ZNALECKÝ POSUDEK. č. 158/7908/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 158/7908/2017 o obvyklé ceně jednotky bytu č. 255/9 v bytovém domě č.p. 255 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 336/10, k.ú. Bílina, v ulici Aléská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 158/7908/2017 LV no.: 6668 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 255/9 v bytovém domě č.p. 255, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 336/10, k.ú. Bílina, v ulici Aléská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Aléská 255, Pražské Předměstí, Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 255/9 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) obytná zóna úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Kč Kč nestanoveno Kč 336/10 podíl 81/7468 z 533 tj. cca 6 zastavěná plocha a nádvoří 861 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 48,60 Storage area: Skladové plochy: Kč/ Income: Příjem: cca % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č (podle výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu ) jsou ve vlastnictví Veroniky Málkové, Pod Hrází 295, Vtelno, Most. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č (podle výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu ) nejsou evidovány žádné omezující podmínky. Oceňovaný byt bez právního důvodu užívá bývalý nájemník František Lepič. Rozsudkem Okresního soudu v Teplicích ze dne , č.j. 18 C 118/ bylo rozhodnuto o povinnosti povinného Františka Lepiče vyklidit byt. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č (podle výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu ) nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům - byt neoprávněně užívá bývalý nájemník Strong points / silné stránky: - v rámci města klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6668, prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Bílina, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace správce domu Sever Plus s.r.o. c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost, s.r.o., ze dne svolána na den , 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace o podlahové ploše, vnitřní dispozici a stavebním stavu oceňovaného bytu byla získána telefonicky od správce domu, společnosti Sever Plus s.r.o. (IČO )

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Bílina M Kód obce : Název obce : Bílina K Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0426 C Název okresu : Teplice T Název kraje : Ústecký Ú Poloha v obci : Obytná zóna O Infrastructure / infrastruktura: Město Bílina leží v severních Čechách, v Ústeckém kraji, okrese Teplice, v údolí řeky Bíliny, mezi městy Most a Teplice. Má rozlohu 32,41 km² a v současné době má trvale žijících obyvatel. Většina obyvatelstva žije v nově vystavených sídlištích U nového nádraží, Za Chlumem, Pražské předměstí I a II. Historické jádro města je od roku 1992 městskou památkovou zónou. Bílina disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Městský úřad, Finanční úřad, Gymnázium, nemocnice, supermarkety, sportoviště, železnice a v neposlední řadě lázně Kyselka. Okolí Bíliny je průmyslové, typická je povrchová těžba hnědého uhlí, elektrárna, sklárny apod. Po dopravní stránce je město Bílina velmi dobře napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I/13 (E442) Most Bílina Teplice. Městem je vedena hlavní železniční magistrála 1. hlavní tah. Má dvě větve severní přes Oldřichov (trať č.130 Ústí nad Labem Chomutov) a jižní přes Úpořiny (trať č.131 Ústí nad Labem Bílina). Hromadná doprava je na území města zastoupena vnější autobusovou dopravou ČSAD. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v městské části Pražské Předměstí, v ulici Aléská, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (v blízkosti je základní a mateřská škola, nemocnice s poliklinikou apod.). Centrum města je vzdáleno přibližně 1 km, spojení je autobusovou hromadnou dopravou. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, plynu, vody a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 255: Bytový dům č.p. 255 je stavba stojící na pozemku čís. parcely 336/10, k.ú. Bílina. Dům má celkem 13 podlaží, 1.podlaží je osazeno do mírně svažitého terénu a je zčásti užíváno jako společné prostory suterénu a byty, hlavní vstup do domu je veden po vnějším schodišti do úrovně 1.podlaží (viz Fotodokumentaci, snímek č. 3). V domě je celkem 98 bytů a 2 nebytové prostory. Jednotka č. 255/9: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 255 ve 2. podlaží (viz Fotodokumentaci, snímek č. 6). Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+1 sestává z předsíně, kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu. Podlahová plocha bytu činí 48,60. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou

5 B. POSUDEK A OCENĚNÍ Bytový dům má výtah, vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění je ústřední z dálkového zdroje včetně přípravy teplé vody. Vybavení bytu nebylo zjištěno, byt nebyl zpřístupněn. Podle informace správce domu, společnosti Sever Plus s.r.o., byt užívá bývalý nájemník, který v bytě přechovává velký počet koček, byt je neudržovaný a některé vybavení bytu je značně poškozeno. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází cca z roku 1975, jeho stáří ke dni ocenění jsou tedy přibližně 42 roky. Některé konstrukce domu byly již obnoveny včetně oken a fasády se zateplením. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Stavební stav bytu nebyl zjištěn, byt nebyl zpřístupněn. Vzhledem k informaci správce domu, společnosti Sever Plus, s.r.o., předpokládáme zhoršený stavební stav bytu. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 255/9 náleží podíl o velikosti 81/7468 na pozemku čís. parcely 336/10 (zastavěná plocha a nádvoří, 533 ), k.ú. Bílina. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p Pozemek je svažité konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Aléská) ve vlastnictví Města Bílina. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby po odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny podílu na pozemku. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k rodinnému bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných bytů ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. popis dispozičního řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 255/9 v bytovém domě č.p. 255, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 336/10, k.ú. Bílina, v ulici Aléská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Bílina u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Dvěstětisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje omezení a případné náklady související s pobytem bývalého nájemníka Františka Lepiče, jenž oceňovaný byt neoprávněně užívá. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 158/7908/2017. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. září