ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Škroupova 150, Chrudim IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2015 dle Usnesení č.j. 129 EX 3944/14-26 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3944/14-26 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 37 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...5 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...10 C REKAPITULACE...27 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...28 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 3944/14-26: - stanovit cenu nemovitých věcí se všemi jejími součástmi a jejich příslušenstvím, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Hlavní stavby: budova zámku č.p. 1, budova přístupové věže č.p. 2, správcovský dům č.p. 3, bývalá ubytovna na parc.č. St. 11, St. 188 a St Vedlejší stavby: bývalá kotelna na pozemku parc.č. St. 47, zděný sklad na pozemku parc.č. 83/2, dřevěná 3

4 kůlna na pozemku parc.č. 34/1. Příslušenství: zděné oplocení, boční vjezdové brány a branka, zpevněné štěrkové plochy. Inženýrské sítě: přípojka a rozvod el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu bez propojení se stavbami, studna na pozemku parc.č. St. 47. Součástí pozemků je rostlinstvo: okrasné stromy památkově chráněného významu. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti paní PhDr. Evy Matějkové Csc. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1259, k.ú. Bystřice nad Úhlavou, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 129 EX 3944/ barevná fotodokumentace - Znalecký posudek č. 5625/85, vypracoval Ing. Miroslav Bartůněk - Odhad hodnoty nemovitostí, dne , odhadce Ing. Otto Zwiefelhofer - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014,

5 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se 5

6 jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. 6

7 Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve 7

8 vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

9 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je zámecký areál se stavbami zámku, správcovského domu a bývalé ubytovny, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na realitním trhu v rámci České republiky i v zahraničí nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 9

10 2 OCENĚNÍ Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Areál zámku tvoří komplex budov (samotný zámek, dále vstupní věž s hlavní branou, správcovský dům a objekt bývalé ubytovny). Do předzámčí se vstupuje přes bránu pod věžovou stavbou postavenou v tudorovském stylu. Zámek procházel z původně gotické tvrze několika přestavbami až do současné podoby. Areál obklopuje park s rybníky, okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Nýrsko je ve vzdálenosti 2,2 km, do Plzně je vzdálenost 52 km. Přístup ke stavbě je možný přes dvě boční vjezdové brány a také branku, oplocení je zděné. V areálu jsou rozvody inženýrských sítí: vodovod, kanalizace, el. energie. Plynovod je přiveden pouze k hranici areálu, bez dalšího rozvodu. Součástí pozemků je rostlinstvo, upozorňujeme zejména na solitérní okrasné stromy s historickou hodnotou (stáří cca 250 let). Konstrukční řešení a technické vybavení budovy zámku č.p. 1: Budova vlastního zámku je tvořena čtyřmi křídly, které jsou postaveny jako jedno až třípodlažní kolem obdélného nádvoří. Zámek vznikl přestavbou původní gotické tvrze na renesanční zámek, který byl v 19. století upraven do dnešní romantizující podoby. Objekt zámku byl dlouhodobě nevyužíván, bez jakékoliv základní údržby. Až v letech byla provedena oprava krovu jižního křídla, v roce 2007 byla provedena oprava konstrukce krovu, výměna poškozených krokví a pozednice, nové laťování a krytina u gotické obytné věže v severozápadním nároží areálu. V únoru 2009 byla zahájena další rekonstrukce objektu. V současné době je již provedena rekonstrukce krovu severního a východního křídla vč. nové krytiny, opravy komínů, klempířských prací, statického zajištění severního a východního křídla, rekonstrukce stropu hlavního sálu a části interiérů 2.podlaží, rekonstrukce interiérů v přízemí (severní křídlo). Práce pokračovaly osazením oken na severní fasádě a v místnostech pro veřejnost v přízemí, osazením repasovaných vstupních bran do areálu a do zámku, repasováním a doplněním dveří v místnostech pro veřejnost. Rekonstrukce fasádního pláště severního průčelí včetně zdobných prvků. Jižní a západní křídlo je v původním stavu, částečně rozpadlé, staticky narušené. Doba výstavby: Počet podlaží: přestavba z gotické tvrze v letech 1853; údržba: provedeny záchranné stavební práce; u nerekonstruovaných částí velmi špatný tech. stav částečně podsklepeno, 1 až 3 nadzemní podlaží Základy: kamenné Nosné konstrukce: zděné z cihel, kamene Stropy: v původní gotické části klenby; v ostatních částech klenuté a dřevěné trámové; s rovným podhledem; v rekonstruované části se sádrokartonovými podhledy vč. fabionu; v části severního křídla zahájena výměna stropu (válcované nosníky s položeným vlnitým plechem nedokončeno) 10

11 Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: kombinace několika tvarů; valbový, pultový; krov je dřevěný s výměnou narušených dřevěných prvků a nastavením spojených tesařským přeplátováním Krytina střechy: dešťové žlaby a svody, oplechování měděné; zčásti chybí jednovrstvé omítky; obklady keramické v sociálních zařízeních pálená (tašky bobrovky); na jižním a západním křídle v narušeném stavu, v části východního křídla směrem do dvora provedeno pouze laťování Vnější povrchy: Schody: Dveře: Okna: Povrch podlah: Vytápění: Ohřev teplé vody: Vnitřní vodovod: vápenocementové omítky z pohledu z nádvoří opravené vč. zdobných prvků, vyjma přístavby maurského průčelí; sokl kamenný; zbývající části opadané dřevěné tvaru zalomeného a točité; přímé betonové pouze v rekonstruovaných částech dřevěné plné masivní, s dřevěnými zárubněmi; v ostatních částech nefunkční; vstupní jsou dřevěné Vrata: dřevěná dvoukřídlá se zdobnými prvky; repasovaná dřevěná na severním křídle repasované; v 1.NP dvojité zasklení, v ostatních částech chybějí nebo nefunkční dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, parkety, dřevěné podlaha v části rekonstruovaného severního křídla 1.NP je ústřední do plechových radiátorů kotel je na el.; ve zbývajících částech není funkční nebo není provedeno v části rekonstruovaného severního křídla 1.NP zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým; ve zbývajících částech není proveden je proveden rozvod studené vody; pouze do části 1.NP severního křídla Hygienické vybavení: WC splachovací Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, částečný rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V) v rekonstruované části severního křídla (1.NP); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není Ostatní: EZS v části 1.NP severního křídla, krb Konstrukční řešení a technické vybavení přístupové věže č.p. 2: Doba výstavby podobného stáří jako ostatní stavby, kolem roku Vstupní věž je v přízemní části tvořen průjezdem do areálu, s navazujícím zděným oplocením. Nad přízemím jsou dvě podlaží. Vstup do věže je z průjezdu točitým schodištěm do dalších podlaží. Stavba je v tudorovském stylu. Zastřešení je provedeno kopulí s věžičkou. Objekt byl částečně rekonstruovaný: opravena fasáda z východní a západní strany, vrata dřevěné dvoukřídlé, některé zdobné prvky klempířských prvků nejsou doplněny. 11

12 Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 3: Jedná se o přízemní, částečně podsklepený objekt, postavený v roce 1853, využívaný jako správcovský dům. Modernizace proběhla v roce 1980, jsou zde 3 samostatné bytové jednotky. Doba výstavby: dle zjištěných podkladů v roce 1853; údržba: zanedbaná Počet podlaží: částečně podsklepeno (1.PP vestavěno do svažitého terénu), 1 nadzemní podlaží Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel; nezatepleno Stropy: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: s rovným podhledem tvar sedlový s protaženým pultem; krov je dřevěný Krytina střechy: osinkocement (vlnitý); na pultové části plechová dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu; zkorodovaná krytina dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyních, v kotelnách; umakartové obklady vápenocementové omítky, místy opadané; sokl kamenný Schody: venkovní: nosná část kamenná; zábradlí kovové (kovářské provedení) Dveře: hladké plné a částečně prosklené, s kovovými zárubněmi; vstupní jsou dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná s jednoduchým zasklením Povrch podlah: Vytápění: Ohřev teplé vody: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC, betonová mazanina etážové pro každou bytovou jednotku, kotel je na tuhá paliva; ústřední rozvod do plechových radiátorů; lokální kamna na tuhá paliva zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) 12

13 Dispozice: 1.PP: skladové místnosti 1.NP: byty: 4+1; 3+1; 3+1 Konstrukční řešení a technické vybavení ubytovny na parc.č. St. 11, St. 188 a St. 158: Objekt bývalé ubytovny je konstrukčního typu "Tesko", v době místního šetření není využíván. Je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu. Jednalo se o dvě stavby, které byly v roce1985 propojeny, čímž vznikl společný prostor jídelny. Doba výstavby: v roce 1963 a v roce 1985 provedeno propojení staveb v jeden celek; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z tvárnic v kombinaci s kcí typu likus; nezatepleno Stropy: nejsou provedeny Střecha: tvar sedlový; příhradové vazníky (dřevěné) Krytina střechy: osinkocement (vlnitý) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, z pozinkovaného plechu vápenocementové omítky, lisované desky; podhledy; obklady keramické na WC a umývárnách Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy chybějí Schody: nejsou Dveře: hladké částečně prosklené, vstupní jsou hladké, dvoukřídlé s částečným prosklením Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC, betonová mazanina Vytápění: chybí Ohřev teplé vody: el. ohřívači; zásobníkové Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací; v koupelnách umyvadla, vany Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden 13

14 Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Dispozice: 1.NP: vstupní hala, 2x chodba, 27 místností, koupelny a WC, zastřešená terasa Konstrukční řešení a technické vybavení vedlejších staveb: Bývalá kotelna na pozemku parc.č. St. 47, je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící. Objekt je jednopodlažní s kovovým komínem. Klempířské konstrukce jsou původně z pozinkovaného plechu, z části chybějící nebo jsou zkorodované. Nosná konstrukce je zděná z cihel, střecha pultová. Objekt je v zanedbaném stavu, nyní bez využití, plánován k demolici, z důvodu ohrožujícího stavu komínového tělesa. Zděný sklad na pozemku parc.č. 83/2, je samostatně stojící, je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím. Základy tvoří betonové pasy, zdivo cihelné. Tvar střechy pultový s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je břízolitová. Vstupní dveře hladké plné do kovové zárubně. Stavba slouží jako sklad paliv k bytům správcovského domu. Dřevěná kůlna na pozemku parc.č. 34/1, je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka. Objekt je dřevěné konstrukce, krytina je z osinkocementových vlnitých panelů, tvar střechy je pultový. Celkově se jedná o jednoduché stavby tvořící příslušenství k hlavním stavbám, bez významného vlivu na celkový stav a objem hlavních staveb, z tohoto důvodu provádíme pouze jejich základní popis. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Zámek č.p. 1 (severní a východní křídlo) 1 130, ,92 Zámek č.p. 1 (západní a jižní křídlo) 627,48 533,36 Vstupní věž č.p. 2 70,70 125,01 Rodinný dům č.p ,66 444,54 Budova ubytovny na parc.č. St. 111, St. 118 a St , ,05 Pozemky po zaokrouhlení

15 Technický stav: Objekt zámku byl dlouhodobě nevyužíván, bez jakékoliv údržby v havarijním stavu. Až v letech byla provedena oprava krovu jižního křídla, v roce 2007 byla provedena rekonstrukce krovu, výměna poškozených krokví a pozednic, nové laťování a krytina u gotické věže. Dále od února 2009 byla zahájena rekonstrukce objektu z prostředků vlastníka a fondu EU. V současné době je již provedena rekonstrukce krovu severního a východního křídla vč. krytiny, opravy komínů a klempířských prvků, vyjma některých svodů, které byly dle sdělení odcizeny. Nedokončená část střechy východního křídla směrem do dvora, na které je pouze laťování bez krytiny. V rámci rekonstrukce bylo provedeno statické zajištění severního a východního křídla a vstupní věže, rekonstrukce stropu hlavního sálu a části interiérů 2.NP, je dokončena část rekonstrukce interiérů v přízemí. Práce pokračovaly osazením nových a repasovaných oken na severní fasádě a v místnostech pro veřejnost v přízemí, osazením repasované vstupní brány do zámku, opravou a doplněním dveří v rekonstruovaných místnostech 1.NP. Dále byla provedena oprava fasádního pláště severního průčelí včetně zdobných prvků fasády a vstupní věže. Jižní a západní křídlo zůstalo v původním stavu. Některé prvky dlouhodobé životnosti jsou staticky nestabilní, místy propadlé stropní kce. Výplně otvorů jsou v nefunkčním stavu nebo úplně chybí. Celkově je nutné provést nové zastřešení a statické zajištění stropních a některých obvodových konstrukcí v části západního a jižního křídla. Objekt vstupní věže je částečně rekonstruován, fasáda je z části opravena, některé zdobné klempířské prvky nejsou osazeny. Hlavní vstup do areálu byl osazen repasovanou vstupní branou, Navazující ohradní zdivo bylo staticky zajištěno a opraveno. Nádvoří je upraveno štěrkovou plochou. Objekt správcovského domu: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční. Dále jsou lokálně zvlhlé stěny, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Objekt bývalé ubytovny: Zděná část stavby je zatím v zachovalém technickém stavu. Objekt není využíván, vytápění bylo demontováno, zařizovací předměty ZTI jsou nefunkční, některé chybí. Okna jsou již také dosti nefunkční, na části obvodové stěny nejsou provedeny venkovní omítky. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Podlahové krytiny a keramické obklady jsou z hlediska estetického i funkčního za hranicí své životnosti. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit vysoké finanční prostředky na dokončení generální rekonstrukce. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 15

16 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Horní Maršov, Trutnov Zastavěná plocha: m2 Park: m2 Podlahová plocha: m2 Popis: Novorenesanční zámek, ve vzdálenosti cca 8 km od horského střediska Pec pod Sněžkou a 6 km od Jánských Lázní. Původně pozdně barokní zámek s klasicistními prvky, postavený v roce 1792 byl přestavěný v roce 1869 Alfonsem Aichelburgem do současné novorenesanční podoby. Tento trojkřídlý zámek s mansardovou střechou, předním rizalitem, asymetricky situovanou veží s cibulovitou střechou a dvojramenným schodištěm tvoří s hospodářskými budovami uzavřený komplex. V letech byla dokončena poslední rekonstrukce, zavedena voda, vybudována kanalizace, provedena oprava oken, vytápění, schodiště, fasády a střechy. K zámku přiléhá anglický park na rozhraní Krkonošského národního parku, dále je zde tenisový kurt, volejbalové a basketbalové hřiště a parkoviště. Interiér zámku nabízí původní zachované prvky jako empirová kachlová kamna, krb a kazetový strop. Zdroj: Realitní server hyper inzerce pan Michal Dvořák, tel.č

17 2) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Nekmíř, Karlovarský kraj Celková plocha: m2 Zastavěná plocha: m2 Zahrada: m2 Popis: Barokní zámek v Nekmíři s klasicistními úpravami. Zámek je půdorysně ve tvaru U a pochází z roku Zámecký areál doplňuje anglický park, bývalý pivovar a hospodářský dvůr. Areál se nachází na celkové ploše m2, z toho zahrada je o výměře m2, zastavěná plocha m2. Objekt je určen k celkové rekonstrukci. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Zdroj: Realitní server hyper inzerce paní Jitka Lexová, tel.č

18 3) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Hluboš, okres Příbram Zastavěná plocha: m2 Plocha parcely: m2 Užitná plocha: m2 Konstrukce budovy: smíšená Stav budovy: průběžně udržovaný Popis: Barokní zámek Hluboš. Trojkřídlá dvoupatrovou stavba, k níž je na východě připojeno ještě přízemní spojovací křídlo s kaplí sv. Kříže (dnes zrušenou). Jižní průčelí má osový rizalit s vysokým pilastrovým řádem a předloženým vnějším schodištěm, severní fasáda má uprostřed zasklenou arkádu s terasou na střeše. Zdobné prvky: atiky s balustrádou a obloukovitě zakončenými štíty. Ve velkém sále v přízemí jsou zachované nástropní malby. Zámek je po částečné rekonstrukci střechy, přízemí a budovy se čtyřmi bytovými jednotkami. V okolí zámku je park se vzrostlými dřevinami. Vytápění kotlem na tuhá paliva s horkovzdušným rozvodem. Voda, elektřina, kanalizace. Dále na pozemku bývalá jízdárna a patrový rodinný dům při vjezdu u brány. Zastavěná plocha m2, celková plocha m2, dále rybník. Obec Hluboš se nachází cca 7 km od Příbrami v krásné lokalitě na jižním úpatí Brd. Zdroj: Realitní kancelář GOLDEN CASTLE s.r.o. Růžová 118, Sedlčany 18

19 4) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Jetřichovice, Sedlec-Prčice, okres Příbram Celková plocha: m2 Užitná plocha: m2 Sklep: 240 m2 Typ: Zámek Vytápění bytu: Etážové, LTO kotel Typ budovy: Cihla Popis: Zámek na okraji obce. Sídlo tvoří dvě části, starší barokní část - patrový obdélný objekt s mansardovou střechou a jižní novogotická dvoupatrová části, má osmihrannou nárožní věž ozdobenou zubatým cimbuřím a rizalitem na zahradním průčelí. Zámek v anglickém a novogotickém slohu s věží a cimbuřím přistavěl ke staré části v letech původní majitel dr. Jan N. Kaňka podle návrhu prof. Josefa Niklasa. Součástí zámku je anglický park s barokními plastikami z 18. století, románská kaple a další budovy. Elektrický proud 230 (220) V, 400 (380) V, kanalizace septik s přepadem do trativodu, veřejný vodovod s pitnou upravenou vodou, vytápění ústředním topením, parkování na pozemku. Bylo zde sídlo rodinné školy v letech Vzdálenost do Prahy 80 km. Počet podlaží: 3. Zdroj: Realitní kancelář REALITY SOS Milovice tel

20 5) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Zvíkovec, okres Rokycany Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Zastavěná plocha: 865 m2 Užitná plocha: m2 Pozemky: m2 Popis: Barokní zámek s klasicistními úpravami byl postaven na místě původní gotické tvrze z roku 1534 kolem roku Dvoupatrová budova s mansardovou střechou. Křídla tvoří uzavřené vnitřní atrium. V patře francouzská okna. Jedno z křídel s terasou na úrovni prvního patra s výhledem do parku. Do doby restituce zde byl Ústav soc. péče Hl. města Prahy. V současné době je zámek mimo provoz. Budova vyžaduje rekonstrukci (zejména konstrukce krátkodobé životnosti), hlavní stavební konstrukce (krov, střecha, svislé konstrukce, stropy) jsou však ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu, staticky v pořádku. Vzdálenosti: město Zbiroh 10km, okresní město Rokycany 20 km, Plzeň 30km, Praha 60km, dálnice D5 17 km. Zdroj: Realitní kancelář REALITY KAŠPAR, s.r.o. Husovo náměstí 22, Rakovník I Tel.:

21 6) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: 17. listopadu, Morkovice, Kroměříž Plocha parcely: m2 Užitná plocha: m2 Zastavěná plocha a nádvoří: m2 Umístění objektu: centrum obce Elektřina a vodovod: Ano Plyn: Plynovod Topení: Lokální - plynové Odpad: Kanalizace Popis: Zrekonstruovaný renesančně-barokní zámek v Morkovice Slížany. Budova zámku: Dvoupodlažní solitérní budovu s parkem situovanou v centru obce. Objekt má 3 křídlovou dispozici s půdorysem do písmene U. Všechna tři křídla mají směrem do nádvoří představěné arkádové podloubí (v přízemí otevřené, v patře pak prosklené), z něhož se vstupuje do jednotlivých místností. Budova je částečně podsklepená. V jižním křídle je v současnosti k dispozici byt 4+1 se dvěma koupelnami, vybavený podlahovým topením. Dispozice: celková plocha 260 m2, 4 pokoje, kuchyň, 2 koupelny, technická místnost; dále čtyři apartmány s vlastním sociálním zařízením (k dokončení); velký sál, malý salonek, zázemí pro případnou restauraci; podkroví možnost další vestavby; sklepy 2 sklepy pod průčelním křídlem, vinný sklípek pod půlválcovou severní věží, 2 sklepy, které je možné využít jako garáže přístupné z úrovně terénu ze zahrady; sklep v parku. V letech byla budova z převážné části renovována (statické zajištění, střecha, fasáda, stolařské prvky, nové rozvody elektřiny, vody, plynu, podlahy, omítky). Součástí rekonstrukce bylo i restaurování původní malířské výzdoby z pol. 18. století v místnostech severního křídla. Z profilaci terénu areálu zámečku je patrný hluboký příkop, který v minulosti tvořil součást obranného systému. Kompletní oplocení celého areálu. Inž. sítě: plynová přípojka rozdělena na 2 místa a troje hodiny (odděleno pro soukromé bydlení a komerční využití). Napojení na veřejnou kanalizaci a vodovod. Parkování ve sklepení přístupné z úrovně terénu. Pozemek se nachází v centru města Morkovice Slížany, nedaleko náměstí, v blízkosti místního kostela. Naproti vstupní brány je dům s pečovatelskou službou. Město Morkovice-Slížany se nachází cca 18 km od Kroměříže, 55 km od Brna a 45 km od Zlína. Zdroj: Realitní kancelář GAUTE, a.s. Lidická 26, Brno, Tel.:

22 7) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Škvořetice, Jižní Čechy Zastavěná plocha s nádvořím: m2 Ostatní budovy: m2 Park: l4 040 m2 Zem. pozemky: cca 60 ha Popis: Čtyřkřídlý renesanční zámek byl z původní renesanční tvrze přestavěn přibližně v polovině 16. století. Na počátku 20. století byl zrekonstruován v pseudorenesančním slohu. Zámecký objekt, stojící na okraji obce, je tvořen dvoupatrovou čtyřkřídlou budovou s obdélníkovým půdorysem a nádvořím uprostřed. Vchází se do něj vysokou branou v jižním průčelí. Dominuje mu třípatrová hranolovitá věž v severozápadním rohu, ozdobená ve výši druhého patra pavlačí. K zámku patří park. Budova je v dobrém technickém stavu, udržovaná, má novou střech a fasádu. Asi 40 místností je vytápěno ústředním topením. Součástí jsou i hospodářské budovy sousedící se zámkem, zemědělská půda a dvouhektarový rybník. Zámecký areál se nachází v obci s cca 330 obyvateli a vzdálenost od Prahy je cca 95 km. Zdroj: Realitní kancelář OK-Agentura s.r.o. U Uranie 1206/11, Praha 7 Tel.:

23 8) Historická stavba Nabídková cena: Kč Lokalita: Zvoleněves Celková plocha m2 Zastavěná plocha m2 Užitná plocha m2 Popis: Součástí komplexu je historický objekt zámku a obytná budova. Objekt je určený k rekonstrukci. Dále v komplexu zemědělské objekty (kravíny a stodoly). Nemovitost v centru obce Zvoleněves. Jedná se o objekt využívaný bývalým JZD. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a.s. Krakovská 1675/2, Praha

24 9) Historická stavba Nabídková cena: Přepočtená nabídková cena: Kč Lokalita: Piešťany, Stredné Považie, Slovensko Druh: Historický objekt Stav: částečná rekonstrukce Užitková plocha: m2 Zastavěná plocha: m2 Plocha pozemku: m2 Popis: Renesanční objekt z 16 st., vzdálený cca 22 km od města Piešťany. Objekt je čtvercového půdorysu cca 46 x 51 m, čtyřkřídlí dispozice s uzavřeným atriem (27 x 29 m), které je přístupné vjezdem s bránou, uprostřed je studna. Stavba má obrano pevnostní charakter (původně hrad), dvě nárožní bašty (původně i se střílnami). Objekt prošel drobnými úpravami se zachovaným renesančním slohem. Z historických prvků se zachovali podlahy, klenby, kazetový strop, krby. Objekt je dvoupodlažní, částečně podsklepený, 40 místností. Původně anglický park je ohraničen kovovým oplocením. V parku se zachovalo rostlinstvo: dub červený, ginkgo biloba (odhadovaný věk cca 300 roků), ořech černý, jírovec koňský a domácí dřeviny (javory, lípy a jasany). V parku dva potoky, které protékají zhruba uprostřed parku a vytváří vidlicovitý tvar. Objekt je od roku 1995 nevyužíván, nutná úplná rekonstrukce. Zdroj: Realitní kancelář Remax H2O reality s.r.o. Winterova Pišťany, Slovensko 24

25 10) Historická stavba Nabídková cena: Přepočtená nabídková cena: Kč Lokalita: Mecklenburg Vorpommern, Německo Podlahová plocha: 821 m2 Celková plocha pozemků: m2 Obytná plocha: m2 Ostatní plocha: m2 Dohromady užitná plocha: m2 Rok: 1830 Popis: Zámek v neo-gotickém slohu, nutná renovace. Objekt je podsklepen (klenutý sklep), dále má přízemí, první patro a podkroví. Na okrajích střechy cimbuří, na rozích cihlové věže. Na nádvoří zemědělské stavby, stáje (426 m2) s krytou jízdárnou (25x15 m). Vnější zázemí hradních budov a stájí je z větší části neporušené, vnitřní zázemí je volně přístupné, špatného stavu. Schváleno stavební povolení na rekonstrukci zámecké budovy v koordinaci s památkovým úřadem. Zámek se nachází u řeky, a je obklopen plochou s ornou půdou a lesy. Město Demmin je ve vzdálenosti cca 15 km. Cesta k nejbližší železniční stanici 20 min., letiště 45 min. Zdroj: Realitní kancelář IIM GmbH Templestr. 19, D München Tel. +49 (0)

26 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní - pozemky Upravená cena [Kč] SN ,85 1,00 1,00 0,70 1, SN ,85 0,95 1,00 1,30 1, SN ,85 1,00 0,85 0,60 0, SN ,85 1,00 0,85 0,60 0, SN ,85 1,00 1,05 0,70 1, SN ,85 0,95 1,25 0,50 1, SN ,85 1,00 1,00 0,70 0, SN ,85 0,90 1,00 1,30 1, SN ,85 1,00 1,00 1,00 0, SN ,85 0,90 0,90 1,30 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

27 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: Poznámky: ,- Kč slovy: Jedenáctmilionů korun českých Vedlejší stavby: bývalá kotelna na pozemku parc.č. St. 47, zděný sklad na pozemku parc.č. 83/2, dřevěná kůlna na pozemku parc.č. 34/1. Příslušenství: zděné oplocení, boční vjezdové brány a branka, zpevněné štěrkové plochy. Inženýrské sítě: přípojka a rozvod el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu bez propojení se stavbami, studna na pozemku parc.č. St

28 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 28

29 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

30 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

31 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace