ZNALECKÝ POSUDEK č / 2016

Transkript

1 Přemyslovka 3, Prostějov Znalecký posudek č.: 5434 / 2016 č.j.: 018 EX 08121/ ZNALECKÝ POSUDEK č / 2016 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146, zapsané na LV č. 151 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemcích p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če, p.č orná půda a p.č orná půda, zapsaných na LV č. 476, vše v k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny, okres Hodonín. Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Určeno pro: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 08121/ ze dne Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Znalecký a oceňovací ústav s.r.o. Znalecký ústav Přemyslovka Prostějov tel ustav@znalecky.cz Internet : Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 20 stran, z toho 6 stran příloh. V Prostějově, dne

2 1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Účelem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146, zapsané na LV č. 151 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemcích p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če, p.č orná půda a p.č orná půda, zapsaných na LV č. 476, vše v k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny, okres Hodonín. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146, zapsané na LV č. 151 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemcích p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če, p.č orná půda a p.č orná půda, zapsaných na LV č. 476, vše v k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny, okres Hodonín) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecký a oceňovací ústav s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel ustav@znalecky.cz Ing. František Kocourek stránka č. 2

3 2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. stránka č. 3

4 3. POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Podklady předané objednavatelem - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 08121/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Žeraviny, LV č. 151 vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Žeraviny, LV č. 476 vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Žeraviny ze dne Situační plánek ze dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146, zapsané na LV č. 151 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemcích p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če, p.č orná půda a p.č orná půda, zapsaných na LV č. 476, vše v k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny, okres Hodonín VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Žeraviny, LV č. 151 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Žeraviny, LV č. 476 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: stránka č. 4

5 3.4. OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Žeraviny, LV č. 151 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Ke dni ocenění je stavba bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146 asanována, proto s ní nebude dále v ocenění uvažováno. Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č pronajat společnosti Rolnická a.s. Hroznová Lhota. Dle sdělení účastníků místního šetření však pozemky pronajaty nejsou. Tato skutečnost je ve výsledné obvyklé ceně zohledněna srážkou 10 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/4, uplatňujeme srážku ve výši 10 %. Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitých věcí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem. stránka č. 5

6 4.1. POPIS NEMOVITOSTI 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 151, k.ú. Žeraviny: - Stavba bez čp/če zemědělská usedlost stojící na pozemku p.č. 146 (stavba je ke dni ocenění asanována) Předmětem ocenění jsou dle LV č. 476, k.ú. Žeraviny: - Pozemek p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří (výměra 14 m 2 ) - Pozemek p.č orná půda (výměra m 2 ) - Pozemek p.č orná půda (výměra m 2 ) 4.2. MÍSTOPIS, POPIS Obec Žeraviny leží přibližně 4 km jižně od města Veselí nad Moravou a přibližně 10 km severně od státní hranice se Slovenskou republikou. Obec má necelých 200 obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost. Kompletní je potom dostupná ve Veselí nad Moravou. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Předmětem ocenění je dle usnesení č.j. 018 EX 08121/ ze dne stavba bez čp/če zemědělská usedlost stojící na pozemku p.č Ke dni ocenění se na pozemku žádná stavba nenachází. Dle sdělení účastníků místního šetření byla stavba již před desítkami let asanována. Se stavbou tedy v ocenění není dále uvažováno. Oceňovaný pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří je situován na okraji zastavěné části obce v rovinatém terénu a ke dni ocenění je užíván jako část zahrady o výměře 14 m 2. Přístup na pozemek je možný přes pozemky jiných vlastníků. V místě není možnost napojení na žádné inženýrské sítě. Na pozemku by se dle katastru nemovitostí měla nacházet stavba bez čp/če (zapsaná na LV č. 151), která je však ke dni ocenění asanována. Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy ani trvalé porosty. Pozemky p.č a 1375 vše orná půda, jsou situovány mimo zastavěnou část obce v zemědělském honu v rovinatém terénu jižně a severně od obce Žeraviny. Přístup je zajištěn přes obecní nezpevněnou a zpevněnou komunikaci. Na pozemcích se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy ani trvalé porosty. V platném územním plánu obce jsou pozemky situovány v plochách určených pro zemědělství SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ POZEMKU Pozemky jsou užívány k zemědělské činnosti, toto využití lze spatřovat jako nejvhodnější i v budoucnu. stránka č. 6

7 5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTI 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY K.Ú. ŽERAVINY Seznam pozemků na LV č. 476, k.ú. Žeraviny p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří 14 m 2 p.č orná půda m 2 p.č orná půda m 2 celkem pozemky m 2 Věcná hodnota pozemků na LV č. 476, k.ú. Žeraviny Věcná hodnota zemědělských pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny zemědělských pozemků v k.ú. Žeraviny, podle vyhlášky č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, novelizované vyhláškou 344/2015 Sb. zemědělských pozemků v aktuálním znění. Průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Žeraviny činí: 6,13 Kč/m 2 Výpočet věcné hodnoty: m2 * 6,13 Kč/m2 = ,- Kč Pro ideální podíl 1/4 činí věcná hodnota 6.239,- Kč stránka č. 7

8 6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTI V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů pozemků, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší více než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. podíly na zemědělských pozemcích, uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných pozemků je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění pozemků, jejich možnému způsobu využití jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížněji obchodovatelné. Při srovnání realizovaných prodejů pozemků z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s pozemky oceňovanými, byly srovnány zejména lukrativita lokality, vybavenost lokality, životní prostředí a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na pozemky se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. Pozemek p.č. 146 bude vzhledem ke svému charakteru a výměře zahrnut v ceně zemědělských pozemků STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY POZEMKŮ Jednotkové ceny srovnatelných zemědělských pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozmezí od 20,- Kč/m 2 do 30,- Kč/m 2, jednotková cena zemědělských pozemků byla stanovena, vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, při středu uvedeného rozpětí ve výši 25,- Kč/m 2. Ke dni ocenění je stavba bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146 asanována. V ocenění s ní tedy není dále uvažováno. Pozemek p.č. 146 bude vzhledem ke svému charakteru a výměře zahrnut v ceně zemědělských pozemků. Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č pronajat společnosti Rolnická a.s. Hroznová Lhota. Dle sdělení účastníků místního šetření však pozemky pronajaty nejsou. Tato skutečnost je ve výsledné obvyklé ceně zohledněna srážkou 10 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/4, uplatňujeme srážku ve výši 10 %. Pozemek Výměra Jednotková Výsledná Srážka cena cena (Kč) p.č m 2 25,- Kč/m 2 10 % 315,00 p.č m 2 25,- Kč/m 2 10 % + 10 % ,00 p.č m 2 25,- Kč/m 2 10 % + 10 % ,00 Celkem ,00 Celkem - podíl 1/ ,75 Po zaokrouhlení ,- stránka č. 8

9 7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Předmětem znaleckého posudku bylo stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146, zapsané na LV č. 151 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemcích p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če, p.č orná půda a p.č orná půda, zapsaných na LV č. 476, vše v k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny, okres Hodonín. Věcná hodnota: 6.239,- Kč Srovnávací hodnota: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovujeme ve výši srovnávací hodnoty, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. stránka č. 9

10 8. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/4 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146, zapsané na LV č. 151 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/4 na pozemcích p.č. 146 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če, p.č orná půda a p.č orná půda, zapsaných na LV č. 476, vše v k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny, okres Hodonín ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecký a oceňovací ústav s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel ustav@znalecky.cz Ing. František Kocourek stránka č. 10

11 9. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Žeraviny, LV č. 476 a 151 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Ke dni ocenění je stavba bez čp/če stojící na pozemku p.č. 146 asanována. Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č pronajat společnosti Rolnická a.s. Hroznová Lhota. Dle sdělení účastníků místního šetření však pozemky pronajaty nejsou. stránka č. 11

12 11. ZNALECKÁ DOLOŽKA Posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst.3 zákona číslo 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst.1 vyhlášky č.37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pod. č.j.: 155/2000-Zn ke dni do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika pro ceny a odhady nemovitostí, věcí movitých, motorových vozidel, strojů a zařízení, podniků, cenných papírů, oceňování podílů v obchodních společnostech a účastí v družstvech, pohledávek a investic. Znalecký a oceňovací ústav s.r.o. Znalecký ústav Přemyslovka Prostějov tel ustav@znalecky.cz Internet : stránka č. 12

13 Situační plánek Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy 12. PŘÍLOHY stránka č. 13

14 13. OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitosti Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Popis nemovitosti Místopis, Popis Současné a příhodně možné využití pozemku Stanovení věcné hodnoty nemovitosti Stanovení věcné hodnoty k.ú. Žeraviny Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti Stanovení srovnávací hodnoty pozemků Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Znalecká doložka Přílohy Obsah stránka č. 14