Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Znalecký posudek č /2012 č.j. 160 EX 145/11 O obvyklé ceně pozemku na p.p.č. 103/2 o ploše 3025 m 2, trvalý travní porost s příslušenstvím vše zapsáno na LV 278 v katastrálním území Horní Adršpach, v obci Adršpach, kraj Královéhradecký, ve vlastnictví: Charvát Marek, Veletržní 926/10, Praha 7, Holešovice RČ: /1181. Povinný nebyl na výzvu znalce doporučeným dopisem při prohlídce přítomen, omluvil svou nepřítomnost telefonicky, podklady a informace pro ocenění znalci poskytl v minimálním rozsahu. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Objednatel posudku: Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště Břeclav Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 9 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. Trutnov, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit pozemek p.p.č. 103/2 o ploše 3025 m 2, trvalý travní porost s příslušenstvím vše zapsáno na LV 278 v katastrálním území Horní Adršpach, v obci Adršpach, kraj Královéhradecký, ve vlastnictví: Charvát Marek, Veletržní 926/10, Praha 7, Holešovice RČ: /1181. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Pozemek p.p.č. 103/2 s příslušenstvím v k.ú. Horní Adršpach adresa: Adršpach kraj: Královéhradecký okres: Náchod obec: Adršpach katastrální území: Horní Adršpach počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný nebyl na výzvu znalce doporučeným dopisem při prohlídce přítomen, podklady a informace pro ocenění znalci neposkytl. Povinný se telefonicky omluvil. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 160 EX 145/11-16 Výpis z katastru nemovitostí LV 278 k.ú. Horní Adršpach ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV 278: Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Adršpach Katastrální území: Horní Adršpach (600067) List vlastnictví číslo: 278 Vlastník: Charvát Marek Veletržní 926/10, Praha, Holešovice (Praha 7), Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena - nařízení exekuce 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. Pozemky nelze v terénu přesně lokalizovat, hranice nejsou zřetelné. Na pozemcích není objekt k ocenění. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Adršpach leží administrativně v okrese Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Broumov. Obec Adršpach se rozkládá asi dvacet pět kilometrů severně od Náchoda a sedmnáct kilometrů západně od města Broumov. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 540 obyvatel. Adršpach se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Dolní Adršpach a Horní Adršpach. Obec je vzdálená přibližně 4 km od polských hranic. Místní i přespolní děti naleznou v obci jednu základní školu nižšího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino a kostel. V obci Adršpach má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Vesnice Adršpach leží v průměrné výšce 554 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1972 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacet čtyři procent. Lesy rostou asi na jedné polovině katastrálního výměru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Statistické údaje Pošta: Škola: Ano MŠ Ano ZŠ Ano Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ano zubař Ano dům s pečovatelskou službou Ne domov důchodců Ne Kultura: Sport: Policie: Kanalizace (ČOV): Vodovod: Plynofikace: knihovna Ano kino Ano kostel Ano hřbitov Ne koupaliště Ne sportovní hřiště Ano stadion Ano Ne Ano Ano Ne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost se nachází v severozápadní části obce mimo zastavěné území, na okraji obce Horní Adršpach, okres Náchod o celkové výměře 3025 m2. Pozemek se nachází v blízkosti lesa. Pozemek je mírně svažitý v pruhu podél nezpevněné příjezdové cesty na jihozápadní hranici směrem k jihovýchodu. V cca 1/3 pozemku protéká vodoteč. Další část pozemku je v středním sklonu na jihozápad. Na pozemku jsou v jeho středu zbytky původních základů objektu, který byl v minulost i stržen. Zpevněná příjezdová cesta končí na úrovni jižního cípu pozemku, cca 20 m před koncem zpevnění je točno pro otáčení nákladních automobilů nebo větší techniky. Vlastní příjezdová cesta, která vede kolem pozemku je pouze pro jedno vozidlo. V dostupné vzdálenosti blízkosti pozemku je vedení el. proudu a vodovodu. Pozemek je podle změny územního plánu zařazen do ploch smíšených obytných - venkovských. Pozemek lze zastavět podle podmínek uvedených územním plánu. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 278 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 278 Pozemek je dle územního plánu možno zastavět objektem bydlení smíšeného, venkovského charakteru. V územním plánu se jedná o pozemek s označením Z53. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 542 obyvatel v obci. 28 odst. 3b Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % 3,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Úprava celkem: 15 % 0,850 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] trvalý travní porost 103/ , 0,80 153, ,68 Pozemky na LV číslo 278 zjištěná cena: ,68 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 b) Ocenění porovnávací metodou 1. Pozemek Adršpach, RK dumrealit.cz Krakonoš, Spojenecká 123, Trutnov Cena: ,- Kč včetně provize, bez poplatků Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Horní Adršpach Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej pozemku v Horním Adršpachu, celková výměra tří sousedících parcel je 1768 m 2. Na jedné parcele o výměře 585 m 2 je povolena stavba dle ÚP. Vybudovaný zatrubněný vjezd, u zpevněné komunikace, v klidné a čisté oblasti CHKO. Hranici pozemku tvoří malý potůček, orientace na JZ. Voda i elektřina na hranici pozemku, kanalizace 100m. Pozemek vhodný pro stavbu rekreační i a na stálé bydlení v krásné oblasti Adršpašských skal. Po případném uzavření rezervační smlouvy obdržíte zdarma informační SMS systému. Ev. číslo: Pozemek Adršpach, RK Reality EU, s.r.o.,palackého 71, Náchod Cena: 600,- Kč za m2 Celková cena: ,- Kč Adresa: Horní Adršpach Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 160-PN Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V Popis: Rovinatý pozemek v atraktivním prostředí Adršpašského výběžku. Nepravidelná, venkovská zástavba nabízí dokonalý pocit nevázanosti a volnosti v prostoru. Na části stavební parcely se nachází vzrostlé stromy, které lze dokonale využít pro projekt výstavby. K parcele je přivedena zcela nová asfaltová komunikace ve vlastnictví obce. Nádraží v místě, vchod do Skalního města 5 minut jízdy. Sítě na hranici pozemku. Celková výměra 1581 m2. 3. Pozemek Adršpach, RK Reality EU, s.r.o.,palackého 71, Náchod Cena: 250,- Kč za m2 Celková cena: ,- Kč Adresa: Horní Adršpach Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 190-PN Plocha pozemku: m 2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V Popis: Mírně svažitý pozemek (jihozápadní orientace) v atraktivním prostředí Adršpašského výběžku. Nepravidelná, venkovská zástavba nabízí dokonalý pocit nevázanosti a volnosti v prostoru. K hranici parcely je vybudována nová asfaltová komunikace ve vlastnictví obce. Nádraží v místě, vchod do Skalního města 5 minut jízdy, pro individuální turistiku nepřeberné množství příležitostí. Vodovod na hranici pozemku, elektřina na pozemku. Celková výměra m2. Jedná se o vlastní oceňovaný pozemek. V nabídce je delší dobu- minimálně od 9/2011. Stav porovnávaných nemovitostí je porovnatelný jako u oceňované nemovitosti. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, kvality a úpravou nabídka RK tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Porovnávací nemovitosti byly vybrány přímo v lokalitě. Jako množství je uvažována plocha pozemku. Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K kvality K nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Adršpach , Kč 1 768,00 m 2 0,90 1,00 0,85 206,83 Kč 1,0 2 Adršpach , Kč 1 581,00 m 2 0,60 0,80 0,85 244,80 Kč 0,5 3 Adršpach , Kč 3 025,00 m 2 1,00 1,00 0,85 212,50 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K kvality K nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 206,83 Kč 216,69 Kč 244,80 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 200, Kč Množství: 3 025,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: šestsettisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena - nařízení exekuce c) Jiná práva: nezjištěna: 0,- Kč d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: Závěr: nezjištěna: 0,- Kč Cena celkem oceňované nemovitosti činí , Kč slovy šestsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 55/2012. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 278 k.ú. Horní Adršpach Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace Územní plán výřez 2 listy 1 list 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9