ZNALECKÝ POSUDEK. dle Usnesení č.j. 59 EX 552/ JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 552/05-84 Objednavatel: Adresa: Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/ Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 552/ Posudek obsahuje: 39 stran včetně příloh Posudek se předává : ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Limitující podmínky Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení C REKAPITULACE D ZNALECKÁ DOLOŽKA Seznam příloh

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 552/ Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na budově bydlení č.p. 38, část obce Český Šternberk, stojící na pozemku parc.č. St. 131 a spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na pozemcích parc.č. St. 131 a 125/12, k.ú. Český Šternberk, obec Český Šternberk, zapsáno na LV č. 308, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Benešov. Výčet: Hlavní stavby: Budova bydlení č.p. 38 Příslušenství: Vedlejší stavby: garáž, dřevník, studna Venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.č. St. 131 a 125/12 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti paní Malinové Elišky, která ovšem neumožnila vnitřní prohlídku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 308, k.ú. Český Šternberk, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 59 EX 552/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

4 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 552/ Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné 4

5 výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : t kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule 5

6 Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí 6

7 Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a 1 ) Budova bydlení - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 44 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 4 215,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1:NP: 102,50 m 2 2,50 m 2.NP: 102,50 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: OP celkem: = 635,60 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,50 m 2 Zastavěná plocha všech nadzemních podlaží: ZP = 205,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 44 let: 0,8 9

10 12 Index vybavení I V (1 + V n ) * V13 * 0,8 = 0,790 n = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Úřady v obci - obecní úřad, pošta III 0,02 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, III 0,05 význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti I -0,04 více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Pracovní příležitosti - bez pracovních možností v obci nebo okolí I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P (1 + P n ) = 0,910 n = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,02 3 Index trhu I T (1 + T n ) = 0,980 n = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,790 * 0,910 * 0,980 = 0,705 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 215,- Kč/m 3 * 0,705 = 2 971,58 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 971,58 Kč/m 3 * 635,60 m 3 = ,25 Kč Budova bydlení - zjištěná cena = ,25 Kč a 2 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Garáž Středočeský kraj - do obyvatel 44 roků 10

11 Základní cena ZC (příloha č. 18): 2 920,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 21,90 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: OP celkem: = 50,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 50,40 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 0,00 m 2 Zastavěná plocha všech nadzemních podlaží: ZP = 21,90 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh nemovitosti - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Příslušenství - venkovní úpravy - snižující hodnotu I -0,02 6. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 7. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: 0,8 6 Index vybavení I V (1 + V n ) * V7 * 0,8 = 0,585 n = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti I -0,03 nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 4 Index polohy I P (1 + P n ) = 0,920 n = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 11

12 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,05 3 Index trhu I T (1 + T n ) = 0,900 n = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,585 * 0,920 * 0,900 = 0,484 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 920,- Kč/m 3 * 0,484 = 1 413,28 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 413,28 Kč/m 3 * 50,40 m 3 = ,31 Kč Garáž - zjištěná cena = ,31 Kč b) Pozemky Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,3580 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,6975 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St ,00 35, ,- Součet 4 270,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 80 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 205 % ,50 Mezisoučet ,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,6975 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,03 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zahrada 125/12 805,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 80 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % 12

13 Úprava ceny celkem 205 % ,75 Mezisoučet ,75 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,6975 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,59 Pozemky - zjištěná cena = ,62 Kč Rekapitulace ocenění porovnávacím způsobem dle vyhl.: a 1 ) Budova bydlení = ,25 Kč a 2 ) Garáž = ,31 Kč a) Pozemky = ,62 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,18 Kč ,- Kč 13

14 2.2 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, s přístavbou garáže a zádveří, je samostatně stojící, situovaný na svažitém pozemku. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a rekreační chalupy. Centrum obce Český Šternberk je ve vzdálenosti 2 km, do Benešova je vzdálenost 23 km a sjezd z dálnice D1 je ve vzdálenosti 4 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vlastní vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod není. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: v roce 1965 Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z cihel, podezdívka kamenná, nezatepleno Stropy: dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar stanový, krov je dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; sokl kamenný Schody: vnější na terasu zděné, zábradlí kovové Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené; svlakové Vrata: plechová dvoukřídlá u přistavěné garáže Okna: dřevěná špaletová Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina 14

15 Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem, zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací (mísy) oddělené; umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (220V) a zásuvka motorového proudu (380V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na plyn PB) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné. Dispozice: 1.NP: vstup, 1 obytná místnost, technické a skladové místnosti, soc. zařízení není 2.NP: veranda, chodba, 2 místnosti, kuchyně, terasa, WC, koupelna Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Budova bydlení č.p ,60 102,50 148,70 Garáž 50,40 21,70 17,50 Pozemky - 124,20 802,80 Konstrukční řešení a technické vybavení garáže: Jedná se o jednoduchou zděnou stavbu garáže pro osobní vozidlo, s pochůznou střechou sloužící jako terasa rodinného domu, přístupná z kuchyně. Obvodové stěny jsou zděné, vrata jsou plechová dvoukřídlá, podlaha betonová mazanina. V současné době (01/2009) není možný vjezd do garáže kvůli terénní nerovnosti. 15

16 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 151, z toho 97 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, ostatní v Benešově 3 Poptávka po nemovitostech poptávka převyšuje nabídku 4 Přírodní okolí výborné 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení a rekreace 17 Parkovací možnosti obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě el. energie C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze venkem, vnitřní schodiště není 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 927 m 2 Technický stav: Objekt byl postaven v roce Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy nátěrů u dešťových žlabů 16

17 a svodů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Oplocení je tvořeno drátěným pletivem na kovových sloupcích a podezdívce, vchodová branka a brána jsou kovové. Vše je zatím v dobrém technickém stavu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 308 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 2,0 do 2,5 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce, komparační nemovitosti z nabídky realitního trhu jsou uvedeny v příloze tohoto posudku a jsou tak jeho nedílnou součástí. 17

18 3 VYHODNOCENÍ Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu ,- Kč 2,0 2,5 mil. Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 činí tedy ,- Kč 1/6 = ,- Kč 18

19 C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na budově bydlení č.p. 38, část obce Český Šternberk, stojící na pozemku parc.č. St. 131 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích parc.č. St. 131 a 125/12, k.ú. Český Šternberk, obec Český Šternberk, zapsáno na LV č. 308, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Benešov, indikuji ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Třistasedmdesátpěttisíc korun českých V Brně dne Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 19

20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 20

21 Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 308, k.ú. Český Šternberk, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 4. Komparační nemovitosti z nabídky realitního trhu 21

22 Příloha: Barevná fotodokumentace

23 Příloha: Barevná fotodokumentace

24

25

26

27

28

29 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 1 z Prodej nemovitosti v Českém Šternberkupoz m2 Lokalita: Český Šternberk Cena: Kč za nemovitost (Informace v kanceláři) Číslo zakázky: RDL163 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: K prodeji je bývalé hospodářské stavení s pozemky o celkové výměře m2, situováno v centru obce Český Šternberk, s výhledem na hrad. IS: vlastní studna, elektřina 220/380V, možnost napojení na vodovodní řad. Plyn a kanalizace nejsou dovedeny. Možnost okamžitého jednání. Typ objektu: samostatný Zastavěná plocha: m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Počet podlaží objektu: 1 Plocha parcely: m 2 Typ objektu: přízemní Typ budovy: smíšená Stav budovy: před rekonstrukcí Rok výstavby: 1905 Umístění nemovitosti: centrum obce Voda: Voda - dálkový vodovod Topení: Lokální - tuhá paliva Elektřina: Elektro V, Elektro V Rychlý kontakt Jméno: Lucie Liu Johnová GSM: lucie.johnova@mentis.cz Kontakt na firmu Mentis & partners s.r.o. V Jámě Praha 1 mentis@mentis.cz Tel.: GSM: Poslat dotaz > Kontakty - Smluvní podmínky - Rozsah služeb - Ceník inzerce - Technická podpora - Mobilní verze Copyright (c) Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena. le

30 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 2 z

31 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 1 z RD 3+1/G, pozemek 800 m2, Šternov u Divišova Lokalita: Šternov (Divišov) Cena: Kč za nemovitost (k jednání!!!) Číslo zakázky: Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: Prostorný podsklepený rodinný dům 3+1 s garáží na mírně svažitém pozemku s jižní orientací o výměře 800 m2. Užitná plocha cca 200 m2. Dispozice domu 3+1 s možností zbudování půdní vestavby na prostorné půdě. Rok výstavby 1976, dům je doposud neomítnutý. IS- el., vlastní studna, jímka, vytápění lokální na tuhá paliva. Pěkná lokalita s dobrou dostupností po dálnici D1. Typ objektu: samostatný Zastavěná plocha: 108 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha parcely: 800 m 2 Typ objektu: přízemní Typ budovy: cihlová Stav budovy: dobrý Sklep: Ano Počet bytů: 1 Kontakt na firmu Benefit Reality s.r.o. Národní 339/ Praha 1 info@benefitreality.cz Tel.: GSM: Poslat dotaz > pohled místnost místnost1 pohled1 koupelna půda Kontakty - Smluvní podmínky - Rozsah služeb - Ceník inzerce - Technická podpora - Mobilní verze Copyright (c) Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena. ra

32 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 1 z Výhradní prodej RD 6+1 s pozemkem 717 m2 v obci Dalovy u Divišova (Benešov). Lokalita: Divišov Cena: Kč za nemovitost (konečná cena včteně provize a služeb RK) Číslo zakázky: N00004 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: Nabízíme Vám prodej pěkného a prostorného RD 6+1 o zastavěné ploše 100 m2 se svažitým pozemkem 617 m2 v klidné lokalitě obce Dalovy u Divišova (1 km). Nemovitost byla v roce 1996 kompletně vybudována z původní stodoly. Dispozice domu - ze 2/3 podsklepen, v přízemí kuchyň,obývák,pokoj,wc - koupelna, samostatné WC. V patře 4 pěkné prostorné podkrovní pokoje a vstup na půdu. Veškeré pokoje jsou prostorné a prosvětlené. Ústřední topení s poloautomatickým kotlem na uhlí, regulátor výkonu. Vodovod městský (Divišov), el. 230/380 V, vlastní studna, jímka,dřevěná Eurookna, tašková krytina, wifii a digi tv. Veškerá občanská vybavenost v obci Divišov - obchody, škola, školka, hostince, pošta a jiné. Výborné dopravní spojení jak autobusem tak i autem (3 km dálnice). Benešov 15 km, Praha 40 km. Pokud vyžadujete klidné bydlení, doporučujeme Vám tuto nemovitost,. Možnost hypotéky, reálná cena domu. Typ objektu: samostatný Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 170 m 2 Počet podlaží objektu: 2 Podzemní podlaží: 1 Plocha parcely: 717 m 2 Typ objektu: patrový Typ budovy: cihlová Stav budovy: velmi dobrý Rok rekonstrukce: 1996 Rok výstavby: 1996 Vybavení: Ano Popis vybavení: kabelová televize Sklep: Ano Zahrada: Ano Voda: Voda - zdroj pro celý objekt Odpad: Kanalizace Telekomunikace: Telefon Topení: Ústřední - tuhá paliva Doprava: dálnice, autobus Elektřina: Elektro V, Elektro V Rychlý kontakt Jméno: Jindřich Kuthan GSM: kuthan@mks-reality.cz Kontakt na firmu MKS PLUS s.r.o. - REALITNÍ KANCELÁŘ Masarykovo náměstí 225 (1.patro) Benešov info@mks-reality.cz Tel.: GSM: Poslat dotaz >

33 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 2 z

34 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 3 z IMG_2231.JPG spodní pohled 0ccd7846.jpg chodba a schodiště do patra 0cf3fec3.jpg 0cfdfb47.jpg poloautomatický kotel

35 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 4 z Kontakty - Smluvní podmínky - Rozsah služeb - Ceník inzerce - Technická podpora - Mobilní verze Copyright (c) Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena. ra

36 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 1 z Prodej RD 4+1, poz.1040m2, u Kácova, okr.benešov Lokalita: Kácov, Kácov, Cena: Kč za nemovitost (cena vč.služeb RK, právního a hypoteč.servisu) Číslo zakázky: DPJ045 Stav nabídky: Aktivní Nový Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: Doporučujeme! Prodej klasického vesnického stavení v malebné rekreačně vyhledávané lokalitě Posázaví nedaleko od Kácova. RD leží na rovinatém jižně orientovaném pozemku na okraji vsi, společně s prostornou stodolou vytváří uzavřený celek s možností vytvoření útulného bydlení či rekreace. Na pozemku vlastní studna, ele. 220,380, odpad sveden do místní povrchové kan.zachovalá stavba se 4 místnostmi, kuchyní, koupelnou, 3x sklepy, udírnou,velkým půdním prostorem vhodným k vestavbě. Ve stodole 2x sklep, zachovalé trámy, velmi vysoké stropy s možností vybudování dalších místností.300m od RD vlaková stanice Posázavského pacifiku, BUS zastavka s možností dopravy až do Prahy.Oblíbená rekreační oblast 2km od Kácova a nedaleko od Zruče nad Sázavou, řeka Sázava 400 m od RD- možnost koupání a rybolovu. Typ objektu: samostatný Zastavěná plocha: 240 m 2 Užitná plocha: 300 m 2 Počet podlaží objektu: 1 Plocha parcely: m 2 Typ objektu: přízemní Typ budovy: smíšená Stav budovy: dobrý Vybavení: Ano Popis vybavení:. Sklep: Ano Počet bytů: 1 Zahrada: Ano Nebytové prostory: Garáž Voda: Voda - zdroj pro celý objekt Topení: Lokální - tuhá paliva Elektřina: Elektro V, Elektro V Kontakt na firmu HT BRIFreal - realitní kancelář Chodská 1331/ Praha 2 - Vinohrady brifreal@seznam.cz Tel.: GSM: Poslat dotaz > Kontakty - Smluvní podmínky - Rozsah služeb - Ceník inzerce - Technická podpora - Mobilní verze Copyright (c) Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena. le

37 Sreality.cz - Detail nemovitosti Stránka č. 2 z pohled od příjezdové cesty celkový pohled na RD RD v původním udržovaném stavu celkový pohled na stodolu přizděný půdní prostor RD velmi prostorná zachovalá stodola v letním období zahrada pro rekreaci

38 PROLUX Consulting Int. s.r.o. Stránka č. 1 z Prodej nemovitosti - nabídka Vám nabízí zakázku č. A Firma : Adresa :, okr. prodáno dne za Kč Prodej RD 1+1 ve Šternově okr. Benešov Fotografie není k dispozici Adresa nemovitosti Ulice, ČP : info v RK Obec : Divišov (Šternov) PSČ : Okres : Benešov Cenové informace Cena: Kč 8.5 % na Sleva o : Kč Cena obsahuje veškeré poplatky a provize realitní společnosti Základní údaje Plocha zastavěná : 148 m2 Plocha pozemek : 362 m2 Typ nemovitosti : rodinný dům Velikost : 1+1 Okna : dřevěná okna Střecha : pálené tašky Topení : lokální na tuhá paliva Počet koupelen : 1, Počet WC : 1 Popis nemovitosti : Nabízím Vám menší dům 1+1, který se nachází 1 km od dálnice D1 v obci Šternov u Českého Šternberka. Součástí tohoto domku je pozemek o výměře 362 m2, stodola s garáží a dílnou. Nemovitost je v centru obce, kde sousední dům již prošel rekonstrukcí a ze zahrady našeho domku je na něj pěkný výhled přes zahradu. Toto stavení je vhodné jak pro rekonstrukci k rekreaci, tak pro rekonstrukci k trvalému bydlení. Velmi dobrá dopravní dostupnost, neboť v Praze jsme za 25 minut po dálnici D1, Český Šternberk je vzdálen pouhé 3 km, kde je lékař, škola, nákupní centra. K tomuto objektu se není prodává ještě sousední zahrada o velikosti 214 m2, což dělá nabídku velmi zajímavou (prohlédněte si prosím ID A003483) Fotogalerie k nemovitosti

39 PROLUX Consulting Int. s.r.o. Stránka č. 2 z Vstup na pozemek Pohled na domek garáž s dílnou