Znalecký posudek číslo /10

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /10 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 168 na pozemku parcelní číslo st. 205 a pozemků parcelní čísla st. 205, 4546 v katastrálním území Skalice u Znojma, obec Skalice, okres Znojmo. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova Znojmo Účel posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni místního šetření včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 133 EX 310/09 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 10 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě

2 1. Strana 2 Podklady pro vypracování posudku - 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) - Kopie katastrální mapy katastrálního území Skalice u Znojma, obec Skalice, okres Znojmo, přístupná na internetové síti cuzk.cz. - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 226 pro katastrální území Skalice u Znojma, obec Skalice, okres Znojmo, vyhotovený CÚZK -SCD dne Úřední oceňování majetku Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Ing. Pavel Krejčíř Ing. Vlasta Scholzová CERm leden 2009 Ross - Brachmann - Holzner. " Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí" - CONSULTINVEST 1993 Zákon 99/1963 Sb., v plném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením 133 EX 310/09-33 Exekutorského úřadu Znojmo ze dne jsem byl stanoven znalcem s následujícími úkoly: stanovit obvyklou cenu nemovitosti a to pozemek p.č. St. 205, pozemek p.č. 4546, stavba č.p. 168 rodinný dům na pozemku p.č. St. 205, vše zapsáno na LV č. 226 pro katastrální území Skalice u Znojma, obec Skalice, okres Znojmo, u katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, se všemi součástmi a příslušenstvím, ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. - Výsledky místního šetření ze dne konaného bez další přítomnosti Vlastnické a evidenční údaje - Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 226 se jedná o vlastnictví rodinného domu číslo popisné 168 na pozemku parcelní číslo St. 205, vlastnictví pozemku parcelní číslo st. 205 zastavěná plocha o výměře 645 m2, vlastnictví pozemku parcelní číslo 4546 zahrada o výměře 836 m2 v katastrálním území Skalice u Znojma, obec Skalice, okres Znojmo. 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění rodinného domu č.p. 168 na pozemku parcelní číslo st. 205 a pozemků parcelní čísla st. 205, 4546 v katastrálním území Skalice u Znojma, obec Skalice, okres Znojmo. Obec Skalice je obcí místního významu nacházející se na jižní Moravě severovýchodně ca. 23 km od správního města regionu Znojma, má ca. 560 obyvatel a je s horším spojením veřejným dopravním prostředkem autobusem s městem Znojmem. V obci jsou základní služby, obchod a pohostinství, ostatní služby jsou ve městě Znojmo. V obci jsou v provozu rozvod zemního plynu, veřejný vodovod, rozvod elektřiny a není splaškové kanalizace. Obec nemá zpracován platný územní plán. Oceňovaná nemovitost se nachází v severovýchodní okrajové zastavěné části obce, v zástavbě rodinných domů, jako levý koncový v řadě, na rovinném pozemku s orientací na východ. Vlastník a povinný oznámení o místním šetření konaném nepřevzal, oznámení se vrátilo nedoručené s tím, že nebylo vyzvednuto. K místnímu šetření se nedostavil, neumožnil prohlídku nemovitosti, a proto jsem provedl prohlídku zvenčí a dále vycházím z podkladů poskytnutých objednavatelem a z veřejně přístupných údajů.

3 Strana 3 Nemovitost pohledem zvenčí působí jako užívaná, ale neudržovaná, je tvořena oplocenou předzahrádkou, přízemním, rodinným domem s vjezdovými vraty a dvorem se zahradou za domem jihovýchodním směrem. Dům je pravděpodobně napojen na rozvod zemního plynu viz. foto s plynoměrnou skříní a odkouřením plynových lokálních topidel, dále na rozvod elektřiny s viditelnou vzdušnou přípojkou, zda-li je dům napojen na veřejný vodovod se mi nepodařilo zjistit. Na nemovitosti dle dostupných údajů váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo 226 v části C, jiné závady či práva s nemovitostí spjatá se mi nepodařilo zjistit. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními

4 Strana 4 kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je výrazně vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, aktuální nabídka realitních kanceláří. Příklady realizovaných prodejů: Příklad č. 1 Rodinný dům Tasovice č.p. 377 na pozemku parcelní číslo 462/3 s příslušenstvím a pozemky parcelní čísla 462/3, 462/1,461/1 celkem pozemky 822 m2. Rodinný dům je zděný, podsklepený ve větší části, základního obdélníkového půdorysu, s přistavěným zádveřím ze severní strany, s jedním nadzemním podlažím a mansardovou střechou. Krov je dřevěný vaznicové soustavy s taškovou krytinou a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn umístěným v 1.PP, ohřev teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači umístěném v koupelně v 1.NP. Okna v 1.NP jsou plastová, podlahy jsou z keramické dlažby v ostatních místnostech, v obytných místnostech jsou betonové mazaniny. Dispozice: vstup do domu je z ulice vraty do dvora a ze dvora přes zádveří, přistavěné k severní straně domu, do chodby se schodištěm. V 1.NP je chodba půdorysného tvaru L, z je ní přístupné samostatné WC bez umyvadla, koupelna s vanou a bojlerem, umyvadlo je odstraněno, dále s okny směrem do ulice je kuchyně a za ní spíž a vedle kuchyně je obývací pokoj, na opačné straně s okny do dvora jsou dvě ložnice. PO schodišti je dále přístupný půdní prostor a 1.PP, ve kterém je schodiště s chodbou, 3 x sklep a kotelna s kotlem ÚT na zemní plyn. Toto podlaží není stavebně dokončeno, chybí vnitřní povrchové úpravy stěna stropů v převážné části -viz fotodokumentace. Dům jako celek je zanedbaný, neudržovaný. Příslušenství nemovitosti: oplocení, plechová garáž, chlívek, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy dvora. Prodáno v březnu 2010 za částku 1,5 mil. Kč Příklad č. 2 Rodinný dům č.p. 65 a pozemky p.č. st. 232, 490/46 v obci Rešice, celková výměra pozemků 800 m2, RD 4+1, celý podsklepený, s podkrovím, dvojgaráž, samostatně stojící, stáří domu 35 roků, ÚT na tuhá paliva, prodáno ve březnu 2010 za částku 1,9 mil. Kč. Pozemek srovnatelný, výrazně novější dům než oceňovaný, užívaný a v dobrém stavebně technickém stavu. Příklad č. 3 Rodinný dům č.p. 115 na pozemku parcelní číslo st. 135 s příslušenstvím a pozemkem parcelní číslo st. 135 v katastrálním území Vranovská Ves, obec Vranovská Ves, okres Znojmo. Nemovitost je složena z pozemku parcelní číslo st. 135, nacházejícího mezi ostatními pozemky. Ze západní strany, ze které je vstupní brána je pozemek p.č. 403 lesní pozemek, z jižní strany 402 zahrada, z východní strany st. 95 zastavěná plocha, ze severní strany 400/1 zahrada. Současný přístup je přes pozemek p.č. st. 95. Dále je nemovitost složena z rodinného domu č.p. 115 na pozemku parcelní číslo st. 135 a příslušenství, které tvoří studna s elektrickým čerpadlem nacházející se na pozemku p.č. st. 135 u severozápadního rohu rodinného domu, přípojka vody z této studny do domu, plotových vrat západně od rodinného domu, okapním chodníkem okolo domu a přístupovým chodníkem z východní strany.

5 Strana 5 Rodinný dům je zděný, v oblasti 1.PP ze smíšeného zdiva, v nadzemní části z cihelného zdiva, celý podsklepený s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou na dřevěném krovu s taškovou krytinou, základního obdélníkového půdorysu se dvěma menšími arkýři na podélných stranách. Okna jsou dřevěná zdvojená, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v 1.PP, ohřev teplé vody je v kombinovaném zásobníkovém ohřívači umístěným v kotelně 1.PP, dveře jsou dřevěné hladké do ocelových zárubní, podlahy jsou laminátové plovoucí a keramické dlažby. Prodáno v IQ/2009 za ,- Kč Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na částku ,- Kč. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: šestsettisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na nemovitosti dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 226, jiné závazky, závady či práva se mi nepodařilo zjistit. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: šestsettisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na nemovitosti dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 226, jiné závazky, závady či práva se mi nepodařilo zjistit. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /10 znaleckého deníku. Ve Znojmě Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

6 Strana 6 Celková situace Skalice

7 Strana 7 Jihozápadní pohled Severozápadní pohled

8 Strana 8

9 Strana 9

10 Strana 10