Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Znalecký posudek č /2011 č.j. 025 EX 3623/09 O obvyklé ceně nemovitostí zahrady na p.p.č. 375/4 s příslušenstvím a pozemky na p.p.č. 375/4 o ploše 732 m 2, zahrada zapsáno na LV 391 a podílu id. 9/40 na 375/5 o ploše 499 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace, zapsáno na LV 389 vše v katastrálním území Kramolna, v obci Kramolna, okres Náchod, kraj Královéhradecký ve vlastnictví povinného Jaroslava Radicse, bytem Masarykovo nám. 40, Náchod, , RČ: /0321, v usnesení je uvedena adresa Tyršova 65a, Náchod, Povinný byl při prohlídce přítomen, podklady a informace pro ocenění znalci poskytl, prohlídku znalci umožnil. Stavební buňka není předmětem ocenění. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 9 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. Trutnov, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit zahradu na p.p.č. 375/4 s příslušenstvím a pozemky na p.p.č. 375/4 o ploše 732 m 2, zahrada zapsáno na LV 391 a podílu id. 9/40 na 375/5 o ploše 499 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace, zapsáno na LV 389 vše v katastrálním území Kramolna, v obci Kramolna, okres Náchod, kraj Královéhradecký ve vlastnictví povinného Jaroslava Radicse, bytem Masarykovo nám. 40, Náchod, , RČ: /0321, v usnesení je uvedena adresa Tyršova 65a, Náchod, Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Zahrada na p.p.č. 735/4 Kramolna adresa: Kramolna kraj: Královéhradecký okres: Náchod obec: Kramolna katastrální území: Kramolna počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného. Povinný se na výzvu doporučeným dopisem dostavil, podklady a informace o vývoji nemovitosti pro ocenění znalci byly poskytnuty. Byla provedena fotodokumentace a zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 025 EX 3623/09-16 Výpis z katastru nemovitostí LV 391 a LV 389 ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Kramolna Katastrální území: Kramolna (768910) List vlastnictví číslo: 391 Vlastník: Radics Jaroslav (581216/0321) Masarykovo náměstí 40, Náchod, List vlastnictví číslo: 389 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: 9/40 Felgr Milan Felgrová Hana Hronova 1562, Náchod, Radics Jaroslav Podíl: 9/40 Masarykovo náměstí 40, Náchod, Společné jmění manželů Podíl: 9/40 Sekerák Mikuláš Sekeráková Marie Raisova 1557, Náchod, Slezáková Jaroslava Podíl: 1/10 Čelakovského 1052, Náchod, Společné jmění manželů Podíl: 9/40 Štěpán Petr Štěpánová Danuše Hronova 1562, Náchod, Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek ve výši ,- Kč pro Finanční úřad v Náchodě - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 6.708,- Kč pro OSSZ Náchod v Náchodě - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro OSSZ Náchod v Náchodě - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro OSSZ Náchod v Náchodě - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Jaroslav Radics - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 4x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Jaroslav Radics - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Kramolna leží administrativně v okrese Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Náchod. Obec Kramolna se rozkládá asi dva kilometry západně od Náchoda. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 1000 obyvatel. Kramolna se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Kramolna, Lhotky a Trubějov. Obec je vzdálená přibližně 5 km od polských hranic. Mateřská škola slouží v Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 obci pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Řešetova Lhota. Vesnice Kramolna leží v průměrné výšce 457 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 699 ha, z toho orná půda zabírá pouze 29%. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou ovocné sady. V místě je několik cyklotras, v obci působí dobrovolný spolek hasičů. Obec připravuje výstavbu dětského hřiště. Předmětem ocenění je zahrada v kolonii zahrad s podílem na příjezdové cestě. Poloha nemovitosti v obci: Nemovitost se nachází v jižní části obce, v klidné okrajové části mimo zastavěnou část území v kolonii zahrad na jižním svahu. Na pozemku oplocené předmětné zahrady s vjezdovou bránou se kromě okrasných a ovocných dřevin nachází stavební buňka upravená pro bydlení. Zateplená stavební buňka nemá spojena se zemí pevným základem a nejedná se o nemovitost. Proto není provedeno její ocenění. K buňce jsou provedeny montáže stříšky a dále sprcha a WC. Tyto úpravy nejsou předmětem ocenění, neboť se jedná o úpravu připojenou k buňce nikoliv samostatně. Pozemek zahrady je ve svahu skloněném k jihu, přístup je po místní obslužné nezpevněné prašné komunikaci. Přístup ze zpevněné asfaltové komunikace je ve vzdálenosti 400 m. Na zahradu je přiveden vodovod, kanalizace není v dosahu, je zde septik, plyn není v dosahu, elektropřipojení je z veřejné sítě v zemi. Dopravní spojení je po silnici, autobus zajíždí do obce 2x za hodinu do Náchoda, zastávka je do 600 m, vlak má zastávku v Náchodě. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 391 2) Pozemky na LV číslo 389 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 391 Pozemek zahrady je na svažitém terénu skloněném k jihu. Jedná se o zahradu v zahrádkářské kolonii. Zahrada je udržovaná, je osázena okrasnými a ovocnými dřevinami. 2) Pozemky na LV číslo 389 Jedná se o příjezdovou a přístupovou cestu ve společném vlastnictví více spolumajitelů. Prodej podílu je funkčně závislý k parcele zahrady a prodej je nutno provést společně se zahradou. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 71, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 75 % 1,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 5 % Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku 2 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 375/ , 94, ,01 Pozemky na LV číslo 391 zjištěná cena: ,01 Kč a.1.2) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 71, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 7a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní snížení upravená Cena [Kč] ostatní plocha - ostatní komunikace 375/ , 60 % 61, ,20 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 9 / 40 Cena po úpravě: = 6 916,10 Kč Pozemky na LV číslo 389 zjištěná cena: 6 916,10 Kč Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo ,01 Kč 2) Pozemky na LV číslo ,10 Kč Cena pozemků činí celkem: ,11 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 b) Ocenění porovnávací metodou 1. Zahrada Červený Kostelec, RK M&M reality holding a.s., Krakovská 1675/2, Praha 1 Prodej mírně svažité slunné zahrady o ploše 422 m2 ve vyhledávané lokalitě zahrádkářské kolonie Na Chrbech, v blízkosti centra obce Červený Kostelec. Možnost vybudování zahradní chaty, inženýrské sítě v dosahu. Ideální orientace JZ. Zahrada sousedí s lesem a je částečně oplocená. 2. Zahrada Náchod, RK IDEAL REALITY Hradec Králové spol. s r.o., Palackého 83, Náchod Slunná zahrada s pěkným výhledem v Náchodě je svažitá a nachází se na okraji města. Na Kašparáku. Je s přípojkou elektro, vody, případně i kanalizace, v ceně je i nová zahradní houpačka, nářadí s kolečkem a dřevěné podlážky. Dle zájmu je zde možnost výstavby nové rekreační chaty. Přístupná je z obecní komunikace. 3. Zahrada Jestřebí, RK FG reality, Svatopetrská 35/7, Brno Rovinatý pozemek - zahradu v obci Jestřebí, CP pozemku 1.088m2, nachází se zde 15 ovocných stromů - jabloň, hruška, třešeň, ořech, dále zahradní domek na nářadí. Kopaná studna hluboká cca 5m s ruční pumpou. Vodovodní řád cca 100m, el. přípojka ca 120m. Pozemek se nachází vedle místní komunikace na kraji obce. Možno využít jako zahradu, či možná zástavba RD. Pozemek oplocený. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v širší lokalitě. Přímo v lokalitě nabídka podobných nemovitostí není. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány z okolí podle podobného stavu a velikosti. Za množství je uvažována plocha zahrady bez podílu cesty. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K velikost K vybav. K nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Červený Kostelec , Kč 422,00 m 2 0,95 1,00 1,00 0,85 143,51 Kč 1,0 2 Náchod , Kč 388,00 m 2 0,95 1,00 1,00 0,85 135,28 Kč 1,0 3 Jestřebí , Kč 1 088,00 m 2 1,00 0,90 0,80 0,85 167,63 Kč 0,5 kde JC = (VC / M) (K místa K velikost K vybav. K nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 135,28 Kč 145,04 Kč 167,63 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 140, Kč Množství: 732,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: devadesáttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek ve výši ,- Kč pro Finanční úřad v Náchodě - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 6.708,- Kč pro OSSZ Náchod v Náchodě - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro OSSZ Náchod v Náchodě - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro OSSZ Náchod v Náchodě - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Jaroslav Radics - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 4x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Jaroslav Radics - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva c) Jiná práva: nezjištěna: 0,- Kč d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: Závěr: nezjištěna: 0,- Kč Cena celkem oceňované nemovitosti činí , Kč slovy devadesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 55/2011. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 391 k.ú. Kramolna Výpis z katastru nemovitostí LV 389 k.ú. Kramolna Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 3 listy 4 listy 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9