Znalecký posudek číslo 2134/99/2010

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2134/99/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků parc.č. 3710/33, 3710/479 a 3714/223 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 11974/07-48 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 3964) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 3964, k.ú. Vracov, vyhotovený dne dálkovým přístupem, řízení PÚ: 1983/08. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Vracov vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov dne v měřítku 1:1000, mapové listy č. Kyjov 3-4/42. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Mapa města a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb.. 1.g.: 1.h.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( ch.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037EX 11974/07-48 ze dne i.: 1.j.: 1.k.: Informace získané z nahlížení do KN, Informace a sdělení získané na Městském úřadě ve Vracově od pana Bc. Glozy Petra (tel.: ). Informace a sdělení získané ve společnosti VSV, a.s. Vracov evidence půdy od pana Rajskupa Antonína (tel.: ). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3710/33, 3710/479 a 3714/223 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č pro k.ú. Vracov ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Pavlišová Vladislava, Doubravník 170, Doubravník LV č Katastrální území Vracov (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Vracov (586765), Hodonín (CZ0645) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Parc.číslo, výměra, druh 3710/33, 110 m 2, orná půda 3710/479, 505 m 2, orná půda 3714/223, 22 m 2, vodní plocha 3710/33, 3710/479 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě informací získaných na městském úřadě ve Varcově. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a pana Rajskupa Antonína ze společnosti VSV, a.s. Vracov evidence půdy není na oceňovaných nemovitost k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 3 LV č. 3964). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti pozemky se nachází v blízkosti jezera rašelina (původně zde byla prováděna těžba rašeliny). Pozemky jsou rovinaté, neoplocené, přístupné po nezpevněné komunikaci bez napojení na veškeré inženýrské sítě. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis pozemků Na základě informací získaných na Městském úřadě ve Vracově od pana Bc. Glozy Petra se pozemek parc.č. 3710/33 dle platného územního plánu (ze září 2002) nachází v návrhové ploše biokoridoru. Pozemek parc.č. 3710/479 se dle platného územního plánu nachází v ploše S1 návrhová plocha pro sport a rekreaci, současně je využíván jako orná půda - pole v honu a pozemek parc.č. 3714/223 tvoří břeh jezera rašeliniště. V okolí oceňovaných pozemků se nachází jezero rašelina a orná půda Pozemek parc.č. 3710/479 Jedná s o rovinatý pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí na LV č Pozemek je neoplocený, nezasíťovaný, přístupné po nezpevněné komunikaci, s využitím jako orná půda pole v honu. Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku 3710/ orná půda 505 Celková plocha pozemku dle výpisu LV č z Katastru nemovitostí činí celkem 505 m Ostatní pozemky - pozemky parc.č. 3710/33 a 3714/223 Jedná s o rovinaté pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č Pozemky jsou neoplocené, nezasíťované, přístupné po nezpevněné komunikaci, s využitím jako biokoridor (parc.č. 3710/33) a břeh u jezera rašelina (parc.č. 3714/223). Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku 3710/ orná půda 3714/ vodní plocha 132 Celková plocha pozemků dle výpisu LV č z Katastru nemovitostí činí celkem 132 m Výpočet obecné hodnoty pozemků Popis Na trhu nemovitostí ve Vracově a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové plochy pozemku a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č. Lokalita okres Hodonín Výměra (m 2 ) Popis Oceň. nem. Vracov 110, 505, 22 podrobný popis viz znalecký posudek 1 Dražůvky 967 podrobný popis viz příloha 2 Bzenec 569 podrobný popis viz příloha 3 Čeložnice 500 podrobný popis viz příloha Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadova ná resp. zaplacen á Kč Požadova ná prodejní cena přepočten á na 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 poloh a veliko st sítě jiné úvaha znalc e KC (1-5) Cena oceň. objektu. Kč/m2 Kč/m , ,01 0,97 1,00 1,01 0,97 0, , ,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0, , ,99 1,00 1,00 1,01 1,02 1, Celkem průměr Kč 100 Minimum Kč 72 Maximum Kč 130 K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na přístupnost IS K4 Koeficient úpravy jiné (přístupnost apod.) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 x K5) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : - pozemek dle ÚP v návrhové ploše, ostatní v okolí Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : - pozemek parc.č. 371/33 v části biokorydoru Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena obdobných pozemků zahrnutých do ÚP (s možným využitím) se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 72,- až 130,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků navrhuji jejich obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 100,- Kč/m 2 plochy pozemků. U ostatních pozemků jsem dle získaných informací z lokálních realitních kanceláří, internetového serveru a odborných znalostí odvodil, že se jejich cena pohybuje v rozmezí 5 až 10 % z ceny pozemků zahrnutých do platného ÚP. Pro daný případ navrhuji 5 % z hodnoty pozemků zahrnutých do platného ÚP, tedy na 5,- Kč/m 2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro pozemky zahrnuté v platném ÚP činí 100,- Kč/m 2 a pro ostatní oceňované pozemky činí 5,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků zahrnutých do platného ÚP 100,- Kč/m 2 Celková výměra 505 m 2 Obecná cena pozemků 100,- Kč/m m 2 = ,- Kč Jednotková cena ostatních pozemků 5,- Kč/m 2 Celková výměra 132 m 2 Obecná cena ostatních pozemků 5,- Kč/m m 2 = 660,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Obecná hodnota celkem Pozemky celkem Pozemky celkem zaokrouhleno Obecná hodnota ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny (viz příloha č. 3 LV č. 3964). Zástavní práva V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 3 LV č. 3964). Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a pana Rajskupa Antonína ze společnosti VSV, a.s. Vracov evidence půdy není na oceňovaných nemovitost k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda, jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové plochy pozemku a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemků parc.č. 3710/33, 3710/479 a 3714/223 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých). V Brně, dne 6. září 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2134/99/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 6. září 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11