Znalecký posudek číslo 1650/140/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1650/140/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí bytové jednotky č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.st. 104/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.st. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, vše zapsáno na LV č a Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 10914/04-12 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1063) Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1008) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Příloha 8 Smlouva o zřízení věcného břemene Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č a 1008, k.ú. Hranice u Aše, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, KP Cheb dne , řízení PÚ: 2659/ b.: 1.c.: Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, KP Cheb dne pro k.ú. Hranice u Aše v měřítku 1:1000, mapový list 9-7/42. Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi společností Aktivní Český Mobil a.s., Čimická 780/61, Praha 8 (oprávněný z věcného břemene) a Jolanou Demeterovou, Vítězná 91, Hranice u Aše (povinný z věcného břemene) dne včetně Prohlášení o písařské chybě ze dne d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a matkou vlastníka oceňované bytové jednotky. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti matky vlastníka oceňované bytové jednotky. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: 1.j.: 1.k.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.l.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex10914/04-12 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.st. 104/3 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.st. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, vše zapsáno na LV č a Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č a 1008 v k.ú. Hranice u Aše pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Demeterová Jolana, Vítězná 91, Hranice, Hranice u Aše, (766027/1806) LV č. 1063, 1008 Katastrální území Hranice u Aše (kód ) Obec, okres Hranice ( ), Cheb (CZ0411) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 91, byt č. 91/5, St. 104/3 (spoluvlastnický podíl ideálních 7409/59742 na společných částech budovy a pozemku) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh St. 104/3, 507 m 2, zastavěná plochá a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od matky vlastníka oceňované bytové jednotky a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti znalce a matky vlastníka oceňované bytové jednotky. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a matky vlastníka oceňované bytové jednotky není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá její vlastník s matkou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Hranice u Aše v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro ACM Money Česká Republika a.s. (Aktivní Český Mobil a.s.), Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, Praha 81, IĆ: (viz. příloha č. 4 LV č a příloha č. 8 Smlouva o zřízení věcného břemene), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí a dále jsou v oddíle C zapsána předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz. příloha č. 4 LV č. 1063). Na omezení uvedená v oddíle C vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 1008 v k.ú. Hranice u Aše včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech domu č.p. 91 a pozemku parc.č.st. 104/3. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 91/5 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech domu č.p. 91 a pozemku parc.č.st. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná dvoupokojová bytová jednotka č. 91/5 se nachází ve 3.NP v budově č.p. 91 situované na pozemku parc.č.st. 104/3 při ulici Vítězné, ve které je umístěno celkem 7 jednotek. Bytový dům je podsklepený, se 3.NP a sedlovou střechou, pod kterou je situována jedna rozestavěná bytová jednotka. V 1.NP se nachází 2 nebytové jednotky (jedna z nich slouží jako obchod s názvem Květiny u Jany), ve 2.NP a 3.NP jsou situovány 4 bytové jednotky. Přístup k bytovým jednotkám je umožněn vjezdem ze silnice a dále vchodem ze dvora (přes pozemek parc.č.st. 104/3). Objekt leží v centrální části městečka Hranice u nevyužívané továrny, které se nachází v nejsevernější části Ašského výběžku v těsné blízkosti hranic s Německem ve vzdálenosti cca 35 km od okresního města Cheb. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Popis bytového domu : Bytový dům je založen na smíšených základech, nosné konstrukce objektu jsou zděné, střecha je sedlová krytá asfaltovými šindeli, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled, ve sklepě jsou stropy klenuté. Fasádní omítky jsou převážně vápenné stříkané, dále vápenné a břízolitové, vnější obklady nejsou provedeny. Dveře jsou dřevěné vyjma vchodových dveří z čelní strany (vedou k nebytovým jednotkám v 1.NP), které jsou ocelové, prosklené, okna dřevěná a plastová, v části 1.NP chráněná mřížemi. Podlahy společných prostor jsou betonové a dlážděné, schodiště je kamenné. V objektu není umístěn výtah, na střeše je instalován bleskosvod. Dům, který je osazen v mírně svažitém terénu, je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.st. 104/3 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.st. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 91/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 91/5 o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází ve 3.NP podsklepeného, třípodlažního domu s podkrovím pod sedlovou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké, je proveden keramický obklad stěn u kuchyňské linky a v koupelně s WC. Okna jsou dřevěná a plastová, dveře dřevěné. Podlahy jsou plovoucí, v koupelně s WC je položena dlažba. Vytápění je lokální, řešeno kamny na tuhá paliva, zdrojem teplé vody je elektrický bojler, jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací, bytová jednotka je napojena na elektrickou energii. Vnitřní hygienické vybavení tvoří splachovací WC, vana a umyvadlo, v kuchyni je instalován sporák na PB láhve. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o velikosti 2+1. Podlahová plocha bytu: 74,09 m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : První zmínky o objektu, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka, dle informací získaných od p. JUDr. Veselého (tajemník MÚ Hranice, tel.: ) pochází z roku Před cca pěti lety byla rekonstruována střecha a fasáda, před dvěmi lety byl zaveden plyn. V oceňované bytové jednotce proběhla před dvěmi lety rekonstrukce sociálního zařízení a podlah. Stavebně technický stav bytové jednotky odpovídá stáří a provedeným úpravám Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Hranicích a okolí (okrese Cheb) jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny bytových jednotek a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Jiné Oceň. objekt Hranice u Aše 2+1 byt ve 3.NP zděného domu, po částečné rekonstrukci 1 Nový Kostel Aš Luby u Chebu Studánka u Aše Aš Aš Aš 2+1 byt (OV) v prvním patře zděného domu, nutná rekonstrukce, výměra 68 m 2 byt (OV) v prvním patře zděného domu, ve stavu započaté renovace, se sklepem, výměra 48 m 2 byt (OV) v prvním patře panelového domu s výtahem, s centrálním vytápěním, s lodžií a sklepní kójí, výměra 66 m 2 byt (OV) ve druhém patře panelového domu s balkónem v mezipatře a dvěmi sklepními kójemi, vytápění dálkovým ústředním topení, po renovaci,výměra 60 m 2 byt (OV) ve druhém patře zděného domu, se sklepní kójí, po částečné rekonstrukci, výměra 54 m 2 byt (OV) ve 3.NP zděného domu, k domu patří společně užívaná zahrada, dobrý technický stav, výměra 58 m 2 byt (OV) ve druhém patře zděného domu se sklepní kójí, byt před rekonstrukcí, výměra 85 m 2 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 KC (1-5) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,02 1,00 0,90 1,00 1,00 0, , ,05 0,87 0,95 1,00 1,00 0, , ,02 1,01 1,03 1,05 1,01 1, , ,00 0,96 1,10 1,05 1,03 1, , ,05 0,91 1,04 1,03 1,01 1, , ,05 0,94 1,06 1,03 1,02 1, , ,05 1,07 0,90 1,02 1,02 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - klidná lokalita Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - jedná se o lokalitu s nízkou občanskou vybaveností - zhoršená dopravní dostupnost - stáří a stavebně technický stav objektu Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená jako průměrná po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcným břemenem ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : čtyřistatisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Hranice u Aše v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro ACM Money Česká Republika a.s. (Aktivní Český Mobil a.s.), Čimická 780/61 Praha 8, Čimice, Praha 8, IĆ: (viz. příloha č. 4 LV č a příloha č. 8 Smlouva o zřízení věcného břemene). Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno spočívá v užívání bytové jednotky č. 91/5 o velikosti 2+1 situované ve 3.NP bytového domu č.p. 91 stojícího na st. parcele č. 104/3 o výměře 507 m 2 včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 7409/59742 ke st. parcele č. 104/3 a ke společným částem domu č.p. 91, zapsáno na LV č. 1063, k.ú. Hranice u Aše (viz příloha č. 8 Smlouva o zřízení věcného břemene). Váže se : Na společnost ACM Money Česká Republika, a.s. (Aktivní Český Mobil a.s.), Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, Praha 8., IČ: Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle Smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne , článek III. (viz příloha č. 8 Smlouva o zřízení věcného břemene). Ocenění : Cena věcného břemene podle Smlouvy o zřízení věcného břemene činí 1 000,- Kč. Navržená obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí (bez omezení a ostatních rizik) k datu ocenění činí ,- Kč Cena věcného břemene ,- Kč Obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí ,- Kč Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Hranice u Aše v oddíle C zapsána předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1063). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na předkupní práva, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a matky vlastníka oceňované bytové jednotky není na oceňovaných nemovitostech uzavřena k datu ocenění žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá její vlastník s matkou. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 91/5 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 91 na pozemku parc.č.st. 104/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 7409/59742 na společných částech budovy č.p. 91 a pozemku parc.č.st. 104/3 v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, vše zapsáno na LV č a 1008, vedených u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., se zatížením věcným břemenem užívání k datu ocenění , po zaokrouhlení na ,- Kč (slovy : třistadevadesátdevěttisíc korun českých). V Brně, dne 14.října 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1650/140/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 14.října 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12