Znalecký posudek

Transkript

1 Znalecký posudek Stanovení obvyklé ceny nemovitosti zapsané na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, pozemek p. č. 527/2 Objednatel Exekutorský úřad v Hradci Králové JUDr. Marcela Dvořáčková, soudní exekutor Hradec Králové, U Soudu 276 Sp. zn. 19 EX 1133/04 Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423 IČ

2 Obsah Informační dopis... 3 A. Úvodní list... 4 B. Obecné předpoklady a omezující podmínky... 5 C. Osvědčení... 6 D. Znalecká doložka Předmět ocenění Podklady pro provedení ocenění Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu Ocenění cenovým porovnáním Odhad obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí Ocenění práv a závad Závěr Seznam příloh Znalecký posudek č strana 2

3 Informační dopis V Hradci Králové dne 16. listopadu 2005 Dokončili jsme znalecký posudek, jehož úkolem bylo stanovit obvyklou hodnotu nemovitosti zapsané na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, a to pozemku p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří, a dále stanovit obvyklou cenu práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitostí. Znalecký posudek je vypracován pro účely zjištění obvyklé ceny nemovitostí za účelem prodeje v exekuci. Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento znalecký posudek byl zpracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři vyhotovení obdrží objednatel. Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva Znalecký posudek č strana 3

4 A. Úvodní list Objednatel: Exekutorský úřad v Hradci Králové JUDr. Marcela Dvořáčková, soudní exekutor U Soudu Hradec Králové Předmět posudku: A. stanovení obvyklé ceny nemovitosti zapsané na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, a to pozemku p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří B. stanovení obvyklé ceny práv a závad spojených s uvedenou nemovitostí Zpracovatel: Česká znalecká, a. s. Nezvalova Hradec Králové IČ , DIČ CZ zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223 zapsaná v seznamu znaleckých ústavů Ministerstva spravedlnosti ČR, č. j. 58/98-OOD splacený základní kapitál Kč ,00 zastoupená Ing. Zdeňkem Blehou místopředsedou představenstva Tento znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních. V Hradci Králové dne 16. listopadu 2005 Znalecký posudek č strana 4

5 B. Obecné předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek. 2. Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 3. Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku. 4. Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován. 5. Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. 52/ Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA). 7. Znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Marcely Dvořáčkové, Sp. zn. 19 EX 1133/04, ze dne 13. října 2005, kterým byl Česká znalecká, a. s. jmenován znalcem pro účel ocenění nemovitostí dle tohoto Usnesení. Znalecký posudek č strana 5

6 C. Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1. V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle 110a Trestního řádu. 5. Znalecký posudek vyhotovili Dr. Ing. Vítězslav Hálek, Petr Metelka a Petr Chládek Bylo nám ctí poskytnout naše služby v souvislosti s oceněním daných nemovitostí. V Hradci Králové dne 16. listopadu 2005 Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva Znalecký posudek č strana 6

7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek podal Česká znalecká, a. s., držitel ISO 9001 č. j. 52/2003, jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR č. j. 58/98-OOD, č. j. 49/99-OOD, č. j. 57/2000-Zn podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik transferové ceny mezinárodní daňové plánování účetnictví a cash flow přezkoumání úvěrových transakcí přezkoumání vztahů mezi propojenými osobami přezkoumání smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části přezkoumání činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů přezkoumání vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, přezkoumání ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku, smlouvy o fúzi oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2 213/2005 deníku znaleckého ústavu. V Hradci Králové dne 16. listopadu 2005 Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva Znalecký posudek č strana 7

8 1. Předmět ocenění Předmětem ocenění je nemovitost zapsaná na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, a to pozemek p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří. Dále se stanovuje obvyklá cena práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitostí. Cena nemovitosti je zjištěna dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dále je určena hodnota obvyklá na základě užití vhodných metod ke stanovení této hodnoty s ohledem na aktuální podmínky na trhu v daném místě a čase. Specifikace předmětu ocenění pozemek p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění omezení vlastnického práva viz LV č příloha č. 2 Znalecký posudek č strana 8

9 2. Podklady pro provedení ocenění Vlastník dle katastru nemovitostí SJM Fábera Pavel a Fáberová Andrea Krehanova Opočno narozen 5. února 1970 narozena 29. června 1975 Použitý oceňovací předpis Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášek Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. Datum, ke kterému je provedeno ocenění listopadu 2005 Datum provedeného místního šetření listopadu 2005 Další dokumentace Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1243, k. ú. Opočno pod Orlickými horami Snímek z katastru nemovitostí Další podklady poskytnuté objednavatelem Podklady získané z provedeného místního šetření Znalecký posudek č strana 9

10 3. Ocenění dle cenového předpisu Obecný popis a situování Pozemek se nachází v jihovýchodní části města Opočno, po pravé straně u příjezdové komunikace ze směru Třebechovice pod Orebem - Opočno. Okolní zástavba je tvořena výhradně rodinnými domy, a to izolovaně stojícími a řadovými. Pozemek je situován u objektu bydlení bez čp./če. na pozemku 527/1 (objekt je zapsán na LV č. 210, k. ú. Opočno pod Orlickými horami). Dle snímku z Katastrální mapy a na základě provedeného místního šetření bylo zjištěno, že nad oceňovaným pozemek p. č. 527/2 o výměře 11 m 2 je vybudována po celé jeho ploše zakrytá terasa výše uvedeného objektu bydlení. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a. Ocenění pozemků a 1. Pozemek p. č. 527/ Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 527/2 11,00 51,14 562,54 Součet 562,54 Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 36 dle obce a účelu užití): * 0,8600 Koeficient změny cen staveb K i (příloha č. 35 dle SKP hlavní stavby): * 1,8280 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem Pozemek p. č. 527/2 zjištěná cena 884,36 Kč 884,36 Kč Znalecký posudek č strana 10

11 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny a) Pozemek p. č. 527/2 884,36 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 49 činí 884,36 Kč 880,00 Kč Cena nemovitosti zapsané na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, a to pozemku p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří, zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, činí částku ve výši: Kč 880,00 (slovy Osmsetosmdesát korun českých). Znalecký posudek č strana 11

12 4. Ocenění cenovým porovnáním Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především: datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej lokalizace a situování nemovitostí existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura velikost, rozsah a rozmanitost majetku velikost přináležejících a využitelných pozemků technické stáří objektů stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby možnost další výstavby v dané lokalitě okruh potencionálních investorů majetkové vztahy, věcná břemena Při analýze uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru užívání, velikosti i polohy (stavební pozemkové parcely) bylo nalezeno několik nabídek prodeje pozemkových parcel v obdobné lokalitě. Tyto porovnáme s námi oceňovaným pozemkem. Znalecký posudek č strana 12

13 Poloha, lokalizace Výměra (m 2 ) Jednotková cena (Kč) Nabídka Porovnání lokality Porovnání výměry pozemku Dopravní dostupnost, infrastruktura Indikovaná cena (Kč) Dobruška; stavební parcela o výměře 758 m 2 v klidné části nedaleko centra města, inženýrské sítě na pozemku. Dobruška; pozemek zahrada o výměře 542 m 2, možnost výstavby v klidné části nedaleko centra města, inženýrské sítě v místě. Dobruška; pozemek pro výstavbu RD v klidné okrajové části města. Celková výměra pozemku je m 2. Pozemek je rovinatý a prosluněný. Inženýrské sítě (veř. Vodovod, kanalizace, plynovod, elektro). V případě prodeje ½ pozemku včetně podílu na přístupové komunikaci je cena 280 Kč/m 2. Cena celého pozemku je 230 Kč/m ,00 765,00 0,95 1,0 0,7 0,9 457,85 542,00 775,00 0,95 1,0 0,7 0,9 463, ,00 230,00 0,95 1,4 0,7 0,9 192,72 Průměrná cena 371,47 Identifikace pozemku Výměra (m 2 ) Jednotková cena (Kč) Cena celkem (Kč) p. č. 527/2 11,00 371, ,17 Cena c e l k e m 4 086,17 Cena c e l k e m po zaokrouhlení 4 100,00 Znalecký posudek č strana 13

14 Hodnota oceňované nemovitosti, stanovená srovnávací, komparativní metodou, je k datu ocenění reprezentována částkou: Kč 4.100,00 (slovy Čtyřitisícejednosto korun českých Znalecký posudek č strana 14

15 5. Odhad obvyklé hodnoty nemovitosti Ke stanovení obvyklé hodnoty dané nemovitosti zapsané na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, a to pozemku p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří, jsme použili obvykle používané a v daných případech použitelné metody ke stanovení hodnoty majetku nemovitostí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci: Metody stanovení hodnoty Zjištěné hodnoty (Kč) Administrativní cena 880,00 Hodnota stanovená cenovým porovnáním 4 100,00 Po analýze výše uvedených obchodních případů, po zohlednění situování a využití dané nemovitosti, na základě zjištěných informací z realitních kanceláří a realitních serverů o obchodování obdobných nemovitostí a na základě vlastních praktických zkušeností s oceňováním nemovitostí a jejich reálnou obchodovatelností ve specifickém regionu se domníváme, že teoretická obvyklá hodnota oceňované nemovitosti by se mohla pohybovat kolem hodnoty zjištěné porovnáním. Znalecký posudek č strana 15

16 6. Ocenění práv a závad Na námi oceňovaných nemovitostech neváznou žádná omezení vlastnického práva (mimo nařízení exekuce) nebo jiné právní závady. Vzhledem k výše uvedenému obvyklou cenu práv a závad spojených s předmětnými nemovitostmi nestanovujeme. Znalecký posudek č strana 16

17 7. Závěr A. Obvyklou cenu oceňované nemovitosti zapsané na LV č v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Opočno, k. ú. Opočno pod Orlickými horami, a to pozemku p. č. 527/2, zastavěná plocha a nádvoří, odhadujeme po zaokrouhlení částkou ve výši: Kč 4.100,00 (slovy Čtyřitisícejednosto korun českých). B. Obvyklou cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi stanovujeme částkou ve výši: Na nemovitostech neváznou žádná omezení vlastnických práv ani jiné právní závady. V Hradci Králové dne 16. listopadu 2005 Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva Znalecký posudek č strana 17

18 8. Seznam příloh 1. Usnesení soudního exekutora Sp. zn. 19 EX 1133/04 2. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1243, k. ú. Opočno pod Orlickými horami 3. Snímek z katastrální mapy 4. Podklady pro srovnávací metodu 5. Orientační mapa 6. Fotodokumentace oceňované nemovitosti 7. CD příloha Znalecký posudek č strana 18