče třídy A a A+, které nám zajistí cílenou úsporu energie. V nízkoenergetických domech je výhodné pouţívat úsporné zářivky. Pokud stavba vyuţívá efektivní zdroj teplé uţitkové vody např. sluneční kolektory či tepelná čerpadlo, je vhodné připojit spotřebiče, jako je myčka a pračka, přímo na přívod teplé vody, coţ nám umoţňuje sníţit dohřev vody ve spotřebiči. Obrázek 11 - Celkový úhrn energie pro domácnosti

36 3 TRŢNÍ OCEŇOVÁNÍ ENERGETICKY ÚSPORNÝCH STAVEB Tato kapitola pojednává o oceňování nízkoenergetických staveb. Jejich oceňování je do jisté míry stejné jako ocenění běţných staveb dnešní doby. Rozdílem nízkoenergetických staveb je, ţe u ocenění nízkoenergetických staveb se klade větší důraz na nákladovou metodu, své nezastupitelné místo zde najde metoda porovnávací a v ojedinělých případech lze vyuţít výnosovou metodu. 3.1 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ Cílem při oceňování je zjistit trţní hodnotu nemovitosti. Trţní hodnota nemovitosti je jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. 31 Trţní hodnotu můţeme vyjádřit několika definicemi. Nejpouţívanější je: Trţní hodnota je hodnota, jiţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.) přičemţ ţádná z těchto stran není k prodeji, nebo nákupu ţádným způsoben nucena a obě strany jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi. 32 Je důleţité lišit trţní hodnotu a trţní cenu: Trţní hodnota je pojem ekonomicky obecný vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Na rozdíl od toho je trţní cena pojem ekonomicky obecný a je to cena dosaţena v určitém čase, určitým kupcem a za určitý majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím Moderní metody oceňování majetku na tržních principech Ort, Petr BIVS Moderní metody oceňování majetku na tržních principech Ort, Petr BIVS

37 Trţní ocenění je jednou ze dvou hlavních metod oceňování. Druhou metodou je ocenění administrativní podle cenového předpisu, který nalezneme ve vyhlášce Ministerstva financí MF ČR č. 3/2008 Sb. podle ustanovení zákona č 151/1997 Sb., O oceňování majetku, která se pouţívá převáţně pro daňové účely (např. darovací daň, daň z převodu nemovitosti, daň z nemovitosti ) Oceňování podle cenového předpisu je však velmi nepřesné a nezohledňuje všechny cenotvorné faktory. Toto oceňování vyuţívají znalci ve věcech vůči státu (daně) a v předmětech občansko - právních sporů. Pro odhadce je primární trţní ocenění, které ve své práci vyuţívám i já. Pro oceňování nemovitostí jsou pouţívány tři základní mezinárodně uznávané metody ocenění, těmi jsou: - porovnávací metoda - nákladová metoda - výnosová (příjmová) metoda POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda je metodou ocenění nemovitostí, jejíţ myšlenkou je srovnávání oceňované nemovitosti s porovnatelnými nemovitostmi, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Důleţitým předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze nemovitostí srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Při vytváření databází vystávají dva zásadní problémy a těmi jsou úplatnost informací o porovnávacích nemovitostech a pravdivost informací o skutečné ceně. Vhodné porovnávací nemovitosti, s nimiţ se rozhodneme porovnávat objekt, lze povaţovat: 37

38 - cena za 1m² celkové podlahové plochy (či jinou jednotku) se u srovnávací nemovitosti (předběţným odhadem) příliš neliší od oceňovaných nemovitostí. - ţádná z korekcí, kterou pouţijeme, by neměla být vyšší neţ 50% čím větší odchylka, tím více klesá korekce. - ţádná z porovnávacích nemovitosti by neměla být výrazně horší či výrazně lepší 34 Porovnávací metoda stanovuje hodnotu pomocí analýzy prodejů srovnatelných majetků v nedávném období na trhu. Porovnávací metoda je zaloţena na předpokladu, ţe by informovaný kupec za majetek nezaplatil více, neţ jsou náklady na pořízení jiného majetku za stejnou vyuţitelností. Pro porovnání jsou vyuţívány nemovitosti, které byly nedávno prodané, nebo dané na trh k prodeji. Tyto majetky jsou porovnávány s oceňovaným majetkem. Musí být provedeny korekce na základě rozdílnosti ve faktorech, jako jsou datum prodeje, typ, stáří, technický stav a pravděpodobnost budoucího vyuţívání POROVNÁVACÍ METODA A OCENĚNÍ NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB Porovnávací metoda u oceňování nízkoenergetických staveb je v současné době velmi rozšířena. Po celé České republice se tato výstavba hojně rozrůstá, proto není problém porovnávací metodu u těchto staveb aplikovat. Informace tedy můţeme čerpat z veřejně dostupných zdrojů a databází oceňovatelů. Ceny jsou posléze upraveny několika koeficienty, v kterých se zahrnuje rozdíl mezi atraktivitou umístění, kvalitou a vybaveností srovnatelné a oceňované nemovitosti. Za určitých podmínek lze vyuţít i porovnání nemovitostí s okolními zeměmi. Jako jsou např. Německo, Rakousko Při oceňování porovnávací metodou u nízkoenergetických 34 Moderní metody oceňování majetku na tržních principech Ort, Petr BIVS

39 staveb dojdeme k závěru, ţe ceny za nízkoenergetické stavby jsou díky opatřením pro úspory energie, ale také svému komfortu a kvalitě vnitřního prostředí o 10 15% vyšší oproti běţným stavbám NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda porovnává skutečné reprodukční náklady se srovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku a funkční nebo ekonomickou nedostatečností, pokud existuje a je měřitelná. Nákladová metoda je zaloţena na předpokladu, ţe kupec, který je informován o majetku by nezaplatil více, neţ jsou náklady na pořízení majetku. Informace o oceňování majetku jsou vyuţívány ke stanovení nákladů na pořízení předmětného majetku jakoţto nového a pro stanovení nákladů na jeho srovnatelné nahrazení. Nákladová metoda poskytuje především technický pohled na nemovitost NÁKLADOVÁ METODA A OCENĚNÍ NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB Nákladová metoda a oceňování nízkoenergetických staveb. Při oceňování nízkoenergetických staveb je také často vyuţívaná nákladová metoda. U této metody rozloţíme jednotlivé sloţky související s pozemky, stavbami a zařízeními. V prvním kroku oceníme pozemek tak, jako by byl nezastavěn a byla by moţnost jeho podnikatelského zhodnocení v souladu s principem jeho nejvyššího a nejlepšího vyuţití. I po dodrţení nároků na pozemky pro nízkoenergetické stavby (viz. Kap. 2.1), se ceny pozemků nemusí lišit od pozemků pro běţnou výstavbu. Poté se odhadne cena budovy podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci stavebních propočtů za pouţití technicko hospodářských ukazatelů THU. Přičemţ se odečte odhad kumulovaných odpisů. Cena budovy se nám navýší následkem pořizovacích nákladů na opatření pro úspory energie. Hodnota pozemku se přičte k hodnotě budovy a tím získáme

40 poţadovaný odhad nákladovou metodou. U nízkoenergetických domů dochází k navýšení pořizovacích nákladů cca. 10% a u pasivních domů je toto navýšení mezi %. Tyto náklady se projevují kvůli specifickým nárokům na materiál, který zajistí odpovídající nízkou energetickou náročnost stavby. Ovšem tyto vícenáklady, které investujeme, se posléze kompenzují niţšími provozními náklady a návratností investic, které nám tyto domy vykazují v průběhu své ţivotnosti VÝNOSOVÁ METODA Výnosová (příjmová) metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z tohoto majetku můţeme získat. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje pomocí diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu. 37 Za předpokladu, ţe příjmy z nemovitosti jsou stále konstantní a je druhý předpoklad doby těchto příjmů je, lze vyuţít jednoduchého způsobu výpočtu: Rovnice 3 - Hodnota budoucích příjmů zisk(čistý výnos) z nemovitost i Kč/rok 38 C v Kč x100% úroková míra % p.a. Prvním krokem při výpočtu u této metody je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který můţe být generován majetkem. Dalším krokem je stanovení neobsazenosti a provozních nákladů, které musíme odečíst od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je pak stanovena za pomoci dvou kapitalizačních postupů: - přímé kapitalizace - nebo analýzy diskontovaného cash flow Pokud je tato metoda správně aplikována je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem Teorie oceňování nemovitostí Bradáč, Albert a kol. CERM

41 VÝNOSOVÁ METODA A OCENĚNÍ NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB Výnosová metoda a oceňování nízkoenergetických staveb. S výnosovou metodou se u těchto staveb setkáváme nejméně. Tato metoda se vyuţívá u typu nemovitostí, u kterých je v daném místě a době ocenění předpoklad jejího pronajmutí. A to je v současné době moţné převáţně jen u nově postavených nízkoenergetických kancelářských komplexů jako je např. budova ČSOB v Radlicích (viz. Obr), nebo budova Nordica v Ostravě. O nízkoenergetické kancelářské komplexi je veliký zájem kvůli jejich nadstandardnímu komfortu a niţších provozních nákladech Obrázek 12 - nízkoenergetický administrativní komplex ČSOB (Praha - Radlice) 41

42 4 VÝSTAVBA NÍZKOENERGETICKÝCH OBJEKTŮ 4.1 VLIV NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ Nízkoenergetické stavby mají veliký vliv na ţivotní prostředí. Podle zahraničních studií se stavby podílí 40 % na celkové spotřebě energie v celé Evropě. Tento podíl je větší, neţ u dopravy a průmyslu. Coţ nám ukazuje jaký obrovský potenciál úspor zde je. Nízkoenergetická výstavba zatěţují daleko méně atmosféru emisemi fosilního uhlíku, který má neblahý vliv na globální oteplování. Další vliv nízkoenergetických staveb je sniţování tzv. primární energetické náročnosti stavby, kterou také nazýváme jako šedou energii. Jedná se o energii, která se spotřebuje pří výrobě materiálu pro stavbu a energii spotřebovanou při jejím vzniku. Tato energie sebou nese další znečišťování a uvolňování škodlivých emisí do ovzduší. Pokud se podíváme do zahraničí, tak tam jsou jiţ nízkoenergetické stavby standardní formou výstavby. Nízkoenergetické a pasivní domy mají třeba v Německu a Rakousku výrazný podíl na počtu novostaveb v těchto zemích vzrůstá i počet rekonstrukcí s vyuţitím pasivních prvků. V nejbliţších letech bude platit povinnost stavět kaţdý nový dům jako pasivní. Těší mě, ţe v České republice se nízkoenergetickými stavbami začíná zabývat široká veřejnost a také doufám, ţe tento typ výstavby u nás bude mít stále stoupající tendenci. 4.2 VÝHODY A NEVÝHODY NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB Jako vše i nízkoenergetické stavby mají své výhody a nevýhody, ale výhody jsou několikanásobně vyšší. Výhody - tepelná pohoda domu i při nízkých venkovních teplotách si dům zachovává příjemnou teplotu s minimálními ztrátami - čerstvý a čistý vzduch díky rekuperaci vzduchu je v exteriéru příjemný vzduch 42

43 - úspornost rekuperace vzduchu zajistí také vyuţití odváděného tepla a tím zajišťuje úspornost - sníţení zátěţe na ţivotní prostředí díky vhodnému materiálu pouţitého na výstavbu nízkoenergetických staveb - výborný poměr nákladů a uţitku pořizovací náklady, které jsou o 8 15% vyšší neţ u běţné výstavby, se vynahrazují návratností investic, které zaručuje nízká potřeba energií pro provoz stavby. - státní podpora nezanedbatelnou výhodou jsou státní dotace pří dodrţení podmínek pro měrnou potřebu tepla ve stavbě za 1 rok. Nevýhody - preciznost projektu projekt stavby musí být vypracován na velmi odborné úrovni - pečlivost při výstavbě posléze provedení stavby musí být prováděno do nejmenších detailů z důvodů zamezení tepelných ztrát - aktivita majitele nízkoenergetické stavby vyţadují spolupráci majitele v průběhu ţivotnosti - náklady pořizovací náklady jsou vyšší neţ u běţné výstavby 43

44 4.3 PŘÍKLADY NÍZKOENERGETICKÝCH STAVEB NÍZKOENERGETICKÉ BUDOVY 1) Nízkoenergetický RD Obrázek 13 - Nízkoenergetický dům Psáry 2) Nízkoenergetický bytový dům Obrázek 14 - Nízkoenergetický bytový dům Dolní Měcholupy 44

45 3) Nízkoenergetická kancelářská budova Obrázek 15 - Nízkoenergetické kanceláře Ostrava Nordica PASIVNÍ BUDOVY 1) Pasivní RD Obrázek 16 - Rodinný pasivní dům Koberovy 45

46 1) Pasivní bytový dům Obrázek 17 - První pasivní bytový dům v ČR Praha 4 Michle 2) Pasivní bytový dům Obrázek 18 - Vídeňský Siemens City kancelářský pasivní komplex 46

47 PLUSOVÉ DOMY 1) Pasivní bytový dům Obrázek 19 - Plusový dům v dolnorakouském Maria Ponsee 2) Pasivní bytový dům Obrázek 20 - Plusové bytové domy Fraiburg 47

48 ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI Poptávka po nízkoenergetických stavbách na konci roku 2009 dosáhla o 50 % meziročního zvýšení. A to svědčí o velkém zájmu široké veřejnosti. Nízkoenergetické stavby dělají za poslední roky v České republice veliký pokrok a to hlavně díky státnímu programu zelená úsporám. Tento program v roce 2010 zaručuje při výstavbě nízkoenergetických staveb státní dotace Kč pro rodinné domy a Kč pro jednotky v bytovém domě. Podmínkou u obou případů je roční spotřeba tepla max. 20 kwh/m 2 u RD a 15 kwh/m 2 u bytových domů. V roce 2009 si pro dotaci došlo lidí a dokonce února roku 2010 je těchto lidí více neţ dvojnásobně. Podle mého názoru dotace zelená úsporám bude mít za následek široký zájem investorů a developerů po tomto typu těchto staveb. Dalším faktorem zvýšení zájmu o tyto stavby je přínos do budoucna. Nízkoenergetické stavby zaručují vysoký komfort a kvalitu bydlení. Díky své nízké roční potřebě tepla jsou nejen snáze prodejné, ale také pronajímatelné. Přispívají tomu nízké provozní náklady na topení, ohřev TUV atd. K vysokému zájmu o bydlení v nízkoenergetických stavbách v České republice přispívají i závazky Evropské unii. Členské země přislíbily sníţení emisí CO 2 o 1/5. Také nesmíme zapomenout na zavedení certifikace energetické náročnosti budov. Od jí musí mít kaţdá nově postavená budova podle zákona 406/ 2000 Sb. O hospodaření energií. U rekonstrukcí si jí musí opatřit nemovitosti s podlahou nad 1000m 2, nebo rekonstrukce, která zasahuje více neţ 25 % do pláště budovy či se během ní mění vytápění. A to má samozřejmě za následek větší zájem o nízkoenergetické stavby. Otázkou je, jak se budoucí majitelé nízkoenergetických staveb vypořádají s plánovaným sníţením výkupu energie s fotovoltaiky, která má veliký vliv na tyto stavby. Pokud bude schválena novela zákona č. 180 / 2005 Sb., o které se zmiňuji na konci (kap ) Tak si troufám tvrdit, ţe výstavba nových nízkoenergetických staveb bude i nadále pokračovat. Při ocenění zjistíme, ţe pořizovací náklady na nízkoenergetickou stavbu jsou o 8 15 % vyšší neţ náklady na stavbu, která je postavena normálním způsobem. Toto navýšení je dáno hlavně náklady na opatření pro úspory energie pro tyto stavby. Ovšem návratnost vícenákladů na tyto opatření je let. Coţ je uspokojitelné a pro mnoho investorů velmi zajímavé. V dnešní době jsou dokonce i případy, kdy se 48

49 náklady na nízkoenergetické stavby dají srovnat s náklady běţné výstavby. Na začátku své práce jsem se také zmiňoval o rekonstrukcích a modernizacích staveb. Pokud si tedy poloţím otázku, zdali jde rekonstruovat stará výstavba na nízkoenergetickou či pasivním má odpověď bude znít tak, ţe nízkoenergetického domu docílit lze, ale přestavba na pasivní je spíše v otázkách teorie. U pasivních domů jsou vysoké poţadavky na zateplení konstrukce nad podlahou izolačního standardu, ale hlavním problémem při přestavbě je řešení detailů spojů kvůli tepelným mostům. A posledním důvodem je vysoká finanční nákladnost. Pokud si tedy uvědomíme, ţe nízkoenergetická výstavba nám nejpozději v horizontu 12 let pokryje zvýšené pořizovací náklady. Tak podle mého názoru se vyplatí investovat do nízkoenergetických staveb a podílet se na jejich výstavbách. Jejich vysoký komfort a nízké provozní náklady zajistí příjemnou budoucnost majitelů těchto nemovitostí. Já pevně věřím, ţe výstavba nízkoenergetických objektů. Je základním předpokladem pro ochranu ţivotního prostředí současné i budoucích generací. Na úplný závěr své teoretické práce bych si dovolil pouţít citát, který podle mě vystihuje stav nízkoenergetických staveb současné doby v České republice. Před lety rostl jejich počet po kusech, loni aritmetickou řadou a brzy dost možná poroste geometrickou řadou SReality, měsíčník Prahy, Střední Čechy č

50 II. PRAKTICKÁ ČÁST 5 OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ SLOVNÍČEK ZKRATEK A POJMŮ POUŽÍVANÝCH PŘI OCEŇOVÁNÍ KB NP Obytné podkroví RD Kancelářská budova. Nadzemní podlaţí stavebního objektu je takové, které nemá povrch podlahy níţe, neţ 1,5m pod nejvyšším bodem přilehlého terénu, a to do vzdálenosti 3 m od objektu. Prostor nad nadzemním podlaţím, vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi určený k účelovému vyuţití. Definice podle vyhlášky č.26/1999 Sb. Rodinný dům stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, v níţ je víc neţ polovina podlahové plochy místností a prostoru určena pro bydlení 50

51 5.1 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU V PRAZE Objednatel: Ivana Kárová Podolská 56 / , Praha 4 - Podolí Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č.p. 476 Nad Mazankou 1809 / , Praha 8 STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 10. BŘEZNA

52 paní Ivana Kárová Podolská 56 / , Praha 4 Česká republika 10. března 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p / 29 Uvedený na listu vlastnictví č. 1074, pro katastrální území Libeň, Městská část Praha 8, obec Praha Nacházejícího se na adrese Nad Mazankou 1809 / 29, Praha 8 - Ládví, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, 52

53 platným k 10. březnu 2010 ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro vypočtení daně z prodeje nemovitosti. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 8, na listu vlastnictví č pro katastrální území Libeň, městská část Praha 8, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. března 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: - polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku 53

54 - velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 1809/29 se nachází v klidné části praţské čtvrti v blízkosti Libeňské vodárny (Mazanka), v těsném sousedství Ládví. V katastru nemovitostí je pozemek i samotný rodinný dům zapsán jako památkově chráněné území Rodinný dům je situován ve střední části řadové zástavby. Okolní zástavba je zděná, tvořena rodinnými domky a rodinnými vilami převáţně z první ¼ 20 století. Celkový charakter vilové bydlení středního vyššího standardu. V dochůdné vzdálenosti je k dispozici kompletní občanská vybavenost Ládví (nákupní centrum, banka, restaurace, kulturní zařízení, škola). Zastávky městské hromadné dopravy (metro stanice C, autobus, tramvaj) jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Spojení do centra Prahy městskou hromadnou dopravou trvá okolo min. Parkování je moţné v ulici v blízkosti rodinného domu. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. 54

55 Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1938 jako řadový rodinný dům a byl od svého vzniku obýván rodinnou majitele. Do roku 2008 se zachoval prakticky v původní podobě. V roce 2008 byla provedena zásadní rekonstrukce. Bylo navrţeno rozšíření bytových prostor RD a zbytnění podkroví. Rekonstrukce proběhla v celém RD, aby bylo dosaţeno optimálního řešení po funkční i estetické stránce. V suterénu byl zapojen nový plynový kotel na místo původního. V 1.NP byla změněna dispozice místností. Půdní prostor byl přestavěn k zbytnění. Dále byla provedena rekonstrukce všech technických rozvodů, nové vnitřní štukové omítky, vnější fasáda a výměna střešní krytiny. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Praha v městské části Ládví. V lokalitě řadových rodinných domů. Jako celek mají obdélníkový půdorys. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová, větší část pozemků je orientována na jih. Pozemek p.č o rozloze 115 m 2 je z převáţné části zastaven budovou č.p.1809, zbytek tvoří zámecká dlaţba a plochy podél bočnic před sousedy. Tento pozemek slouţí jako parkovací místo pro automobil a předzahrádka. Pozemek p.č.1422 o rozloze 154 m 2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny inţenýrské sítě (elektro, vody, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jeden celek o rozloze 269 m 2. 55

56 Venkovní úpravy: 1) Přípojka vody 2) Přípojka kanalizace 3) Přípojka elektro 4) Přípojka plynu 5) Zpevněná plocha 6) Oplocení 7) Plotová vrátka 8) Plotová vrata Veškeré vedlejší příslušenství je v dobré kvalitě. Původní příslušenství bylo opraveno při rekonstrukci v roce Trvalé porosty Na zahradě byla zachována menší část původních starých ovocných stromů. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Jedná se o řadový dům situován ve střední části zástavby, obdélníkového půdorysu. Stavba je plně podsklepena, obsahuje dvě nadzemní podlaţí a obyvatelné podkroví pod sedlovou střechou. 1.NP podlaţí má obdélníkový tvar se vstupem na zahradu z jiţní strany. 2.NP je přístupné schodištěm, je obdélníkového tvaru a má balkón na jiţní straně domu. Podkroví je osvětleno okny ve střešní konstrukci, a je téţe přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje ve sklepních prostorech kotelnu s plynovým kotlem na vytápění. V 1.NP je vstupní chodba se schodištěm, WC, koupelna dvě obytné místnosti, kuchyně a úklidová komora. 2.NP jsou tří obývací pokoje, WC, koupelna. Obytné podkroví obsahuje schodiště jednu obytnou místnost, WC a pudní prostor. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, objekt má dvě nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc 56

57 jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, původní hydroizolace jiţ není funkční. Nosné zdivo je klasické z plných pálených cihel o tloušťce 450mm. Stropy jsou převáţně rovné. Střecha je sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem. Krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Vnitřní omítky vápenné, štukované opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štukovaná, opatřená nátěrem. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelnách i na WC. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s nabetonovanými stupni a povrchem z litého terracca. Dveře jsou dřevěné náplňové, původní a jsou osazené do dřevěných zárubní. Okna jsou plastová. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně PVC, a částečně kobercovou textilní krytinou. V půdní místnosti dřevěnými vlýsky. Podlahy ostatních místností jsou pokryti keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední s radiátory RADIK. Zdrojem tepla je plynový kotel GEMINOX THRi 2-17M s ohřívačem TUV o objemu 75 l. Elektroinstalace je zavedena světelná s pojistkovými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, lednickou, mrazničkou. Vnitřní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač a rozvod pro internet a televizní anténu. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku, nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos, jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Ocenění Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. 57

58 Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny bylo pouţito kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění majetku bylo pouţito všech tří metod OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU POROVNÁVACÍ METODOU Při stanovení obvyklé ceny pozemku, byla pouţita porovnávací metoda. Byly vybrány tři obdobné pozemky schválené pro zástavbu rodinnými domy v totoţné lokalitě s lokalitou, v níţ se nachází oceňovaný pozemek. Pokud jsou ceny nabídkové, je tato skutečnost zohledněna korekčními koeficienty, stejně jako skutečnost, ţe pozemky jsou schváleny pro zástavbu rodinnými domy. Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: Kč 41 Cvičení z oceňování na tržních principech Ort, Petr BIVS

59 Tabulka 3 - Porovnávací metoda pozemek - RD A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Oceňovaný pozemek Ládví, Nad Mazankou POZEMEK Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 1422, 1423 N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Libeň Libeň Čimice Stříţkov Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 10 B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Lepší Horší 59

60 Korekce 1 1,05 0,9 Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus, tramvaj, metro Autobus, metro Autobus, Tramvaj Autobus, Tramvaj, metro Korekce 0,95 0,95 1,05 Upravená hodnota 5 025, , ,4 Dopravní dostupnost a parkování Výborné výborné Výborné výborné Korekce 1 1,05 0,95 Upravená hodnota 5 025, , Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 5 025, , Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 5 025, , E. Ostatní parametry Velikost pozemku X menší obdobná menší Korekce 1,02 1 1,05 Upravená hodnota 5 126, , ,4 Moţná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 5 126, , ,4 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m , , ,4 Rozloha pozemku 269 Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel 60

61 jednotková hodnota p. Číslo číslo parcely výměra v m2 v Kč/m 2 zaokrouhleno ,

62 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při porovnání majetku jako celku byly vzaty do úvahy tři obdobné rodinné domy, které byly na Praze 8 a 9 v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Domy se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jedná o nabízené nemovitosti je zohledněna korekčním koeficientem, zohledňující rozdílnost cen mezi cenou nabídkovou a prodejní. Pro analýzu výše uvedených transakcí byla zvolena za srovnávací jednotku cena 1m 2 celkové zastavěné plochy domů. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč 62

63 Tabulka 4 - Porovnávací metoda nemovitost - RD A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Název nemovitosti rodinný dům Ládví rodinný dům Libeň rodinný dům Čimice rodinný dům Stříţkov Parcelní číslo 1422,1423 Adresa nemovitosti Nad Mazankou Katastrální území Libeň Libeň Čimice Stříţkov Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 8 Praha 9 Praha 8 Praha 9 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 63, Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X , ,30 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , ,30 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Prodej Korekce 0,9 1 1 Upravená hodnota , , ,30 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , ,30 Existence věcných břemen Ano Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,30 Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota , , ,30 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano 63

64 Korekce Upravená hodnota , , ,30 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,30 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Horší Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota , , ,82 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Průměrný Podprůměrný Korekce 1 1,1 1,15 Upravená hodnota , , ,84 Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,84 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,84 Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Průměrný Omezený Korekce 1 0,95 1 Upravená hodnota , , ,84 Autobus, Autobus, Autobus, Autobus, Dopravní obsluţnost Tramvaj, tramvaj, metro metro Tramvaj Metro Korekce 1,05 1,05 1 Upravená hodnota , , ,84 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1,05 0,95 Upravená hodnota , , Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota , , ,40 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota , , ,40 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobný Větší Obdobný Korekce 1 0,9 1 Upravená hodnota , , ,40 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce

65 Upravená hodnota , , ,40 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , ,40 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) ,946 Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

66 5.1.2 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU NÁKLADOVOU METODOU U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upravovaným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky suţující hodnotu jsou definovány následně: TECHNICKÉ OPOTŘEBENÍ Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. FUNKČNÍ NEDOSTATKY Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. EKONOMICKÉ NEDOSTATKY Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci 66

67 oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţit vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. 42 Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitosti v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč 42 Cvičení z oceňování na tržních principech Ort, Petr BIVS

68 Tabulka 5 - Nákladová metoda - RD NÁKLADOVÁ METODA Rodinný řadový dům, Nad Mazankou Název 1809/29,Ládví Číslo pozemku 1422, 1423 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 104 let Efektivní stáří 72 let Ekonomická ţivotnost 2 roky Zastavěná plocha 63, 8m 2 Počet podlaţí 2 nadzemní, půdní vestavba Celková zastavěná plocha 162m 2 Koeficient vyuţitelnosti 0,73 Celková podlahová plocha 220m 2 Celkový obestavěný prostor m 3 Jednotkové reprodukční náklady 6850 Kč Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 33% Kč Funkční nedostatky - 5% Kč Ekonomické nedostatky - 0% Kč Stavby a venkovní úpravy Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Kč Kč Kč 68

69 Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace Tabulka 6 - Trţní hodnota - RD Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda NA 0 0 Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda vystihuje nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou povaţována za rozhodující a je jí přidělena váha 90%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento rodinný řadový dům z roku 1938, není investor ochoten akceptovat současnou výši nákladů na jeho výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena menší váha a to 10%. Objekt slouţí majitelce a její rodině jen jedinou činností a to vlastní bydlení. Proto příjmová metoda nebyla aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni reprezentována částkou: Kč (slovy: Pětmiliónůosmsettisíckorunčeských) 69

70 5.2 OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY OKRES PRAHA - ZÁPAD Objednatel: PJV spol. s.r.o. V Hůrkách Praha 5 Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Kancelářská budova č.p. 246 Na Škrobech , Praha - západ STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 5. ÚNORA

71 PJV spol. s.r.o. V Hůrkách Praha 5 - Stodůlky Česká republika 5. února 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Kancelářská budova č.p.246 Uvedený na listu vlastnictví č. 370, pro katastrální území Jinočany, Městská část Praha-západ, obec Jinočany Nacházejícího se na adrese Jinočany 246, Praha západ, obec Jinočany, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. únoru 2010 ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro vypočtení daně z prodeje nemovitosti. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako 71

72 např. ocenění vkladu do obchodní společnosti nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Jinočany, na listu vlastnictví č. 370 pro katastrální území Jinočany, městská část Praha - západ, obec Jinočany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. února 2010) uţíván výhradně jako sídlo firmy s hlavní budovou kancelářské budovy. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Ovšem 3.NP slouţí majiteli pro jeho podnikatelské záměry. Ostatní 2 NP jsou pronajímány spolu se skladovými prostory na pozemku oceňovaného objektu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: - polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu 72

73 - náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek kancelářská budova č.p.246 se nachází v okrajové části obce Jinočany. Obec Jinočany je situována v blízkosti praţské části Zličín. Obec je situována mezi obcí Zbuzany a Chrášťany. Nedaleko obce Jinočany vede praţský okruh ve vzdálenosti 2 km, který zajišťuje optimální přímý spoj s Prahou. Tuto lokaci můţeme z trţního hlediska povaţovat za vyhledávanou investoři jako většina lokací v těsné blízkosti hl.m. Prahy. Celkový charakter je rozvojová vesnická zástavba těsné blízkosti Prahy, doplněna základní občanskou vybaveností. Obecně lze říci, ţe se jedná o vyhledávanou lokalitu pro stavby rodinných domů i sídel pro podnikatelské záměry. V dochůdné vzdálenosti od objektu je zastávka pro motorový vlak a zástavka příměstské hromadné autobusové dopravy. S dobrým spojem k zastávce MHD metra B (stanice Zličín a Luka). Parkování je moţné v těsné blízkosti kancelářské budovy na vlastním pozemku. Kapacita těchto míst je plně vyhovující pro potřeby nájemců i návštěvníků objektu. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v budově je poskytování pronajímatelných kancelářských prostorů a skladových ploch. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti 73

74 Historie Kancelářská budova byla postavena v roce 2002 v okrajové části obce Jinočany. Od roku 2002 je hlavní budova ve stejném stavu jen se provádí lehké úpravy v areálu budovy. (úprava skladovacích ploch) Pozemek Předmětem ocenění jsou 4 pozemky, uvedené v listu vlastnictví č.370, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Jinočany, v městské části Praha-západ. Celková rozloha všech pozemků je 3273m 2. Na pozemku p.č.589/9 je kancelářská budova, pozemky 589/10 a 589/11 jsou zastavěny skladovacími halami a pozemky 588/8 a slouţí jako uţitný pozemek pro majitele budovy. Pozemky jsou rovinné, tvar je převáţně lichoběţníkový. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby jsou v souboru majetku dvě a těmi jsou dvě skladovací haly. Tyto stavby budou zohledněné při výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Venkovní úpravy: 1) Přípojka vody 2) Přípojka kanalizace 3) Přípojka elektro 4) Přípojka plynu 5) Zpevněná plocha se zámeckou dlaţbou 6) Oplocení 7) Plotová vrátka 8) Plotová vrata Kancelářská budova Předmětem ocenění je kancelářská budova postavena roku Celkem obsahuje 3.NP. V 1. NP je navrţen vstup do objektu, který je tvořen halou a přiléhajícími chodbami, z kterých jsou vstupy do jednotlivých kancelářských prostor, místnosti úklidu a schodiště do patra. V levé části objektu je umístěno sociální zařízení, záchody a sprchy. Ve 2. a 3.NP jsou z galerie a chodby vstupy do dalších kancelářských prostor, zasedací a jednací místnosti kuchyňky a sociální zařízení pro 74

75 ţeny i muţe. Konstrukční řešení a vybavenost Architektonické, dispoziční a stavebně technické řešení je navrţeno tak, aby v daných prostorech bylo dosaţeno optimálního řešení jak na půdorysné, tak i na výškové členění. Pouţité stavební materiály a konstrukce jsou tradiční. Budova je zaloţena na základových pasech z ţelezového betonu. Obvodové zdivo je navrţeno z tepelně izolačních cihel Porotherm 40 (400x247x238 mm) na maltu vápenocementovou. Příčky tl.100mm jsou z dílců Ytong a příčky tl.115 z cihel Porotherm. Stropní konstrukce jsou navrţeny z keramických panelů. Zastřešení celého objektu je z dřevěného příhradového vazníku bez přístupu. Se střešní krytinou bonnský šindel. Schodiště v objektu je betonové jednostranně vetknuté s uloţením na vnější nosné zdivo. V úrovni stropu je uloţeno na ocelový I profil stropu z dřevěného příhradového vazníku bez přístupu. Omítky uvnitř objektu jsou provedeny vápenoštukové, hladké. Místnosti sociálních zařízení mají cementové omítky s obklady. Vnější omítky jsou z vápeno-cementové malty opatřené povrchovou směsí. Soklová omítka od firmy Baumit je barevně sladěna s barvou fasády. Povrchové úpravy venkovních dřevěných konstrukcí jsou ošetřeny lazurovacím transparentním lakem. Okna a dveře v objektu jsou dřevěné s izolačním dvojsklem. V kancelářských prostorech jsou plavoucí podlahy. Na chodbách PVC a u sociálních zařízení jsou pouţity keramické obklady. Vytápění objektu je etáţové. Zdroj tepla i zdroj teplé vody je zajištěn kotlem na pevná paliva. V objektu je zavedena elektroinstalace. Objekt je vybaven bleskosvodem. Svisle kanalizační odpady jsou z trubek litinových, leţaté svody jsou kameninové a připojovací potrubí z trubek PVC. Vnitřní instalace je téţe z PVC. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku, nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos, jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 75

76 Oceňovaný majetek je ve stavu, který zcela umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Nejsou nutné další investice. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti na trţní nájemné a částečné vyuţití vlastníka pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, ţe objekt je plně obsazen, je splněna i podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Ocenění Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním, anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny bylo pouţito kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění majetku bylo pouţito všech tří metod Cvičení z oceňování na tržních principech Ort, Petr BIVS

77 5.2.1 OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY METODOU POROVNÁVACÍ Při stanovení obvyklé ceny pozemku, byla pouţita porovnávací metoda. Byly vybrány tři obdobné pozemky schválené pro zástavbu v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení ceny pozemku souvisejícím s oceněním sídla firmy jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu všechny faktory, které ovlivňují cenu. (datum transakce, tvar a velikost pozemku, vybavenost inţenýrskými sítěmi, ) Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s kancelářskou budovou indikovaná porovnávací metodou je: Kč 77

78 Tabulka 7 - Porovnávací metoda pozemek - KB A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek POZEMEK 78 Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Jinočany, Na Škrobech 589/8, 589/9, 589/10, 589/11, stavební parcela stavební parcela stavební parcela N/A N/A N/A Katastrální území Jinočany Chrášťany Zbuzany Chýnice Obec Jinočany Chrášťany Zbuzany Chýnice Okres Praha - západ Praha - západ Praha - západ Praha - západ B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1 0,9 0,9 Upravená hodnota Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Existence věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Lepší Lepší Korekce 1 0,9 0,95 Upravená hodnota

79 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus, Vlak Autobus,vlak Autobus,vlak Autobus, Korekce 0, Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Výborné výborné Výborné výborné Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X obdobný menší menší Korekce 1,0 1,05 1,05 Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel p. číslo číslo parcely výměra v m 2 hodnota v Zaokrouhleno jednotková Kč/m /8, 589/9, 589/10, 589/11,

80 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při porovnání majetku jako celku byly vzaty do úvahy tři obdobné kancelářské budovy se skladovými prostory nabízející se v současné době k prodeji. Objekty se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jedná o nabízené nemovitosti je zohledněna korekčním koeficientem, zohledňující rozdílnost cen mezi cenou nabídkovou a prodejní. Pro analýzu výše uvedených transakcí byla zvolena za srovnávací jednotku cena 1m 2 celkové zastavěné plochy domů. Při porovnání objektů byly také vzaty různé faktory, kterými jsou (datum transakce, lokalita, dopravní dostupnost, zastavitelnost atd.) Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč 80

81 Tabulka 8 - Porovnávací metoda nemovitost - KB A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná nemovitost nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Název nemovitosti Kancelářské prostory Kancelářské prostory Kancelářské prostory Kancelářské prostory Parcelní číslo Adresa nemovitosti Na Škrobech 246, Katastrální území Jinočany Hostivice Zlonín Zdiměřice Obec Jinočany Hostivice Zlonín Zdiměřice Okres Praha západ Praha - západ Praha - východ Praha - západ B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X , , ,3 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , , ,3 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 9 724, , ,87 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 9 724, , ,87 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce Upravená hodnota 9 724, , ,87 Vyuţití podle Stavba pro Stavba pro Stavba pro Stavba pro územního plánu administrativu administrativu administrativu administrativu Korekce Upravená hodnota 9 724, , ,87 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano 81

82 Korekce Upravená hodnota 9 724, , ,87 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 9 724, , ,87 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Dobrá Dobrá Korekce 0, Upravená hodnota 8 751, , ,87 Technický stav objektu Výborný Horší Dobrý Výborný Korekce 1,15 1,05 1 Upravená hodnota , , ,87 Technická vybavenost budovy Dobrá Horší Horší Horší Korekce 1,03 1,01 1,01 Upravená hodnota , , ,35 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Horší Dobrá Dobrá Korekce 1, Upravená hodnota , , ,35 Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Lepší Omezený Porovnatelný Korekce 0,95 1,02 1 Upravená hodnota , , ,35 Dopravní obsluţnost Dobrá Lepší Dobrá Dobrá Korekce 0, Upravená hodnota 9 839, , ,35 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Horší Dobrá Korekce 1 1,02 1 Upravená hodnota 9 839, , ,35 Atraktivita objektu Dobrá Horší Dobrá Dobrá Korekce 1, Upravená hodnota , , ,35 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota , , ,35 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Větší Menší Obdobná Korekce 0,90 1,05 1 Upravená hodnota 9 120, , ,35 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 9 120, , ,35 Výsledná porovnávací hodnota 82

83 Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , ,35 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) ,87 Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota ,88 83

84 5.2.2 OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY METODOU NÁKLADOVOU Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky suţující hodnotu jsou definovány následně: TECHNICKÉ OPOTŘEBENÍ Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. FUNKČNÍ NEDOSTATKY Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. EKONOMICKÉ NEDOSTATKY Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím 84

85 komerčně vyuţit vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitosti v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 44 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč 44 Cvičení z oceňování na tržních principech Ort, Petr BIVS

86 Tabulka 9 - Nákladová metoda - KB NÁKLADOVÁ METODA Kancelářská budova, Na Škrobech 246, Jinočany, Název Praha-západ Číslo pozemku 588/8, 589/9, 589/10, 589/11, 589/23, Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 8 let Efektivní stáří 8 let Ekonomická ţivotnost 80 let Zastavěná plocha 207 m 2 Počet podlaţí 3 nadzemní Celková zastavěná plocha 619,8 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 0,84 Celková podlahová plocha 518m2 Celkový obestavěný prostor 1 601,2 m 3 Jednotkové reprodukční náklady Kč Reprodukční náklady celkem ,8 Kč - Fyzické opotřebení 10% ,7 Kč Funkční nedostatky - 5% Kč Ekonomické nedostatky - 5% Kč Stavby a venkovní úpravy Skladové prostory Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Kč Kč Kč Kč Kč 86

87 5.2.3 OCENĚNÍ KANCELÁŘSKÉ BUDOVÝ PŘIJMOVOU METODOU Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato Metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci a na základě nájemní smlouvy. Ve výpočtu se vychází z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. 45 Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Kč 45 Cvičení z oceňování na tržních principech Ort, Petr BIVS

88 Tabulka 10 - Příjmová metoda - KB PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 0% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 0 Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 6% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

89 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví. Hodnocení bylo zpracováno k 5. únoru Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 11 - Celková trţní hodnota - KB Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu dostupné. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe současný stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po takovýchto objektech. Z těchto důvodů jí přisuzuji 60% váhy. U relativně nových staveb jako je tato se dá poměrně dobře určit výše nákladů na pořízení stavby jako nové. Proto jsme jí přisoudili kontribuci 30 % Tento typ objektu, kterým je sídlo firmy s hlavní kancelářskou budovou a technickým vybavením bývá pronajímán. Proto jsme indikaci příjmovou metodou provedli, ale není pro tuto nemovitost prioritní. Při určování finální hodnoty majetku jsme jí přisoudili kontribuci 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni reprezentována částkou: Kč (slovy: Osmnáctmiliónůstotisíckorunčeských) 89

90 III. ANALYTICKÁ ČÁST 6 ANALÝZA TRHU OBLAST PRAHA 8 PRAHA Obecná charakteristika trhu Popis oblasti Hlavní město Praha je vyhledávanou destinací pro koupi či pronájem nemovitosti. Je to dáno vysokou nabídkou pracovních příleţitostí a také širokými moţnostmi uplatnění. V současné době do ní migrují občané, jak z celé České republiky, tak i cizinci. Další početnou skupinou potencionálních zákazníku o nemovitosti v Praze jsou mladí lidé, kteří se zde vzdělávají. Praha je hlavním městem České republiky rozkládá se na území 496 čtverečních kilometrů a má obyvatel. Území hlavního města Prahy se člení na městské části, pro výkon státní správy je Praha od roku 2001 členěna na 22 správních obvodů. 90

91 Obrázek 21 - Správní členění města na správní obvody - Praha Městská část Prahy 8 se nachází v severní části Prahy. Tato městská část zahrnuje 9 katastrálních území: čtyři celá (Bohnice, Kobylisy, Čimice, Karlín) a části dalších 5 území (Libeň, Troja, Stříţkov, Nové Město a Ţiţkov. Rozloha městské části Prahy 8 je 21, 82 km2. Obvod Praha 8 je jak svou plochou, tak i charakterem různorodý. Jiţní část Karlín a Libeň se dotýká centra hl. Města Prahy, Dolní Chabry a Březiněves jsou pak městské části na severních hranicích města. Je to dáno i tím, ţe MČ Praha 8 vznikala postupně. Nejstarší součástí města je katastrální území Libně. Ta se k Praze připojila jiţ 12. září roku Nejstarší předměstí Karlín se stal součástí Velké Prahy s Bohnicemi, Trojou a Kobylisy roku V roce 1960 se staly také Čimice součástí obvodu Prahy 8. Od roku 1968 pak Ďáblice a Dolní Chabry a jako poslední se připojila Březiněves roku Na území městské části Praha 8 nalezneme různé druhy bytové výstavby. Objevuje se zde starší výstavba z počátku 20 století, příkladem mohou být činţovní domy, vilky a rodinné domy, aţ po sídlištní výstavbu a nové bytové domy. MČ Praha 8 má jako celá Praha širokou škálu příleţitostí pro trávení volného času. Od sportovních aktivit, aţ po kulturní vyuţití. Vyznačuje se velmi dobrou dopravní dostupností s vynikajícím spojením do centra Prahy. Velmi dobré jsou v této části i podmínky pro parkování. Výjimkou je čtvrť Karlín, kde je parkování lehce problematické. 91

92 Počet obyvatel v městské části Prahy 8 je z toho ţen, průměrná hustota zalidnění na km 2, je 4712 obyvatel. Podíl obyvatel ve věku 0 14 let je 12%, ekonomicky aktivních obyvatel ve věku let je na Praze 8, 67,9% a obyvatel starších 60 let je 20,1 %. Celkový průměrný věk v MČ Prahy 8 je 41, 8 let. Obrázek 22 - Hranice Prahy 8 Trh nemovitostí Rok 2009 byl jeden z nejhorších z pohledu trhu nemovitostí za poslední roky. Prokázalo se to třeba na vkladech nemovitostí do katastru nemovitostí. V roce 2009 jich bylo 648 tis., coţ je o 74 tis. méně neţ v roce Hlavní příčinou je celosvětová ekonomické krize a zpřísnění hypotéčních úvěrů ze strany bank. V roce 2010 se vyskytují tři názory na další vývoj trhu. Jeden říká, ţe ceny nemovitostí se ještě propadnou, druhý ţe vylétnou a třetí názor je, ţe se letos nestane vůbec nic. Já se přikláním ke třetímu názoru a to, ţe se letos nestane na trhu nemovitostí téměř nic a ceny budou nadále stagnovat