ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2016. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2016 o obvyklé ceně na nemovité věci pozemek p.č.st.64 se stavbou rodinného domu č.p.42 s příslušenstvím, pozemky p.č.204/1, p.č.211/1, p.č.211/2, p.č.211/3, p.č.211/4 a p.č.212/4, katastrální území Seménkovice (kód:747203), obec Postoloprty, okres Louny Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 003 EX 4854/15-27 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od Oceněno ke dni: 12. července 2016 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran a přílohy. V Praze, dne 15. července 2016

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Nemovitou věc tvoří: - Pozemek p.č.st.64, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 287 m 2, - Pozemek p.č.204/1, zahrada, výměra 330 m 2, - Pozemek p.č.211/1, ostatní plocha neplodná půda, výměra 350 m 2, - Pozemek p.č.211/2, zahrada, výměra 297 m 2, - Pozemek p.č.211/3, ostatní plocha neplodná půda, výměra 74 m 2, - Pozemek p.č.211/4, zahrada, výměra 13 m 2, - Pozemek p.č.212/4, orná půda, výměra 37 m 2, - Stavba rodinného domu č.p.42, - Kopaná studna, - Vedlejší stavba, a - Venkovní úpravy (zpevněné plochy, IS, aj.). Nemovitá věc se nalézá v severovýchodní části obce Postoloprty, v části Seletice, která je stavebně nesrostlá se sídelní částí obce. Převažující okolní zástavbou jsou rodinné domy. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.7, která je hlavní silniční spojnicí na trase Praha Chomutov, II. třídy č.255, která obec spojuje s obcí Most a ostatními obcemi. Ústí nad Labem leží cca 65 km na severovýchod od obce, Chomutov je 22 km na severozápad, Most je 20 km severně od obce, Louny jsou situovány 10 km na jihozápad a Praha je vzdálena 70 km na jihovýchod. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena dálkovou autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, Louny, Most aj. Autobusová zastávka Postoloprty, Seletice cca 150 m severním směrem od nemovité věci. Postoloprty mají statut města a jsou ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Louny. Postoloprty jsou obcí s pověřeným obecním úřadem. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Postoloprty 4849 stálých obyvatel. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 003 EX 4854/15-27 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Seménkovice (kód:747203), obec Postoloprty, list vlastnictví č.91, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Seménkovice (kód: ) Povodňová mapa. Místní šetření se zaměřením současného stavu dne za účasti manželky vlastníka nemovité věci pí. Galková. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.91 pro katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty zapsán: Miroslav Galko identifikátor: /2749 Seletice č.p Postoloprty - 3 -

4 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.64 2) Pozemek p.č.204/1 3) Pozemek p.č.211/1 4) Pozemek p.č.211/2 5) Pozemek p.č.211/3 6) Pozemek p.č.211/4 7) Pozemek p.č.212/4 8) Studna kopaná 9) Rodinný dům č.p.42 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.64 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.64, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 287 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinný. Na pozemku je realizovaný rodinný dům č.p Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání - 5 -

6 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Pozemek p.č.st.64 Cena celkem Kč ,- 2. Pozemek p.č.204/1 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.204/1, zahrada, výměra 330 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinný. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem stavebním. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

7 2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,36 Pozemek p.č.204/1 Cena celkem Kč ,- 3. Pozemek p.č.211/1 Oceněno podle 3 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.211/1, ostatní plocha-neplodná půda, výměra 350 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinný. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem stavebním. 3.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce - 7 -

8 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,20 Pozemek p.č.211/1 Cena celkem Kč ,

9 4. Pozemek p.č.211/2 Oceněno podle 3 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.211/2, zahrada, výměra 297 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek je rovinný. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem stavebním. 4.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

10 4.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,02 Pozemek p.č.211/2 Cena celkem Kč ,- 5. Pozemek p.č.211/3 Oceněno podle 3 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek p.č.211/3, ostatní plocha-neplodná půda, výměra 74 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek je rovinný. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem stavebním. 5.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

11 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,21 Pozemek p.č.211/3 Cena celkem Kč ,- 2.6 Pozemek p.č.211/4 Oceněno podle 3 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek p.č.211/4, zahrada, výměra 13 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem stavebním. 6.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava

12 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč 5.228,50 Pozemek p.č.211/4 Cena celkem Kč 5.229,- 7. Pozemek p.č.212/4 Oceněno podle 3 vyhlášky. 7.1 Popis Pozemek p.č.212/4, orná půda, výměra 37 m 2, katastrální území Seménkovice (kód: ), obec Postoloprty. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem stavebním

13 7.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce Louny v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 441,- ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x = 441 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 402,19 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Pozemek p.č.212/4 Cena celkem Kč ,

14 8. Studna Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky. 8.1 Opotřebení stavby Opotřebení stavby je určeno ve výši 20% na základě odborného odhadu. 8.2 Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 4.00 m = Kč ,- Cena za celou hloubku 9.00 m = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,26 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,26 Snížení ceny za opotřebení 20% - Kč ,85 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,41 Studna kopaná Cena celkem Kč ,- 9. Rodinný dům č.p.42 Oceněno podle 35 vyhlášky. 9.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu č.p.42 realizovaná na pozemku p.č.st.64 v katastrálním území Seménkovice (kód:747203), v obci Postoloprty. Stáří stavby je 5 let. Objekt je nepodsklepená přízemní stavba s obytným podkrovím. Půdorys stavby je ve tvaru obdélníku. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Základy jsou ve standardním provedení. Střecha je sedlová, s dřevěným krovem a krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou zatepleny polystyrénem kontaktním systémem. Okna, jsou plastová, francouzská okna jsou též plastová. Dveře jsou standardní. Vnitřní dveře vč. obložek jsou nedokončeny. Povrchové úpravy podlah jsou převážně z keramické dlažby a z laminátových segmentů. V hygienických místnostech a u kuchyňské linky je keramický obklad. Schodiště do podkroví je betonové. Dispoziční řešení je následující: - 1.NP: 2 pokoje, kuchyně, zádveří, koupelna se záchodem, schodiště, - Podkroví: 3 pokoje, koupelna, schodiště. Rodinný dům je napojen na rozvod elektra, veřejný vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. Topení a ohřev TUV je centrálním plynovým zdrojem a krbovými kamny. Na zadní svislé konstrukci, která jako jediná byla využita z původní stavby, vzlíná vlhkost, která je způsobena nefunkční hydroizolací. S rodinným domem je užíván i přízemní zděný přístřešek, který je vzhledem ke své výměře a charakteru součástí ocenění rodinného domu

15 Venkovní úpravy zpevněné plochy, opěrné zídky, oplocení (dřevěný plot s podezdívkou a zděnými sloupy, vraty a vrátky) jsou též součástí ocenění stavby rodinného domu. 9.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 9.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.8*15.5*4.5 = m 3 Zastřešení 8.8*15.5*2.9/2 = m Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - 2.NP 8.8* m m 2.90 m/* 9.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnější obklady chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Nedokončená stavba Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Cen.podíl části nedokon. n 12. Dveře % 90% Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce

16 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 0.95 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený se šikmou střechou

17 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby Ústřední 7. Základní příslušenství v RD d) Více základního příslušenství standardního provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 5 let) Celkem * 0.20 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.286,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.372,21 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,98 Koeficient nedokončené stavby ( 25 vyhlášky) x Rodinný dům č.p.42 Cena celkem Kč ,

18 CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.64 Kč ,- 2) Pozemek p.č.204/1 Kč ,- 3) Pozemek p.č.211/1 Kč ,- 4) Pozemek p.č.211/2 Kč ,- 5) Pozemek p.č.211/3 Kč ,- 6) Pozemek p.č.211/4 Kč 5.229,- 7) Pozemek p.č.212/4 Kč ,- 8) Studna kopaná Kč ,- 9) Rodinný dům č.p.42 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

19 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemku p.č.st.64, vč. rodinného domu č.p.42 s příslušenstvím, a pozemků p.č.204/1, p.č.211/1, p.č.211/2, p.č.211/2, p.č.211/3, p.č.211/4 a p.č.212/4, vše v katastrálním území Seménkovice (kód:747203), obec Postoloprty, okres Louny, je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány rodinné a rekreační domy, které jsou lokalizovány v obci Postoloprty, část Seletice a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně interiéru), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální vytápění na tuhá paliva, rozvodem vody, kanalizace do žumpy či septiku, samostatně stojící, s vedlejšími stavbami bez vlivu na cenu, s možností parkování, s přístupem po zpevněné komunikaci, s velikostí pozemku cca 950 m 2 a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav stavby a interiéru, typ oken, konstrukce, vytápění, IS, typ domu, vedlejší stavby, velikost pozemku, přístupovou cestu, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné

20 i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] KRC Jednotková cena po KRC [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č / Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav budovy Technický stav bytového prostoru ,05 0, ,89 1, ,21 0, ,48 1,05 Neklanova, Postoloprty Wolkerova, Postoloprty 1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý 0,95 dobrý 1,00 velmi dobrý ,00 0, ,50 1,05 Postoloprty 1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý ,33 0, ,33 1,05 Postoloprty 1,10 novostavba 1,10 novostavba ,76 0, ,45 0,95 Bitozeves 1,05 po rekonstrukci 1,00 velmi dobrý k4 k5 k6 k7 k8 i Typ konstrukce Typ oken Typ vytápění Vybavení Inženýrské sítě 1 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 2 0,95 smíšená 1,00 standard 1,05 3 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 4 1,00 cihlová 1,03 5 0,90 kamenná 1,03 nadstandard/ nová nadstandard/ nová 1,05 plynový kotel plynový kotel plynový kotel plynový kotel 1,05 nadstandardní 1,10 1,00 standardní 1,10 1,00 standardní 1,10 1,05 nadstandardní 1,10 0,95 lokální 1,00 standardní 1,00 elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, voda, kanalizace, plyn voda/studna, septik, elektřina k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCO Typ domu Možnost parkování Vedlejší stavby Velikost pozemku [m2] Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,0 2 1,0 3 1,0 4 1,0 5 1,0 samostatně stojící samostatně stojící samostatně stojící samostatně stojící samostatně stojící 1,0 parkování možné 1,1 garáž 1,00 1,1 garáž 1,05 1,05 zděné 0, ,00 bez vlivu na cenu dílna, zděná kůlna 1, ,97 1, ,00 1,1 garáž 1,03 pergola 0, ,00 1,1 garáž 1,05 kolna, dílna, aj. 1, ,00 bez vlivu na cenu Cena bez provize RK bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu 1, ,20 1, ,55 1, ,43 1, ,97 1, ,

21 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 6 742,55 Kč Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] ,97 Kč Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 1 266,89 Kč Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 7 230,21 Kč Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 9 763,99 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 8 497,10 Kč 1.4 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 211 SJT C 8 497,10 Kč Lokalita Postoloprty - Seletice k 1 1,00 Technický stav budovy novostavba k 2 1,10 Technický stav novostavba bytového prostoru k 3 1,10 Typ konstrukce cihlová k 4 1,00 Typ oken nadstandard/nová k 5 1,03 Typ vytápění plynový kotel k 6 1,05 Vybavení standardní k 7 1,00 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace, plyn k 8 1,10 Typ domu samostatně stojící k 9 1,00 Možnost parkování vlastní venkovní stání k 10 1,02 Vedlejší stavby bez vlivu na cenu k 11 1,00 Velikost pozemku [m 2 ] k 12 1,14 Další vlivy - jinde nezahrnuté vzlínající vlhkost, vnitřní dveře chybí, snížená využitelnost pozemku, 2. povodňová zóna k 13 0,85 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 1,42 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] ,25 Celková srovnávací cena oceňovaného objektu ,

22 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemky s rodinným domem č.p.42 v obci Postoloprty, ve stavebně nesrostlé části Seletice, přístupné z místní zpevněné komunikace. Nemovitá věc se nalézá v zástavbě rodinných domů. Stavba je realizována roku 2011, vlivem nefunkční hydroizolace vzlínající vlhkost u zadní svislé konstrukce. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Dopravní dostupnost, - Novostavba Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Převis nabídky porovnatelných nemovitých věcí - Závada hydroizolace u zadní svislé konstrukce Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky pozemky se stavbou rodinného domu. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- 2) Cena stanovená metodou srovnávací Kč ,

23 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - pozemky p.č.st.64 se stavbou rodinného domu č.p.42 s příslušenstvím, a p.č.204/1, p.č.211/1, p.č.211/2, p.č.211/3, p.č.211/4 a p.č.212/4, vše v katastrální území Seménkovice (kód:747203), obec Postoloprty, okres Louny, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: dva milióny pět set padesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt je v 2. povodňové zóně zóna s nízkým nebezpečím - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč. 2. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. 3. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady, které by dražbou nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. 5. Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 15. července vypracoval

24 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2016 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz