Znalecký posudek číslo 1730/220/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1730/220/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků parc.č. 738 a parc.č. 739 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seč, obec Seč, okres Chrudim, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 4893/04-7 Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 8 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1687) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1687, k.ú. Seč, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, KP Chrudim, řízení PÚ: 846/08. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Seč v měřítku 1 : 2880 ze dne , vyhotovená Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, mapový list č. XV-19-9, řízení PÚ: 846/08. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: 1.ch.: Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, s účinností od Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a na Obecním úřadě v Seči stavební oddělení od pana Luboše Blechy (stavební technik, tel.: ). Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( Knihovna znalce. 1.i.: Usnesení Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j.: 37Ex 4893/04-7 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 738 a parc.č. 739 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seč, obec Seč, okres Chrudim, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Musil Evžen, třída Míru 2669, Pardubice I, Zelené Předměstí, Pardubice 2 (580317/0725) LV č Katastrální území Seč (kód ) Obec, okres Seč (572225), Chrudim (CZ0531) Vlastnictví stavby - Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 738, 1000 m 2, ostatní plocha, neplodná půda, 739, 2823 m 2, ostatní plocha, neplodná půda. Ochrana parc.č. 738, chráněná krajinná oblast II-IV.zóna, parc.č. 739, chráněná krajinná oblast II-IV.zóna, Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných na Obecním úřadě v Seči stavební oddělení od pana Luboše Blechy (stavební technik, tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných pozemcích k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, pozemky jsou nevyužívané, zarostlé převážně náletovými dřevinami. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí na LV č ze dne pro k.ú. Seč v oddíle C omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C na LV č ze dne pro k.ú. Seč, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí, není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seč. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seč bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Jedná se celkem o dva mírně svažité pozemky, které jsou umístěné jihozápadně od zástavby obce Seč nedalo přehradní nádrže poblíž chatové oblasti naproti hotelu Plynostav. Pozemky nejsou oplocené a jsou nevyužívané, zarostlé převážně náletovými dřevinami. Pozemky parc.č. 738 a 739 jsou zapsány v Katastru nemovitostí jako ostatní plocha, neplodná půda a jsou obtížně přístupné, nejdříve po polní cestě a potom pouze přes pozemky jiných vlastníků. Dle informací získaných od na Obecním úřadě v Seči stavební oddělení od pana Luboše Blechy ( stavební technik, tel.: ) jsou oceňované pozemky vedeny v platném územním plánu jako nezastavitelné. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Pozemky parc.č. 738 a parc.č Popis Pozemky parc.č. 738 a parc.č. 739 jsou v platném územním plánu obce vedeny jako nezastavitelných v plochách Výměry pozemků Parc. č. Výměra (m 2 ) Celková plocha pozemků dle výpisu LV č z Katastru nemovitostí činí m Výpočet obecné hodnoty pozemku Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalců, informacemi od lokálních realitních kanceláří a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost Č. Lokalita pozemku m2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. jedná se o mírně svažité pozemky, jsou vedené jako Seč Ostatní plocha objekt ostatní ploch a jsou nevyužívané a převážně zarostlé 1 Hodonín, rovinatý pozemek umístěný mimo zastavěnou část obce zemědělská okr Chrudim užívaný jako zemědělský pozemek 2 Zbyhněvice louky Smíšený pozemek ve zvlněném terénu neobdělávaný s přilehlými lesními pozemky 3 Seč-Kraskov Ostatní plocha rovinatý pozemek nepravidelného tvaru, který je možno využít k založení farmy k chovu koní 4 Kraskov u Rovinatý pozemek mimo zastavěnou část obce sloužící Zemědělská Seče k zemědělské činnosti s příjezdem po polní cestě Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné (IS) úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m ,80 9 0,95 1,05 1,00 0,99 0, , ,93 1,04 1,00 1,02 0, , ,99 1,04 1,05 0,99 1, , ,99 0,99 1,02 1,03 1,03 17 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 13 Minimum Kč / m 2 9 Maximum Kč / m 2 17 Výměra oceňovaných pozemků m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 9,- Kč/m 2 až 17,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 13,- Kč/m Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena na 13,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 13,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemků 13,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemků celkem ,- Kč Obecná hodnota celkem Pozemky Celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy: padesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Seč v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpise z katastru nemovitostí na LV č ze dne pro k.ú. Seč v oddíle C omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C na LV č ze dne pro k.ú. Seč, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí, není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných pozemcích k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, pozemky jsou nevyužívané, zarostlé převážně náletovými dřevinami. Využití pozemků dané územním plánem jako nezastavitelné plochy. Přístup pouze přes pozemky jiných vlastníků. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití oceňovaných nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji : obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemků parc.č. 738 a parc.č. 739 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seč, obec Seč, okres Chrudim, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1687, vedeno u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Chrudim podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: padesáttisíc korun českých). V Brně, dne 23. října 2008 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1730/220/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 23. října 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9