ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo 961/140/2015 ást A) NEMOVITÁ VC: Pozemky, podíl id. 1/2 na pozemcích p.. 182/20, 189/1 a 191/1, vše v k.ú. a obci Poepice, zapsané na LV. 40, vedené u Katastrálního úadu pro Stedoeský kraj, KP Píbram Katastrální údaje : Kraj Stedoeský, okres Píbram, obec Poepice, k.ú. Poepice Adresa nemovité vci:poepice, OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚEL OCENNÍ: Exekutorský úad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voronžská 144/20, Liberec Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Zlatá Olešnice I: telefon: mdanielis@volny.cz DI: CZ fax: Exekuní ízení.j. 131 EX 6904/ (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA podílu id.1/ K Datum místního šetení: Stav ke dni : Za pítomnosti: znalce Poet stran: 12 stran Poet píloh: 6 Poet vyhotovení: 1 ve Zlaté Olešnici, dne Ing Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich souásti 2. urit a ocenit píslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit vcná bemena, výmnky a nájemní, pachtovní i pedkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádit se k výhodám z vcného bemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stran. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásad je vypracováno toto ocenní. Pehled podklad 1. Výpis z KN, LV. 40 ze dne Kopie KM a PM poízená dálkovým pístupem 3. Zákon. 151/1997 Sb v platném znní 4. Skutenosti zjištné pi místním šetení dne Povinní Josef Haták, byl vyzván doporueným dopisem s pozvánkou na místní šetení, zásilka se vrátila s poznámkou, že povinný nemá oznaenou schránku. Doporueným dopisem byla pozvána i spoluvlastnice pozemk Hatáková Drahomíra, byla pítomna šetení. Pozemky jsou voln pístupné 5. Územn plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace poízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce.j. 131 EX 6904/ Povodová zpráva Místopis Poepice je obec ve Stedoeském kraji, na Sedlansku, v jihovýchodní ásti okresu Píbram. Leží v údolí Poepického potoka pod Poepickou horou (539 m) pi silnici Sedlany Petrovice. Leží 9 km jižn od Sedlan a 18 km severn od Milevska, vzdušnou arou 36 km jihovýchodn od okresního msta Píbrami. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1219, je ale pravdpodobné, že obec vznikla už nkdy v 11. století. Název obce plyne ze slova áp, protože místní vladykové mli ve - 2 -

3 svém znaku ápa. Po roce 1989 vzniklo v obci množství nových podnikatelských subjekt (nap. Výroba medového peiva (perník), rzné menší zednické a stavebnické firmy nebo tanení škola). V souasnosti v obci psobí 3 spolky (Sbor dobrovolných hasi, TJ Sokol a Myslivecký spolek). V obci i jejích osadách je spoleenský život. V Poepicích psobí pošta, mateská a základní škola (už pouze 1. stupe) a obecní knihovna s pístupem k internetu. Nedaleko kostela stále funguje historický hostinec U ápa, navštvovaný spíše místními obyvateli, na severním okraji obce pi hlavní silnici vznikla nová Poepická hospdka, která funguje i jako prodejna potravin a celotýdenním rozsahem provozu a doplkovým vybavením vetn dtského hišt se zamuje na turisty i na obyvatele okolních obcí. Obec Poepice se skládá z pti ástí na tyech katastrálních územích. Obcí prochází silnice II/105 Sedlany - Vysoký Chlumec - Petrovice - Milevsko. Zastavuje zde nkolik autobusových linek, které zajišují spojení zejména do Sedlan, pirozeného spádového centra oblasti. Na návsi v Poepicích (zastávka Poepice ) zastavují pouze autobusové linky v relaci Praha - Milevsko a víkendový spoje dopravce, které jezdí z pražského terminálu Na Knížecí pes Štchovice. Lokální dopravu v pracovních dnech zajišuje ješt autobusová linka Sedlany - Petrovice, která nejede pes náves, ale jen pes okraj vsi a staví u hišt, pes Rovinu a Veselíko jezdí krom ní ješt linka Sedlany Sedlec-Price. Od 14. ervna 2009 byly zdejší místní i dálkové linky zahrnuty do Stedoeské integrované dopravy. Metody zjištní hodnoty Ocenní nemovitosti je provádno pro úel exekuního ízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádno jak v zahraniní, tak v naší praxi v zásad temi základními metodami, které jsou používány v rzných modifikacích. Struná charakteristika tchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vcná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na poízení v souasných cenách a urení opotebení pimeného stáí a skutenému stavu (asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). - metoda výnosová (píjmová) Vyjaduje schopnost nemovitosti vytváet výnos (píjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito srovnávací metody. Stav posuzovaných pozemk Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná pda trvalé travní por. zahrada jiný Pístup k pozemku: z veejné komunikace pes vlastní pozemky zajištn vcným bemenem jiné zajištní pístupu k pozemkm právn nezajištn Využití pozemk: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Pípojky: voda kanalizace plyn Pípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. píjezd elektro telefon zpev. píjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t. silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - samota - 3 -

4 Celkový popis Pedmtem ocenní jsou pozemky v severní okrajové ásti katastrálního území Poepice, situované mimo jeho zastavnou a zastavitelnou ást. Parcely jsou souástí bloku orné pdy. Hranice jednotlivých oceovaných parcel jsou nezetelné, ale lze vylouit existenci trvalých porost na parcelách. Pozemky jsou pístupné z veejného nezpevnného pozemku p.. 189/10 ve vlastnictví R. Všechny parcely jsou v lokalit mimo zastavitelnou ást obce a nenavazují na rozptýlenou zástavbu obce. Pozemky jsou dle platné ÚPD vedeny jako - pozemek p.. 182/20 a p.. 191/1 jako plochy NZ - zemdlské a pozemek p.. 189/1 jako plocha NSz - smíšená nezastavitelná - zemdlská. Pozemky jsou z vtší ástí dle ÚPD plochy odvodnní. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vci: Pozemek je ádn zapsán v katastru nemovitostí Pozemek není ádn zapsán v katastru nemovitostí Pístup k nemovité vci pímo z veejné komunikace je zajištn Není zajištn pístup k nemovité vci pímo z veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovité vci: nejsou Nemovitá vc není situována v záplavovém Nemovitá vc situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentá: Vlastnické právo Podíl Haták Josef, Veronské nám. 596, Horní Mcholupy, Praha 10 1/2 Hatáková Drahomíra, Nedvzská 1832/3, Strašnice, Praha 10 1/2 Zpsob ochrany nemovitosti zemdlský pdní fond Omezení vlastnického práva Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Haták Josef Zástavní právo exekutorské podle 69a exekuního ádu Jiné zápisy Zmna íslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí R vykonává Katastrální úad pro Stedoeský kraj, Katastrální pracovišt Píbram Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :14:33. Ostatní rizika: nejsou Komentá: Nebyla pedložena nájemní smlouva, pedpokládá se, že nemovitosti užívá povinný se spoluvlastnicí

5 OCENNÍ Výpoet hodnoty pozemk Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceovaných pozemk Pozemky p.. 182/20, 189/1 a 191/1 o celkové výme m 2, v KN vedeny jako trvalý travní porost a orná pda. Pozemky pístupné z veejného nezpevnného pozemku p.. 189/10. Pozemky jsou obhospodaovávané, situované v bloku orných pd, v nezastavitelném území msta. Pozemky jsou dle platné ÚPD vedeny jako - pozemek p.. 182/20 a p.. 191/1 jako plochy NZ - zemdlské a pozemek p.. 189/1 jako plocha NSz - smíšená nezastavitelná - zemdlská. Pozemky jsou z vtší ástí dle ÚPD plochy odvodnní. Užívání pozemk je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemk. Pehled srovnatelných pozemk: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Daleké Dušníky Výmra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ K ] [ K/m 2 ] [ K C ] [ K/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 1,05 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela.: ,00 0,73 13,14 Popis pozemku: pozemky v k.ú. Druhlice, okr. Píbram o celkové výme m2. Pozemky jsou vedeny jako orná pda, trvalý travní porost a 159 m2 jako vodní plocha (koryto potoka). V souasné dob obhospodauje ornou pdu zemdlské družstvo. Celková cena: K za nemovitost Plocha pozemku:2823 m2 Lokalita: Dublovice KRC: 0,85 KMP: 1,03 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,71 0,87 13,62 Popis pozemku: zemdlské pozemky v katastrálním území Dublovice na Píbramsku o celkové výme m2. Celková cena: K za nemovitost Plocha pozemku:6303 m2 Lokalita: Kozárovice KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,00 0,77 16,88 Popis pozemku: orná pda v obci Kozárovice, v okrese Píbram Orná pda je tvoena jedním celkem. Pozemek je rovinatý, pímo pístupný a aktivn obhospodaovaný. Cena: K za nemovitost, Plocha pozemku:19393 m2 Lokalita: Solenice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,03 KDD: 0,99 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,50 0,87 14,30 Popis pozemku: zemdlské pozemky o celkové výme m2, který je z vtší - 5 -

6 ásti v pdním bloku. Tyto pozemky se nachází v blízkosti obce Vtrov na Píbramsku. Celková cena: K za nemovitost, Plocha pozemku:13640 m2 Prmrná jednotková cena 14,49 K/m 2 Stanovení a zdvodnní jednotkové ceny pozemk Srovnatelnou cenou rozumíme obecn cenu vci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena pimeným koeficientem prodejnosti v daném míst a ase: zemdlsky obhospodaovaný pozemek nezastavitelný, situovaný mimo zastavné území obce Pozemky se pohybují v intervalu od 13,- do 17,-K/m2. Všechny skutenosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pi stední úrovní intervalu, t.j. 15,-K/m 2 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] orná pda 182/ trvalý travní porost 189/ orná pda 191/ Celková výmra pozemk Hodnota pozemk celkem

7 REKAPITULACE OCENNÍ Porovnávací hodnota K Obvyklá cena podílu id.1/ K slovy: Jednostodvatisíc K Komentá ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemk: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemdlských pozemk použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a draz kladu na cenu zjištnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými pozemky v okolí, na základ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištnému technickému a právnímu stavu t.j. Podíl id. 1/2 na nemovitostech - Pozemky zemdlské, obhospodaovávané, nezastavitelné, situované v okrajové ásti obce, mimo jeho zastavné území, pístupné z nezpevnného pozemku, v dané lokalit je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S pihlédnutím ke všem faktm jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný Výpoet : Navržená pedbžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech ,-K ,-K Návrh obvyklé ceny dle výpotu srovnávací hodnoty - spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV. 40 zaokrouhleno: 1. nemovitostí povinného a jejich písl ,-K 2. píslušenství uvedených nemovitostí - nezjištno 0,- 3. vcná bemena, výmnky a nájemní, pachtovní i pedkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištno 0,

8 Závr Na základ získaných informací, popsaných parametr, místního šetení, výsledk získaných použitím srovnávací metody, se zohlednním rizikových faktor navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - podílu id. 1/2 na pozemcích p.. 182/20, 189/1 a 191/1, vše v k.ú. a obci Poepice, zapsané na LV. 40, vedené u Katastrálního úadu pro Stedoeský kraj, KP Píbram; se zohlednním práv a závad ve výši ,-K Takto urená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražb podle 336e o.s.. Nemá za cíl zjištní skutené ceny nemovitostí, ta bude zjištna až pípadným prodejem v dražb Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vdom následk vdom nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona. 218/2011 Sb., kterým se mní zákon. 549/91 Sb. ve znní pozdjších pedpis). Ve Zlaté Olešnici Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice Zlatá Olešnice mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. ervna 2008, pod.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 961/140/2015 ást A) znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dokladem

9 SEZNAM PODKLAD A PÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 40 ze dne Snímek z katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 1 Databáze odhadc nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz 0-9 -

10 Snímek z katastrální mapy

11 Fotodokumentace nemovitosti

12 Mapa oblasti