Znalecký posudek č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2014 Rodinný dům č.p. 827 na pozemku p.č. 1502, 1503 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1502, 1503 v k.ú. Vracov, v obci Vracov, v okrese Hodonín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 827 na pozemku p.č. 1502, 1503 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1502, 1503 v k.ú. Vracov, v obci Vracov, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Rodinný dům č.p Vracov Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Vracov Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne , začátek v hod., za přítomnosti pana Mařáka Vlastimila ml. a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a Bc. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č pro k.ú. Vracov, ze dne Situační plán Informace získané při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č pro k.ú. Vracov je vlastníkem předmětného majetku: SJM Mařák Vlastimila Mařákové Miluše, Tovární 1057/5, Rohatec, r.č /413 a r.č /414 Váznoucí závazky Dle LV č pro k.ú. Vracov ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. - Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., ze dne

4 Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství Město Vracov se nachází v okrese Hodonín, náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Vracov leží asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od Hodonína a devět kilometrů jihovýchodně od města Kyjov. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní okrajové části města, v blízkosti Vracovského rybníka, cca 1,5 km od MěÚ Vracov, v zástavbě samostatných domů pro rodinné bydlení. Vzdálenost cca 30 min. pěší chůze Zóna pro rodinné bydlení Dům má provedeny přípojky na veřejnou kanalizaci a elektrickou energii, zdrojem vody je vlastní studna. Přístup k domu je po místní zpevněné komunikaci ul. Jezerní vedoucí na p.č. 1356/74 ve vlastnictví Města Vracov. Chybí přípojka plynu a vodovodu Zastávka autobusu a stanice vlaku v obci V obci je velmi dobrá občanská vybavenost, obchody, služby, základní škola vyššího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, stadion, knihovna, kino, kostel a hřbitov. V obci Vracov mají ordinaci tři praktičtí lékaři a dva stomatologové, je zde domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a poštovní úřad a obecní úřad. Na krajnici místní komunikace, nebo na zpevněné ploše vedle domu Nebyly zjištěny Slabá V současné době je ve Vracově nabízeno k prodeji 21 rodinných domů Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. Příslušenství domu tvoří: Přípojky inženýrských sítí (elektrická energie, kanalizace), studna, zpevněné plochy betonové, oplocení, plotová vrata a vrátka, venkovní udírna s krbem. 4

5 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Rodinný dům č.p. 827 Základy Betonové Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Stropy Dřevěné omítnuté, podhledy SDK + palubkový podhled Střecha Sedlová trámová Krytina Betonové tašky Klempířské konstrukce Plechové Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Břízolit Vnější obklady Sokl keramický Vnitřní obklady Keramické v kuchyni a v hygienických místnostech Schody Ocelové s dřevěnými stupni Dveře a vrata Dveře dřevěné Okna Dřevěná zdvojená Podlahy Plovoucí podlaha v obytných místnostech, v ostatních místnostech keramická dlažba Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Instalován Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody El. bojler Instalace plynu Instalován Kanalizace Do veřejného řadu Vybavení kuchyně Sklokeramická deska, dřez, digestoř Vnitřní vybavení Vana a umývadlo Záchod Splachovací WC Ostatní Nebylo zjištěno Dostavby, prístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, modernizace V roce adaptace části rodinného domu na provozovnu baru se soc. zázemím V roce výměna kotle ÚT V roce 2012 povrchy podlah (plovoucí, dlažba) Přístupnost objektu Z veřejné komunikace Vnitřní dispozice Níže uvedeno Úroveň údržby Běžná Závažné nedostatky Nedokončená rekonstrukce koupelny v 1.NP Z roku 1970 Životnost Současný a minulý způsob využití 100 roků Rodinné bydlení 5

6 Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti m2 1.NP chodba 4,08 schodiště 6,33 chodba 2,99 chodba do dvora 3,24 WC 1,58 koupelna 8,11 kuchyně s jídelnou 22,42 pokoj 19,67 pokoj 10,55 šatna 6,74 bývalá prodejna 26,66 sklad 5,46 kotelna 3,20 sklad 3,09 sklad 3,35 2.NP chodba 3,41 koupelna 5,54 ložnice 15,05 pokoj 9,99 Celkem 161, Hospodářská budova Objekt z roku cca 1970, navazuje na RD ve dvorní části. Konstrukční systém zděný, střecha sedlová, krytina betonová (vyměněná v r. 1995), stropy rovné omítnuté. Dispozice: Sklady, dílna, záchod Chlév, kůlna Objekt ve dvorní části, konstrukční systém zděný, v části pilířový, střecha sedlová, krytina betonová (vyměněna v r. 1995). Objekt byl vybudován současně s vedlejší hospodářskou budovou v r. cca Dispozice: Chlév, skladovací přístřešek Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazén, solární panely apod. Takový typ příslušenství je současným standardem pro rodinný dům, obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 6

7 3.2. Analýza ocenění Věcná hodnota Obsah: Rodinný dům č.p Hospodářská budova Chlév, kůlna Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům č.p. 827 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 173,49 m 2 3,84 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (17,21*9,15*(3,84+3,76/2))+(((0,59*1,41)+(3,10* 4,90))*3,20) = 952,01 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 952,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 952,01 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 173 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 120 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 952,01 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč

8 Hospodářské křídlo Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 105,33 m 2 3,63 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (18,16*5,80)*(3,63+1,97/2) = 486,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 486,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 486,09 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 105 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 486,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 44 Další životnost roků 36 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Chlév, kůlna Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 64,61 m 2 3,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (11,14*5,80)*(3,60+2,00/2) = 297,22 m 3 8

9 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 297,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 297,22 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 65 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 297,22 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 44 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Moravská Nová Ves: P.č. Druh pozemku Výměra 1502 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 429 Pozemek je rovinatý, má vhodný obdélníkový tvar. Nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem se zahradou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po místní zpevněné komunikaci, vedoucí na obecním pozemku. Stavební parcela č je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 827, v části hospodářskou budovou a chlévy s kůlnou. Stavební parcela č slouží jako dvůr. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. 9

10 Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita Vracov Bzenec Kelčany Žádovice Rohatec Kostelec Nabídkové ceny pozemků se u tohoto souboru pohybují v rozmezí od 364,- Kč až 1 113,- Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 291,- až 890,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek leží v okrajové části města Vracov, má příznivý obdélníkový tvar, přípojky elektro a kanalizace, vlastní studnu a je rovinatý. Přístupný je z veřejné zpevněné komunikace. Nachází se v klidné části města, v docházkové vzdálenosti centra. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku inklinuje k dolní hranici cenového rozptylu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 500,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 zastavěná plocha a nádvoří , ,00 Celkem , Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Rodinný dům č.p. 144 a Vedlejší stavby Pozemky CELKEM Věcná hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč. 10

11 Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům ve Vracově Dům o velikosti 5+1. Jedná se o řadový krajní dům s garáží. Dispozice: V 1.NP - veranda, 3 pokoje, kuchyně, šatna a sociální zařízení. Ve 2.NP - 2 pokoje, hala, balkon. V domě jsou zavedeny všechny IS (voda, plyn, elektřina i kanalizace). Vytápění je plynovým kotlem (kotel a radiátory jsou 5 let staré). Před 7 lety byla provedena revize elektřiny. Zdroj vody je i vlastní studna. Podlahy betonové a dřevěné, okna špaletová, střecha valbová s plechem a taškami. Dům je podsklepený. Užitná plocha domu je 135 m 2, pozemek 292 m 2. Nabídka RK OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o, ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 2) Rodinný dům ve Vracově Rodinný dům 5+1 ve tvaru L. Jedná se o cihlový dům částečně zateplený. Dispoziční řešení: Z chodby vstup do jídelny, kuchyňky a obývacího pokoje, koupelny a WC, druhá část domu situována do dvora 3 pokoje s možností využití prosklené verandy, sklepy - na ovoce, na zeleninu a druhá část sklepu využívána jako vinný sklípek s příjemným posezením. Na dvorku samostatně stojící garáž a prádelna. Do domu je zaveden plyn, 3x380 V, vodovodní a kanalizační přípojka. Zahrada se skleníkem a vinohradem. Užitná plocha domu je 130 m 2, pozemek 1040 m 2. Nabídka RK STING, ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 3) Rodinný dům ve Vracově Nabídka rodinného domu 4+1, v klidné části města. Jedná se o cihlovou částečně podsklepenou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Dispozičně: 1.NP veranda, chodba, kuchyně, komora, obývací pokoj, ložnice, schodiště, koupelna s WC. 2.NP - dvě obytné místnosti. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží udržovaná zahrada s ovocnými stromy, garáž a hospodářská budova. Užitná plocha domu je 120 m 2, pozemek m 2. Nabídka RK Bart Reality, s.r.o., ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 11

12 4) Rodinný dům ve Vracově RD se nachází v atraktivní lokalitě na okraji obce. Dispozičně je dům řešen 3+kk v prvním nadzemním podlaží a dvě obytné místnosti v druhém nadzemním podlaží. V domě jsou dále dva sklady, prádelna, kotelna, uhelna, dílna a garáž. V domě jsou položeny v obytných místnostech parkety, okna jsou zdvojená dřevěná, vytápění ústřední plynové. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě s vlastní studnou. Za domem je terasa. Celková plocha pozemku je 778 m 2. Užitná plocha domu 200 m2. Nabídka Insolvenčního správce, ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 5) Rodinný dům ve Vracově Nabídka přízemního rodinného domu s průjezdem, o velikosti 4+1, který je celý podsklepený. V přední části domu jsou nová plastová okna a jsou zde tři pokoje, ostatní zbývající okna jsou kastlová. Ve střední části domu je dlouhá prosklená chodba, ze které se jde do kuchyně s jídelnou, koupelny se sprchovým koutem i vanou a WC. V zadní části domu je letní kuchyně a kvelbený sklep. Celý dům využívá vodu z vlastní studny s pitnou vodou. Má prostorný dvůr, na kterém se nachází garáž. Vytápění je na tuhá paliva, ale je možno topit i plyn. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci. Užitná plocha domu je 121 m 2, pozemek 291 m 2. Nabídka RK Reality GAIA, spol. s r.o., ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 12

13 Komentář: Všechny srovnávané domy se nachází ve stejné obci. Dům č. 1 má menší výměru podlahových ploch a výrazně menší pozemek. Jedná se o rohový dům, s dvorkem bez zahrady. Dům č. 2 má menší výměru podlahových ploch, srovnatelný pozemek, je udržovaný, ve srovnatelném stavu po částečné rekonstrukci. Dům č. 3 má menší výměru podlahových ploch, výrazně větší až nadměrný pozemek. Je udržovaný, v horším technickém stavu. Dům č. 4 má menší větší výměru užitných ploch, pozemek je menší. Technický stav je srovnatelný. Dům č. 5 má menší výměru podlahových ploch a výrazně menší pozemek. Technický stav je horší, pouze s běžnou údržbou. Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 7 000,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 161,46 m 2 ). 161,46 x = ,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota porovnávací hodnota Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost města Klidná lokalita Prostorný pozemek vhodného tvaru Slabé stránky nemovitých věcí: Nedokončená rekonstrukce koupelny v 1.NP V části 1.NP se nachází prostor původního baru Dům nemá přípojku plynu a veřejného vodovodu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 13

14 4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného domu č.p. 827 na pozemku p.č. 1502, 1503 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1502, 1503 v k.ú. Vracov, v obci Vracov, v okrese Hodonín, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: ,- Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 14

15 5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Vracov ze dne zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 15