ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7055/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7055/ o ceně nemovitosti stavební parcely čk se stavbou rodinného domu čp. 385, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 1356/8, zapsané v LV č v k.ú. Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 865/15-24 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) projektová dokumentace vyžádaná na stavebním úřadu v Pardubicích g) kolaudační rozhodnutí z roku 1988 h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří i) informace poskytnuté majitelkou Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den , povinná byla přítomna, ale neumožnila mi vstup, údajně neobdržela dodejku (dle dokladu byla předána ). Prohlídku neumožnila ani v dalších náhradních termínech a (stanovené mnou povinné telefonicky), ale poskytla ústní informace o stavu uvnitř budovy a předložila k nahlédnutí znalecký posudek z února tohoto roku. Z toho důvodu je ocenění provedeno na základě dostupných podkladů a informací tzv. "zvenčí". Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1723, katastrální území Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice, pod čp. 385.

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Štěpánová Petra, narozena Objekt je vybudován na stp. čk. 1482, dále k ní náleží pp. čk. 1356/8 (zahrada), spolu vytvářejí funkční celek. 2. Původní dokumentace nebyla nalezena, dle dostupných prvků stavby a stáří sousedních budov usuzuji na stáří přibližně let. V letech provedena modernizace původního bytu přízemí (topení, sociální zařízení). Dále v letech realizována přístavba s nástavbou, získána další bytová jednotka 1+4 s příslušenstvím. Povolení k trvalému užívání vydáno stavebním úřadem v Pardubicích pod čj. 146/83/88. Pro ocenění přebrán tento stav z projektové dokumentace, pokud došlo v dalším období k jakékoliv menší modernizaci neovlivnilo by to obvyklou cenu. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 385 na stp. čk b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 1482, pp. čk. 1356/8

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována v severní, zastavěné části města, zvané Bílé Předměstí, po levé straně řeky Labe, přímo přístupna z ulice Na Bukovině. Jde o stabilizovanou zástavbu rodinnými domy, od centra města vzdálena 800 m, rovinaté pozemky situovány v povodňovém pásmu. Město Pardubice má obyvatel, úplnou infrastrukturu, dobré dopravní podmínky. a) Rodinný dům čp. 385 Budova řadová, koncová, s uličním průčelím přivráceným k východu. Je nepodsklepena, o dvou nadzemních podlažích, s plochou střechou, bez půdy. Obsahuje celkem dva byty v jednotlivých podlažích, se společným vchodem, chodbou a schodištěm, v jižní části objektu se nalézá garáž průjezdná na dvůr (dle dokumentace). Dispoziční řešení: 1.NP byt 1+3 s příslušenstvím (kuchyň m2, ložnice m2, pokoj m2, pokoj 9.50 m2, předsíň s WC 5.50 m2, koupelna 3.50 m2, WC 1.00 m2) celkem m2, balkon garáž se zadním průjezdem m2, chodba m2 2.NP byt 1+4 s příslušenstvím (kuchyň m2, pokoj m2, pokoj m2, pokoj m2, pokoj m2, předsíň m2, předsíň s WC 2.90 m2, koupelna 3.20 m2, kotelna 2.00 m2) celkem m2 Celkem užitná plocha činí m2. Konstrukční řešení: Svislé konstrukce zděné, převážně v tl. 45 cm, stropy s vodorovnými podhledy, plochá střecha, klempířské prvky, fasáda břizolitová. Dlažby teracové a keramické, podlahy PVC, okna zdvojená dřevěná, dále uvažováno standardní provedení sociálního zařízení (obložené vany, splachovací WC, standardní vybavení kuchyně), etážové topení. Technický stav: Uvažován přiměřený stáří a především rekonstrukci před 28 lety, čímž došlo k prodloužení životnosti. Zvenčí zjevna zanedbaná údržba (štítová fasáda, neobnovené nátěry).

5 -5- Výměry: Zastavěná plocha: 11,20x12,90 = 144,48 m2 Obestavěný prostor: 144,48x7,15 = 1 033,03 m3 b) Součásti a příslušenství Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, dále venkovní úpravy na stp. čk a pp. čk. 1356/8, včetně lehké kolny a oplocení. c) Pozemky Přímo přístupny z veřejné komunikace, v zastavěné části města, plně zainvestované území, rovinaté, s možností záplavy, tvoří spolu funkční celek. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 1356/8 296 celkem 547

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Pardubice, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

7 -7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp ,82 0,85 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny: x 0,02 = ,- Kč

8 -8- POZEMKY Ocení se ve výši obvyklých stavebních pozemků v místě, které činí v průměru 1 920,- Kč/m2. Výpočet: 547 m2 x 1 920,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Pardubice se sice zobchodovalo v posledním roce více obdobných nemovitostí, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání, pouze informace od místních realitních kanceláří. Z nich vyplývá průměrně dosažená cena přepočtená na 1 m2 podlahové užitné plochy ,- Kč/m2, rozumí se objekt včetně součástí, příslušenství a přiměřených pozemků. Dále pro alternativní způsob použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S- Reality. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy v závislosti na podlahové plochy, velikosti, technický stav, výměru pozemků vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.80 vystihující reálnost prodejnosti.

9 -9- Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Nabídková cena Koeficient Srovnatelná cena vybavení a polohy Pardubice Studánka , Pardubice Bílé Předměstí , Pardubice Bezděkov , Pardubice Bílé Předměstí , Pardubice Staré Čivice , Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena ,- Kč Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství. Prodejnost: x 0,80 = ,- Kč Alternativa 1 pomocí podlahových ploch 204 m2 x ,- Kč/m2 = ,- Kč Vážený průměr: ( ) / 2,00 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně ,- Kč.

10 -10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v regionu sice převis nabídky nad poptávkou, ale jedná se o žádanou lokalitu části města Bílé Předměstí, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Dvamiliónysedmsettisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

11 -11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7055/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-