ZNALECKÝ POSUDEK. č /09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /09 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 48 na pozemku parcela č.1858 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Stupná, v katastrálním území a v obci Křemže s pozemky parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 211 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 242/09-38 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 242/09-38 ze dne s předáním podkladů osobně dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 211 A: Vlastník : 1. SJM Přibil Václav a Přibilová Marie, r.č /1355 resp /1348, trvale bytem Stupná 48, Křemže 1/2 2. SJM Sarauer František a Sarauerová Marie, r.č /048 resp /094, trvale bytem Stupná 48, Křemže 1/2 B : objekt bydlení č.p. 48 v části obce Stupná na parcele č.1858 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 438 m 2, parcela č zahrada o výměře 631 m 2, C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a obci Křemže Projektová dokumentace - znalci bylo umožněno nahlédnout do části projektové dokumentace rekonstrukce objektu z roku 1972 a do projektové dokumentace stavby hospodářského příslušenství k RD Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle sdělení pana Přibila je původní stáří objektu rodinného domu z roku 1930 a stavba hospodářského příslušenství byla kolaudována v roce Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí a povinného pana Přibila, který podal znalci informace o jednotlivých oceňovaných nemovitostech. Znalec provedl zaměření staveb dle zásad přílohy č. 1 vyhlášky Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 48 stojící na parcele č.1858 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Stupná na východním okraji zastavěné

3 3 části obce Stupná, která tvoří samostatnou část obce Křemže v lokalitě podobných rodinných domů a zemědělských usedlostí. Celý areál, který je společně užíván rodinnou vlastníků a který je po obvodě oplocen, tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 48, vedlejší stavby hospodářského příslušenství k RD bez č.p., venkovních úprav a pozemků parcela č.1858 zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zahrada, která tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 48 je obdélníkového půdorysu, částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovými střechami s kolmými hřebeny. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci, která je svedena do vlastního septiku umístěného na parcele č zahrada. V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci a na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu je dle sdělení majitele z roku V roce 1972 proběhla celková rekonstrukce objektu s výměnou převážně prvků krátkodobé životnosti. V roce 1998 byla dokončena půdní vestavba s výměnou střešní krytiny, klempířských prvků apod. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace spoluvlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňovaná nemovitost je, dle zjištění znalce a dle sdělení povinného pana Přibila, prosta věcných břemen, ke dni ocenění není též pronajata. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Vedlejší stavba Hospodářské příslušenství k RD č.p Venkovní úprava Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka Septik Zpevněná plocha Plot Plotová vrata Pozemek parcela č.1858 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda

4 4 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.640/2004 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p SKP Popis Jedná se o částečně podsklepený dům obdélníkového půdorysu s jedním nadzemním podlažím /1.NP/, zařízeným podkrovím a sedlovou střechou s kolmými hřebeny. Konstrukci tvoří převážně cihelné zdivo z cihel plného formátu. Krov je jednoduchý dřevěný vázaný s krytinou pálenou taškovou. Hlavní a zároveň jediný vstup do domu je z východní fasády. V objektu jsou dvě bytové jednotky velikosti 2+1 a 3+1 v současné době plně užívány k bydlení. Dům je napojen na přívod elektrické energie a vodovodu. Kanalizace je svedena do vlastního septiku. Stáří rodinného domu je, dle sdělení povinného, z roku 1930, což dle zjištění znalce, odpovídá skutečnosti. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka hladká štuková Střecha : sedlová s kolmými hřebeny Střešní krytina : pálená tašková Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Napojení na přípojky : elektro, vodovod a kanalizace do vlastního septiku Popis vybavení 1.PP Obvodové zdivo : cihelné tl. až 500 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný nespalný Podlaha : betonová mazanina Schodiště : betonové Okna : pouze větrací dřevěné Dveře : nevyskytují se

5 5 Vytápění a rozvod vody : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : cihelné tl. 450 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v koupelně i kuchyni keramické Strop : dřevěný s rovným omítnutým podhledem Podlaha a dlažby : PVC, dlažba, jekor Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na tuhá paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : není instalován Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez a digestoř Seznam místností : chodba, koupelna, WC, spíž, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, schodiště Podkroví Obvodové zdivo : cihelná nadezdívka tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : koupelna a za linkou keramické Strop : zateplené šikminy krovu Podlaha a dlažby : plovoucí, dlažba keramická Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná dvojitá a střešní Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na tuhá paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : není instalován Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez a digestoř Seznam místností : chodba, koupelna, WC, spíž, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) 2,50 * 2,50 = 6,25 = 1,80 11,25 celkem 1.PP 6,25 11,25 7,50 * 11,80 = 88,50 = 3,60 318,60 4,60 * 1,70 = 7,82 = 3,60 28,15 celkem 1.NP 96,32 346,75 7,50 * 11,80 = 88,50 3,50/2 = 1,75 154,88 OP (m 3 )

6 6 4,60 * 1,70 = 7,82 3,50/2 = 1,75 13,69 4,60 * 7,20/2 = 16,56 3,30/6 = 0,55 9,11 celkem 1.NP 96,32 177,68 celkem OP rodinný dům 535,68 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má dva byty, jedno podzemní a jedno nadzemní podlaží s využitým podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 96,32 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 6,25 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 6,25/96,32 = 6,49 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je typem A částečně podsklepený, jednopatrový s využitým podkrovím, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.PP, 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 535,68 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,142 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé kce cihelné zdivo S Stropy dřevěné trámové s podhledem S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková pálená S Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky vápenné omítky štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady kuchyň a koupelna keramické S Schody dřevěné S Dveře dřevěné plné i prosklené S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. PVC, jekor a plovoucí S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění Etážové s kotlem na PP S

7 7 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod instalován S Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, EI sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S a Ostatní anténa S 20 % b Ostatní nevyskytuje se CH 80% N Navíc - A CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,43,- Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku V průběhu životnosti byla v roce 1972 provedena rekonstrukce objektu s výměnou převážně prvků krátkodobé životnosti. V roce 1998 byla dokončena vestavba podkroví s vytvořením kompletní bytové jednotky. Technický stav objektu odpovídá uvažovanému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě v průběhu životnosti stavby a je celkově dobrý bez zjevných vad a poruch. Vzhledem k oceňování stavby, ve které byly většinou prvky krátkodobé životnosti vyměněny a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení analytická metoda. Jelikož není známo stáří některých konstrukcí a prvků na stavbě, je provedeno zjištění jejich opotřebení na základě odborného odhadu. Podíly prvků a konstrukcí, které se na stavbě nevyskytují a konstrukce a prvky, které jsou charakterizovány jako podstandardní jsou rozděleny poměrně mezi jiné prvky a konstrukce jejichž přehled uvádí výše uvedená tabulka. PŘEHLED OPOTŘEBENÍ JEDNOTLIVÝCH PRVKŮ A KONSTRUKCÍ Výpoč et stupně dokonč ení Analytická metoda výpoč tu dokonč ení Pol. č. Přepočtený podíl Stupeň dokonč. Dokončení z celku Přepočten podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100xAxB/C

8 Celk Stupeň dokončení stavby 100 % Opotřebení analytickou metodou % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,43,- Obestavěný prostor OP m 3 535,68 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,03,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena Kč ,03,- Opotřebení 43,10 % ,77,- Cena časová rodinného domu č.p. 148 ke dni odhadu Kč ,26, Vedlejší stavby ( 7 ) Hospodářské příslušenství k RD - SKP Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt přibližně čtvercového půdorysu, který je přistavěn u severní fasády rodinného domu. Je zděný z tvárnicového zdiva se sedlovou střechou umožňující zařízení podkroví. Hlavní vstup je z východní fasády. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie, v objektu je umístěna kotelna pro sousední rodinný dům, která je v něm též započtena. Základy : betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového zdiva tl. do 300 mm Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : nespalný s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : pálená tašková Klempířské konstrukce : nevyskytují se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy :

9 9 Stáří stavby je, dle vyjádření objednatele, z roku 2002, což odpovídá skutečnosti. Běžná údržba byla v průběhu životnosti prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Celkový technický stav objektu je dobrý. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : kovová jednoduchá Dveře : hladké Vrata : dvoukřídlová plechová El. instalace : světelná i motorová Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Seznam místností : garáž pro jedno stání, chodba, kotelna, sklad, dílna Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,00 * 7,50 = 60,00 0,15 + 2,70 = 2,85 171,00 celkem 1.NP 60,00 171,00 8,00 * 7,50 = 60,00 0,25 + 3,25/2 = 1, ,50 celkem zastřešení 60,00 112,50 celkem OP stodola 283,50 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen převážně ke skladování, svou zastavěnou plochou 60,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č.540/2002 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Stodola je vedlejší stavbou typu A/I se základní cenou 1 250,- Kč/ m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3

10 10 Obestavěný prostor objektu OP m 3 283,50 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,095 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy S Obvodové konstrukce zděné tl. 300 mm S Stropy rovné s podhledem S Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková pálená S Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Úprava povrchů omítka vápenná S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře - vrata kovové S Okna kovové jednoduché S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná i motorová S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 469,48, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2002 Stáří 7 let Předpokládaná další životnost 73 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 8,75 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč/m ,48,- Obestavěný prostor OP m 3 283,50 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,58,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,58,- Opotřebení 8,75 % ,54,- Cena hospodářského příslušenství k RD ke dni odhadu Kč ,04,-

11 Venkovní úprava ( 10 ) Vodovodní přípojka ( pol ) SKP Popis Byla provedena napojením na uliční řad z pozinku profilu DN 25 mm. Je v dobrém technickém stavu v délce cca 4 metry Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1972 Stáří 37 let Předpokládaná další životnost 13 let Celková životnost 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 74,0 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 340,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 340 x 1,00 x 2,241 x 1,000 Kč/m 761,94,- Výchozí cena : 4,00 mˇ x 761,94 Kč/m 3 047,76,- Opotřebení 74,0 % ,34,- Cena vodovodní přípojky ke dni odhadu 792,42,- Kč Kanalizační přípojka ( pol ) SKP Popis Byla provedena napojením na septik profilu DN 150 mm. Je v dobrém technickém stavu v délce cca 30 metrů Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1972 Stáří 37 let Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 46,25 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 1 180,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ x 1,00 x 2,243 x 1,000 Kč/m 2 646,74,- Výchozí cena : 30,00 mˇ x 2 646,74 Kč/m ,20,- Opotřebení 46,25 % ,52,- Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu ,68,- Kč

12 Septik ( ) SKP Popis Byl proveden na parcele č zahrada z betonových skruží, je v dobrém technickém stavu. Skruže jsou průměru 1,50 metru, hloubky 3,00 metru v počtu 2 ks Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1972 Stáří 37 let Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 46,25 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/ m ,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ x 1,00 x 2,243 x 1,000 Kč/m ,50,- Výchozí cena : 10,60 m 3 x 7 850,50 Kč/m ,30,- Opotřebení 46,25 % ,08,- Cena septiku ke dni odhadu ,22,- Kč Zpevněná plocha ( pol ) SKP Popis Zpevněná plocha byla provedena před vchodem do rodinného domu z prostého betonu tl. do 100 mm. Zastavěná plocha je 6 m Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1972 Stáří 37 let Předpokládaná další životnost 13 let Celková životnost 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 74,00 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 235,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 235 x 1,00 x 2,259 x 1,000 Kč/m 2 530,87,- Výchozí cena : 6,0 m 2 x 530,87 Kč/m ,19,- Opotřebení 74,00 % ,04,- Cena zpevněné plochy ke dni ocenění 828,15,- Kč

13 Plot ( pol ) SKP Popis Je proveden podél hranice areálu ze strojového pletiva na ocelové sloupky. Je v uspokojivém technickém stavu. Délka plotu je 120 metrů, výška 1,60 metru Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1986 Stáří 23 let Předpokládaná další životnost 17 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 57,50 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 240,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 240 x 1,00 x 2,259 x 1,000 Kč/m 2 542,16,- Výchozí cena : 192 m 2 x 542,16 Kč/m ,72,- Opotřebení 57,50 % ,46,- Cena plotu ke dni odhadu ,26,- Kč Plotová vrata ( pol ) SKP Popis Jsou provedeny v uličním oplocení v roce 1998 z ocelového rámu a drátěné výplně v počtu 1 ks Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1998 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 11 let 19 let 30 let Procento ročního opotřebení 3,33 % Opotřebení 36,63 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/ks 3 420,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ x 1,00 x 2,259 x 1,000 Kč/ks 7 725,78,- Výchozí cena : 1 ks x 7 725,78 Kč/ks 7 725,78,- Opotřebení 36,63 % ,95,- Cena plotových vrat ke dni odhadu 4 895,83,- Kč

14 Pozemky parcela č a č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek č zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a má výměru 438 m2. Parcela č.1859 zahrada tvoří s výše uvedeným pozemkem jednotný funkční celek a má výměru 631 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1069 m2. V obci Křemže jsou nabízeny st. pozemky především pro výstavbu rodinných domů v části obce Chlum. Pozemky jsou nabízeny za ceny od 575,- Kč/m2 do 785,- Kč/m2. V lokalitě je vybudováno ZTV ( základní technická vybavenost ) se zpevněným příjezdem a možností napojení na inženýrské sítě na hranici pozemků. Pozemky jsou nabízeny již delší dobu s podprůměrným zájmem potenciálních kupců. V nedaleké obci Srnín byl prodán pozemek přímo v centru obce, který je určen územním plánem pro výstavbu rodinného domu za cenu ,- Kč, to je při výměře 707 m2 za cenu 500,- Kč/m2. V místě je zpevněný příjezd i možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Jako srovnávací byl znalcem vybrán pozemek, který leží v obci Srnín a který byl skutečně prodán před cca 2 měsíci. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku centrum obce Srnín na trase Český Krumlov - Křemže, zastavěná oblast smíšené zástavby Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek, jihovýchodní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. Výměra srovnávacího pozemku VS m2 707 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 500,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Smíšená zástavba centra obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita smíšené zástavby 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Samostatná část obce Stupná, východní okraj zastavěné části obce Popis oceňovaného pozemku Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě kanalizace a zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 1069

15 15 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Samostatná část obce, klidná obytná část 0.80 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě kanalizace a zemního 1.30 plynu C Třída velikosti obce 0 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha venkovská lokalita 0.80 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 344,62,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,85,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku č a č.1859 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč ,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny ke dni odhadu Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,26,- Kč 43,10 % ,03,- Kč Vedlejší stavba ,04,- Kč 8,75 % ,58,- Kč Venkovní úpravy ,56,- Kč ,95,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky parcela č a č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného ,- Kč/měsíc vychází ze součtu nájemného za dvě bytové jednotky, které jsou umístěny v domě a za užívání hospodářského zařízení a pozemků. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc

16 16 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 79 Celková životnost Z ( roků ) 150 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 43,10 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,55 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 4 577,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,87,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,00,-

17 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích rodinných domů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v části obce Chlum v obci Křemže Nový rodinný dům z roku 1995 s garáží a zahradou. Klidná, okrajová část obce ležící v nádherné krajině pod Kletí. Možnost okamžitého trvalého bydlení i rekreace. Zastavěná plocha 115 m2. Celkem 5+1. Přízemí ( cca 28, m2 ), sprchový kout s WC, hala se vstupem do podkroví, chodba, z obývacího pokoje vstup na venkovní terasu. Podkroví - 3 pokoje ( cca 20, 18 a 12 m2 ), koupelna s rohovou vanou a WC, balkon přístupný ze dvou pokojů. Ze severní strany je k domu přistavěna garáž ( cca 24 m2 ). Vybavení: El. 220/380 V, obecní vodovod, el. boiler, odpad - kanalizace, telefon, satelit, el. sporák, plynová přípojka. Topení přímotopy + krb v obývacím pokoji - možnost změny na plynové topení. Zastavěná plocha : 115 m2 Užitná plocha : 160 m2 Plocha pozemku : 821 m2 Nabídková cena : ,- Kč

18 18 Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Křemže Dům, v klidné části na okraji obce, s velkou zahradou a s výhledem do přírody. V 1. NP se nachází byt 4+1 sestávající z obývacího pokoje s balkonem, kuchyně s jídelním koutem, ložnice a dalších dvou pokojů. Dále je zde koupelna s vanou a sprchovým koutem a oddělené WC. Ve 2. NP je byt kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice,koupelna a WC. Podlahy - parkety, dlažba, koberec, PVC. V roce 2006 proběhla výměna plastových oken a radiátorů. K vytápění domu je možno využít plynový kotel nebo kotel na tuhá paliva (dřevo).el. energie - 220/380 V. Dům je celý podsklepený, součástí sklepa je i prostorná garáž s vraty na dálkové ovládání. Další podsklepená garáž ( domek ) je postavena na zahradě o výměře 785 m2. Zastavěná plocha : 126 m2 Užitná plocha : 1250 m2 Plocha pozemku : 785 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v části obce Chlum v obci Křemže Prodej nově postaveného domu na návsi v Chlumu u Křemže. V přízemí garáž se vstupem do obytné části, zádveří, chodba a vstup do velké obytné kuchynì plovoucí podlaha + dlažba, rohová kuch. linka s vestavìnými spotřebiči, lednicí s mrazákem - špajz, koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem, samostatné WC, dále dva pokoje s kobercem, schodištì do druhého patra, 3 pokoje 1x plovoucí podlaha 2 x koberec, koupelna a samostatné WC. Topení plyn, voda a kanalizace obecní. Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 200 m2

19 19 Plocha pozemku : 285 m2 Prodejní cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 Rodinný dům v obci Křemže, část obce Chlum Prodej novostavby v satelitním městečku Chlum u Křemže 16 km České Budějovice ve velmi pěkném prostředí CHKO Blanský les. Nemovitost dokončena v Obecní vodovod, kanalizace, elektřina V 1 NP. Kuchyně, jídelna, obývací pokoj, koupelna, WC, pracovna a prádelna s kotelnou. 2 NP. Koupelna s WC, dva pokoje a ložnice. Samostatně stojící dvojgaráž. Zahrada 969m2. Zastavěná plocha : 174 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha pozemku : 1143 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.5 Rodinný dům v obci Křemže, část obce Chlum Nabízíme k prodeji rodinný dům s garáží ( zkolaudovaný v roce 2006 ) s přístavbou ( kolaudace v roce 2008 ) s krásnou zahradou a zastřešeným bazénem o výměře 6 x 3 m s hloubkou 150 cm. V rodinném domě je v přízemí kuchyň spojená s obývákem a vchod do přístavby, která mí i samostatný vchod, také je zde koupelna s toaletou. V prvním

20 20 patře rodinného domu jsou 2 pokoje ( jeden je s balkonem ) a koupelna s vanou a toaletou. Rodinný dům je 3+0 s příslušenstvím a terasou. Přístavba je s bezbariérovým přístupem o jednotce 2+1 s příslušenstvím ( koupelna se sprchovým koutem a toaletou ). Vytápění je zde zajištěno plynovým kotlem kombinovaným na ohřevvody do 80 l. Odpad je napojen na veřejnou kanalizaci. Zahrada má výměru 714 m2. Tyto dva domy jsou vhodné pro dvě rodiny buď s většími dětmi nebo se seniory. Domy se nacházejí ve velice příjemné lokalitě s krásným výhledem na Kleť a cca 16 min jízdy od ČB. Zastavěná plocha : 146 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha pozemku : 714 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Objekt RD obec Křemže, část obce Stupná Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 3+1 a 2+1 průměr/ ano 1069 průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD v obci Křemže, část obce Chlum 5+1 průměr / ano 821 dobrý 2 RD v obci Křemže 4+1 a 2+1 průměr / ano 785 průměr 3 RD v obci Křemže, část obce Chlum 5+1 průměr / ano 285 dobrý 4 RD v obci Křemže, část obce Chlum 5+1 průměr / ano 1143 dobrý 5 RD v obci Křemže, část obce Chlum 3+0 a 2+1 průměr / ano 714 dobrý Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celko vý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,10 1,15 1,00 1,15 0,98 1,00 1, , , ,15 1,15 1,00 1,00 0,97 1,00 1, , , ,10 1,15 1,00 1,10 0,94 1,00 1, , , ,10 1,00 1,00 1,20 1,02 1,00 1, , , ,10 1,15 1,00 1,20 0,96 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 /

21 21 K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena ,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,00,- Kč Výnosová hodnota ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p.48 v části obce Stupná, v katastrálním území a v obci Křemže s pozemky parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 211 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění ,- Kč slovy : dvamiliónytřistapadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva evidovaného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. 25. června 2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 211 1x kopie katastrální mapy

22 22 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 60/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 25. června 2009 Ing. Michal Sirový

23 23 FOTODOKUMENTACE Celkový pohled na RD č.p. 48 v části obce Stupná Pohled na zahradu od příjezdové cesty