ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 dle Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 33 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení...26 C REKAPITULACE...27 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...27 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na rodinném domě č.p. 31, část obce Horní Žďár, stojícího na pozemku parc.č. St. 30/2 a spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na pozemcích parc.č. St. 30/2, 144/2, 144/4, 144/5, k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č vedeného KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Předmět ocenění: Hlavní stavby: rodinný dům č.p. 31 obchodní prostor na pozemku parc.č. St. 30/2 Příslušenství věci hlavní: vedlejší stavba: dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, studna na pozemku parc.č. St. 30/2. Pozemky parc.č. St. 30/2, 144/2, 144/4, 144/5 a trvalé porosty Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti pana Tomáše Pavlíčka, který však neumožnil vnitřní fotodokumentaci ani bližší zaměření objektů. V příloze č. 1 posudku je uvedena fotodokumentace vnitřních prostor získaná z veřejně dostupné realitní inzerce. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5033, k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX 5265/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb. 3

4 - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, 4

5 spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: 5

6 - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití 6

7 - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je dům s komerčními prostory, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro bydlení s rodinným podnikáním primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu 121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů. 9

10 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene L se dvorem uzavřeným dílnou a obchodem, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Objekt stojí v oddělené části obce Jindřichův Hradec, centrum této obce je ve vzdálenosti 4 km, do Českých Budějovic je vzdálenost 49 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci, oplocení je provedeno včetně předzahrádky. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizace je do žumpy. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: Počet podlaží: dle informací od vlastníka před cca 100 lety v letech prošel kompletní rekonstrukcí; údržba: dobrá částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je stavebně nedokončené podkroví) Základy: kamenné a betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 60 cm, ze smíšeného zdiva; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov je dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, okenní parapety chybí, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: jádrové omítky bez finální vrstvy; obklad soklu není proveden Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů: keramický obklad Dveře: dřevěné hladké plné, s obložkovými zárubněmi; vstupní jsou plastové Vrata: nejsou Okna: plastová se zdvojeným zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina 10

11 Vytápění: ústřední do plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován el. zásobníkovým ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: Vnitřní kanalizace: Elektroinstalace: od všech zařizovacích předmětů; do žumpy Vnitřní plynovod: WC splachovací; v koupelně umyvadlo, vana není proveden na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na plyn. bombu) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, koupelna, WC, 2 pokoje 2.NP: chodba, schodišťový prostor, nedokončená vestavba podkroví (nachystáno na 3 pokoje a koupelnu s WC) Konstrukční řešení a technické vybavení dílny pneuservisu na pozemku parc.č. St. 30/2: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytinu tvoří betonové tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je jádrová bez provedené finální vrstvy. Pravděpodobné vnitřní provedení: stropy jsou dřevěné trámové, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Okna nejsou provedena, dveře do podkroví jsou plastové vstup do podkroví je z venku. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá. Podlahu tvoří keramická dlažba. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod světelného i motorového proudu (230/400V). Konstrukční řešení a technické vybavení obchodního prostoru na pozemku parc.č. St. 30/2: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytinu tvoří betonové tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je jádrová bez provedené finální vrstvy. Pravděpodobné vnitřní provedení je ve fázi hrubé stavby: bez stropů, omítek a podlah. Okna a výkladce jsou plastové zdvojené, dveře vstupní jsou také plastové. Podlahu tvoří keramická dlažba. Rozvody energií nejsou dokončeny. 11

12 Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rodinný dům č.p ,82 193,30 328,61 dílna (pneuservis) 387,63 62,37 99,80 obchodní prostory 833,01 203,92 163,14 pozemky - 459,59 619,41 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel , z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady veškerá správa a úřady okresního města, pošty, banky, městská i státní policie, soud 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní a střední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, lékárny 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce oddělená část obce 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci veškeré C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 12

13 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem m 2 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Nicméně vestavba podkroví je nedokončená, zbývají dodělat finální povrchy v pokojích a kompletně koupelnu s WC. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na dokončení vestavby podkroví. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, dražební vyhláška, rozhodnutí o úpadku). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 13

14 Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Objekt s komerčními prostory Lokalita: Tábor - Čekanice Nabídková cena: ,- Kč Popis: Objekt původně sloužil jako prodejna stavebnin. V přízemí je sklad a 3 kanceláře se sociálním zázemím. V podkroví pak byt o velikosti 4+1. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 300 m² Plocha užitná: 420 m² Plocha pozemku: 488 m² Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX One Pražska 223/6, Tabor Telefon: ) Výrobní areál se zázemím Lokalita: Kunžak Nabídková cena: ,- Kč Popis: Areál je tvořen nízkoenergetickými objekty truhlářskou dílnou, 2 x dvoupodlažní domek, dvojgaráž. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, vlastní studnu a ČOV. Vytápění je etážové s kotli na tuhá paliva. Budova: dřevěná sendvičová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 400 m² Plocha užitná: 280 m² Plocha pozemku: m² 14

15 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Well 3 Masarykovo naměsti 643/25, Jihlava Telefon: ) Komerční areál se zázemím Lokalita: Česke Budějovice 5 Nabídková cena: ,- Kč Popis: Areál se skládá ze 4 navazujících budov dvoupodlažní administrativní s dispozicí 4+1, dílny s garáží a dvou prodejen. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 430 m² Plocha užitná: 380 m² Plocha pozemku: 807 m² Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, Praha Telefon:

16 4) Bytový dům s komerčními prostory Lokalita: ul. Srázná, Jihlava Nabídková cena: ,- Kč Popis: Bytový dům s prodejnou v centru Jihlavy. Dispozice: suterén sklepní prostory; přízemí: prodejna se zázemím (sklad), průjezd domem na dvůr; 1. patro - byt 1+1 (momentálně využívaný jako kanceláře k obchodu) a velký byt 4+KK o výměře cca 120 m2; podkroví - velký byt 3+KK o výměře cca 100 m2 a půdní prostor o výměře cca 50 m2. Byty mají vlastní plynové topení a jsou zrekonstruovány. Na domě je nová střešní krytina, okna, fasáda, rozvody apod. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Umístění objektu: centrum obce Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha užitná: 400 m 2 Zdroj: Realitní kancelář JITRES s.r.o. Benešova 1227/5, Jihlava Tel: ) Komerční areál se zázemím Lokalita: Kardašova Řečice Nabídková cena: ,- Kč Popis: Areál se skládá ze 3 navazujících budov dvoupodlažní administrativní s dispozicí 8+2, dílny a výrobní haly. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 747 m² Plocha užitná: 670 m² Plocha pozemku: m² 16

17 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Tel: Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. 17

18 Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč] SN ,80 0,95 1,35 1, SN ,80 1,20 1,60 0, SN ,80 0,85 1,40 1, SN ,80 0,90 1,30 1, SN ,80 1,15 0,90 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. 18

19 2.2 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a 1 ) Rodinný dům č.p. 31 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jindřichův Hradec Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 892,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.PP: = 30,00 m 2 1.NP: = 193,30 m 2 2.NP: = 193,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 30,00 m 2 2,20 m 1.NP: 193,30 m 2 3,00 m 2.NP: 193,30 m 2 4,30 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP celkem: = 1 043,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 043,82 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 193,30 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 416,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,16 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II 0,00 19

20 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 - dokončení vestavby podkroví Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,90 = 0,879 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,879 * 0,940 * 0,900 = 0,744 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 892,- Kč/m 3 * 0,744 = 2 895,65 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 895,65 Kč/m 3 * 1 043,82 m 3 = ,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,38 Kč a 2 ) Dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ A 20

21 Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 62,37 m 2 3,80 m 2.NP 62,37 m 2 3,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP celkem 387,63 = 387,63 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor OP celkem NP 387,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 387,63 m 3 Výpočet koeficientu K 4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 8. Schodiště S 3, ,00 3,80 9. Dveře N 3, ,54 4, Okna C 1, ,00 0, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 100,67 Koeficient vybavení K 4 : 1,0067 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0067 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,

22 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2470 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 862,36 Plná cena: 387,63 m 3 * 3 862,36 Kč/m 3 = ,61 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 160 = 62,500 % ,13 Kč Dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 - zjištěná cena = ,48 Kč a 3 ) Obchodní prostory na pozemku parc.č. St. 30/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: H. budovy pro obchod a služby Budova tvoří příslušenství stavby: Rodinný dům č.p. 31 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 203,92 m2 3,40 m 693,33 Součet 203,92 693,33 Průměrná výška podlaží: PVP = 693,33 / 203,92 = 3,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 203,92 / 1 = 203,92 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP celkem 833,01 = 833,01 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor OP celkem NP 833,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 833,01 m 3 Výpočet koeficientu K 4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 22

23 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů C 7, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické C 3, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře N 3, ,54 1, Dveře C 3, ,00 0, Vrata X 0, ,00 0, Okna N 5, ,54 8, Povrchy podlah C 3, ,00 0, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 3, ,00 0, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 2, ,00 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 4, ,00 0, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 42,99 Koeficient vybavení K 4 : 0,4299 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9524 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9176 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4299 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2470 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 639,53 Plná cena: 833,01 m 3 * 2 639,53 Kč/m 3 = ,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 160 = 62,500 % ,81 Kč Obchodní prostory na pozemku parc.č. St. 30/2 - zjištěná cena = ,08 Kč 23

24 a 4 ) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2470 Plná cena = ,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 140 = 71,429 % ,42 Kč Studna - zjištěná cena = ,92 Kč b) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 100 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -7% * (100 % + 100%) 86,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,

25 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1, , ,99 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1460 1, ,00 796,40 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 30/2 551, , ,49 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 144/2 248,00 796, ,20 28 odstavec 5 ostatní plocha 144/4 74,00 796, ,60 28 odstavec 5 zahrada 144/5 206,00 796, ,40 Stavební pozemky - celkem ,69 Pozemky - zjištěná cena = ,69 Kč c) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p ,40 Kč a 2 ) Dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/ ,50 Kč a 3 ) Obchodní prostory na pozemku parc.č. St. 30/ ,10 Kč a 4 ) Studna ,90 Kč a) Ocenění staveb celkem ,90 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky ,70 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč 25

26 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování ,- Kč ,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ činí tedy ,- Kč ⅓ = ,- Kč 26

27 C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na rodinném domě č.p. 31, část obce Horní Žďár, stojícího na pozemku parc.č. St. 30/2 a spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na pozemcích parc.č. St. 30/2, 144/2, 144/4, 144/5, k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č vedeného KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsettisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím věci hlavní jsou: vedlejší stavba: obchodní prostor na pozemku parc.č. St. 30/2, dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, studna na pozemku parc.č. St. 30/2. D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 27