Znalecký posudek /16

Transkript

1 Znalecký posudek /16 jehož předmětem je určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) resp. podílu 1/2 pozemku parc. č. St 263/2 zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 264/16 trvalý travní porost a parc.č. 264/18 zahrada, situováno v k.ú. Roštín, obci Roštín, okres Kroměříž a to pro účely exekuce k uspokojení pohledávky oprávněného Objednavatel: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno - město Č.j. 56 EX 6172/12-56 Bratislavská Brno Vypracoval: Ing. Ludvík Šojdr Velké nám. 48/ Kroměříž Tel.: Fax: sojdr@reaia.cz Tento znalecký posudek obsahuje 7 stran textu, 12 stran příloh dle přiloženého seznamu, byl vypracován ke dni ve dvou vyhotoveních a elektronické verzi. V Kroměříži:

2 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 56 EX 6172/12-56 strana č.2 OBSAH A. ÚVOD... 3 A.1. ZÁKLADNÍ POJMY... 3 A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL... 3 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ... 4 B.1. PODKLADY... 4 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI... 4 C. POSUDEK... 4 C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI... 4 C.1.1. Ocenění ke dni s přihlédnutím k cenové úrovni trhu C Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1)... 4 C Základní úvaha... 4 C Tržní podmínky... 5 C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI... 5 POZEMKY V K.Ú. ROŠTÍN... 5 C.2.1. Analýza nabídky pozemky v menších obcích okresu Kroměříž... 5 C.2.2. Analýza poptávky... 5 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti... 5 C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA... 5 STAVEBNÍ POZEMEK ROŠTÍN (SOUVISEJÍCÍ ZAHRADA) - POROVNÁNÍ... 5 D. ZÁVĚR... 6 D.1. ZÁVĚR... 6 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 7 F. PŘÍLOHY... 7 Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

3 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 56 EX 6172/12-56 strana č.3 A. ÚVOD A.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží (jímž může být i právo či nájem) nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím (jímž může být i právo) a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží (jímž může být i právo) nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota, obvyklá hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Obvyklá cena ( 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí, resp. podílu 1/2 a jejich příslušenství, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 56 EX 6172/12 16 ze dne , a to zvlášť pro nemovitosti uvedené na LV 142 a zvlášť pro nemovitosti uvedené na V č. 652 (RD není ve vlastnictví pov.!), tedy podíl 1/2 parc. č. st. 263/2, parc.č. 264/16 (vše na LV č. 652) a parc. č. 264/18 (na LV č. 142), vše situováno v k.ú. Roštín, obci Roštín, okres Kroměříž. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

4 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 56 EX 6172/12-56 strana č.4 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ B.1. PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 652 pro k.ú. Roštín ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 142 pro k.ú. Roštín ze dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Roštín ze dne Osobní prohlídka konaná Ing.Ludvíkem Šojdrem - Usnesení č.j. 56 EX 6172/ Usnesení č.j. 56 EX 6172/12-16 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Jedná se o pozemek parc. č. st. 263/2 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 264/16 trvalý travní porost (uvedeno na LV 652) a parc.č. 264/18 zahrada, (uvedeno na LV 142), vše situováno v k.ú. Roštín. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci a v místě jsou inženýrské sítě. C. POSUDEK C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI C.1.1. Ocenění ke dni s přihlédnutím k cenové úrovni trhu. C Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1) Standardní oceňovací metodou, která se používají při zjištění obvyklé ceny je metoda srovnávací. Doplňujícími metodami jsou metody výnosová a věcná. Zejména však metoda srovnávací, založená na analýze tržních podmínek (vztahu nabídky a poptávky) a analýzy srovnatelných obchodů s obdobnými nemovitosti v daném místě a čase, má největší vypovídací schopnost. C Základní úvaha Z výše uvedeného vymezení pojmu obvyklá cena je zřejmá skutečnost, že pro její objektivní stanovení je nutná znalost podmínek trhu, a to zejména stavu nabídky a poptávky, znalost obdobných obchodních transakcí realizovaných za obdobných podmínek v obdobných lokalitách a ve stejném čase. Přitom je nutno z pohledu obvyklé ceny přezkoumat (mít informace), zda u již realizovaných obchodních transakcí byly tyto realizovány za podmínek vymezení obvyklé ceny (zejména z pohledu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů, stavu tísně na jedné či druhé straně obchodní transakce apod.). Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

5 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 56 EX 6172/12-56 strana č.5 C Tržní podmínky Určujícím faktorem pro stanovení obvyklé ceny je znalost obdobných obchodních transakcí. V daném případě se jedná o informace o prodejích obdobných pozemků (poloha, přístup, okolí) v daném místě a čase. Na základě uvedených skutečností jsem provedl informační marketing s cílem zjistit cenovou úroveň pozemků, které se v nedávné době prodaly. Pro porovnání byly využity záznamy databáze MOISES a nabídka realitních serverů. C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI POZEMKY V K.Ú. ROŠTÍN C.2.1. Analýza nabídky pozemky v menších obcích okresu Kroměříž Nabídka obdobných nemovitostí v Roštíně je registrována. C.2.2. Analýza poptávky Poptávka po srovnatelných nemovitostech v Roštíně je registrována. C.2.3. Analýza obchodovatelnosti Nabídka spíše převyšuje poptávku - obchodovatelnost spíše horší. C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA Ze tří standardních metod (věcná, výnosová, srovnávací) přichází v daném případě v úvahu využití POUZE metody srovnávací. K dispozici je jeden záznam o realizovaném prodeji zahrady a ostatní plochy a aktuální nabídky stavebních pozemků v Roštíně. Tyto záznamy byly dohledány a použity v procesu porovnání. Rozdíly v poloze, rozsahu, tržních podmínkách a zejména stavu staveb byly zohledněny kor.koef. STAVEBNÍ POZEMEK ROŠTÍN (SOUVISEJÍCÍ ZAHRADA) - POROVNÁNÍ Tab.č.1: Srovnávací analýza Identifikace Typ [Kč/m 2 ] Výměra v m2 Poloha přístup sítě Rozsah Trh Nabídka =,8 / Prodej = 1, Výsledná cena [Kč/m 2 ] MOISES Roštín 1 zahrada , 1,,8 1, 156 stavební , 1,,8,8 265 Roštín 2 stavební , 1,,8,8 27 Roštín 3 stavební , 1,,8,9 216 Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

6 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 56 EX 6172/12-56 strana č.6 Průměrná cena za 1 m2 zaokr. 227 Hodnota pozemků celkem parc.č.: st. 263/2 a parc.č.: 264/16 (dle LV č. 652) 73m2 x 227,-Kč = ,-Kč Hodnota id ½ = 8.285,5 Kč Hodnota pozemků celkem parc.č.: 264/18 (dle LV č. 142) 165 m2 x 227,-Kč = ,-Kč Hodnota id ½ = ,5 Kč Pozn.: Tržní korekci z titulu prodeje pouze 1/2 neprovádím; na prodejnost pozemku nemá zásadně negativní vliv. D. ZÁVĚR Na základě Usnesení Č.j. 56 EX 6172/12 56 jsem provedl ocenění cenou obvyklou id. 1/2 pozemku parc. č. st. 263/2, parc.č. 264/16 a parc. č. 264/18 situováno v k.ú. Roštín, obci Roštín, okres Kroměříž, to pro účely exekuce k uspokojení pohledávky oprávněného Konstatuji současně, že jsem (vyjma váznoucích zástav) nezjistil žádná další ocenitelná práva a závady váznoucí na předmětných nemovitostech. Oceňuji je tedy částkou,-kč. D.1. ZÁVĚR Po zohlednění veškerých tržních podmínek, již realizovaných obchodů, nabídky, poptávky a celkové obchodovatelnosti a na základě výše provedené srovnávací analýzy určuji: - OBVYKLOU CENU 1/2 pozemků parc. č. st. 263/2, parc.č. 264/16 (zapsaných na LV č. 652) ve výši zaokr.: 8.3,-KČ Slovy: (osmtisícttřista Kč) - OBVYKLOU CENU 1/2 pozemku parc. 264/18 (zapsaného na LV č. 142) ve výši zaokr.: 18.7,-KČ Slovy: (osmnácttisícsedmset Kč) Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

7

8

9

10

11

12

13

14

15 Polohopis Poloha v rámci okresu Poloha v rámci obce Letecký snímek - detail

16

17

18

19 Záznamdatabáze MOISES Záznam íslo: Typ Podtyp Speciální Materiál. char. Fyz. opot. Segment pozemek stavební plocha stav. p ipravený Základní charakteristiky nemovitosti Pozemky jsou situované v zastav né ásti obce Roštín, p i zpevn né komunikaci silnice II.t ídy (hlavní tah Kojov-Krom íž). Ceny Cenareproduk ní Cena v cná Cena výnosová Cenaadministrat. -dle cen. p edpisu Cenaadministr.II: -dle cen. p edpisu II: Cena tržní K K K K K 188, K Poloha Okres KM Obec Katastr. území Po etobyvatel Statut Roštín Roštín Zóna Rodinné domy Polohav zón pr m rná Adresa nemov. Stá í objektu : není Délka obchodu(m síce): Obchod prob hl dne: Záznam vypracován dne: Záznam p ijat do databáze dne asovéúdaje Charakteristikyobce Elekt ina ne Služby ne Vodovod ne Školka ne Kanalizace ne Škola ne Plyn ne Léka ne Kabel TV ne Prac. p ílež. ne Železnice ne Pošta ne Autobus ne Vzdálenost od m sta v km: Vzdálenost od okr. m sta v km: Rok: Obyvatel. Rod. domy Byty Rozm rové acenové charakteristiky Stavby Popis Váha PP UP JCPP JCUP Celkový obestav ný prostor JCobestav ného prostoru Celková cena staveb: K Pozemky Popis SC Vým ra USC zahrada ostatní pl Celková cena pozemk : 188, K Názorautora záznamu Realizovaná tržní cenaje: optimální Uvedená informaceo tržní cen ov ená,jistá Tento výpis po ídil(a) Ing. LudvíkŠojdr Výpis ze dne : Strana výpisu íslo: 1