ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7126/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7126/ o ceně nemovitosti ideální ½ pozemkových parcel zapsaných v LV č. 164 v k.ú. Příkrakov, obec Včelákov, okres Chrudim Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 781/15-65 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) pachtovní smlouva g) realitní servery a skutečnosti zjištěné na místě h) šetření o tržních cenách v okresu Chrudim Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou provedeno dne Povinný nepřevzal doporučený dopis, spolumajitel zaslal pachtovní smlouvu. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 164, katastrální území Příkrakov, obec Včelákov, okres Chrudim.

3 -3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Jehličková Marie, narozena Remeš Jiří, narozen ½ ½ 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: Pozemková parcela č. výměra kultura pozemku 338/6 444 trvalý travní porost trvalý travní porost 352/ trvalý travní porost trvalý travní porost 355/ trvalý travní porost 383/3 133 trvalý travní porost 385/ trvalý travní porost 508/ trvalý travní porost 510/3 139 trvalý travní porost Celkem m2 3. Popis: Oceňované pozemky se nalézají ve třech lokalitách katastrálního území, z čehož pp.čk. 508/11 a 510/3 se nalézají v zastavěné části obce, další pozemky mimo zastavěnou část. Pp. čk. 385/5 a 383/3 ve vzdálenosti přibližně 400 m severně od průjezdné silnice, další jižně ve vzdálenosti 600 m. Žádná z parcel není přístupna přímo z veřejné komunikace či polních cest. Oceňované drobné parcely jsou v terénu neidentifikovatelné, neboť jsou součástí bloků, užívaných soukromým zemědělcem panem Milanem Svobodou z Dolního Holetína k zemědělské výrobě. Hranice parcel nejsou zřetelné, ale dle pochůzky v terénu jsou trvalé porosty pouze na okrajích drobných parcel 383/3, 508/11 a 345, zbývající parcely jsou bez trvalých porostů.

4 -4- Všechny pozemky jsou zemědělsky využívané a jsou v celém rozsahu pronajaty k zemědělské výrobě. Katastrální území není dotčeno omezením CHKO Železné hory, ale bezprostředně sousedí s hranicemi CHKO. Katastrální území Příkrakov je součástí obce Včelákov, která má dle údajů ČSÚ k celkem 558 obyvatel, cena zemědělské půdy není upravována dle přílohy 5. Průměrná cena zemědělské půdy v k.ú. Příkrakov je 4,35 Kč/m2. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Pro tento případ analogicky použito způsobu zjištění ceny dle cenového předpisu, tj. vyhlášky č. 345/2015 Sb..

5 -5- Zemědělská půda: ocenění dle 6, odstavec 1-6. Pozemková výměra Cena 1 m2 Cena pozemku parcela č. BPE J část celkem 338/ , , ,04 278, , , , , , ,60 352/ , , ,80 960, ,04 206, , ,22 168,80 355/ ,22 603, , , ,78 383/ ,22 561,26 385/ , , ,04 492, ,82 508/ ,04 119, , , ,92 510/ ,22 400, ,33 58,52 459,42 Celkem m ,00 Kč z toho podíl paní Jehličkové ½ zaokrouhleno = ,50 Kč ,00 Kč SLOVY: dvacettřitisíctřistadevadesátkorun//

6 -6- Stanovení obvyklé ceny Zásady pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé vycházejí ze zjištění o dosažených tržních cenách v obci a okolí. Informace o pozemcích: Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky v mírně teplém a vlhkém regionu s průměrem ročních srážek mm a s průměrnou roční teplotou 6-7 stupňů C s velmi dobrou vláhovou jistotou. Oceňované parcely jsou v jižní části katastrálního území obce mimo zastavitelnou část a tvoří součást scelených bloků orné půdy a luk bez zřetelných hranic. Pozemky jsou ve svažité krajině, přístupné po parcelách jiných vlastníků, neboť evidovaná síť polních cest v lokalitě zanikla a tvoří součást bloků. U zemědělské půdy jako základní půdní druh převažují půdy, vzniklé rozpadem kyselých hornin (ruly, žuly) jako hnědé půdy a hnědé půdy oglejené, středně těžké, v ornici slabě štěrkovité, většinou s dobrými vláhovými podmínkami. Z hlediska svažitosti převažují pozemky svažité, náchylné k půdní erozi při využívání parcel jako orná půda. Analýza obvyklé ceny pozemků vychází ze zjištěných hodnot pozemků v souladu se stavem na trhu nemovitostí, kdy ceny výrazně překračují hodnoty vypočtené dle cenových předpisů, což je ovlivněno stavem trhu, kde je výrazný přebytek poptávky nad nabídkou, která vychází ze zjištěných skutečností, ovlivňujících ceny zemědělské půdy. I. Současné příznivé dotační podmínky programu LPIS, které stabilizují zemědělské podnikání ve všech výrobních podmínkách a vytvořily finanční předpoklady pro investování do modernizace staveb a strojního vybavení zemědělských závodů, ale také pro nákup zemědělské půdy, pronajaté zemědělské půdy dosavadními nájemci od vlastníků. Tato skupina vytváří reálné předpoklady pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé. Omezujícím faktorem pro ocenění této skupiny parcel je jejich malá výměra, která omezuje rozsah kupujících na stávajícího nájemce, omezeně vlastníky sousedících parcel, neboť velikost a rozmístění pozemků vylučuje možnost využití jiným právním subjektem. Tržní cena zemědělské půdy využívané pro zemědělskou výrobu vychází z ceny, za které jsou v obci a okolí realizovány majetkové převody od fyzických osob, neboť v okolí není státní půda pro prodej dle cenových předpisů.

7 -7- V obci je trh se zemědělskou půdou omezený pro jediného nájemce zemědělské půdy, v katastru není další soukromý zemědělec, takže cena v místě není ovlivněna nabídkami z místa a cena obvyklá je dána současnými tržními cenami, které vychází z obvyklé tržní ceny pozemků ve výši % základní ceny, vypočtené dle BPEJ. Jako cena v místě obvyklá je stanovena cena : u travních porostů 8,50 Kč/m2 Ceny pozemků: Pozemková parcela výměra m2 kultura Cena1 m2 Cena celkem 338/6 444 trvalý travní porost 8, , trvalý travní porost 8, ,00 352/ trvalý travní porost 8, , trvalý travní porost 8,50 340,00 355/ trvalý travní porost 8, ,00 383/3 133 trvalý travní porost 8, ,50 385/ trvalý travní porost 8, ,50 508/ trvalý travní porost 8, ,50 510/3 139 trvalý travní porost 8, ,50 Celkem m ,50 Kč toho podíl paní Jehličkové ½ = ,75 Kč zaokrouhleno ,00 Kč ======================= SLOVY: čtyřicetosmtisícosmsetpadesátkorun// Pozn.: Pachtovní smlouva neovlivňuje zjištěnou obvyklou cenu.

8 -8- Závěr: Návrh obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č. 164 v k.ú. Příkrakov činí ,- Kč. SLOVY: čtyřicetosmtisícosmsetpadesátkorun// Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

9 -9- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7126/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

10 -10-