Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce Autor: Ing. Kristýna Bártlová Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha Duben 2014

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Jesenci, dne 11. dubna Ing. Kristýna Bártlová

3 Poděkování Tímto chci poděkovat vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za připomínky a rady při psaní bakalářské práce. Za všestrannou podporu a cenné rady týkající se nejen oceňování majetku chci poděkovat zejména tatínkovi, Vladimíru Knapovi. Za pochopení, ale především za pomoc s péčí o naše malé děti, patří velké díky mému manţelovi.

4 Anotace práce Tato bakalářská práce se v souladu s metodickými pokyny skládá ze tří částí. V první, teoretické části se snaţím o zobecnění problematiky energetické náročnosti budov a uvedení širších souvislostí. Cílem je identifikovat jednotlivé faktory, které mohou být zohledněny při oceňování staveb. Dalším cílem je analýza vlivu energetické náročnosti resp. nízké spotřeby energie staveb na jejich trţní hodnotu, a vyhodnocení, nakolik se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstrukce stávajících staveb za účelem sníţení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení trţní hodnoty. Druhá část mé práce je praktická. Jedná se o trţní ocenění projektovaného úsporného rodinného domu a administrativní budovy. Třetí část bakalářské práce pak tvoří analýza realitního trhu v okrese Olomouc. Klíčová slova: Energetická náročnost budov, úsporná opatření, nízkoenergetické budovy, certifikace budov, trţní hodnota, návratnost úsporných opatření. Annotation In conformity with methodical requirements consists the Bachelor s thesis of three basic parts: theoretical, practical and analytical. In first, theoretical part I try to generalize the issue of the energy demands of buildings and to indicate wide connection in order to identify particular factors, which can be taken into a consideration of a valuation of any buildings. The aim is to analyse the influence of energy demands of buildings or more precisely low consumption of energy on their market value and to evaluate how the higher costs of the construction new or reconstruction existing buildings with the purpose to reduce their energy demands have an impact on their higher market value. Second part is a practical one. It is the valuation of designed energy-saving family house and administrative building. In the last third analytical section is an analysis of the real estate market in Olomouc region. Keywords: Energy demands of buildings, austerity measures, green buildings, certification of buildings, market value, payback period of the austerity measures.

5 Obsah Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu Úvod Širší souvislosti Energetická náročnost budov Vysvětlení pojmu Činitelé působící na energetickou náročnost budovy Optimalizace budov z hlediska energetické náročnosti Zjišťování energetické náročnosti budovy Energetická opatření Druhy opatření Obecné zásady provádění opatření Praxe v ČR Přínos opatření Druhy budov dle energetické náročnosti Vývoj stavebního standardu Základní rozdělení Pasivní budovy Energeticky nulové budovy Energeticky nezávislé budovy Dům s energetickým přebytkem Certifikace úsporných budov Význam Princip environmentálního hodnocení Certifikační systémy BREEAM LEED Certifikační systém SBTool CZ Program PHPP certifikát pasivního domu Legislativa související s energetickou náročností budov Mezinárodní přepisy Národní předpisy Průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek obálky budovy Průkaz energetické náročnosti budovy Metoda výpočtu Energetický posudek Energetický audit Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování Zjištění trţní hodnoty nemovitosti Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Finanční podpora energetické efektivity Význam finanční podpory Nástroje EU Národní zdroje Bankovnictví Investice do energeticky úsporných opatření/úsporných domů Novostavby Zkušenosti z novostaveb pasivních domů Rekonstrukce Vyhodnocení návratnosti investice, případně zvýšené trţní hodnoty stavby Vyplatí se investice do energeticky úsporných opatření? Doba amortizace Návratnost jednotlivých úsporných opatření

6 12.4. Vliv certifikace na trţní hodnotu Závěr Literatura Abecední seznam pouţité literatury Legislativa...48 Trţní ocenění Ocenění projektovaného rodinného domu Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Ocenění administrativní budovy Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení...94 Analýza lokálního trhu s nemovitostmi okres Olomouc Obecná charakteristika trhu Okres Olomouc Realitní trh okresu Olomouc v číslech Regionální segmentace trhu Město Olomouc Pozemky Budovy Nájmy Blízké okolí Olomouce Pozemky Budovy Nájmy Velká města okresu Pozemky Budovy Nájmy Zbývající část okresu Pozemky Budovy Nájmy Zvláštnost okresu řeka Morava a povodně Prognóza budoucího stavu Zdroje

7 Část A Energetická náročnost staveb a její vliv na trţní hodnotu 1. Úvod Téma úspory energií je jiţ několik let hojně diskutováno a týká se pochopitelně také stavebnictví, neboť spotřeba energií spojená s budovami se podílí přibliţně 40 % na celkové spotřebě primárních energetických zdrojů 1. Podobný dopad má na mnoţství produkovaných emisí skleníkových plynů 2. Pro svou bakalářskou práci jsem si zvolila toto atraktivní téma zejména z důvodu mého předchozího studia na České zemědělské univerzitě zaměřeného na udrţitelný rozvoj. Tato práce se snaţí o zobecnění dané problematiky a uvedení širších souvislostí s cílem identifikovat jednotlivé faktory, které mohou být zohledněny při oceňování staveb. V jednotlivých kapitolách se vţdy snaţím o shrnutí dostupných informací k problému tak, aby byla co nejlépe vystiţena aktuální situace a pokud to je moţné, snaţím se stav okomentovat a uvést ekonomické důsledky. Z důvodu přehlednosti a zadaného rozsahu práce nezacházím příliš do podrobností. Cílem této práce je analýza vlivu energetické náročnosti resp. nízké spotřeby energie staveb na jejich trţní hodnotu, a dále vyhodnocení, nakolik se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstrukce stávajících staveb za účelem sníţení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení trţní hodnoty. 2. Širší souvislosti Ţivotní prostředí je v současnosti různou měrou ovlivňováno lidskou činností. Stavby, tedy podstatná část člověkem vytvořeného prostředí, představují rozhodující prvek v základních 1 TYWONIAK, J. a kol. Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, HUDCOVÁ, L. a kol., Energetická náročnost budov. EkoWATT, [online]. MPO 2008 [cit ]. Dostupné z: 7

8 oblastech udrţitelného rozvoje. Předpokládá se, ţe růst světové populace vyvolá ještě vyšší potřebu energie, neboť globální spotřeba energetických zdrojů zatím roste. I kdyţ růst spotřeby energií byl v letech 1990 aţ 2000 menší neţ nárůst populace, rostoucí trend spotřeby energie se očekává i do budoucna. V celosvětovém kontextu je pak vhodné uvést místní skutečnost: obyvatelé České republiky byli v roce 2000 o 25 % náročnější na čerpání energetických zdrojů neţ tomu bylo v zemích Evropské unie a dokonce o 143 % náročnější v celosvětovém porovnání 3. Stavebnictví spotřebovává značné mnoţství energie a paliv. Je třeba vzít do úvahy nejen spotřebu související přímo s provozem budov, ale také energetickou náročnost výroby stavebních hmot, montáţe či výstavby 4. Dále je třeba uvaţovat celou dobu ţivotnosti stavby, tj. údrţbu, opravy a případně i výměny jednotlivých konstrukčních částí 5. V současnosti je jasně patrný trend ve vývoji konstrukcí - sníţení energetické náročnosti budov, efektivnější vyuţívání zdrojů surovin, zodpovědnější hospodaření s vodou a omezování mnoţství škodlivých emisí a odpadů. Koncepce udrţitelného rozvoje se ve výstavbě projevuje například stále se zpřísňujícími poţadavky na tepelnou ochranu budov. Ke dvěma základním podnětům výstavby ekonomicky šetrných budov, tj. zhoršování stavu ţivotního prostředí a vývoj civilizace, se v současnosti přidává ekonomická krize nesoucí s sebou poţadavek na minimalizaci nákladů. Současný evropský vývoj ve výstavbě směřuje jednoznačně k nízkoenergetickým domům 6. Státy Evropské unie potvrdily nezbytnost 20% podílu obnovitelných energií v celkové spotřebě energie a to do roku Dosaţení tohoto cíle je moţné pouze se změnou konstrukčních vlastností nově stavěných budov a energetickou modernizací stávajících budov. Modernizace, respektive celková regenerace se v České republice týká zejména panelových domů, jeţ obsahují téměř 2 miliony bytů. Jejich další existence vyţaduje úpravy, neboť se očekává, ţe budou plnit svou funkci ještě několik desítek let. Zlepšení nevyhovujících tepelně technických parametrů panelových domů, tj. zateplení obvodového pláště a úprava či výměna 3 CHYBÍK, J. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, DLESEK, V. Energetická náročnost pozemních staveb. 2., přeprac. vyd. Praha: České vysoké učení technické HÁJEK,P. a RŮŢIČKA, J. Aplikace principů udržitelné výstavby v návrzích bytových staveb a jejich vyhodnocení.. In: Stavební listy. 2004, č. 9. [online] ABF a.s. [cit ]. Dostupné z: 6 HUDEC, M., JOHANISOVÁ, B. a MANSBART, T. Pasivní domy z přírodních materiálů. 1. vydání. Praha: Grada,

9 výplní otvorů v úsporách 7. návaznosti na opatření v TZB tvoří významný podíl v energetických Naplnění ambiciozních cílů udrţitelného rozvoje, tak jak je stanoví např. směrnice EPBD II či Kjótský protokol, je s ohledem na výrazný podíl stavebnictví ve spotřebě energie (40 % a stále vzrůstá) nemyslitelné. Na rozdíl od jiných segmentů, ve stavebnictví jsou řešení problémů známá a z velké části také rovnou pouţitelná. Přesto konkrétní cíle stanovené pro jednotlivé země zůstávají nenaplněny. Aby řešení problému bylo komplexní, je ţádoucí propojit energetický problém budov s ostatními částmi národních ekonomik jako je energetika či doprava Energetická náročnost budov 3.1. Vysvětlení pojmu Základním ukazatelem energetické náročnosti budovy je v souladu s platnou legislativou celková roční dodaná energie, která je chápána jako mnoţství energie dodané do budovy a je vyjádřena v kwh/m 2.rok. Mají na ni vliv nejen tepelně technické vlastnosti budovy, ale také všechny systémy podílející se na spotřebě a výrobě energie. Celková dodaná energie představuje spotřebu energie pro vytápění, chlazení, vzduchotechniku, přípravu teplé vody, osvětlení a provoz zařízení zajišťující provoz jednotlivých systémů. Zahrnuje také energii vyrobenou v budově obnovitelnými zdroji energie a spotřebovanou v budově a zohledňuje rovněţ účinnosti technických zařízení a ztráty při transportu Činitelé působící na energetickou náročnost budovy Zásadní význam pro energetickou náročnost budovy má obálka budovy. Kvalitní obálka budovy, která zajišťuje izolaci vnitřního prostředí budovy, minimalizuje úniky tepla (energií) a je tedy předpokladem energeticky úsporné stavby. Kvalita obálky budovy se z tohoto 7 JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká Škola Báňská - Technická univerzita Ostrava, TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze,

10 důvodu stala jedním z kritérií, podle nichţ se posuzují energeticky úsporné stavby (viz kapitola pasivní budovy). Spotřebu energie budovy významně ovlivňuje její geometrie. Nejvýhodnější jsou pochopitelně kompaktní budovy, neboť kaţdé zvětšení ochlazované plochy vyvolává potřebu dalšího odběru energie. Obzvlášť patrné je to u malých objektů, jako jsou rodinné domy. Z hlediska výšky se za přijatelné povaţují budovy do 9 nadzemních podlaţí. V individuální výstavbě jsou upřednostňovány dvojdomy a domy řadové. Dále je vhodné, aby plocha jiţní fasády byla větší neţ plocha fasády orietované na sever. Důleţitým faktorem ovlivňujícím energetické poţadavky budovy je reliéf území zejména zeměpisná šířka a délka, nadmořská výška, profil terénu a vegetace. Závětrná poloha zlepšuje tepelnou bilanci, naopak poloha v údolí či na nechráněných plochách je nevhodná. Na bilanci budovy má významný vliv také okolní zástavba. Poloha budovy v urbanizovaném území ve srovnání s otevřenou krajinou můţe znamenat úsporu energií pro bytový dům aţ 32 % a 24 % pro rodinný dům 9. Mezi další významné faktory patří orientace ke světovým stranám, míra prosklení, tepelně technické vlastnosti obvodových konstrukcí a výplní otvorů a také zařízení, která zabezpečují kvalitu vnitřního prostředí. Jedná se tedy o provázaný systém, mnohdy s protichůdnými poţadavky. Pro optimalizaci energetických poţadavků budovy je potřeba nalézt mezi nimi ten nejvýhodnější poměr. Ze samotné definice pojmu energetické náročnosti (viz výše) vyplývá, ţe významným faktorem jsou také technická zařízení budov. Vzhledem k tomu, ţe moţnosti tepelných izolací se jiţ blíţí limitu, jsou právě systémy vytápění, větrání a přípravy teplé vody zásadním faktorem energetické náročnosti budovy. V nové výstavbě a zejména, jedná-li se o úsporné budovy, jsou preferovány úsporné systémy a alternativní a obnovitelné zdroje energie. Proto mezi nejčastěji pouţívané zdroje tepla v energeticky úsporných budovách patří plynové kondenzační kotle a tepelná čerpadla. Systémy vytápění jsou často přímo spojeny s větráním a přípravou teplé vody. U úsporných domů obálka budovy vylučuje přirozené větrání, takţe se obvykle vyuţívá nucené větrání. Je výhodné znovu získávat teplo z odváděného vzduchu, tj. 9 CHYBÍK, J. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM,

11 rekuperace. Pro ohřev vody se z ekonomických důvodů doporučuje vyuţít topný zdroj. V této sekci se hojně uplatňují solární systémy 10. V neposlední řadě by neměli být pominuti uţivatelé domů a bytů jako další významný prvek, který ovlivňuje míru ekonomické náročnosti stavby. Týká se to hlavně způsobu větrání okny v průběhu topné sezóny, případného přetápění interiéru, omezování výkonu topných těles zakrytím záclonami, nábytkem apod Optimalizace budov z hlediska energetické náročnosti Optimalizace budov z hlediska energetické náročnosti probíhá samozřejmě jinak u novostavby a jinak u rekonstrukce. Ideální je optimalizované řešení energetické náročnosti stavby při nové výstavbě, které řeší celý soubor faktorů, jak bylo nastíněno výše. Zásady navrhování úsporného domu vychází totiţ z poznání činitelů, jeţ mají vliv na energetickou náročnost. Situování stavby by proto mělo vycházet z konkrétních podmínek pozemku. Tvar stavby by měl být co nejvíce kompaktní, poloha na parcele vhodná vzhledem k oslunění a vnitřní prostor by měl být důsledně rozdělen do tepelných zón. Obytné místnosti by měly být orientované na jih, chodby, schody koupelny a wc, případně garáţ a hospodářské prostory na sever či východ. Důleţitý je také správný tvar střechy a její vhodná orientace vůči světovým stranám, neboť na střechu se často instalují solární systémy. Ne vţdy jsou však podmínky pro výstavbu optimální. Samotný pozemek můţe být více či méně vhodný (pozemek na severním svahu bez inţenýrských sítí v chráněné oblasti x zasíťovaný pozemek na jihozápadním svahu v zástavbě rodinných domů). Místní regulativy v podobě omezení dle územního plánu, orgánů památkové péče či orgánů ochrany přírody a krajiny, jako např. poţadavky na umístění domu na pozemku, sklon střechy, orientaci štítu, velikost oken, pouţití konkrétních materiálů a pod., mohou mohou zásadním způsobem zvýšit náklady na výstavbu. Kromě kvalitního projektu je třeba ještě důslednost při samotném provádění stavby. Mnohdy můţe být realita odlišná od navrţeného stavu technického zařízení jen kvůli relativně drobným technickým pochybením při instalaci systému. Poměrně opomíjeným tématem jsou také tepelné mosty. Ty jsou sice na kaţdé stavbě, nicméně je třeba je minimalizovat, aby negativně neovlivňovaly mikroklima interiéru a nezvyšovaly tepelné ztráty budovy. V nové 10 POČINKOVÁ, M.,ČUPROVÁ, D. a RUBINOVÁ, O. Úsporný dům. 1. vyd. Brno: CPress,

12 rok výstavby výstavbě bývají ve fázi projektu přehlíţeny a po realizaci tak často vzniká obtíţně řešitelný, případně neřešitelný detail, určující kvalitu celé stavby. S tepelnými mosty se setkáváme také u dodatečného zateplování budov 11. Pokud má stávající budova příliš vysoké poţadavky na energii, přistupuje se k různým úpravám, změnám a vylepšením. Rekonstrukce nejen z energetických důvodů jsou v České republice časté, coţ vyplývá ze skutečnosti, ţe většina budov v tuzemsku je stará více neţ 50 let, viz graf č. 1. Graf č.1: Struktura bytového fondu ČR (zdroj: Český statistický úřad 12 ) Počty dokončených bytů podle forem výstavby v letech ostatní v rodinných domech počet bytů Relativně snadno lze docílit zlepšení energetické bilance zateplením obvodového pláště, výměnou oken, výměnou kotle či instalací solárních kolektorů. Na druhou stranu nevhodná orientace domu či jeho nevhodné umístění v otevřené krajině jsou skutečnosti, jejichţ vliv lze pouze eliminovat. Při nákupu či nájmu nemovitosti by proto měly být uváţeny všechny 11 ŠUBRT, R., ZVÁNOVCOVÁ, P. a ŠKOPEK, M. Katalog tepelných mostů. 1, Běžné detaily. České Budějovice: Energy Consulting, ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice Zveřejněno dne: [online] [cit ]. Dostupné z: 12

13 parametry, které určují energetickou náročnost budovy, neboť souvisí také s kvalitou bydlení a určují výši nákladů Zjišťování energetické náročnosti budovy Pro stanovení energetické náročnost budovy a vyjádření její kvality se pouţívá metoda referenční budovy s parametrem průměrného součinitele prostupu tepla. Referenční budova je virtuální budova stejných rozměrů a stejného prostorového uspořádání jako budova hodnocená, shodného účelu a umístění. Na všech jejích plochách se pouţijí konstrukce se součiniteli prostupu tepla odpovídající normě ČSN Energetická náročnost budovy je tedy vypočtená celková roční dodaná energie v GJ potřebná na vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Počítá se při standardizovaném uţívání budovy bilančním hodnocením intervalovou metodou dle vyhlášky č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. ČVUT v Praze poskytlo pro tyto účely v roce 2009 výpočetní nástroj, který lze vyuţít pro porovnání jednotlivých technických řešení objektu v konkrétních klimatických podmínkách. Nástroj umoţňuje výpočet roční spotřeby energie rozdělené na jednotlivé subsystémy a v součtu pak celkové spotřeby energie v budově. Porovnáním zjištěné hodnoty s referenční hodnotou je budova zařazena do klasifikační třídy energetické náročnosti. Výsledkem je průkaz energetické náročnosti budovy. 13 CHYBÍK, J. Energeticky úsporná výstavba. 1. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM,

14 4. Energetická opatření 4.1. Druhy opatření Opatření ke sníţení spotřeby energie lze rozdělit následujícím způsobem: 1. Sníţení ztrát prostupem tepla vnějšími stavebními díly, tj. izolace podlahy půdy nebo střechy, výměna netěsných oken s jednoduchým zasklením za nová, těsně zavírající okna s dvojitým či trojitým tepelněochranným zasklením, vnitřní/vnější izolace obvodových stěn, izolace stropu sklepa. 2. Omezení ztrát tepla větráním, tj. utěsnění mezer ve spojích různých stavebních dílů (přechody okno stěna, stěna střecha apod.), zajištění hygienicky nezbytného větrání. 3. Efektivní příprava topné energie instalace moderního topení s vysokou účinností pokud moţno s přípravou teplé vody, vyuţívání obnovitelných energií (solární zařízení a další). Dalších úspor lze za určitých podmínek dosáhnout také změnami na budově, např. prosklením jiţní stěny, vyuţití solárních kolektorů k ohřevu vody a podpoře topení Obecné zásady provádění opatření Při energetické sanaci by investor/majitel neměl zohledňovat pouze náklady, ale pro skutečně kvalitní sanaci by měl mít k dispozici konkrétní výpočty hospodárnosti. Energetický specialista můţe například zpracovat energeticko-ekonomickou optimalizaci budovy, která je zacílena na maximální sníţení provozních nákladů objektu sníţením tepelné ztráty, která je pouţitelná jak pro novostavbu ve fázi projektové přípravy, tak pro plánovanou rekonstrukci budovy. Energetický specialista na základě svých zjištění navrhne optimální variantu, stanoví průběh prací apod. Vzhledem k charakteru panelových domů (typové stavby, jednotvárnost konstrukčních i materiálových řešení) lze v případě jejich rekonstrukce vyuţít ověřené postupy. Naproti tomu rodinné domy jsou rozmanité jak co se týče konstrukčních řešení tak materiálů a tvarů, a proto kaţdá stavba vyţaduje individuální přístup. Přesto existuje několik všeobecně platných doporučení, jak v případě energetické sanace postupovat: 1. Izolační opatření by se měla provádět před obnovou topení. 14

15 2. Rozsáhlé zateplení podstatně sníţí potřebu tepla budovy a nově je tak dostatečný mnohem menší topný výkon. 3. Výměna oken se musí provést před nebo současně s venkovní či vnitřní izolací vnějších stěn (nová okna se musí zabudovat do izolace). 4. Venkoní izolace je smysluplná pouze s nezbytnou sanací fasády. 5. Izolace šikmé nebo ploché střechy je nezávislá na ostatních opatřeních, ale často je hospodárná jen s novou střešní krytinou. 6. Tepelná izolace mezi zdivem vnějších stěn, izolace stropu sklepa nebo stropu nejvyššího podlaţí jsou nezávislé na ostatních opatřeních a lze je proto provádět kdykoli Praxe v ČR V České republice je v současné době téměř 90 % rodinných domů energeticky náročných 14. Z toho vyplývá potřeba rekonstrukcí. Bohuţel se ještě stále setkáváme s rekonstrukcemi neúplnými spočívajícími pouze v dodatečném zateplení a výměně oken. Někdy se z úsporných důvodů provádějí tato dvě základní opatření pouze na jednotlivých částech domu. Důleţitá otázka kvalitního větrání bývá zcela opomíjena. Při utěsnění objektu, ke kterému právě v případě výměny oken a zateplení dochází, můţe nastat problém se zvýšenou vlhkostí. Ţe mnoţství obyvatel nedostatečně větrá, dokládá stále poměrně hojný výskyt plísní v obytných místnostech v budovách po rekonstrukci. Důsledkem částečných či nedokončených rekonstrukcí jsou tedy niţší úspory energetické a finanční i riziko budoucích problémů se stavebními vadami a nízkou kvalitou vzduchu v obývaných místnostech Přínos opatření Cílem rekonstrukcí je dosaţení co největších energetických a ekonomických úspor. Mezi další výhody energetických opatření patří zlepšení klimatu v obytných místnostech, tedy zvýšení komfortu a kvality vnitřního prostředí. V případě zateplování spojeného s obnovou fasády je nezanedbatelné také hledisko estetické. Nová fasáda případně i nová okna a dveře významně změní vzhled budovy, většinou je exteriér budovy atraktivnější a tak dojde k celkovému zhodnocení nemovitosti. Při správném provedení tepelné izolace a výměně systému topení a jiných systémů domovní techniky se obytné místnosti vyhřívají rychleji a chládnou pomaleji, na povrchu stěn se nevyskytují plísně, kolísání venkovních teplot se ve vnitřním 14 HAZUCHA, J. a BÁRTA, J. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. 1. vydání. Centrum pasivního domu,

16 měrná potřeba tepla v kwh/m². rok prostředí projevuje minimálně, tepelný komfort v obytných místnostech je vyšší a spotřeba energie a náklady na paliva pro vytápění jsou niţší, coţ mimo jiné také přispívá ke sniţování zátěţe ţivotního prostředí. 5. Druhy budov dle energetické náročnosti 5.1. Vývoj stavebního standardu Díky novým technologiím, materiálům a opatřením na ochranu tepla je patrný trend ve sniţování energetické náročnosti staveb. Stavby posledních let vykazují podstatně niţší potřebu energie neţ tomu bylo dříve. Stavby z období počátku 20.století aţ do 60. let vykazují měrnou potřebu tepla přibliţně kwh/m².rok 15. Výjimkou nejsou objekty s roční spotřebou kwh/m².rok. Stavby z 60. aţ 90. let jsou jiţ méně náročné. Jejich roční spotřeba se pohybuje mezi 180 a 200 kwh/m².rok. Stavby z 90. let vykazují měrnou spotřebu tepla 150 kwh/m².rok. Stavby z roku 2002 a novější dosahují spotřeby energie na úrovni přibliţně 40 % ve srovnání se stavbou z 50. let podobného tvaru a velikosti. Uvedené hodnoty znázorňuje graf č.2, který navíc pro porovnání uvádí měrnou potřebu tepla nízkoenergetických a pasivních domů. Graf č.2: Vývoj energetické náročnosti staveb (podle Hazucha a Bárta 16 ) Vývoj energetické náročnosti staveb nyní běžné stavby nízkoenergetické pasivní 15 GABRIEL, I. a LADENER, H. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel, HAZUCHA, J. a BÁRTA, J. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. 1. vydání. Centrum pasivního domu,

17 5.2. Základní rozdělení Ukazatele měrné potřeby tepla na vytápění za jeden rok vztaţený na 1 m² vytápěné podlahové plochy lze vyuţít pro rozdělení budov dle energetické náročnosti. Budovy lze rozdělit na energeticky náročné (starší nezateplené, dle názvosloví vyhlášky č. 78/2013 Sb. méně úsporné aţ mimořádně nehospodárné ), standardní (starší zateplené či nové ve standardním provedení, dle výše uvedené vyhlášky kategorie C) a úsporné. Energeticky úsporné budovy jsou takové, které zejména díky tepelně izolačním vlastnostem obálky budovy mají nízkou potřebu tepla na vytápění, tj. méně neţ neţ 50 kwh/m 2.rok 17. Souhrně se označují jako nízkoenergetické. Mezi úsporné budovy patří budovy pasivní, energeticky nulové, energeticky nezávislé a budovy aktivní Pasivní budovy Koncept pasivního domu vznikl v roce Pasivní domy se vyznačují nízkou spotřebou a vysoce efektivním vyuţitím energie. Tepelná obálka domu musí být vzduchotěsná a bez tepelných mostů. Pro pasivní domy je také charakteristické řízené větrání s efektivním zpětným získáváním tepla 18. Systém větrání v pasivních domech je výhodný zejména z hlediska dosahovaných hodnot koncentrace CO 2 v domě. Limit koncentrace CO 2 pro obytné místnosti stanovuje vyhláška č. 268/2009 Sb. a to ppm. Hodnoty zjištěné v současné konvenční výstavbě dosahují nezřídka 3 aţ ppm, naproti tomu v pasivních domech je zajištěn stále dostatečně čerstvý vzduch a limitní hodnoty CO 2 nejsou dosahovány 19. Kritéria pasivního domu ve středoevropském klimatu stanoví hned několik norem: ČSN EN ISO 13790, TNI a TNI Vzduchotěsnost stanovuje ČSN EN ISO a TNI uvedené výše n 50 = 0,6 h -1. Pro pasivní domy s převaţující návrhovou teplotou mimo 17 ČSN EN ISO 13790, TNI a TNI BROTÁNKOVÁ, K. a BROTÁNEK, A. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, ŠUBRT, R. a kol., Tepelné mosty: pro nízkoenergetické a pasivní domy: 85 prověřených a spočítaných stavebních detailů. 1. vydání. Praha: Grada,

18 18 aţ 20 C (např. výrobní haly, plavecké bazény apod.) nejsou dosud stanoveny poţadavky. Lze pro ně pouţít přiměřeně poznatky z odborné literatury 20. Tabulka č.1: Poţadavky na energetickou náročnost pasivních budov dle ČSN rodinný dům měrná spotřeba tepla na vytápění [kwh/(m 2. rok )] požadováno max 20 doporučeno max 15 bytový dům max 5 neobytná budova s převažující teplotou C ostatní budovy max 15 požadavky stanoveny individuálně 5.4. Energeticky nulové budovy Spotřeba energie u nulového domu je niţší neţ u budov pasivních, a to maximálně 5 kwh/m 2.rok. Téměř nulové spotřeby energie je dosaţeno vyuţitím kvalitních, perfektně izolujících stavebních materiálů a moderních technologií vyuţívajících obnovitelné zdroje. Nevýhodou jsou však vyšší pořizovací náklady těchto zařízení. Pro dosaţení nízké spotřeby energie jsou nezbytné mimořádně vhodné podmínky, a proto se na našem území tyto domy vyskytují jen ojediněle. Do budoucna můţeme předpokládat, ţe ceny moderních technologií budou klesat a tím by se energeticky nulové budovy mohly stát konkurenceschopnější na trhu nemovitostí Energeticky nezávislé budovy Takto se označují budovy bez potřeby dodávek energie ze zdrojů mimo budovu. Je vhodné, aby budova splňovala pasivní standard. Vyrovnání mezi energetickou produkcí a spotřebou energie je řešeno akumulací (např. tepelné zásobníky, akumulace energie pod základy). Obvykle jsou takto řešeny budovy mimo zástavbu, kde by napojení na energetické sítě bylo 20 TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze,

19 obtíţné či nemoţné, ale není to podmínkou. Tato koncepce je vyuţitelná také pro soubory budov a větší celky Dům s energetickým přebytkem Pokud budova vyprodukuje více energie, něţ je schopna sama spotřebovat, hovoří se o energetickém přebytku a budova se také nazývá aktivní. Můţe se jednat například o pasivní dům, který vyuţívá energii z fotovoltaických systémů. Ta je dodávána do rozvodné sítě ve větším mnoţství neţ samotná budova odebírá. V Evropě jiţ několik aktivních domů existuje, např. Sunlighthouse u Vídně. 6. Certifikace úsporných budov 6.1. Význam Z potřeby vzájemného porovnání budov z hlediska vlivu na ţivotní prostředí a energetické náročnosti vyplynula potřeba jednotlivé stavby mezi sebou porovnávat. Na půdě univerzit, odborných organizací apod. vznikly systémy hodnocení, které vyuţívají řady kritérií ke klasifikaci návrhů či realizovaných budov. Nejprve byly vyuţívány architekty a projektanty jako pomůcka pro srovnání různých variant návrhu. Později byly stavby certifikovány také z popudu investorů, zejména v oblasti komerční výstavby. Investoři jsou motivováni k certifikaci budov především proto, ţe očekávají vyšší trţní hodnotu nemovitosti 22. Certifikační systémy umoţňují porovnání jednotlivých staveb a informují o provozních nákladech, resp. úsporách. Poskytují informace hodící se jak investorům, tak nájemcům. Podle zjištění poradenské společnosti Cushman & Wakefield má některý ze zelených certifikátů 70 % kancelářských budov postavených v Česku od roku TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, PONEŠOVÁ, B. a FORETNÍK, J. Atlas zelených staveb: současná udržitelná architektura: [(typologie obytných, veřejných, průmyslových a zemědělských budov)]. 1. vydání. Brno: Vysoké učení technické, MAREČKOVÁ, M. Brněnská Spielberk Tower je výjimečně ekologická budova. I na evropské poměry. In: IHNED.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 19

20 6.2. Princip environmentálního hodnocení Udělení certifikátu, který potvrzuje dosaţenou úroveň kvality budovy a lze jej posléze vyuţít jako nástroj cenové argumentace či public relations je výsledkem procesu environmentálního hodnocení. V České republice se jedná o nepovinný nástroj, který hodnotí budovy z pohledu jejich dopadu na ţivotní prostředí. Základním kritériem je potřeba primární energie z neobnovitelných zdrojů. Hodnocení zohledňuje těţbu a zpracování surovin, ze kterých je stavba postavena, vlastní výstavbu, provoz budovy a jeho vliv na okolní a vnitřní prostředí a ţivot obyvatel i likvidaci suti po doţití stavby. Environmentální hodnocení zabíhá do velké hloubky při hodnocení kvality vnitřního prostředí. Co se týče samotné metody hodnocení, lze předpokládat, ţe se v budoucnu bude hodnotit také dopravní dostupnost Certifikační systémy Většina vyspělých států si vyvinula svůj vlastní certifikační systém, takţe v současnosti existuje více neţ 60 certifikačních systémů, nejznámější z nich uvádí tabulka č.2. Tabulka č.2: Certifikační systémy v různých zemích (zdroj: vlastní) Země Velká Británie Spojené státy americké Německo Švýcarsko Japonsko Austrálie Nizozemsko Finsko Norsko Polsko Česká republika Název certifikačního systému BREEAM LEED DGNB Minergie Casbee Green Star EPIQR PromisE EcoProfile E-Audyt SBTool CZ Skutečnost, ţe existuje více certifikačních systémů, vyplývá mimo jiné také z odlišností daných geografickou polohou a klimatickými charakteristikami, nicméně jistě hraje svou roli 24 ŠUBRT, R., ZVÁNOVCOVÁ, P.a ŠKOPEK, M. Katalog tepelných mostů. 1, Běžné detaily. České Budějovice: Energy Consulting,

21 i lobismus. V některých státech se pouţívá více systémů, které si vzájemně konkurují nebo se doplňují. Pro přímé porovnání budov je však nezbytné, aby byly hodnoceny jedním systémem. Mezi celosvětově nejpouţívanější systémy patří BREEAM a LEED. Určitou kvalitu zákonných poţadavků a norem ukazuje skutečnost, ţe stavby realizované v ČR, které vyhoví technickým poţadavkům legislativy a ČSN, mohou bez obtíţí dosáhnout na střední klasifikace různých certifikačních metod BREEAM BREEAM (British Research Establishments Environmental Assesment) je pouţíván od roku Od té doby získalo certifikát přibliţně staveb (většinou rodinné domy, pouze 6000 administrativních budov) a další milion je registrovaných k hodnocení. Certifikace BREEAM má několik podtypů podle místa a druhu stavby. V ČR jsou pouţitelné dva z nich: BREEAM Europe Commercial aplikovatelný na administrativní, výrobní a obchodní objekty a BREEAM In-Use, který má za cíl pomáhat sniţovat náklady na provoz budov a zlepšovat vliv na ţivotní prostředí u stávajících budov. V roce 2013 byl přidělen certifikát BREEAM International 2009 Commercial: Offices s nejvyšším moţným hodnocením Outstanding budově Spielberk Tower v Brně. Tato budova se tak řadí k nejlépe hodnoceným šetrným projektům na celém světě. V České republice bylo zatím certifikováno celkem 16 budov LEED LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je uznávaný nástroj nejen v USA jiţ od roku Také tato metoda má několik podtypů, z nichţ v ČR se nejčastěji pouţívá podtyp LEED Core and Shell určený pro spekulativní výstavbu, tj. více neţ 50 % ploch určeno k pronájmu. Pokud je k pronájmu určeno méně neţ 50 % ploch, je pouţitelný podtyp 25 PONEŠOVÁ, B. a FORETNÍK, J. Atlas zelených staveb: současná udržitelná architektura: [(typologie obytných, veřejných, průmyslových a zemědělských budov)]. 1. vydání. Brno: Vysoké učení technické, ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2014a. Registr certifikovaných budov. [online] [cit ]. Dostupné z: 21

22 LEED for New Construction. V ČR získala např. budova ČSOB v Radlicích zlatý certifikát LEED v roce V současnosti je v ČR certifikováno systémem LEED 9 budov Certifikační systém SBTool CZ Český certifikační systém SBTool CZ byl představen teprve v roce Systém vychází z mezinárodních metodik a současně zohledňuje místní klimatické, stavební a legislativní podmínky. Od roku 2012 jsou autorizovány dva certifikační orgány: Technický a zkušební ústav stavební Praha, s.p. a Výzkumný ústav pozemních staveb - Certifikační společnost, s.r.o. V přípravě jsou školení pro autorizované osoby SBToolCZ, které budou podléhat certifikačním orgánům. Ke dni bylo tímto systémem certifikováno celkem 19 budov s certifikací systéměm SBTool CZ a u třech budov je certifikace v provozu Program PHPP certifikát pasivního domu Program PHPP (Passive House Planning Package) je pouţívaný při navrhování pasivních domů. Poskytuje výpočty energetických bilancí domu. Jedná se o nejpouţívanější metodu hodnocení pasivních domů v zahraničí 29. Program umoţňuje jednoduše a s potřebnou přesností definovat energetickou bilanci, dimenzovat otopný a větrací systém nebo stanovit letní přehřívání. Pokud dům splní přísná kritéria (nutná následná kontrola stavby), můţe získat certifikát pasivního domu a to kdekoli v Evropě. V České republice se cena certifikátu pohybuje kolem Kč 30. Bohuţel vzhledem k nedostatečné kompatibilitě programu s českými normami a nedostatkům v klimatických datech pro naše území nebylo moţné na 27 ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2014b. Registr certifikovaných budov. [online] [cit ]. Dostupné z: 28 ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY, 2014c. Registr certifikovaných budov. [online] [cit ]. Dostupné z: 29 TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vyd. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, ŠUBRT, R. a kol. Tepelné mosty: pro nízkoenergetické a pasivní domy: 85 prověřených a spočítaných stavebních detailů. 1. vydání. Praha: Grada,

23 tuto metodiku přímo přejít 31. Pro úřední hodnocení a pro účely dotací je nutno postupovat dle příslušných technicko normalizačních informací (TNI pro rodinné domy a TNI pro bytové domy) a norem (ČSN ). 7. Legislativa související s energetickou náročností budov 7.1. Mezinárodní přepisy Základním pilířem, z nějţ se odvíjí stále se spřísňující kritéria na emise skleníkových plynů, tj. zpřísněná kritéria spotřeby energií jednotlivých právních předpisů na mezinárodní i národní úrovni je Kjótský protokol. Dodrţení závazku splnění Kjótského protokolu na evropské úrovni má zajistit směrnice o energetické náročnosti budov (Directive 2002/91/EC on the Energy Performance of Buildings, tzv. EPBD). U nás byla převedena prostřednictvím zák. č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů a vyhláškami č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov, č. 277/2007 Sb. o kontrole klimatizačních systémů a č. 276/2007 Sb. o kontrole účinnosti kotlů. Směrnice EPBD byla v roce 2010 revidována (Directive 2010/31/EU on the Energy Performance of Buildings, (Recast), tzv. EPBD II.) a následně implementována do naší legislativy. Základní poţadavky směrnice jsou: 1. sníţit emise skleníkových plynů o 20 % vzhledem k referenčnímu roku 1990 (v případě mezinárodní dohody o 30 %) 2. zajistit pokrytí 20 % z celkové spotřeby energie EU v obnovitelných zdrojů 3. zvýšit energetickou účinnost v zemích EU o 20 %. Směrnice určuje kritéria pro celkové hodnocení energetické účinnosti budov a uvádí pravidla pro stávající i pro nové budovy. Stanoví, ţe nové budovy mají být nejpozději od roku 2021 stavěny jako energeticky nulové nebo takové úrovni blízké. Pro budovy, kde jsou pouţity veřejné prostředky, platí tento poţadavek jiţ od roku Metody hodnocení a cílové hodnoty energetické náročnosti si mohou jednotlivé členské země vytvořit samy, neboť se 31 TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze,

24 ukázalo, ţe na mezinárodní úrovni není soulad moţný 32. Směrnice určuje, co musí být do energetické náročnosti započteno (energie na vytápění, chlazení, přípravu TUV, pomocná energie na provoz technických systémů budovy a elektrická energie na osvětlení) a ţe provozní energetická náročnost se má vyjadřovat v hodnotách primární energie. Praktický dopad nových poţadavků směrnice byl soulad konstrukčních izolačních vlastností s topným systémem hned v prvním stádiu projektování 33. Dále směrnice upravuje vydávání certifikátů energetické náročnosti, řeší inspekci otopných soustav a klimatizačních systémů a nezávislé systémy kontroly výše uvedených opatření Národní předpisy Pro oblast energetické náročnosti budov je základním předpisem zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, který byl naposledy aktualizován v roce 2012 zákonem č. 318/2012 Sb. a jeho prováděcí vyhláška č. 148/2007 Sb. resp. její novela z , tj. vyhláška č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov. Vyhláška stanoví nákladově optimální úroveň poţadavků na energetickou náročnost budovy pro nové budovy, větší změny dokončených budov, jiné neţ větší změny dokončených budov a pro budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Dále stanoví metodu výpočtu energetické náročnosti budov, vzor posouzení technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie. Obsahuje také vzor stanovení doporučených opatření pro sníţení energetické náročnosti budovy, vzor a obsah průkazu a způsob jeho zpracování a umístění v budově. Pro jednotlivé druhy budov stanoví kritéria, která budou uplatňována postupně od roku 2016 dle druhu budovy a velikosti podlahové plochy. Zákon určuje také kontrolu provozovaných kotlů a rozvodů tepelné energie a klimatizačních systémů a nově zavádí pojem energetický posudek. Mezi významné předpisy určující poţadavky na energetickou náročnost budov patří vyhláška č. 480/2012 Sb., o energetickém auditu a energetickém posudku; vyhláška č. 277/2007 Sb. o kontrole klimatizačních systémů a vyhláška č. 276/2007 Sb. o kontrole účinnosti kotlů. 32 TYWONIAK, J. a kol., Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, ANISIMOVA, N. Evropské souvislosti financování energeticky úsporných opatření. In ANFTOVÁ, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické,

25 Českých státních norem (ČSN) je v oblasti energetické náročnosti staveb velké mnoţství. Nejpouţívanější je však ČSN Tepelná ochrana budov, resp. její druhá část, která uvádí poţadavky pro navrhování a ověřování z tepelně technického pohledu budovy a poţadavky na stav vnitřního prostředí při uţívání budovy. Splnění poţadavků této normy dokládá energetický štítek obálky budovy. Jedná se o grafické zobrazení zjištěných skutečností (viz obrázek č. 1) a ačkoli je v tomto ohledu štítek podobný PENB, obě dvě zobrazení se zásadně liší. Energetický štítek obálky štítek posuzuje izolaci budovy, zatímco PENB dokládá spotřebu energie budovy. Ke zpracování energetického štítku není vyţadováno ţádné oprávnění, na rozdíl od zpracování PENB. Obrázek č. 1: Energetický štítek obálky budovy x PENB (zdroj: vyhláška č. 78/2013 Sb.) 25

26 8. Průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek obálky budovy 8.1. Průkaz energetické náročnosti budovy Průkaz energetické náročnosti budov (dále jen PENB) je grafické znázornění, kolik energie dům spotřebovává na svůj provoz a kolik energie spotřebovávají jednotlivé technologie (vytápění, větrání, příprava teplé vody atd.). Dále obsahuje údaje o celkové spotřebě neobnovitelné energie domu a řadu dalších údajů. Situace, kdy je povinnost PENB vypracovat nebo doloţit jsou uvedeny v zákoně č. 318/2012 Sb. Průkaz musí být zpracován například při výstavbě nových budov, při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000 m 2, které ovlivňují energetickou náročnost. PENB je součástí dokumentace k ţádosti o stavební povolení, pokud byla ţádost o stavební povolení podána po Průkaz musí být vyvěšen v budovách s podlahovou plochou nad 1000 m 2, které jsou určeny pro veřejnost (budovy ve školství, zdravotnictví apod.). Průkaz má platnost 10 let, přičemţ při kaţdé významné změně ve spotřebě energie musí být vyhotoven nový. V současnosti cena za zpracování PENB pro rodinný dům začíná na Kč, pro bytový dům je PENB dostupný od Kč a pro administrativní budovy od Kč. Naposledy byl vzor energetického průkazu změněn (viz obrázek č. 1). Po zavedení štítků ve Francii, Velké Británii, Dánsku a Švédsku klesly ceny nezateplených domů aţ o 20 % 34. Nic podobného však zatím na realitním trhu České republiky nepozorujeme. Ukazuje se, ţe PENB není při rozhodování o koupi či pronájmu budovy/bytu významný. Údaje ze štítku nemají na výběr nemovitosti ţádný vliv 35. Je tedy otázkou, zda je zavedení povinného štítkování v České republice skutečně přínosné nebo naopak zbytečné. 34 UBRALOVÁ, E. Náklady životního cyklu staveb a energetická náročnost. In: ANFTOVÁ, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, PAŠEK., J., MLČÁK, J. a PAŠKOVÁ, K. Energetické štítkování budov a realitní trh. In: KATUNSKÝ D., KAMENSKÝ, M. a RENČKO, T. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 14. vyd. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta,

27 8.2. Metoda výpočtu Spotřeba energie v hodnoceném domě se hodnotí vţdy výpočtově. Postupy uvedenými ve vyhlášce, v normách atd. se provede výpočet celkové dodané energie do budovy a dalších ukazatelů, které se porovnají s tzv. referenční budovou 36. Při následném porovnání musí být hodnocená budova alespoň tak energeticky úsporná jako budova referenční. Pokud bude stejně úsporná, bude hodnocená budova zařazena do kategorie C, pokud bude energeticky úspornější neţ referenční budova, bude zařazena do kategorie B nebo dokonce do kategorie A (mimořádně úsporná budova). Celkem je definováno 6 kategorií, tj. A aţ G (viz tabulka č. 3). Tabulka č. 3: Klasifikační třídy energetické náročnosti budovy (vyhláška č. 78/2013 Sb.) Klasifikační třída A B C D E F G Slovní vyjádření klasifikační třídy Mimořádně úsporná Velmi úsporná Úsporná Méně úsporná Nehospodárná Velmi nehospodárná Mimořádně nehospodárná Jednotlivé kategorie, resp. klasifikační třídy jsou určeny horní hranicí a v průkazu se porovnávají s graficky vyjádřenou stupnicí klasifikačních tříd. Podle zařazení do kategorií lze jednoduše rozlišit, který dům je energeticky úsporný a který nikoliv. Pokud je budova zařazena do třídy D a horší, musí být zavedena úsporná opatření. Součástí průkazu energetické náročnosti budovy je také posouzení technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie. Základní ukazatele z průkazu musí být téţ uvedeny v informačních a reklamních materiálech při prodeji nebo pronájmu budovy nebo její ucelené části. PENB má část grafickou, tj. štítek (viz obrázek č.1) a protokol. V souladu s platnou legislativou je PENB oprávněn zpracovat pouze energetický auditor nebo osoba autorizovaná dle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu 36 Referenční budova je budova stejné velikosti, tvaru, uţívání, má stejný způsob vytápění atd. jako budova hodnocená, ale má definované vlastnosti úroveň tepelné izolace konstrukcí, vlastnosti oken, účinnosti zdrojů energie atd. 27

28 povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů. Seznam oprávněných osob vede Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR Energetický posudek Energetický posudek je písemná zpráva obsahující informace o posouzení plnění předem stanovených technických, ekologických a ekonomických parametrů určených zadavatelem energetického posudku včetně výsledků a hodnocení ( 2 písm. o) zákona č. 406/2000 Sb.). Majitel domu (stavebník) je povinen zajistit vypracování energetického posudku pro posouzení proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie při výstavbě domu nebo jeho větší změně, pokud zdroj energie v domě má výkon vyšší neţ 200 kw. Rodinných domů a dalších menších budov se tedy energetický posudek netýká. (U rodinných domů je obvykle instalovaný výkon maximálně v desítkách kw.) Pokud se ale jedná o dokumentaci většího bytového domu, administrativní budovy apod., je potřeba vypracovat kromě PENB také energetický posudek. Energetický posudek je součástí PENB, vloţí se do něj jako příloha. Zákon č. 318/2012 Sb. dále definuje případy, kdy nastává povinnost zpracovat energetický posudek. Energetický posudek se například zpracovává pro program Nová Zelená úsporám. Dle zákona můţe energetický posudek vyhotovit pouze energetický specialista, který je drţitelem oprávnění uděleného Ministerstvem průmyslu a obchodu ke zpracování energetického auditu a energetického posudku. Energetický posudek tedy nemůţe automaticky zpracovávat energetický specialista, který má oprávnění na zpracování průkazu Energetický audit Energetický audit je písemná zpráva, jejímţ cílem je zhodnocení současného stavu, které je moţné díky návrhu opatření k realizaci energetických úspor. Přitom je bráno v potaz hledisko energetické, ekonomické i vliv úspor energie na ţivotní prostředí. Audit obsahuje doporučení energetického specialisty, které dle platné legislativy musí obsahovat nejen popis optimální varianty, ale i roční úspory energie v MWh/rok po její realizaci, náklady v tisících Kč/rok na realizaci optimální varianty, průměrné roční provozní náklady v tisících Kč/rok v případě realizace, upravenou energetickou bilanci pro optimální variantu, ekonomické a ekologické 37 Dostupné z: 28

29 vyjádření pro optimální variantu, návrh vhodné koncepce systému managementu hospodaření s energií a popis okrajových podmínek pro optimální variantu. Energetický audit je poţadovanou přílohou k ţádosti o státní podporu v rámci Státního programu na podporu úspor energie a vyuţití obnovitelných a druhotných zdrojů energie a podkladem pro banku při ţádosti o úvěr na realizaci energetických investic. Energetický audit můţe provádět pouze energetický specialista s příslušným oprávněním. 9. Zohlednění energetické náročnosti stavby při oceňování 9.1. Zjištění trţní hodnoty nemovitosti Vyhláška č. 3/2008 Sb. udává, ţe majetek se oceňuje obvyklou cenou. Pojem cena obvyklá je rovnocenný pojmu trţní hodnota. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definuje obvyklou cenu jako cenu, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Nezohledňují se mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Ke stanovení trţní hodnoty lze vyuţít metodu nákladovou, výnosovou, porovnávací či jejich kombinaci. Oceňování dle cenového předpisu se ke stanovení trţní hodnoty nepouţívá, neboť poskytuje cenu zjištěnou neboli administrativní, která nezohledňuje trţní prostředí. Cena zjištěná dle právního předpisu (zákona o oceňování majetku) se pouţívá pro daňové účely Nákladová metoda Nákladová metoda neboli metoda zjištění věcné hodnoty vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit při znovupořízení stejné nebo obdobné nemovitosti ke dni ocenění. Obvykle se pro zjištění výchozí hodnoty staveb pouţije výpočet reprodukční hodnoty pomocí technickohospodářkých ukazatelů (tzv. THU) jednotkovými cenami na 1 m 3 obestavěného prostoru resp. 1 m 2 zastavěné plochy. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte přiměřené opotřebení 38. Hodnota nemovitosti se určí porovnáním reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými a funkčními vlastnostmi s oceňovanou nemovitostí. Ukazuje tedy s jakými 38 BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM,

30 náklady nemovitost vznikla. Trţní hodnota stanovená nákladovou metodou by měla představovat mnoţství práce nezbytné pro vznik nemovitosti sníţené o opotřebení stavby s respektováním trţních vlivů, jako jsou ekonomické a funkční nedostatky 39. Nákladová metoda se v praxi pouţívá primárně v případě, kdy je třeba ocenit nemovitost, jeţ se běţně neobchoduje a která negeneruje zisk. Nicméně tuto metodu lze vyuţít pro účely zjištění pojistné hodnoty nebo za účelem ověření správného stanovení trţní hodnoty jinou metodou. Indikovanou hodnotu nákladovou metodou pochopitelně lze vyuţít při kontribuční analýze, tj. závěrečné analýze odhadu trţní hodnoty. Právě proto, ţe vychází z nákladů, poskytuje obvykle vyšší hodnotu neţ akceptuje trh. Obvykle je jí proto přiřazována menší váha neţ metodě porovnávací. Pouze u novostaveb, resp. i projektovaných budov bývá zohledňována více. Energetická opatření staveb se obvykle projeví vyššími pořizovacími náklady na stavbu daného objektu (ve srovnání se standardními realizacemi). Úsporná opatření, jako např. větší mnoţství izolace, kvalitnější materiály, drahé systémy vytápění jako tepelná čerpadla apod. se tedy v odhadu trţní hodnoty projeví přímo nákladová cena nemovitosti se zvýší o kompletní náklady těchto opatření. Zde je důleţité si uvědomit riziko pouţití nákladové metody: vysoké investice, pokud nejsou vynaloţeny účelně, vůbec neznamenají vyšší cenu na trhu. Při pouţití nákladové metody je nezbytná analýza hospodárnosti vynaloţených investic zejména s ohledem na jejich ekonomický uţitek Výnosová metoda Výnosová neboli příjmová metoda vychází z ekonomického pohledu na nemovitost, kdy přímo hodnotí její uţitné hledisko. Výpočet trţní hodnoty je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice 40. Vyuţívá se pro ocenění komerčních nemovitostí (indikuje trţní hodnotu) a pro různé druhy nemovitostí před výstavbou (indikuje investiční hodnotu pro investora). Výše trţní hodnoty vychází z předpokladu, ţe čím vyšší, časově delší a 39 ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

31 zároveň méně rizikový prospěch bude, tím bude mít nemovitost i vyšší trţní hodnotu a potenciální kupující bude ochoten akceptovat vyšší cenu 41. Trţní hodnota získaná z této metody určuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Pokud předpokládáme dlouhodobě stabilní výnosy z nájemného, můţeme hodnotu zjištěnou výnosovým způsobem přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti 42. Trţní hodnota se vypočítá součtem všech předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, musí být odúročeny neboli diskontovány na současnou hodnotu. U metody výnosové se opatření k energetické hospodárnosti projeví v niţších provozních nákladech stavby. Provozní náklady se odečítající od kapitalizovaných výnosů, z nichţ vychází odhadní cena nemovitosti při pronájmu. Niţší provozní náklady tedy ve výsledku znamenají vyšší trţní hodnotu. Úsporná budova, zejména jsou-li její malé poţadavky na energie doloţeny uznávaným certifikátem, můţe vykazovat ve srovnání s podobnými standardními (ve smyslu energetické náročnosti) budovami vyšší nájemné. To samozřejmě pozitivně ovlivní výpočet trţní hodnoty. Čím vyšší nájemné (zisk), tím vyšší trţní hodnota. U novostaveb úsporných komerčních budov můţe tedy docházet ke spojení efektu niţších provozních nákladů a vyššího nájemného, které vedou k vyšší indikované trţní hodnotě Porovnávací metoda Porovnávací metoda vyplývá z porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za daných porovnatelných podmínek. Nezbytností pro pouţití této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí, přičemţ problematickým bodem se stává úplnost a pravdivost informací o porovnatelných nemovitostech ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. 1. vydání. Praha: CEDUK, BRADÁČ, A. a FIALA, J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

32 Kaţdá nemovitost je jedinečná její hodnotu určuje celý soubor vlastností: lokalita, zastavěná plocha, obestavěný prostor, územní plán, a mnoho dalších. Pro porovnávací metodu je důleţité vybrat nemovitosti co nejvíce podobné. Porovnávaná nemovitost by měla mít obdobnou cenu za 1 m 2 celkové podlahové plochy a ve vzorku porovnávaných nemovitostí by měly být zahrnuty lepší i horší nemovitosti. Konkrétní odlišnosti jednotlivých nemovitostí se zohlední ve výpočtu prostřednictvím korekčních činitelů. Ţádná korekce by neměla být větší neţ 50 %. Výběr porovnávaných nemovitostí a správná korekce jsou v této metodě klíčové pro správné stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Při pouţití porovnávací metody zohledníme energetickou náročnost stavby právě porovnáním s vybraným vzorkem nemovitostí. Optimální je samozřejmě situace, kdy je porovnávána úsporná budova s jinými úspornými budovami. Protoţe ale výstavba šetrných budov spadá aţ na výjimky do posledních deseti let, většina budov v České republice je z hlediska energetické náročnosti méně úsporná (dle dřívější klasifikace nevyhovující ). Lze odhadovat, ţe častější je případ, kdy je úsporná budova porovnávána především s budovami horších parametrů energetické náročnosti. Při porovnávání budou šetrné budovy prostřednictvím korekčních činitelů zvýhodněny. Na rozdíl od metody nákladové a výnosové, kde jsou při výpočtu k dispozici konkrétní data (pořizovací cena úsporných opatření, provozní náklady, výše nájemného apod.), při pouţití porovnávací metody je úlohou odhadce, aby správně odhadl a ocenil úspornost budovy, tj. tak, jak ji s největší pravděpodobností bude akceptovat trh. Správné určení obvyklé ceny nemovitosti tedy právě v případě porovnávací metody nejvíc závisí na zkušenostech odhadce a jeho znalostech lokálního trhu. 10. Finanční podpora energetické efektivity Význam finanční podpory Názory na poskytování dotací jsou různé. Lze diskutovat o tom, do jaké míry finanční podpora narušuje trţní prostředí a zda je vhodná. Současně je však třeba si uvědomit, ţe právě dotace mohou výrazně pomoci při zavádění nových energeticky účinných opatření. Příkladem můţe být zateplování panelových domů. Osobně se domnívám, ţe dotace jsou prospěšné zejména díky svému multiplikačnímu efektu. Pokud se podaří motivovat soukromé investory, dochází k ţádoucímu oţivení ekonomiky a v konečném důsledku dochází ke zlepšování 32

33 kvality ţivota, podpoře zaměstnanosti i podnikání. Na druhou stranu dotace s sebou přinášejí také rizika v podobě korupce a neprůhlednosti nakládání s finančními prostředky. Štěpánek 44 vyjmenovává i další kritické body, jako je diskontinuita řízení, dezinformace, deziluze ţadatelů či špatně nastavené normy. Finanční podpora společně s certifikací energeticky úsporných budov pozitivně ovlivňuje kvalitu výstavby. Mechanizmus, jakým je docíleno vyšší kvality výstavby ukazuje následující schéma. nové (zpřísněné) požadavky energetických úspor lepší tepelně-izolační vlastnosti technických systémů budovy v počáteční fázi projektu finanční podpora efektivního plánování a realizace vysoká kvalita výstavby certifikát energetické náročnosti budovy optimalizace technických systémů a kvalitní provedení účinnost technických systémů Nástroje EU Evropská unie podporuje energetickou efektivitu ze svého rozpočtu prostřednictvím různých podpůrných programů. Fondy Evropské unie nejsou však jediným nástrojem. Trţní nástroj pro zvýšení energetické účinnosti a současně nástroj pro sníţení znečištění ovzduší představují emisní povolenky. Francie a Velká Británie také vyuţívají sníţenou daň z přidané hodnoty pro energeticky úsporné stavby a produkty. Mezi členskými státy se však jedná o výjimku. 44 ŠTĚPÁNEK, P. Ekonomické aspekty udržitelného bydlení. Kritická reflexe programů podpory energetické efektivity. Konference Building Efficiency. 7. června [online]. Praha [cit ]. Dostupné z: Kriticka-reflexe-programu-podpory-energeticke-efektivity-v-CR.pdf. 33

34 10.3. Národní zdroje Zelená úsporám Program Zelená úsporám představoval dotace na kvalitní zateplování rodinných i bytových domů, náhradu neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla a řadu dalších opatření. I kdyţ program skončil k , stále probíhají výplaty příspěvků, takţe ke dni bylo v rámci programu zelená úsporám vyplaceno celkem Kč a nejedná se o konečnou částku 45. Ačkoli tento dotační program celkově lze vyhodnotit jako úspěšný, nelze opomenout, ţe jeho přerušení vneslo mezi stavební firmy i investory značnou nejistotu a v důsledku oslabilo trh. Nová zelená úsporám Na úspěšný program Zelená úsporám navazuje od roku 2013 program Nová zelená úsporám, který poběţí aţ do roku Předmětem podpory podprogramu Rodinné domy jsou opatření vedoucí k úsporám energie a efektivnímu vyuţití zdrojů energie v rodinných domech. Ţádosti budou přijímány od 1. dubna 2014 aţ do vyčerpání stanovené alokace Kč nebo nejpozději do 31. října Zaţádat o podporu mohou vlastníci a stavebníci rodinných domů. Nově bude podporována také výměna kotlů na tuhá fosilní paliva za nové zdroje tepla s lepšími parametry a také instalace solárních systémů na ohřev teplé vody. Solární systémy mohou být instalovány i na nezateplené budovy. Další významné dotační programy stručně uvádí tabulka č Bankovnictví Dalším nástrojem podpory energeticky úsporné výstavby je bankovnictví. Výhodnější úvěry pro energeticky úsporné stavby případně i pro dílčí opatření sniţující enegetickou náročnost stavby (výměna oken, zateplení, výměna kotle apod.) v současnosti nabízí mnoho bank: např. skupina ČSOB, UniCredit Bank, LBBW Bank CZ, Česká spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna, Wüstenrot stavební spořitelna či Komerční banka. Jednotlivé banky nabízejí různé výhody, jako např. zpracování úvěru zdarma, zvýhodněnou úrokovou sazbu, moţnost předčasně splatit úvěr bez sankcí a poplatků. Výhodné úvěry mohou pomoci při rozhodování, 45 ZELENÁ ÚSPORÁM, Vyplacené dotace v programu Zelená úsporám. [online] [cit ]. Dostupné z: 34

35 neboť sniţují celkové náklady. V důsledku tedy mohou banky motivovat k výstavbě šetrných domů, případně rekonstrukcím, čímţ vlastně dochází k podpoře podnikání a tedy jistému oţivení ekonomiky, byť pouze v jednotlivém sektoru stavebnictví. 35

36 Tabulka č. 4: Přehled probíhajících dotací (upraveno dle: Zilvar 46, 2014) Garant Název programu Charakteristika Státní fond životního prostředí Státní fond rozvoje bydlení Operační program Životní prostředí 1 ( ) Operační program Životní prostředí 2 ( ) Panel Program 150 Jessica Alokace celkem 131 mld. Kč, zbývá dočerpat 15,5 mld. Kč. V roce 2014 např. výzvy v prioritních osách 2 alternativní doprava a 3 výměna zdrojů vytápění a zateplování veřejných budov. Celková alokace až 71 mld. Kč. Zejména prioritní osa 2 - zlepšování kvality ovzduší v lidských sídlech a 5 - snížení energetické náročnosti u veřejných budov a veřejného osvětlení. Zvýhodněný úvěr určený pro panelové domy na opravy poruch, snižování energetické náročnosti, modernizace společných prostor i bytových jader. Pro rok 2014 k dispozici 600 mil. Kč. Zvýhodněný úvěr Kč pro mladé (do 36 let) na opravy domů a bytů (např. instalace solárních panelů). Celková alokace 300 mil. Kč. Zvýhodněný úvěr na podporu rozvoje znevýhodněných městských zón, rekonstrukce a modernizace bytových domů a podporu zajištění moderního sociálního bydlení. Alokace 609 mil. Kč do Investice do energeticky úsporných opatření/úsporných domů Novostavby Ještě před několika málo lety byly investiční náklady na úsporné domy významně vyšší neţ průměrné náklady na standardní novostavbu. V současnosti lze najít pasivní budovy, které výší svých nákladů odpovídají výstavbě ve standardu 47. Přesto, vzhledem k pouţitým zdrojům tepla vyuţívajícím obnovitelné zdroje energie a podstatně většímu mnoţství izolace, 46 ZILVAR, J. Přínos dotačních programů pro české stavebnictví. In: tzbinfo [online]. Topinfo s.r.o [cit ]. Dostupné z: 47 CHYBÍK, J. Energeticky úsporné domy - perspektivní výstavba = Energy-saving houses - perspective development: teze přednášky k profesorskému jmenovacímu řízení v oboru Pozemní stavby. Brno: VUTIUM,

37 je většina energeticky úsporných domů stále asi o % draţší neţ srovnatelné budovy standardně energeticky náročné 48. Pokud uváţíme případ rodinného domu standardního v ceně 3 miliony korun, potom jeho varianta v pasivním standardu vyjde zhruba o Kč dráţ. Uţivatelé šetrných domů často uvádí, ţe se jim v zelených budovách ţije lépe, např. díky systému nuceného větrání, který je v úsporných noostavbách velmi častý. Vyšší kvalita ţivota a míra, jakou k ní přispívá sama skutečnost, ţe se jedná o šetrnou stavbu, samozřejmě nelze nijak vyčíslit a do kalkulace ekonomické návratnosti ji nelze zahrnout. Stejně jako například dobrý pocit z výstavby šetrné k ţivotnímu prostředí, vyuţití přírodních materiálů apod. Tyto charakteristiky a vlastnosti zelených budov můţeme chápat jako jejich přidanou hodnotu, která můţe být pro investora například stavebníka rodinného domu, klíčová při rozhodování. To potvrzuje zjištění, ţe pro více neţ 36 % majitelů pasivních domů byl motivací samotný způsob výstavby šetrný k ţivotnímu prostředí. Úspory energie uvedlo jako hlavní kritérium necelých 32 % dotázaných, tedy o 4 % méně Zkušenosti z novostaveb pasivních domů Ačkoli mnozí obyvatelé pasivních domů shodně vypovídají, ţe jsou s kvalitou bydlení spokojení a také potvrzují nízké náklady na provoz domů, výstavba zelených staveb byla zejména z počátku, tj. v letech 1995 aţ 2005 problematická. Hlavním problémem byl nedostatečný výběr materiálů a řemeslníků a také postupy nebyly dostatečně prověřené, jednalo se vlastně o novinky. Stavební firmy se na stavbách učily a v případě nespokojenosti stavebníka bylo mnohdy nemoţné dodavatele/řemeslníka vyměnit. Jednoduše proto, ţe neměl konkurenta. Je jistě nešťasné, ţe jiţ v prvních letech po nastěhování do zelených domů, byli jejich obyvatelé nuceni k mnohým úpravám, opravám a výměnám z důvodu nefunkčnosti či závad. Vysoké pořizovací náklady tak ještě narostly nutnými investicemi na údrţbu a opravy 50. V současnosti je jiţ nabídka materiálů, řemeslníků a stavebních firem na trhu podstatně lepší a tomu odpovídají i niţší ceny. Je otázkou, zda se 48 ORT, P. a PAŠEK, J. The problems of the energy efficient buildings appraisal in the Czech Republic. In: KATUNSKÝ, D., BARTOŠOVÁ,V. a LABOVSKÝ, M. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 13. vyd. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, CHYBÍK, J. Energeticky úsporné domy - perspektivní výstavba = Energy-saving houses - perspective development: teze přednášky k profesorskému jmenovacímu řízení v oboru Pozemní stavby. Brno: VUTIUM, BROTÁNKOVÁ, K. a BROTÁNEK, A. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada,

38 zvýšil i standard kvality provedené práce. K vyhodnocení kvality úsporných staveb posledních let a přesnému vyčíslení míry úspor je však potřeba časový odstup Rekonstrukce V případě rekonstrukce cílené na sníţení energetické náročnosti budovy, můţeme pro stanovení návratnosti investice počítat přímo s náklady na rekonstrukci a úsporami z toho plynoucími v následujících letech. Pokud je prvotní důvod rekonstrukce odlišný, např. potřeba dispozičních změn, porucha či vada, selhání topné soustavy apod. a aţ později přistupuje hledisko energetické, bude stanovení návratnosti investice obtíţnější. Do nákladů bychom pochopitelně měli započíst pouze tu část, která se bude podílet na sníţení energetických potřeb. Posuzování návratnosti opatření pro úsporu energie je silně ovlivněno podílem nákladů na nezbytnou údrţbu budovy a k odstranění vad a poruch budovy. Tyto náklady a jimi vyvolaná opatření nepřinášejí úsporu energie, musí být vynaloţeny, nemá-li se stát budova nepouţivatelnou 51. Do nákladů energetických opatření se tento podíl však nezapočítává. Celkový efekt rekonstrukce je o to větší, pokud se podaří naplnit více cílů, tj. například zvýšit kvalitu bydlení změnou dispozice bytu, současně sníţit potřebu energie na topení a zlepšit vnitřní klima výměnou oken a zateplením vnějších obvodových stěn. Dochází k synergickému efektu a lze jiţ velmi těţko rozlišit, co zohlednit v nákladech na úsporu energií. Zdařilá rekonstrukce se pochopitelně můţe promítnout také ve vyšší trţní hodnotě nemovitosti. 12. Vyhodnocení návratnosti investice, případně zvýšené trţní hodnoty stavby Vyplatí se investice do energeticky úsporných opatření? Z pohledu investora je jistě významná otázka návratnosti investice do energeticky úsporného opatření, ať jiţ se jedná o výstavbu energeticky úsporného domu či sniţování energetické náročnosti stávající nemovitosti. Vyšší náklady na energeticky úspornou stavbu mohou 51 HORÁKOVÁ, A. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvažování odstranění zanedbané údržby. Česká energetická agentura,

39 do určité míry kompenzovat státní či evropské dotace a předpokládaný budoucí růst cen energií. Hospodárnost opatření pro úsporu energie je do jisté míry stále zpochybňována. Důvodem můţe být skutečnost, ţe na první pohled jsou investice do nich poměrně vysoké zatímco úspory poměrně malé. Je však třeba brát v potaz dobu ţivotnosti jednotlivých opatření, která můţe být 30 i více let (s výjimkou topné techniky). Při vyhodnocení návratnosti opatření je třeba porovnat úspory za celé období ţivotnosti opatření (ta samozřejmě musí korespondovat s ţivotností stavby). Druhým významným aspektem, který komplikuje výpočet hospodárnosti opatření, je zvyšující se cena energie. Přesné stanovení cen energií v budoucnu je nemoţné a tak lze veškeré výpočty provádět pouze na základě odhadů. Ke zkreslení dochází také v případě, pokud jsou zaměňovány náklady na rekonstrukci (stavební sanaci) a opatření k úspoře energie. Spojí-li se obnova fasády se zateplením vnějších stěn, například kontaktním zateplovacím systémem, lze za náklady na úsporu energie pokládat pouze zvýšené náklady na zateplovací systém v porovnání s prostou obnovou omítky. Investice do energeticky úsporného opatření je rázem podstatně niţší Doba amortizace Rozlišuje se energetická doba amortizace, která udává, jak dlouho trvá neţ se energie potřebná k realizaci opatření ušetří v úsporách energie a provozně hospodářská amortizace. Zatímco energetická doba amortizace je u téměř všech izolačních opatření kratší neţ jedno topné období, provozně hospodářská amortizace bývá dlouhá, pro jednotlivá izolační opatření můţe činit 10 aţ 20 let. V porovnání s ekonomickou, kde je za přijatelnou chápána doba amortizace do 4 let, se jedná o dlouhé období. Někteří autoři 52 tvrdí, ţe i přesto tato opatření mají smysl. Zejména z toho hlediska, ţe majitel domu má vlastně jen dvě alternativy. Buď bude mít dům nadále vysoké náklady na energie nebo bude provedena energetická sanace a náklady se sníţí. Je-li druhá alternativa v součtu (náklady na energii + kapitál) levnější neţ první, jedná se o lepší volbu bez ohledu na to, zda se investice do opatření s ţivotností 30 let vrátí za 10, 15 či 20 let. Většina vlastníků/investorů však uvaţuje v kratším časovém horizontu a proto poţaduje dobu návratnosti kratší, tj. do 10 aţ 15 let. 52 GABRIEL, I. a LADENER, H. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel,

40 12.3. Návratnost jednotlivých úsporných opatření Jednotlivá opatření pro sníţení energetické náročnosti budovy přinášejí rozdílné úspory energie, jak uvádí tabulka č.5. (Přínos jednotlivých opatření je udáván z původního stavu, tj. celkový potenciál úspor není pouhým součtem uvedených hodnot.) Aby nebyla investice do sníţení energetické náročnosti budovy znehodnocena, musí po zateplení dojít ke sníţení tepelného toku. V opačném případě je část nadbytečného tepla odváděna pryč nebo vede ke zvýšení vnitřní teploty v místnostech, coţ je zdravotně škodlivé. Tabulka č.5: Úspory energie jednotlivých opatření (zdroj: Centrum pasivního domu 53 ) Opatření Úspory energie v % Obnova a zateplení fasády Tepelná izolace střechy, případně zobytnění půdního prostoru Výměna případně zvětšení oken, zasklení trojskly Tepelná izolace soklu, podlah 5-15 Nucené větrání s rekuperací tepla 10 Obnova systému vytápění, izolace rozvodů, regulace Solární kolektory až 70 % na přípravě teplé užitkové vody Energetická sanace budovy přináší v závislosti na stáří a stavebním standardu úspory 50 aţ 80 % oproti výchozímu stavu. Přestavba domu na pasivní, provedená důsledně, můţe znamenat úspory aţ 90 % 54. Investice do úprav a zateplování obvodových konstrukcí, úpravy nebo výměny oken se vrací několikanásobně déle neţ investice do úprav topného zařízení a regulačních opatření. Katalogové listy zateplení pouţívané v rámci dotačního programu Zelená úsporám uvádí prostou dobu návratnosti zateplení od 9 aţ do 40 let. Je evidentní, ţe průměrná doba návratnosti nemá potřebnou vypovídací hodnotu. Lze pouze konstatovat, ţe čím horší parametry vykazuje vnější plášť, tím větší efekt zateplení a kratší doba návratnosti. 53 CENTRUM PASIVNÍHO DOMU Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. MPO 2008 [cit ]. Dostupné z: 54 GABRIEL, I. a LADENER, H. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel,

41 Ukazuje se, ţe ekonomicky výhodnější neţ kompletní výměna oken je jejich repase. Prostá návratnost úsporných opatření spočívající v dodatečném zateplení budovy některých vnějších stěn a stropní konstrukce a současně výměně oken činí 53,4 roků zatímco při alternativě s pouhou repasí oken pouze 19,2 let 55. V případě zdvojených dřevěných oken si modernizace starých oken si vyţádá jen asi 35 % nákladů ve srovnání s montáţí nových oken 56. Katalogové listy zateplení (viz výše v textu) uvádí prostou dobu návratnosti výměny dřevěných oken zdvojených za nová plastová 21 let. V praxi je však situace komplikovaná, neboť jednotlivá okna jsou vlivem povětrnostních podmínek i orientace vůči světovým stranám v různém stavu. Navíc se silně uplatnila distribuce levných plastových oken. V České republice se vzhledem k velkému počtu panelových domů a jejich stáří setkáváme s jejich zateplováním případně tzv. regenerací či revitalizací (zahrnující celý komplex opatření, např. výměnu výtahu, výměnu oken, dveří, stupaček a další). Na rozsáhlém vzorku panelových domů s vyuţitím skutečně naměřených a zjištěných hodnot bylo zjištěno, ţe prostá doba ekonomické návratnosti vloţených investic do zateplení panelových domů se pohybuje kolem 40 let, resp. od 26 do 51 let a to i přesto, ţe skutečná úspora energie činí po zateplení 26 aţ 49 % 57. Regenerace panelového domu můţe sníţit energetickou potřebu aţ o 70 % 58. Doba návratnosti solárních kolektorů vyuţívaných pro přípravu teplé vody se pohybuje kolem 13 let a je moţné nejen u rodinných domů, ale i u budov vícepodlaţních ŠAFRÁNEK, J. Revitalizace památkově chráněných objektů z hlediska dosažitelných energetických úspor. In: Kol.: Tepelná ochrana historických budov Sborník odborných příspěvků z konference. Česká stavební společnost ČSVTS, Vědeckotechnická společnost pro sanace staveb a péči o památky WTA CZ Cech pro zateplování budov ČR. Praha, JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava, JAKUBKOVÁ, Š. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava, HOLLAN, Jan, ed. Pasivní dům II: zkušenosti z Rakouska a české začátky. 2., přepracované a doplněné vydání. Brno: Veronica, MRÁZEK, K., HORÁKOVÁ, A. a HANÁK, M. Zelená úsporám v kombinaci s programem Nový panel: úspory energií a regenerace bytových domů. Vyd. 1. Praha: Svaz českých a moravských bytových druţstev,

42 12.4. Vliv certifikace na trţní hodnotu Proces pořízení budovy probíhající pod kontrolou certifikačního systému znamená mimo jiné, ţe samotná příprava stavby musí být důkladnější, coţ s sebou nese i draţší (kvalifikovanou) práci. Také materiály a postupy pouţívané ve výstavbě úsporných budov jsou nákladnější. Pokud však budova splní poţadovaná kritéria a obdrţí certifikát, její trţní hodnota je vyšší. Zvýšené náklady na pořízení budovy mohou být návratné ihned při prodeji či pronájmu budovy. Z hlediska návratnosti investice do úsporné stavby je rozhodující jak náročná je její údrţba a opravy. Vhodně zvolené materiály náklady sniţují. Špatný výběr materiálů, technických systémů či konstrukčních řešení se rychle projeví ve vysokých provozních nákladech, jak potvrzují zkušenosti vlastníků pasivních domů 60. V případě pouţití výnosové metody znamenají vysoké provozní náklady niţší čistý zisk a v důsledku niţší trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Někteří autoři dokonce tvrdí, ţe zvýšené náklady na pořízení úsporné budovy s certifikátem mohou být návratné ihned při prodeji či pronájmu budovy BROTÁNKOVÁ, K. a Brotánek, A. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, 2013; BORÁK, D. a kol. A1 - Filozofie navrhování budov dle principů trvale udržitelné výstavby. 1. vydání. Brno: Národní stavební centrum, BORÁK, D. a kol. A1 - Filozofie navrhování budov dle principů trvale udržitelné výstavby. 1. vydání. Brno: Národní stavební centrum,

43 13. Závěr Jedním z cílů této práce bylo analyzovat vliv energetické náročnosti staveb na jejich trţní hodnotu. V odpovědi na tuto otázku konstatuji, ţe navzdory zákonným poţadavkům a tlakům zájmových skupin se v praxi průkazy energetické náročnosti budov či energetické štítky obálky budovy zatím neujaly. Kupující sice často zjišťují provozní náklady, ale realitní kanceláře informace o energetické náročnosti ve své inzerci aţ na výjimky v podobě zmínky o nízkých provozních nákladech neuvádí. Odlišná je situace u novostaveb úsporných budov, případně staveb modernizovaných či rekonstruovaných s úsporným efektem, kde je naopak jejich vyšší nabídková cena/nájemné doloţena PENB nebo v případě komerčních budov zejména certifikátem úspornosti budovy. Na trhu s nemovitostmi pozorovat niţší poptávku po starších, tj. energeticky náročnějších budovách a naopak vyšší poptávku po energeticky úsporném bydlení. Tento stav je výsledkem celého souboru faktorů, pravděpodobně hlavním důvodem jsou však rostoucí ceny energií a nelepšící se hospodářská situace země. Vyšší poptávka po úsporných nemovitostech znamená jejich vyšší trţní hodnotu, ovšem odhadnout o kolik se trţní hodnota zvýší právě vlivem nízké energetické náročnosti, je sloţité. Pro správné určení trţní hodnoty nemovitosti je třeba především dobrá znalost (lokálního) realitního trhu. Druhým cílem práce bylo stanovit, nakolik se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstrukce stávajících staveb za účelem sníţení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení trţní hodnoty. Pro zodpovězení této otázky je třeba brát zřetel na metodu stanovení trţní hodnoty. Při pouţití nákladové metody se úsporná opatření v odhadu trţní hodnoty projeví přímo náklady opatření navyšují trţní hodnotu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe nákladová hodnota bývá zohledněna nejvíce u novostaveb, je to právě nová výstavba, kde se vyšší náklady nejvíce promítnou do trţní hodnoty budovy. Pokud se jedná o budovy, které mají generovat zisk, vyuţívá se k indikaci jejich trţní hodnoty výnosová metoda. U této metody se opatření k energetické hospodárnosti projeví v niţších provozních nákladech a pokud budova obdrţí trhem uznávaný certifikát, také vyšším nájemném. Čím vyšší nájemné a čím niţší provozní náklady, tím vyšší je trţní hodnota. Při pouţití porovnávací metody závisí správné určení obvyklé ceny nemovitosti na zkušenostech odhadce a jeho znalostech lokálního trhu. Nízkou energetickou náročnost budovy lze zohlednit vţdy jen v míře odpovídající konkrétní situaci na trhu. 43

44 Obecně lze tedy konstatovat, ţe úsporná opatření hodnotu stavby zvyšují. Nelze však přehlíţet, ţe navýšení trţní hodnoty je podmíněno celou řadou činitelů. Mezi nejvýznamnější z nich (z hlediska vlivu energetické náročnosti) patří dosaţené úspory a náklady na provoz a údrţbu. Čím úspornější stavba a čím menší provozní náklady, tím vyšší trţní hodnota. Výše uvedená závislost platí bez ohledu na pouţité metody ocenění. Pokud v budoucnu ceny energií porostou a poţadavky na energetickou náročnost budov se budou i nadále zpřísňovat, lze očekávat, ţe se hledisko energetické náročnosti staveb stane významnější a jeho vliv na trţní cenu stavby bude větší. 44

45 14. Literatura Abecední seznam pouţité literatury ANFTOVÁ, Hana et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011, 134 s. ISBN ANISIMOVA, N. Evropské souvislosti financování energeticky úsporných opatření. In Anftová, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011, 134 s. ISBN BORÁK, Dalibor a kol. A1 - Filozofie navrhování budov dle principů trvale udržitelné výstavby. 1. vydání. Brno: Národní stavební centrum, s. ISBN BRADÁČ, A., FIALA, J.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, s. ISBN BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN BROTÁNKOVÁ, Klára a BROTÁNEK, Aleš. Jak se žije v nízkoenergetických a pasivních domech. 1. vydání. Praha: Grada, s. ISBN CENTRUM PASIVNÍHO DOMU Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [online]. MPO 2008 [cit ]. Dostupné z: ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY a). Registr certifikovaných budov. [online] [cit ]. Dostupné z: ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY b). Registr certifikovaných budov. [online] [cit ]. Dostupné z: ČESKÁ RADA PRO ŠETRNÉ BUDOVY c). Registr certifikovaných budov. [online] [cit ]. Dostupné z: ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD, Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice. [online] , Český statistický úřad, [cit ]. ISBN Dostupné z: ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice Zveřejněno dne: [online] [cit ]. Dostupné z: ČÍŢEK, Radek. Energetická náročnost budov a její vliv na tržní hodnotu. Praha, Diplomová práce. Bankovní institut vysoká škola, katedra podnikání a oceňování. DLESEK, Vladislav. Energetická náročnost pozemních staveb. 2., přepracované vydání. Praha: České vysoké učení technické. 1991, 238 s. 45

46 GABRIEL, Ingo, LADENER, Heinz. Od staré stavby k nízkoenergetickému a pasivnímu domu: sanace budov, nové energetické normy, plánování a stavební praxe. 1. české vydání. Ostrava: Hel, 2013, 259 s. ISBN HÁJEK, P., RŮŢIČKA J.: Aplikace principů udržitelné výstavby v návrzích bytových staveb a jejich vyhodnocení.. In: Stavební listy. 2004, č. 9. [online] ABF a.s. [cit ]. Dostupné z: HAZUCHA, Juraj, BÁRTA Jan. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. 1. vydání. Centrum pasivního domu, 2008, 66 s. Dostupné z: HOLLAN, Jan, ed. Pasivní dům II: zkušenosti z Rakouska a české začátky. 2., přepracované a doplněné vydání. Brno: Veronica, 2008, 56 s. ISBN HORÁKOVÁ, Alena. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvažování odstranění zanedbané údržby. Česká energetická agentura, 2004, 145 s. [online]. MPO 2008 [cit ]. Dostupné z: HUDCOVÁ, Lenka a kol. Energetická náročnost budov. EkoWATT, [online]. MPO 2008 [cit ]. Dostupné z: HUDEC, M., JOHANISOVÁ, B. a MANSBART, T. Pasivní domy z přírodních materiálů. 1. vydání. Praha: Grada, 2013, 157 s. ISBN CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2012, 149 s. ISBN CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporné domy - perspektivní výstavba = Energy-saving houses - perspective development: teze přednášky k profesorskému jmenovacímu řízení v oboru Pozemní stavby. Brno: VUTIUM, 2013, 40 s. Vědecké spisy Vysokého učení technického v Brně. Habilitační a inaugurační spisy, sv ISBN JAKUBKOVÁ, Šárka. Tepelná diagnostika panelových domů před a po provedeném zateplení: autoreferát disertační práce. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita Ostrava, 2007, 56 s. Vědecké publikace Fakulty stavební Vysoké školy báňské - Technické univerzity Ostrava. Doktorské disertační, habilitační a inaugurační spisy. ISBN MAREČKOVÁ, Martina. Brněnská Spielberk Tower je výjimečně ekologická budova. I na evropské poměry. In: IHNED.cz [online] [cit ]. Dostupné z: MORÁVEK, Petr a TYWONIAK Jan. Soubor 12-ti pasivních rodinných domů. [online]. ATREA s.r.o [cit ]. Dostupné z: MRÁZEK, K., HORÁKOVÁ, A. a HANÁK, M. Zelená úsporám v kombinaci s programem Nový panel: úspory energií a regenerace bytových domů. 1. vydání. Praha: Svaz českých a moravských bytových druţstev, 2010, 108 s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN

47 ORT, Petr a PAŠEK, Jan. The problems of the energy efficient buildings appraisal in the Czech Republic. In: KATUNSKÝ, D., BARTOŠOVÁ, V. a LABOVSKÝ, M. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 13. vydání. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, s ISBN PAŠEK., J., MLČÁK, J. a PAŠKOVÁ, K. Energetické štítkování budov a realitní trh. In: KATUNSKÝ D., KAMENSKÝ, M. a RENČKO, T. Zborník z konferencie s medzinárodnou účasťou Poruchy a obnova obalových konštrukcií budov. 14. vydání. Košice: Technická univerzita v Košiciach - Stavebná fakulta, s. ISBN POČINKOVÁ, M., ČUPROVÁ, D. a RUBINOVÁ, O. Úsporný dům. 1. vyd. Brno: CPress, viii, 184 s. Stavíme. Zařízení budov. ISBN PONEŠOVÁ, Barbora a FORETNÍK, Jan. Atlas zelených staveb: současná udržitelná architektura: [(typologie obytných, veřejných, průmyslových a zemědělských budov)]. 1. vydání. Brno: Vysoké učení technické, 2012, 254 s. ISBN ŠAFRÁNEK, Jaroslav. Revitalizace památkově chráněných objektů z hlediska dosažitelných energetických úspor. In: Kol.: Tepelná ochrana historických budov Sborník odborných příspěvků z konference. Česká stavební společnost ČSVTS, Vědeckotechnická společnost pro sanace staveb a péči o památky WTA CZ Cech pro zateplování budov ČR. Praha, ISBN ŠTĚPÁNEK, Petr. Ekonomické aspekty udržitelného bydlení. Kritická reflexe programů podpory energetické efektivity. Konference Building Efficiency. 7. června [online]. Praha [cit ]. Dostupné z: Kriticka-reflexe-programu-podpory-energeticke-efektivity-v-CR.pdf ŠUBRT, R., ZVÁNOVCOVÁ, P. a ŠKOPEK, M.. Katalog tepelných mostů. 1, Běžné detaily. České Budějovice: Energy Consulting, 2008, 232 s. ISBN ŠUBRT, Roman a kol. Tepelné mosty: pro nízkoenergetické a pasivní domy: 85 prověřených a spočítaných stavebních detailů. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 222 s. Stavitel. ISBN TYWONIAK, J. K metodám hodnocení stavebně-energetické koncepce budov a k odporám environmentálně šetrných řešení (I). In: tzbinfo [online] , Topinfo s.r.o [cit ]. ISSN Dostupné z: TYWONIAK, Jan a kol. Nízkoenergetické domy 3: nulové, pasivní a další. 1. vydání. Praha: Grada, s. Stavitel. ISBN TYWONIAK, Jan a kol. Sledování energetických vlastností pasivních domů. 1. vydání. Praha: Grada pro Katedru konstrukcí pozemních staveb Fakulty stavební Českého vysokého učení technického v Praze, 2012, 96 s. ISBN UBRALOVÁ, Eliška. Náklady životního cyklu staveb a energetická náročnost. In: ANFTOVÁ, H. et al. Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. 1. vydání. Praha: České vysoké učení technické, 2011, 134 s. ISBN

48 VOGEL, P., BERANOVSKÝ, J. Pasivní přestavba panelového domu. In: Praktický rádce pro SVJ. 2013, č.3, s [online] EkoWATT [cit ]. Dostupné také z: ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. 1. vydání. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN Zelená úsporám. Vyplacené dotace v programu Zelená úsporám. [online] [cit ]. Dostupné z: ZILVAR, Jiří. Přínos dotačních programů pro české stavebnictví. In: tzbinfo [online]. Topinfo s.r.o [cit ]. ISSN Dostupné z: prinos-dotacnich-programu-pro-ceske-stavebnictvi Legislativa ČESKO. Zákon č. 318 ze dne 19. července 2012, kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 117, s ISSN Dostupný také z: ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s Dostupný také z: ČESKO. Vyhláška č. 78 ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov. In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 36, s ISSN Dostupný také z: ČSN Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, s. Třídící znak

49 Část B Trţní ocenění 1. Ocenění projektovaného rodinného domu ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost: projektovaný rodinný dům bez nebytových prostor na pozemku p.č. 212/61, katastrální území Vícov Ocenění ve výstavbě pro účely bakalářské práce Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Vícov, k.ú. Vícov, kód k.ú , list vlastnictví č. 513 Objednatel: BIVŠ, a.s., Nároţní 2600/9, Praha 5 Zpracovatel: Ing. Kristýna Bártlová, Jesenec 75, Jesenec STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY A BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění:

50 Obsah: Průvodní dopis 50 Popisné informace 51 Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití 54 Ocenění 54 Závěr 63 Omezující podmínky a předpoklady 63 Osvědčení 65 Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Základní stavební dokumentace 4. Fotodokumentace objektu 50

51 1.1. Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a. s. Nároţní 2006/ Praha Oznamuji Vám, ţe bylo ukončeno ocenění ve výstavbě: projektovaný rodinný dům bez nebytových prostor na pozemku p.č. 212/61, katastrální území Vícov, obec Vícov, okres Prostějov. V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 29. březnu Zpracovateli zprávy je známo, ţe známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Olomouckém kraji, katastrálním pracovišti Prostějov na listu vlastnictví č. 513 pro katastrální území Vícov, obec Vícov, okres Prostějov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce. 51

52 Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (29. března) uţíván výhradně k výstavbě rodinného domu majiteli pozemku. Dům nebude obsahovat nebytové prostory. Ţádná část domu nebude pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení vlastníka pozemku (současně stavebníka) i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví, omezeno pouze zástavním právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem Popisné informace Popis lokality Projektovaná nemovitost je umístěna na pozemku v okrajové části obce Vícov v zástavbě nových rodinných domů. Jedná se o novou lokalitu obytného souboru Na Horce. Obec Vícov je malou obcí (481 obyvatel) lokálního významu v severozápadní části okresu Prostějov. Obec má obecní úřad zákl. stupně, pobočku pošty, školku, hostinec, obchod, hřiště, kostel a základní obecní infrastrukturu. V obci je jen několik ţivnostenských provozoven. Poloha obce je v dosahu širší prostějovské aglomerace s dojezdem do Prostějova do 20 minut, dopravní obsluţnost je průměrná. Krajina je mírně zvlněná, obcí protéká pouze drobný vodní tok. Převáţná výměra katastru je zemědělská půda se středním procentem zalesnění. 52

53 Projektovaná stavba je umístěna do okrajové části obce části poblíţ lesa, která je rovinná. V lokalitě jsou pro výstavbu jiţ rozvedeny potřebné inţenýrské sítě a přístupová nová komunikace aţ k pozemku s vybudovaným sjezdem a napojovací RIS. Vzdálenost k silnici III. třídy je asi 350 m, do Prostějova je přibliţně 11 km. Přístup a příjezd je bez závad. Oceňovaný majetek Podle podkladů poskytnutých zadavatelem odhadu bude jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Součástí předmětu ocenění je pozemek v katastrálním území Vícov, okres Prostějov, v lokalitě zvané Na Horce. Tato lokalita se nachází na pomezí s okresem Vyškov, v boční části za hřištěm, tedy na okraji zastavěné části obce. Pozemek pro zástavbu novým rodinným domem má parc.čís. 212/61 ve výměře 1041 m 2, druh orná půda, je veden na listu vlastnictví č Pozemek je rovinný, u nové komunikace, je v dosahu prodlouţených místních inţenýrských sítí. Přístup je z vybudované veřejné komunikace vedoucí od silnice III.třídy od centra obce. Vjezd na pozemek je z jihovýchodní strany do budoucí garáţe a je z jiţ vybudované cesty na obecním pozemku a vytvořeného sjezdu z komunikace. Pozemek je přibliţně obdélníkového tvaru. Na severozápadě hraničí s ornou půdou, na jihovýchodě s přístupovou cestou a po stranách (jihozápadní a severovýchodní) sousední celkem se třemi pozemky určenými pro výstavbu rodinných domů. V současnosti je zastavěna pouze jedna ze sousedních parcel. Vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty Na pozemku se v současnosti nevyskytují ţádné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Pozemek je celý zatravněný bez trvalých porostů. Příslušenstvím hlavní stavby domu budou venkovní úpravy u domu a na zahradě. Jedná se o zpevněné plochy kolem domu, oplocení, jímku na vyváţení, vjezd a chodník k domu a přípojky na inţenýrské sítě. 53

54 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o dosud nezahájenou novostavbu volně stojícího dvoupodlaţního rodinného domu v okrajové části obce Vícov jako jednobytového domu s bytem 5+kk a s garáţí. Orientován bude průčelím do přístupové ulice, před domem bude předzahrádka s vjezdem, za domem dvorek a navazující zahrada. Hlavní stavba bude mít půdorys ve tvaru L, kdy obytný dům je navrţen jako obdélníkový a k němu bude na boku z východní strany přičleněna garáţ. Přístup je přímý z účelové komunikace na pozemku obce. Dům je dispozičně navrţen tak, ţe má za vstupem v prvním podlaţí zádveří a chodbu se schodištěm, z níţ je přístupná pracovna, koupelna s wc, technická místnost a obývací pokoj propojený s kuchyní a jídelnou. Směrem do zahrady je z obývacího pokoje výstup a je uvaţováno zpevnění tvořící terasu s pergolou. 2. nadzemní podlaţí, které je podkrovím, je situováno nad obdélníkovou částí půdorysu, je chodba se schodištěm, dva pokoje, loţnice, koupelna s wc a komora. Dům má sedlovou střechu, ve zbytku podstřeší je neobytná půda. K obytnému domu obdélníkového půdorysu přiléhá z východní strany garáţ se sedlovou střechou. Z garáţe není do domu přímý vstup. Dům není podsklepen. Konstrukční řešení a vybavenost Stavba bude netradiční technologie, základy pasy s podkladní deskou a hydroizolací, vrchní stavba bude montovaná z konstrukce dřevopanelů do rámu systému LORD. Stropy budou dřevěné konstrukce s izolací, zastřešení dřevěnou vazbou sedlového tvaru s vikýři a s taškovou krytinou. Nad boční garáţí bude sedlové zastřešení se skladovým půdním prostorem nad dřevěným stropem. Oplechování je navrţeno v plastu Lindab, fasáda hladká s nástřikem. Vnitřní omítky hladké, v koupelnách s wc a v kuchyni obklady stěn keramické, podlahy budou plovoucí a část keramické dlaţby. Okna budou Euro s trojskly, dveře dřevěné hladké a výplňové prosklené s obloţkami, vrata do garáţe sekční. Energetický průkaz stavby kategorie B. Vytápění je navrţeno s podlahovým rozvodem a to na zem. plyn, příprava TUV je v ohřívači, v kuchyni bude linka s dřezem zakázková a s vestavěnými spotřebiči, vybavenost bude standardní. Koupelna v přízemí sprcha, umyvadlo, wc, v podkroví bude vana, umyvadlo a wc. 54

55 Rozvody instalací jsou vedeny pod omítkou, schodiště bude dřevěné a v garáţi stahovací do půdního prostoru. Dům bude napojen na místní inţenýrské sítě kanalizaci do řadu, vodovod z řádu, el.vedení na 220/380 V, zemní plyn, telefon a na komunikaci vjezdem od sjezdu ke garáţi Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek bude zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití bude odpovídat územněplánovací dokumentaci. Budoucí vyuţití je právně přípustné a současně jediné moţné. Oceňovaný projektovaný majetek zatím není ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu je podmíněno rozsáhlou investicí do jeho výstavby (rozpočet dodavatele stavby na Kč). Majetek v současnosti tvoří pozemek schválený pro výstavbu RD územním plánem obce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Budoucí vyuţitelnost bude splněna aţ po realizaci výstavby. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt bude slouţit k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 55

56 1.4. Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku všechny tři metody ocenění. A. Aktuální trţní hodnota Pro ocenění tohoto samostatného nezastavěného pozemku jsem pouţila porovnávací metodu. Metoda nákladová není pro oceňování volných pozemků vhodná, protoţe pozemky jsou součástí krajinného reliéfu a na rozdíl od staveb nejsou výsledkem lidské činnosti. V tomto konkrétním případě se jedná o pozemek určený pro výstavbu rodinného domu. Jiné vyuţití územněplánovací dokumentace neumoţňuje. Pozemek bude vyuţíván pro vlastní bydlení v projektovaném rodinném domě majitele, samotný pronájem není pravděpodobný. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe indikace trţní hodnoty příjmovou metodou není vhodná. 56

57 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem zohlednila, ţe pozemek je volný a připravený v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji a prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za 1 m 2 pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, právní omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: ,- Kč a je kalkulována následně: 1041 * 427,74 = ,70 Kč. Podrobné výpočty pro získání výše uvedené indikace uvádí tabulka č. 1. Tabulka č.1: Porovnávací metoda pozemek A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Porovnávané pozemky Pořadové číslo Název pozemku Vícov, Na Horce Pozemek Vícov, Na Horce Zahrada Otaslavice Katastrální území Vícov Vícov Otaslavice Pozemek Lešany Lešany u Prostějova Pozemek Brodek u PV Brodek u Prostějova Obec Vícov Vícov Otaslavice Lešany Brodek u PV Okres Prostějov Prostějov Prostějov Prostějov Prostějov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X 445,56 449,61 400,10 450,76 Datum transakce III/2014 II/2014 I/2014 III/2014 Korekce

58 Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 450,76 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Nabídka Zdroj Vl. databáze Vl. databáze Vl. databáze Inzerce Korekce ,9 Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 405,69 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Absolutní vlastnictví Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 405,69 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Bez věcných břemen Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 405,69 Využití podle územního plánu Vhodný pro výstavbu Vhodný pro výstavbu Vhodný pro výstavbu Vhodný pro výstavbu Korekce Vhodný pro výstavbu Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 405,69 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 405,69 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce ,05 Zástavní právo sml. Upravená hodnota 445,56 449,61 400,10 425,97 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Mírně horší Lepší Korekce 1 1 1,02 0,98 Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 417,45 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Nepravidelný Korekce ,02 Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce

59 Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 Dopravní obslužnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné Korekce Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 445,56 449,61 408,10 425,80 59

60 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 1041 Menší Menší Obdobná Větší Korekce 0,98 0,95 1 1,05 Upravená hodnota 436,65 427,13 408,10 447,09 Možná zastavitelnost Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 436,65 427,13 408,10 447,09 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m 2 429,74 436,65 427,13 408,10 447,09 Rozloha pozemku 1041 Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno , Kč B Budoucí trţní hodnota Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku byla stanovena v části A ocenění na Kč. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali v úvahu rodinné domy, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v menších obcích okresu Prostějov. Pro analýzu výše uvedených transakcí se sronatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovného majetku pouţila jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu GFA (gross floor area), neboť je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, poloha v obci apod. Porovnávané nemovitosti jsem pouţila z vlastní databáze. V případě, ţe se jednalo o ocenění rodinného domu pro úvěrové řízení (refinancování), upravila jsem cenu, jako by se jednalo o nabídkovou cenu. 60

61 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku vypočítána porovnávací metodou je ,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.2. Tabulka č.2: Porovnávací metoda majetek jako celek A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost Porovnávané nemovitosti Pořadové č Název Projektovaný RD Vícov RD Brodek u Prostějova RD Molenburk RD Luleč RD Koválovice Adresa Vilapark 457 Molenburk 206 Luleč 393 Koválovice 70 Katastrální území Vícov Brodek u PV Molenburk Luleč Obec Vícov Brodek u Prostějova Vysočany Molenburk Luleč Koválovice u Tištína Koválovice Okres Prostějov Prostějov Blansko Vyškov Prostějov B. Údaje o pozemku (zdroj tabulka č.1) Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem 429,74 429,74 429,74 429,74 429, , , , , ,96 C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovn. jednotek 182,51 175,06 171,77 278,52 205,28 Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovn.jednotku , , , ,04 X Datum transakce II/2014 II/2014 III/2014 XII/2013 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej nabídka nabídka Korekce 0,9 1 0,9 0,9 Upravená hodnota

62 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ano Ne Korekce 1 1 1,02 1 Upravená hodnota Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ne Ano Ano Ano Ano Korekce 0,98 0,98 0,98 0,98 Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Zástavní právo smluvní Zástavní právo sml. Zástavní právo sml. Zástavní právo sml. Zástavní právo sml. Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Horší Dobrá Dobrá Korekce 0,95 1,1 1 1 Upravená hodnota Technický stav Výborný Výborný Výborný Výborný Výborný objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Průměrná Porovnatelná Porovnatelná Lepší Porovnatelná Korekce 1 1 0,97 1 Upravená hodnota Funkční využitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Horší Dobrá Dobrá Korekce 1 1,1 1 1 Upravená hodnota

63 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Lepší Horší Dobrá Dobrá Korekce 0,97 1, Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Nadprům. Průměrná Korekce 1 1 0,98 1 Upravená hodnota Jiná technická korekce N N Část N pozemku Korekce 1 1 1,1 1 svah Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Porovnatelné Porovnatelné Větší Větší Korekce 1 1 0,97 0,98 Upravená hodnota Jiná korekce Řadový RD N N N Korekce 1, Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) , Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Příjmová metoda Zaokrouhleno: Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Vzhledem k tomu, ţe v menších obcích v okrese Prostějov, mezi které se Vícov řadí, se rodinné domy pronajímají či jinak vyuţívají pro příjem jen zcela výjimečně, není metoda výnosová dostatečně přesná. Z tohoto důvodu jsem ji pro stanovení budoucí trţní hodnoty nepouţila. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 63

64 Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěla k názoru, ţe budoucí trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je ,- Kč. Indikovaná hodnota odpovídá rozpočtu dodavatele stavby, který odhadci poskytl klient (celkové náklady stavby dle dodavatele činí Kč). Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce č.4. Tabulka č.4: Nákladová metoda Název Projektovaný rodinný dům Vícov, Na Horce Číslo pozemku 212/61 Nosná konstrukce Na bázi dřevní hmoty Skutečné stáří 0 roků Ekonomická životnost 100 let Zastavěná plocha 105,7 m 2 Počet podlaží 1 nadzemní, 1 podkroví Celková zastavěná plocha 182,51 m 2 Celková podlahová plocha 129,2 m 2 Celkový obestavěný prostor 1 NP: (11,92*7,15+3,41*6,05)*(0,10+3,12) = 340,86 Podkroví a střecha: 10,72*7,15)*(1,10+3,82*0,5) +1,44*3,82*0,5*4,24*2+3,41*6,05*2,52*0,5 = 280,03 Celkem 620,89 m 3 Jednotkové reprodukční náklady (dle RTS Brno) Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení 0 Funkční nedostatky 0 Ekonomické nedostatky (K p ) 0,928 Venkovní úpravy (rozpočet) Garáž (rozpočet) Pozemek Kč Kč Kč Indikovaná hodnota Kč Zaokrouhleno: Kč 64

65 1.5. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 29.březnu Aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku je rovna trţní hodnotě pozemku, neboť výstavba rodinného domu dosud nezačala. Trţní hodnotu jsem stanovila porovnávací metodou. Aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku je ,-Kč. Ke stanovení budoucí trţní hodnoty oceňovaného majetku jsem vyuţila metodu porovnávací a nákladovou. Závěrečná kontribuční analýza posuzuje vliv jednotlivých těchto metod na konečnou budoucí trţní hodnotu. Výpočet byl proveden jako váţený průměr dvou dílčích hodnot zjištěných porovnávací a nákladovou metodou. Rodinný dům je nemovitost na daném trhu běţně nabízená a prodávaná. Předpokládám proto, ţe nejpřesnější z pouţitých metod je porovnávací metoda, v kontribuci je zohledněna 70 %. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody je v případě novostavby podstatné, proto je v kontribuci zohledněna 30 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, ţe budoucí trţní hodnota oceňovaného majetku je: ,-Kč. Tato hodnota platí za předpokladu, ţe bude provedena výstavba rodinného domu dle dokumentace schválené ve stavebním řízení a podle rozpočtu k projektové dokumentaci, tj. rodinný dům bude mít parametry projektové dokumentace a provedení bude v odpovídající kvalitě. Podrobná kalkulace viz tabulka č.5. Tabulka č. 5: Kontribuční analýza Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Kč Nákladová metoda Kč Výsledná cena Zaokrouhleno

66 1.6. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s. 66

67 Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění Osvědčení Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Jesenci, dne 29. března 2014 Ing. Kristýna Bártlová 67

68 Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí 68

69 Příloha č.2: Snímek katastrální mapy 69

70 Příloha č.3: Základní stavební dokumentace Půdorys 1.NP Půdorys podkroví 70

71 Řez Pohled 71

72 Příloha č.4: Fotodokumentace Pohled přední Pohled do pozemku Pohled zadní k cestě Pohled od sjezdu a RIS Pohled celkový 72

73 2. Ocenění administrativní budovy ZPRÁVA O HODNOCENÍ Nemovitost: Objekt pro řízení a administrativu s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č Provozní dům Komplet servis s.r.o. 62 Šárka 1907 / 21 Prostějov Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Prostějov, k.ú. Prostějov Objednatel: BIVŠ, a.s., Nároţní 2600/9, Praha 5 Zpracovatel: Ing. Kristýna Bártlová, Jesenec 75, Jesenec STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: údaj byl změněn 73

74 Obsah: Průvodní dopis 73 Popisné informace 74 Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití 77 Ocenění 78 Závěr 89 Omezující podmínky a předpoklady 90 Osvědčení 91 Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Základní stavební dokumentace 4. Fotodokumentace objektu 74

75 2.1. Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola a. s. Nároţní 2006/ Praha Oznamuji Vám, ţe bylo ukončeno ocenění ve výstavbě označeného jako: objekt pro řízení a administrativu s příslušenstvím a pozemky p.č a p.č Provozní dům Komplet servis, Šárka 1907 / 21, Prostějov V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 2. dubnu Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Olomouckém kraji, katastrálním pracovišti Prostějov na listu vlastnictví č pro katastrální území Prostějov, obec a okres Prostějov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce. 75

76 Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (2. dubna) uţíván výhradně majitelem pro vlastní potřeby. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy a věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví, s omezením zástavním právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány Popisné informace Popis lokality Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt situovaný odsazeně v předzahrádce na rohu ulice Spitznerovy a ulice Šárka nedaleko centra města směrem k průtahu u křiţovatky městských komunikací. Město Prostějov je velkým okresním městem celoregionálního významu na hlavním dopravním tahu Brno-Olomouc a má cca 45 tisíc obyvatel, je v jiţní části olomouckého kraje. Ve městě je obecní úřad s rozšířenou působností, okresní úřad, soud, policie, pošta, mateřské, základní a střední školy, obchody, hotely a pohostinství a úplná 76

77 vybavenost. Předmětná stavba je asi 400 m severovýchodně od centra v místě, kde jsou veškeré inţenýrské sítě, dopravní dostupnost je velmi dobrá (MHD, ţeleznice, autobus), rychlostní silnice a silnice II. a III. třídy. Oceňovaný majetek Jedná se o zděnou budovu zděná administrativně-školícího charakteru. Stavba je uţívaná v souladu s kolaudačním rozhodnutím a v současné době není pronajímaná. Oceňovaný majetek je tvořek funkčním celkem pozemků a administrativní budovy a vyuţívá ho pro své vlastní potřeby majitel nemovitosti. Jednotlivé části oceňovaného majetku budou blíţe vymezeny dále ve zprávě. Historie Objekt byl postaven v r jako bytový a to velký luxusní byt majitele a dva menší byty, v r byl rekonstruován na nebytový, slouţil k pronájmu kanceláří. V letech 2011 aţ 2012 byla provedena kompletní přestavba a přístavba garáţové části, dispoziční úpravy, modernizována vybavenost. Bylo provedeno podchycení základů s mikropilotáţí, přístavba s úpravou dispozice a půdní vestavba se zřízením dalších místností v podstřeší. Bylo modernizováno technické vybavení, rozvody instalací a nové vytápění. Budova byla zateplena, opatřena novými otvorovými prvky a nově zastřešena. U domu jsou zřízena další parkovací místa - celkem 7 parkovacích stání. U domu jsou nové venkovní úpravy. Technický stav domu je výborný, prakticky na úrovni novostavby. Majitel předloţil projekt celkové přestavby. Celkový náklad na přestavbu přesáhl 20 mil. Kč. Pozemek Jedná se o pozemky vedené na listu vlastnictví č v katastrálním území Prostějov jako p.č. 3474, druh zastavěná plocha, ve výměře 410 m 2 zastavěná provozní budovou a dále p.č. 3475, druh zahrada, ve výměře 570 m 2 jako dvůr s parkovacími stáními a zbytek sadová úprava zahrady kolem budovy. Pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbou, jsou v menším uzavřeném areálu, který je oplocený. Na dosah všech inţ. sítí, příjezd po zpevněné cestě, zástavba provozním objektem s rychlejší návratností. 77

78 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Příslušenstvím hlavní stavby jsou venkovní úpravy u domu se zpevněným vstupem, vjezd do garáţí, parkovací stání a přípojky na inţenýrské sítě. Na zbylé ploše je zeleň v běţné sadové úpravě. Administrativní budova Administrativní budova je samostatně stojící rohový objekt č.p situovaný na vlastním pozemku p.č na rohu ulic Šárka a Spitznerovy jako bývalá vila se třemi byty upravená na nebytový dům. Budova je nyní administrativně-provozním objektem firmy Kompletservis s.r.o.. Je provedena jako volně stojící podsklepený zděný objekt o půdorysu do L s přístavbou, umístěný v rovinném území v dosahu místních inţenýrských sítí. Budova obsahuje převáţně kanceláře se soc. zázemím, školící prostory, v suterénu jsou sklady, kotelna a archivy, v přízemí vstup boční a hlavní, chodby a kanceláře, soc. zařízení, v patře jsou školící prostory, kanceláře a soc. zařízení. V podstřeší jsou zřízeny podkrovní technické místnosti a sklad. Dokumentace je k dispozici u vlastníka, podle ověření odpovídá skutečnému stavu. Budova je provedena zděnou technologií se zastřešením sedlovou střechou s vazníkovým krovem a šindelovou ţivičnou krytinou. Základy jsou betonové izolované pasy, obvodové konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, podlahy jsou převáţně dlaţby a povlaky, příčky jsou cihelné, klemp. prvky z Cu plechu, vrata sekční, dveře výplňové dřevěné a plastové, okna jsou převáţně plastová s dvojskly. Vytápění je ústřední podlahové s tep. čerpadlem a na plyn. V soc. zařízení rozvod vody S a T z centr. přípravou. Sanitární vybavení je výborné, v nadstandardní kvalitě: sprchy, bidety, dvojumyvadla, obklady leštěné a mramor. Vybavenost je kompletně modernizovaná ve výborné kvalitě. Objekt je napojen na místní inţ. sítě a to kanalizaci, vodovod, el. vedení 220/380 V a telefon. K nemovitosti je přístup po veřejné komunikaci. Vstup je z ulice Šárka od veřejné komunikace z chodníku ve vlastnictví města (p.č. 7881, ostatní plocha/ostatní komunikace, LV 10001, vlastník statut.město Prostějov) a vjezd je z boční ulice Spitznerovy (p.č. 7884, ost.plocha/ost.komunikace, LV 10001, vlastník statut.město Prostějov) sjezdem z asfaltové místní komunikace. Dopravní dostupnost je dobrá. 78

79 Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění je nemovitost vyuţívána jako administrativně provozní, školící objekt vlastníka, společnosti Kompletservis s.r.o. Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Umístění Popis 1 PP Technická místnost, kotelna, propojené sklady, chodba se schodištěm, sklepy, archiv, sklad, dílna, zdviž a technická místnost. 1 NP Boční vstup, hala, kancelář, soc. zařízení, chodba, předsíň, kancelář, kancelář, lodžie, kancelář, kancelář, předsíň, soc.zařízení, denní místnost, schodiště, schodiště, prosklený vstup, zádveří, přístavba - technické prostory, zimní zahrada, tep.čerpadlo, garáž, kolárna na boku. 2 NP Schodiště, chodba, soc. zařízení, tech. místnost, předsíň, kuchyňka, soc. zařízení, předsíň, pět kanceláří, zasedací místnost, školící místnost a lodžie. 3 NP (podkroví) Chodba, technická místnost a sklad archiv 2.3. Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rozsáhlé rekonstrukci, technický stav nemovitosti prakticky odpovídá novostavbě. Je tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí pro 79

80 vlastní potřebu majitele objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku všechny tři metody ocenění. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji či prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za 1 m 2 pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a 80

81 prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita, datum transakce, právní omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: Kč. a je kalkulována následně: 980 * 1 030,28 = ,88 Kč. Tabulka č. 1: Porovnávací metoda - pozemky Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Kompletservis St. pozemek PV 1 St. pozemek PV 2 St. pozemek PV 3 Parcelní číslo 3474, 3475 N/A N/A N/A Adresa pozemku Šárka 1907/21 Vrahovická Plumlovská PV - centrum Katastrální území Prostějov Prostějov Prostějov Prostějov Obec Prostějov Prostějov Prostějov Prostějov Okres Prostějov Prostějov Prostějov Prostějov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X 1246, , ,19 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1121,74 914, ,67 Vlastnická práva Abs. vlastnictví Abs. vlastnictví Abs. vlastnictví Abs. vlastnictví Korekce Upravená hodnota 1121,74 914, ,67 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Bez věcných břemen Upravená hodnota 1121,74 914, ,67 Využití podle územního plánu Smíšená zástavba Smíšená zástavba Smíšená zástavba Smíšená zástavba Korekce Upravená hodnota 1121,74 914, ,67 81

82 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota 1121,74 914, ,67 82

83 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Mírně horší Lepší Korekce 1 1,02 0,95 Upravená hodnota 1121,74 932, ,49 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota 1121,74 932, ,49 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota 1121,74 932, ,49 Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota 1121,74 932, ,49 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 1121,74 932, ,49 Dopravní obslužnost MHD MHD MHD MHD Korekce Upravená hodnota 1121,74 932, ,49 Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Horší Výborné Korekce 1 1,05 1 Upravená hodnota 1121,74 979, ,49 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 980 Menší Obdobná Menší Korekce 0,9 1 0,98 Upravená hodnota 1009,57 979, ,00 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m , ,57 979, ,00 Rozloha pozemku 980 Celková porovnávací hodnota ,88 Kč 83

84 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu administratiní budovy, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v obdobné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovného majetku pouţila jako srovnávací jednotku celkovou uţitnou plochu. Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, poloha v obci apod. Porovnávané nemovitosti jsem pouţila z vlastní databáze a inzerce. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku vypočítána porovnávací metodou je: ,-Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.2. Tabulka č.2: Porovnávací metoda majetek jako celek Oceňovaná nemovitost Porovnávané nemovitosti A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti provozní dům Komplet servis Admin.-provoz. objekt PV admin. budova Vyškov komerční objekt OL Adresa nemovitosti (ulice) Šárka 1907/21 Vrahovická Brněnská Hodolany Katastrální území Prostějov Prostějov Vyškov Olomouc Obec Prostějov Prostějov Vyškov Olomouc Okres Prostějov Prostějov Vyškov Olomouc B. Údaje o pozemku přenos z tabulky č.6 Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku 1087, , , ,51 Hodnota pozemku celkem , , , ,74 84

85 C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové užitné plochy Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku , , ,26 Cena za 1 porovnávací jednotku X 11822, , ,98 Datum transakce I/2013 X/2013 III/2014 Korekce 0, Upravená hodnota 11585, , ,98 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Zdroj Vl. databáze Vl. Databáze Inzerce Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota 11585, , ,68 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 11585, , ,68 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 11585, , ,68 Využití podle územního plánu Admin.budova Admin.budova Admin.budova Admin.budova Korekce Upravená hodnota 11585, , ,68 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 11585, , ,68 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Horší Obdobná Korekce 0,95 1,05 1 Upravená hodnota 11006, , ,68 Technický stav objektu Výborný Výborný Velmi dobrý Velmi dobrý Korekce 1 1,02 1,02 Upravená hodnota 11006, , ,88 Technická vybavenost budovy Výborná Mírně horší Výborná Mírně horší Korekce 0,98 1 0,98 Upravená hodnota 10786, , ,10 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 10786, , ,10 Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota 10786, , ,10 85

86 Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 10786, , ,10 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 10786, , ,10 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce Upravená hodnota 10786, , ,10 Jiná technická korekce N N N N Korekce Upravená hodnota 10786, , ,10 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Obdobná Mírně menší Korekce 1,02 1 1,02 Upravená hodnota 11001, , ,20 Jiná korekce N N N Korekce Upravená hodnota 11001, , ,20 Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , ,20 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,07 Hodnota pozemku ,80 Celková porovnávací hodnota ,87 Zaokrouhleno Kč Příjmová metoda Nemovitosti, které by v budoucnu mohly produkovat výnos, se oceňují také metodou příjmovou Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejdříve jsem stanovila hrubý potencionální příjem, který je majetek schopen generovat. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v obdobné lokalitě v Prostějově. Vyuţila jsem vlastní databázi a inzerci. Ve výpočtu jsem pouţila tzv. studené nájemné, kdy jsou sluţby a energie 86

87 účtovány dle skutečné spotřeby. Výpis z vedené databáze nájmů ve městě Prostějově pro jednotlivé druhy nebytových prostor v provozních a administrativních objektech je v tabulkách č. 3 aţ 7. Tabulka č.3: Výnosy z kancelářských prostor Název Výměra [m 2 ] Měsíční nájem *Kč+ Nájemné *Kč/rok+ Nájem *Kč/m 2 /rok] Advokátní kancelář, Havlíčkova Realitní kancelář, Smetanova Kancelář se zázemím Nová Kancelář Žižkovo nám Real.kancelář Perštýnské nám Obvyklé tržní nájemné *Kč/m 2 /rok] Tabulka č.4: Výnosy ze skladovacích prostor Název Výměra [m 2 ] Měsíční nájem *Kč+ Nájemné *Kč/rok+ Nájem *Kč/m 2 /rok] Sklad podlahovin Sklad nábytku Sklad stavebnin, Okružní Sklad MTZ Tovární Obvyklé tržní nájemné *Kč/m 2 /rok] 561 Tabulka č.5: Výnosy z provozních prostor Název Výměra [m 2 ] Měsíční nájem *Kč+ Nájemné *Kč/rok+ Nájem *Kč/m 2 /rok] Servis Anah Opravna, Kostelecká Elektro Obvyklé tržní nájemné *Kč/m 2 /rok] 947 Tabulka č.6: Výnosy z výrobních prostor Název Výměra [m 2 ] Měsíční nájem *Kč+ Nájemné *Kč/rok+ Nájem *Kč/m 2 /rok] Kovovýroba Tomášek Swisscentrum výroba APOS Prostějov Obvyklé tržní nájemné *Kč/m 2 /rok]

88 Tabulka č.7: Výnosy z ostatních prostor Název Výměra [m 2 ] Měsíční nájem *Kč+ Nájemné *Kč/rok+ Nájem *Kč/m 2 /rok] garáže řadové garáž sklad a garáž strážnice , 660 Obvyklé tržní nájemné *Kč/m 2 /rok] 786 Dále jsem uvaţovala 5 % neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pro stanovení provozních nákladů jsem vyuţila podklady majitele, s výjimkou pojistného, které jsem stanovila jako 0,05 % z reprodukční ceny. Rezervy na renovace jsem s ohledem na výborný stav nemovitosti stanovila na 2 % z reprodukční ceny. Odečtením této rezervy od provozního příjmu jsem následně stanovila čistý provozní příjem před zdaněním. Míru kapitalizace jsem stanovila na 10 %, vyuţila jsem data z vlastní databáze a výpočet dle vzorce: míra kapitalizace = prodejní cena/výnosy. Obvyklá cena je stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Na základě uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku je ,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.8 a 9. Tabulka č.8: Pomocné výpočty pro stanovení celkového výnosu č. Plocha/účel Podlaží Podlahová Nájem Nájem Nájem plocha [m 2 ] *Kč/m 2 /rok] *Kč/měsíc+ *Kč/rok+ 1. Skladovací 1.pp prostory 2. Provozní prostory 1.pp Kanceláře 1.np Provozní prostory 1.np Kanceláře 2.np Provozní prostory 2.np Provozní prostory podkroví Ostatní prostory garáže 3 místa Ostatní prostory park.stání 7 míst Celkový výnos za rok:

89 Tabulka č.9: Příjmová metoda Roční příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 % Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Marketing 0 Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezerva na renovace Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R) 10,23 % Indikovaná tržní hodnota Zaokrouhleno ,76 Kč Kč Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky představují sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou nedostatečná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. 89

90 Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Vzhledem ke kvalitně provedené nedávné rekonstrukci budovy a jejího výborného současného stavu, vyhodnocuji funkční nedostatky oceňované nemovitosti jako nulové. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je ,-Kč. Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce č.10 a 11. Tabulka č.10: Nákladová metoda Název Administrativní budova Komplet servis s.r.o. Číslo pozemku 3474, 3475 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří 64 roků Další životnost 136 let Užitná plocha 936 m 2 Počet podlaží 1 podzemní, 3 nadzemní, z nichž jedno je podkrovím Zastavěná plocha 356 m 2 Celková podlahová plocha 1 159,28 m 2 Celkový obestavěný 1 PP: 15,05*16,20-(0,40*4,00)-(1,20*1,60)*(2,55) = 612,74 m 3 prostor 1NP: (14,90*16,00-0,40*4,00-1,20*1,60+(9,00+1,50)*8,05+4,40*5,70+4,70*2,40)*(4,00) = 1 423,06 m 3 2NP: (14,90*16,00-0,40*4,00+3,40*5,20+3,14*2,20*2,20*0,5-9,70*1,00+9,00*8,05)*(4,00) = 1 299,32 m 3 Podkroví a střecha:14,90*16,00)*(0,15+2,60*0,5)+9,00*8,05*(0,15+1,60*0,5)+ (4,40*5,70+4,70*2,40+8,05*1,50)*0,60 = 443,57 m 3 Celkem 3 778,68 m 3 Jednotkové reprod. náklady (dle RTS Brno) Kč Reprodukční náklady celkem ,56 Kč Fyzické opotřebení 25,1 % Funkční nedostatky 0 90

91 Ekonomické nedostatky 1,05 Venkovní úpravy (odborný odhad) Pozemek Indikovaná hodnota Kč Kč ,67 Kč Zaokrouhleno: Kč Tabulka č. 11: Opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část *%+ K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 40,00 1,00 3,28 3, ,45 0, Základy vč. zemních prací S 8,20 60,00 1,00 4,92 4, ,33 2, Svislé konstrukce S 17,40 5,00 1,00 0,87 0, ,45 0, Svislé konstrukce S 17,40 95,00 1,00 16,53 15, ,33 8, Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 8, ,33 4, Krov, střecha S 7,30 10,00 1,00 0,73 0, ,11 0, Krov, střecha S 7,30 90,00 1,00 6,57 6, ,45 0, Krytiny střech S 2,10 5,00 1,00 0,11 0, ,33 0, Krytiny střech S 2,10 95,00 1,00 2,00 1, ,00 0, Klempířské konstrukce N 0,60 100,00 1,54 0,92 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 30,00 1,00 2,07 1, ,00 1, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 70,00 1,00 4,83 4, ,00 0, Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,71 0, Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,67 0, Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 2, ,00 1, Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 2, ,00 0, Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 7, ,00 0, Povrchy podlah S 3,20 15,00 1,00 0,48 0, ,00 0, Povrchy podlah S 3,20 85,00 1,00 2,72 2, ,00 0, Vytápění N 4,20 100,00 1,54 6,47 6, ,44 0, Elektroinstalace S 5,70 100,00 1,00 5,70 5, ,00 0, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,67 0, Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 2, ,67 0, Vnitřní kanalizace S 3,10 10,00 1,00 0,31 0, ,11 0, Vnitřní kanalizace S 3,10 90,00 1,00 2,79 2, ,00 0, Vnitřní plynovod S 0,20 100,00 1,00 0,20 0, ,71 0, Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1, ,67 0, Vnitřní hygienické vyb. N 3,00 100,00 1,54 4,62 4, ,67 0, Výtahy S 1,40 100,00 1,00 1,40 1, ,67 0, Ostatní S 5,90 50,00 1,00 2,95 2, ,33 2, Ostatní S 5,90 50,00 1,00 2,95 2, ,00 0,2208 Opotřebení: 25,1 % 91

92 2.5. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 29.březnu Kontribuční analýza je závěrečná analýza, která posuzuje vliv jednotlivých metod na konečnou trţní hodnotu. Výpočet byl proveden jako váţený průměr tří dílčích hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Oceňovaný majetek je typický investiční, proto dávám výnosové metodě v kontribuci váhu 60 %, neboť se domnívám, ţe z pouţitých metod je pro oceňovanou nemovitost nejpřesnější. Vzhledem k tomu, ţe administrativní budova je typ nemovitosti, který je na daném trhu nabízený a prodávaný jen občas, předpokládám, ţe porovnávací metoda neindikuje trţní hodnotu dostatečně přesně. Proto je porovnávací metodě v kontribuci přisouzena váha pouze 30 %. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není podstatné. Objekty administrativních budov se většinou obchodují za ceny vyšší neţ jsou jejich reprodukční hodnoty, proto je váha nákladové metody stanovena na 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku je: ,-Kč. Podrobná kalkulace viz tabulka č.11. Tabulka č. 11: Kontribuční analýza Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Kč Příjmová metoda Kč Nákladová metoda Kč Výsledná cena Zaokrouhleno

93 2.7. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována za účelem splnění metodických pokynů k bakalářské práci na Bankovním institutu, vysoké škole a.s. 93

94 Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění Osvědčení Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mé osobě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Jesenci, dne 2. dubna 2014 Ing. Kristýna Bártlová 94

95 Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí 95

96 Příloha č.2: Snímek katastrální mapy 96

97 Příloha č.3: Základní stavební dokumentace Zákres stavby se sítěmi 97

98 Příloha č.4: Fotodokumentace objektu Pohled přední Pohled zadní Pohled boční Pohled na vjezd Pohled ze dvora Pohled na vstup do budovy 98

99 Interiér: Vstupní hala Školící sál Kancelář Sociální zázemí kanceláře Zázemí ke kanceláři Podkroví (archiv) Technická místnost v suterénu 99

100 Část C Analýza lokálního trhu s nemovitostmi okres Olomouc 1. Obecná charakteristika trhu 1.1. Okres Olomouc Olomoucký okres je největším z pěti okresů Olomouckého kraje, rozkládá se ve východní části České republiky ve středu Moravy viz obr.č.1. Obrázek č. 1: Olomoucký kraj (zdroj: Sdruţení středního školství Olomouckého kraje 63 ) Celková rozloha okresu je km 2. Okres Olomouc tvoří 96 obcí, z toho je 6 měst (Olomouc, Šternberk, Uničov, Litovel, Velká Bystřice a Moravský Beroun) a 3 městyse (Dub nad Moravou, Náměšť na Hané a Velký Újezd). Na severovýchodě okresu, v oblasti Oderských vrchů, se nachází vojenský újezd Libavá o rozloze 327,2 km². Centrem olomouckého okresu i kraje je statutární město Olomouc. Samotné město má téměř 100 tisíc 63 Sdruţení středního školství Olomouckého kraje. [online]. [cit ]. Dostupné z: 100

101 obyvatel, celý okres potom má přes 232 tisíc obyvatel 64. Hustota osídlení je 141 obyvatel/km 2 (v tomto ukazateli je okres Olomouc v celostátním měřítku v první třetině). Nejhustěji osídlená je střední a západní část okresu, ve východní části se nachází jen několik obcí nebo jejich částí a vojenský výcvikový prostor Libavá 65. Převáţná část okresu Olomouc je rovinatá intenzivně zemědělsky vyuţívaná krajina úrodné Hané. Bezprostřední okolí řeky Moravy od severozápadního okraje okresu aţ po město Olomouc tvoří chráněná krajinná oblast Litovelské Pomoraví. Tyto zbytky luţních lesů přirozeně rozdělují zemědělskou krajinu a poskytují dobrou moţnost rekreace stejně jako pracovní příleţitosti v turistickém ruchu a ochraně přírody a krajiny. Na severovýchodě je okres výrazně ovlivněn existencí vojenského újezdu Libavá, který zásadním způsobem limituje vyuţití území. Okres Olomouc patří dlouhodobě mezi okresy s vysokou nezaměstnaností. Průměrná měsíční mzda v okrese Olomouc je výrazně pod průměrem ČR 66. K silným stránkám okresu patří vysoký podíl kvalitní zemědělské půdy a příhodné klimatické podmínky pro zemědělskou výrobu, relativně vyrovnané zastoupení průmyslu, zemědělství i sluţeb, poměrně rozsáhlá a různorodá průmyslová základna, rozvíjející se střední a menší zaměstnavatelé, mladá a vzdělaná pracovní síla, která je na trhu práce k dispozici při relativně nízké úrovni poţadovaných mezd a také skutečnost, ţe všechna čtyři větší města okresu (Olomouc, Litovel, Šternberk a Uničov) získala nového investora nebo investory. Naopak mezi slabé stránky patří vyšší zastoupení výrobních odvětví (s nejniţšími průměrnými mzdami), nedostatečně rozvinutá technická infrastruktura v některých částech okresu, existence lokalit s omezenými moţnostmi dojíţďky za prací a s limitovaným počtem pracovních příleţitostí v místě (zejména Město Libavá, Moravský Beroun a obce na pomezí Senicka a Litovelska, dále některé obce severozápadně od Uničova) ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Počet obyvatel v obcích České republiky k [online] [cit ]. Dostupné z: r_ ÚŘAD PRÁCE ČR. Zpráva o situaci na trhu práce v roce [online]. [cit ] Dostupné z: 66 STATUTÁRNÍ MĚSTO OLOMOUC. Profil města Olomouce [online] 2012 Magistrát města Olomouce. [cit ]. Dostupné z: cs.pdf 67 ÚŘAD PRÁCE ČR. Zpráva o situaci na trhu práce v roce [online]. [cit ] Dostupné z: 101

102 počet zápisů vkladem 1.2. Realitní trh okresu Olomouc v číslech Ve shodě s ostatními regiony, také v okrese Olomouc byl nejdraţším rokem rok Nejniţší ceny nemovitostí v Olomouci byly zaznamenány v roce Výjimkou jsou stavební pozemky v blízkém okolí města Olomouce, jeţ si stále drţí cenu. Stejně jako jiné regiony i okres Olomouc zasáhla ekonomická krize. Na realitním trhu je patrné sníţení objemu prodejů nemovitostí po roce Nejvýraznější byl pokles v roce 2009, nicméně klesající trend přetrvává. Situaci dokládá graf č. 1. Graf č.1: Statistika zápisů vlastnického práva k nemovitostem v okrese Olomouc v letech (upraveno, zdroj ČSÚ 68 ) Statistika zápisů vlastnického práva k nemovitostem v okrese Olomouc rok Podle hlášení stavebních úřadů počet zahájených bytů v Olomouckém kraji vykázal mírný meziroční nárůst (o 2,6 %), počet dokončených bytů byl ve srovnání s předchozím rokem výrazně niţší (o 17,3 %). Oproti předchozímu roku se sníţil počet vydaných stavebních povolení (týká se všech druhů staveb) v roce 2013 o desetinu, oproti stavu před pěti lety se jedná o pokles o čtvrtinu. V Olomouckém kraji došlo na rozdíl od zbytku republiky k meziročnímu nárůstu hodnoty staveb (o 5 %). Oproti údajům z roku 2012 se zvýšila orientační hodnota staveb v okrese Olomouc o 12,7 % ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistické údaje o vybraných transakcích s nemovitostmi evidovanými v KN. [online] [cit ]. Dostupné z: 69 ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. ref