Znalecký posudek číslo /16

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /16 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo St. 29, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné 20, spoluvlastnického podílu 1/2 id. pozemku parcelní číslo St. 30, jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če, spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 39 v katastrálním území Láz u Nových Syrovic, obec Láz, okres Třebíč. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 1 JUDr. Ivo Luhan Karlovo nám. 17 Praha Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti včetně ocenění práv a závad se stavem ke dni Ke spisu 099 EX 10953/11 Exekutorského úřadu Praha 1. Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 19 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek číslo /16 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 976 pro katastrální území Láz u Nových Syrovic, obec Láz, okres Třebíč ze dne vyhotovený Kú pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice pod číslem PU 469/ Katastrální mapa katastrálního území Láz u Nových Syrovic, obec Láz, okres Třebíč ze dne vyhotovený Kú pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice pod číslem PU 469/ Výsledek místního šetření ze dne konaného na žádost objednavatele a bez jeho účasti a bez účasti povinného pana Bedřicha Jakubův, bytem Litohoř 147, Litohoř, který oznámení o konání místního šetření převzal Místní šetření umožnil spoluvlastník nemovitosti pan Radek Semenský. Usnesením 099 EX 10953/16-54 Exekutorského úřadu Praha 1 ze dne jsem byl ustanoven znalcem s úkolem ocenit obvyklou cenou spoluvlastnický podíl 1/2 id. pozemku parcelní číslo St. 29, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné 20, spoluvlastnický podíl 1/2 id. pozemku parcelní číslo St. 30, jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če, spoluvlastnický podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 39 v katastrálním území Láz u Nových Syrovic, obec Láz, okres Třebíč, ocenit případná jednotlivá práva a závazky, ocenit závady a příslušenství. 2. Evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 876 se jedná o spoluvlastnický podíl 1/2 id. pozemku parcelní číslo St. 29 zastavěná plocha o výměře 217 m2, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné 20, spoluvlastnický podíl 1/2 id. pozemku parcelní číslo St. 30, zastavěná plocha o výměře 301 m2, jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če, spoluvlastnický podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 39 zahrada o výměře 111 m2 v katastrálním území Láz u Nových Syrovic, obec Láz, okres Třebíč. A) Nález - celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění obvyklou cenou spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo St. 29, jehož součástí je stavba bydlení číslo popisné 20, spoluvlastnického podílu 1/2 id. pozemku parcelní číslo St. 30, jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če, spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 39 v katastrálním území Láz u Nových Syrovic, obec Láz, okres Třebíč. Obec Láz se nachází 5 km jihozápadně od Moravských Budějovic. Leží po obou stranách Syrovického potoka a prochází přes ní silnice z Nových Syrovic do Blížkovic. Leží Jižně od Moravských Budějovic a východně od Nových Syrovic, na komunikaci 3. třídy. S obcí Nové Syrovice je stavebně spojena. V obci Láz je pouze obchod se základními potřebami, ostatní jsou v obci Nové syrovice a to 1. stupeň základní školy, mateřská škola, je zde praktický lékař a zubní lékař, pohostinství a obchod se základními potřebami. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce Láz, v řadové zástavbě rodinných domů. Je tvořena objektem bydlení číslo popisné 20, který je součástí pozemku parcelní číslo St. 29 a nachází se v jeho severní části, směrem jižním je pak pozemek parcelní číslo St., jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če. Dále pak směrem jižním je pozemek parcelní číslo 39 zahrada.

3 Znalecký posudek číslo /16 Strana 3 Objekt bydlení číslo popisné 20 je půdorysného tvaru písmene L, v severní části ze dvorní strany s neuzavřeným průjezdem, dále pak obsahuje ze dvora přístupnou chodbu, z ní přístupnou koupelnu, průchozí pokoj a za ním ložnici. Dům je zděný ze smíšeného zdiva, je s dřevěnou stropní konstrukcí s podbitím a omítnutím, s dřevěným krovem krytým poškozenou taškovou krytinou. Okna jsou dřevěná dvojitá s deštěným ostěním, dveře jsou dřevěné, vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Podlahy jsou prkenné a betonové. Zemní plyn je odpojen, není připojen veřejný vodovod a veřejná kanalizace. Na tyto sítě je však nemovitost možné připojit. Údržba je velmi zanedbaná. Místnost Podlahová plocha v m2 Pokoj 19,44 Pokoj 19,53 Chodba 3,13 Koupelna 11,02 Celkem 53,12 Objekt bez čp/če na pozemku parc. č. St. 30 je neuživatelnou stavbou, údržba není prováděna, část vybavení jako dveře a některá okna jsou odstraněny. Závady, práva a povinnosti: Podle vyjádření spoluvlastníka nemovitosti při místním šetření pana Radka Semenského na nemovitost neváznou žádné jiné závadsy, práva či povinnosti zapsané na listu vlastnictví číslo 876. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

4 Znalecký posudek číslo /16 Strana 4 V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění jednotlivých nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemá univerzální využití. Příklad č srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 01/2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 93.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům číslo popisné 77 postavený jako součást pozemku parcelní číslo St. 79 v katastrálním území Lesonice u Moravského Krumlova, obec Lesonice, okres Znojmo. Středový řadový rodinný dům v řadové vesnické zástavbě, obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou na dřevěném krovu, krytý taškovou krytinou, se zdivem z pálených cihel a s dřevěnými stropy s podbitím a omítnutím, s dřevěnými okny s deštěným ostěním, vytápěný ústředním vytápěním s kotlem na tuhá paliva a umístěným v 1.PP hospodářské budovy. Ohřev teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači umístěném v koupelně, v kuchyni je k vaření elektrický sporák. Dispozice: vstup do domu je z uliční strany dveřmi do chodby procházející napříč domem do verandy umístěné na dvorní straně domu, z chodby jsou nalevo přístupny průchozí pokoj a za ním ložnice, dále nalevo z chodby je koupelna, ve které je vana, WC a elektrický zásobníkový ohřívač teplé vody, a spíž. Na opačné straně je průchozí kuchyně a za ní pokoj, na dvorní straně je veranda s jednoduchým zasklením, nevytápěná a přes ní je přístup do dvorního hospodářského křídla. Z ulice je v obytné části ještě přes dvoukřídlová vrata přístupný průjezd do dvora. Napojený je na veřejný vodovod, rozvod elektřiny a má možnost napojení na rozvod zemního plynu, ale není připojen, v obci není splašková kanalizace a splaškové vody jsou svedeny do jímky na vyvážení.

5 Znalecký posudek číslo /16 Strana 5 Příklad č.2 Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje září 2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Pozemky parcelní čísla 807, jehož součástí je stavba objektu bydlení číslo popisné 331 a pozemky parcelní číslo 804, 808 v katastrálním území Jaroslavice, obec Jaroslavice, okres Znojmo. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce Jaroslavice, s přístupem z místní komunikace ulice Havlíčkova. Je tvořena oceňovanými pozemky, stavbou rodinného domu půdorysného základního tvaru obdélníkového, se sedlovou střechou, částečně podsklepený, a s hospodářským stavením půdorysného tvaru L, navazujícího na rodinný dům. Je nepodsklepené se sedlovou střechou. Rodinný dům je částečně podsklepený, zděný, s velmi zavlhlým zdivem, dispozičně 3+1 s koupelnou, vytápěný ústředním vytápění a s kotlem závěsným plynovým. Okna jsou dřevěná špaletová, podlahy převážně parketové. Vlivem dlouhodobého neužívání a v zimním období netemperování, jsou příčky potrhané, otopná soustava a rozvod vody je nezavodněn. Hospodářské stavení je obdobných základních znaků jako rodinný dům, v ca. 1/2 půdorysu jsou vybourané omítky, podlahy a stropní konstrukce. Na pozemcích zahrady a vinice jsou pouze náletové neudržované porosty. Příklad č srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č.p. 32 na pozemku parc.č. 26 a pozemek parc.č. 26 v katastrálním území a obci Šatov. Městys Šatov je větší obcí nacházející se na jižní Moravě v těsném sousedství státní hranice s Rakouskou republikou a jižně od správního města Znojma ca. 10 km. Městys je s městem Znojmem spojen pravidelnou veřejnou autobusovou dopravou dostatečně a i železnicí. V místě je základní škola, obchod se základními potřebami, pohostinství, obvodní lékař, ostatní služby jsou ve městě Znojmo. V obci jsou v provozu veřejný vodovod, veřejná kanalizace, rozvod zemního plynu a elektřiny. Oceňovaná nemovitost je v současnosti napojena na všechny tyto sítě, ve dvoře je vlastní kopaná studna. Obec je úzkého podlouhlého tvaru ve směru východ západ podél místního potoka Daníž. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce, v zástavbě řadových rodinných domů.

6 Znalecký posudek číslo /16 Strana 6 Oceňovaná nemovitost se nachází na mírně svažitém pozemku s jižní svahovou orientací. Nemovitost se nachází v centrální zastavěné části obce, ve které okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Je umístěna v řadové vesnické zástavbě. Přístupová komunikace z jižní strany je na pozemku parcelní číslo 1378/1 ostatní plocha silnice ve vlastnictví Jihomoravského kraje a je komunikací III. třídy, procházející obcí. Ze severní strany je přístup z pozemku parc. č. 284/1 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Městysu Šatov. Oceňovaná nemovitost je složena z pozemku parc. č. 26, jehož součásti je objekt bydlení číslo popisné 36. Nemovitost je složena z obytné části, která je umístěna převážně u jižní majetkové hranice pozemku parcelní číslo 26, zaujímá celou šíři pozemku, je v této části podsklepená a je s průjezdem do dvora. Na tuto část navazuje při západní majetkové hranici dvorní křídlo, které není podsklepené. Celá tato obytná část je se sedlovou střechou na dřevěném krovu a s taškovou krytinou. Na výše popsané dvorní křídlo navazuje hospodářská část, která je přízemní, zděná se sedlovou střechou, rovněž u východní majetkové hranice navazuje na obytnou část hospodářská část, která má v části probořenou střechu a zhruba ve dvou třetinách pozemku je umístěna další hospodářská část, průchozí, za kterou je část pozemku užívaná jako zahrada a je v ní v severovýchodním majetkovém rohu umístěna přízemní stodola. Obytná část je zděná ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad 1.PP jsou z cihelné klenby, nad 1.NP jsou dřevěné trámové s podbitím a omítnutím, okna jsou dřevěná špaletová, podlahy jsou prkenné a betonové, vytápění je plynovými lokálními spotřebiči s odtahem spalin pod okny, ohřev teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Dispozice obytné části: vstup do objektu je z uliční jižní stany vraty do z dvorní strany neuzavřeného průjezdu, z tohoto průjezdu při uličním pohledu vpravo je přístup do sklepů a po schodech do 1.NP, ve kterém je výminek složený z předsíně, pokoje a komory. Tato část není s vytápěním. Nalevo z průjezdu jsou přístupny sklep v 1.PP, po schodišti pak je vstup přímo do průchozí kuchyně v 1.NP, ze které jsou přístupny ložnice, koupelna, spíž a samostatné WC, v uliční části pak průchozí obývací pokoj a za ním malý pokoj. Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je ve výrazně horším stavebnětechnickém stavu než příklad č. 2, a je také výrazně menší. Proto odhaduji obvyklou cenu celku na částku ,- Kč, to je cena 4 706,- Kč/m2 podlahové plochy. Z toho cena spoluvlastnického podílu ½ id. činí ,- Kč. B) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/12 id. nemovité věci: ,00 Kč Slovy: jednostodvacetpěttisíc korunčeských

7 Znalecký posudek číslo /16 Strana 7 C) Závazky, práva a povinnosti s nemovitou věcí spojené Podle vyjádření spoluvlastníka nemovitosti při místním šetření pana Radka Semenského na nemovitost neváznou žádné jiné závadsy, práva či povinnosti zapsané na listu vlastnictví číslo 876. D) Rekapitulace B) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/12 id. nemovité věci: ,00 Kč Slovy: jednostodvacetpěttisíc korunčeských C) Závazky, práva a povinnosti s nemovitou věcí spojené Podle vyjádření spoluvlastníka nemovitosti při místním šetření pana Radka Semenského na nemovitost neváznou žádné jiné závadsy, práva či povinnosti zapsané na listu vlastnictví číslo 876. E) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

8 Znalecký posudek číslo /16 Strana 8

9 Znalecký posudek číslo /16 Strana 9

10 Znalecký posudek číslo /16 Strana 10

11 Znalecký posudek číslo /16 Strana 11

12 Znalecký posudek číslo /16 Strana 12

13 Znalecký posudek číslo /16 Strana 13

14 Znalecký posudek číslo /16 Strana 14

15 Znalecký posudek číslo /16 Strana 15

16 Znalecký posudek číslo /16 Strana 16 Uliční severní pohled Dvorní jižní pohled

17 Znalecký posudek číslo /16 Strana 17 Pokoj Pokoj

18 Znalecký posudek číslo /16 Strana 18 Koupelna Jižní pohled na zemědělskou stavbu bez čp/če na pozemku parcelní číslo St. 30

19 Znalecký posudek číslo /16 Strana 19 Severní dvorní pohled Pohled do zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parcelní číslo St. 30