ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6980/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6980/ o ceně nemovitosti I. stavební parcely čk. 375/4 se stavbou jiné stavby (zahradní chaty) a pp. čk. 375/9, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 743 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec II. spoluvlastnického podílu ve výši 1/7 na pozemkové parcele čk. 375/1, zapsaného v LV č. 737 k.ú. Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 638/14-40 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) zjištěné údaje na stavebním úřadu v Liberci g) realitní servery Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doručenkou se žádostí o součinnost, obsílka byla vrácena pro nezastižení. Nebylo možno provést vnitřní prohlídku, jde o jednoduchou stavbu, po dohodě s objednavatelem provedeno ocenění zvenčí dle dostupných údajů. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. I. LV č Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 743, katastrální území Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec (bez ev. č.).

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Tichá Veronika, narozena bytem Liberec, Seniorů 1620/13 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Zahradní chata (bez ev. č.) na stp. čk. 375/4 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky čk. 375/4 a 375/9 II. LV č Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 737, katastrální území Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Tichá Veronika, narozena podíl ve výši 1/7 bytem Liberec, Seniorů 1620/13 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 375/1

4 -4- Popis: Nemovitost je situována v okrajové, zastavěné části města s počtem obyvatel , její místní části Pilínkov, vzdálené od historického centra přibližně 3.50 km, od objektů občanské vybavenosti do 300 m, přístup cca 50 m od živičné komunikace. Jde o malou zahrádkářskou osadu, v jejím okolí převážně zástavba rodinnými domy a sklady. Pozemek zahrady se zahrádkářskou chatou je přístupen po pěšině (pp. čk. 375/1), která je ve spoluvlastnictví s ostatními majiteli okolních chat. Samotný pozemek je svažitý k jihu, pěšina silně svažitá k východu, souvisí s místním potokem. Parcela je oplocena drátěným pletivem, součástí je venkovní dlažba, suchý venkovní WC, povrchový laminátový bazén, předložené schody, společný letní vodovod. a) Zahradní chata na stp.čk. 375/4 Stavba přízemní, obdélníkového půdorysu, nepodsklepená, bez půdních prostorů. Stavba založena na betonových pilotech, kostra dřevěná rámová, oboustranně obita USB deskami. Střecha příhradová sedlová s malým sklepem, převážně živičná krytina. Okna zdvojená, podlaha z desek, zavedeno el. osvětlení, bez vytápění. Je patrna dostatečně realizovaná údržba, předpokládá se i vnitřní standard, suchý WC venkovní volně stojící. Dle sdělení vlastníků sousedních nemovitostí byla chata vybudována přibližně před 25 lety. Výměry: Zastavěná plocha: 15 m2 Obestavěný prostor: 43 m3 b) Součásti a příslušenství Spočívají v přípojkách inženýrských sítí, oplocení s plotovou brankou, venkovní suchý WC, předložené schody, laminátový bazén, trvalé porosty okrasné běžných druhů.

5 -5- c) Pozemky Pozemky přístupny ze společného pozemku čk. 375/1, veden jako zahrada, ve skutečnosti jde o svažitou pěšinu mezi dvěma řadami zahrad. LV č. 743 č.parcely Výměra v m 2 stp. čk.375/4 15 pp. čk.375/9 291 celkem 306 LV č podíl ve výši ideální 1/7 č.parcely Výměra v m 2 pp. čk. 375/1 170 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.

6 -6- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Liberec s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Zahradní chata ,91 0,85 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Zahradní chata

7 -7- SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně dle rozsahu k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 10 % z časové ceny hlavní stavby x 0,10 = 4 744,- Kč POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků v zahradních osadách činí v průměru 460,- Kč/m2. Výpočet: LV č m2 x 460,- Kč/m2 = ,- Kč LV č m2 x 460,- Kč/m2 = ,- Kč z toho ideální 1/7 činí ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 743 a 737 v k.ú. Pilínkov činí zaokrouhleně ,- Kč.

8 -8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou LV č. 743 Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě pozemky se zahradní chatou v zahrádkářské osadě). Nepodařilo se zajistit obdobné nemovitosti realizované v posledních 2 letech, z toho důvodu použito nabídek obdobných nemovitostí v realitních serverech. Jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, místa, přístupnosti, vzhledem k oceňované nemovitosti. Lokalita Výměra v Zahradní Nabídková Koeficient Srovnatelná m2 chata cena vybavení a cena polohy Liberec 434 ano , Dlouhomostecká Liberec 684 ano , Hluboká Liberec 478 ne , Dlouhomostecká Liberec - Hrádek 913 ano , nad Nisou Liberec, Plátenická 290 ano , Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena ,- Kč Tyto ceny obsahují pozemky včetně jednoduchých zahradních chat, součástí a příslušenství. V místě je v současné době mírný převis nabídky nad poptávkou.

9 -9- LV č. 737 Obvyklá cena stavebních pozemků v zahradních osadách činí v průměru 460,- Kč/m m2 x 460,- Kč/m2 = ,- Kč z toho ideální 1/7 činí ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č.743 a 737 v k.ú. Pilínkov činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, negativně ovlivněnou vyšší nabídkou oproti poptávce a následně sníženou prodejností, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty, snížena indexem prodejnosti 0,85. Výpočet: x 0,85 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č.743 a 737 v k.ú. Pilínkov činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Jednostosedmdesátsedmtisícpětsetkorunčeských

10 -10- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6980/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

11 -11-