ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6991/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6991/ o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 236/4 v bytovém domě čp. 236 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou, včetně podílu na společných částech budov a pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 9367/08-19 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří h) kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene (pořízena mnou na Katastrálním úřadu) Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den , obsílka se vrátila nedoručená, povinný se odstěhoval. Nebyla umožněna vnitřní prohlídka bytu, údajně již téměř 2 roky byt uzamčen prázdný informace získány od dalších vlastníků bytů v budově. Po konzultaci s objednavatelem posudku je provedeno ocenění tzv. zvenčí, dle získaných informací a s přihlédnutím k dlouhodobě nevyužívání bytu. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 753, katastrální území Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, Okresní úřad Rychnov nad Kněžnou. Vlastník: individuální vlastnictví Barvínek René, narozen v trvalém bydlišti se nezdržuje 2. Podíl na společných částech budov a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 619, katastrální území Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, Okresní úřad Rychnov nad Kněžnou. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Barvínek René, narozen podíl ve výši 76/ Z dostupných podkladů a částečné dokumentace vyplývá vybudování budov v letech Po roce 1992 byla obnovena krytina, obnoveny komínové hlavy. Dle sdělení starousedlíků nedošlo v oceňovaném bytu k žádnému zhodnocení.

4 -4-4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 236/4 b) Podíl na společných částech budov a pozemku ve výši 76/ Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, obytné části města s počtem obyvatel 2 154, ve stabilizované zástavbě sídliště, v bezprostřední blízkosti navazujícího sportoviště, od historického centra města vzdálena přibližně 400 m. Vybudována na mírně svažitém pozemku přivráceném k východu, přímo přístupna z veřejné zpevněné komunikace (Sídliště 1. máje), v území plně zainvestovaném. Jde o budovu volně stojící o dvou sekcích (vchodech) pod čp. 235 a 236 na stp. čk. 312, vytvářející jeden stavební celek. a) Bytová jednotka č. 236/4 Objekt má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní (sklepy, technické), celkem obsahuje 12 bytů, v každé sekci na podlaží po dvou bytech, byt se nalézá v sekci čp. 236 ve 2.NP, jde o byt 1+3 s příslušenstvím a sklepy. Konstrukční řešení: Objekt klasicky zděný z cihel v tl. 45 cm, s dožilou hydroizolací, schody teracové, střecha sedlová s dřevěnou konstrukcí (půda nevyužitá), krytina plechová, fasáda vápenocementová poškozena původní. Okna původní dřevěná dožívající, podlahy údajně vlýskové a teracové, dveře náplňové. Sociální zařízení sestává z koupelny s obloženou vanou, umyvadlem, el. boilerem, splachovací WC dle sdělení sousedů dosti zanedbané, potřebná modernizace. V bytě bývalo etážové topení s kotlem na pevná paliva, údajně bylo též nefunkční, i vzhledem k delší době nepoužívání lze předpokládat jeho nezpůsobilost.

5 -5- Technický stav: Budovy je podprůměrný, je poškozena fasáda, stav společných prostor v suterénu zanedbaný, vlhkost, dožilá okna i dveře, zjevné plně neodpovídající rozvody elektroinstalace. V bytě podstandardní stav. Výměry: Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Chodba Koupelna WC Sklepy 4x Celkem 9.74 m m m m m m m m2 76,36 m2 b) Pozemek Plně zastavěn budovou, v zainvestovaném území, sídlištní zástavbě, přístup z veřejné komunikace. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty a) Stavba Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti činí ,- Kč. Reprodukční cena: 76,36 m2 x ,- Kč/m2 = ,- Kč Opotřebení při stáří 60 let a snížené technické životnosti 90 let činí 66,60 %. Časová cena činí ,- Kč

7 -7- b) Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 320,- Kč/m2. Výpočet: 420 m2 x 320,- Kč/m2 = ,- Kč Podíl ve výši 76/736 činí ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 753 a 619 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v lokalitě města Rokytnice v Orlických horách). Nepodařilo se zjistit hodnověrné skutečné ceny obchodovaných realizovaných bytů v posledním roce. Z toho důvodu použito tzv. nepřímé metody, tj. informací realitních serverů, konkrétně S-Reality, jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, velikosti, místa vzhledem k oceňovanému bytu.

8 -8- Lokalita města Velikost bytu Výměra Cena bytu Koeficient Porovnatelná Rokytnice v O. horách v m2 cena Sídliště 1. máje , Sídliště 1. máje , U Nádraží , U Nádraží , T.G.Masaryka , Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou, z tohoto důvodu činí koeficient prodejnosti Výpočet: x 0,80 = ,- Kč Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 753 a 619 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, negativně ovlivněné vyšší nabídkou nad poptávkou a zchátralostí oceňovaného bytu, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, která plně zobrazuje situaci na trhu. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 753 a 619 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách činí ,- Kč. Slovy: Třistatřicettřitisícekorunčeských Závady spojené s oceňovanou nemovitostí V kupní smlouvě o převodu bytové jednotky a smlouvě o zřízení věcného břemene ze dne , pod bodem VII smlouvy zřízeno věcné břemeno spočívající v bydlení v jednotce č. 236/4 se spoluužíváním kuchyně, dvou pokojů a příslušenství p. Radce Barvínkové. Toto břemeno se zřídilo bezplatně a na dobu určitou, do doby uzavření manželství kupujícího (nyní povinného). Jelikož nebylo sděleno, zda povinný se dosud oženil, vyčísluji pro potřebu objednavatele hodnotu tohoto věcného břemene, záleží na jeho rozhodnutí a znalostech, zda bude o tuto cenu snížena cena bytu (výnosovým způsobem dle ročního užitku). Dle 18 vyhlášky č. 151/97 Sb., odst. 3: Roční užitek obvyklou cenou Kč/měsíc x 12 měsíců ,- Kč Reálný užitek za maximálně 5 let ,- Kč Hodnota práva odpovídající věcnému břemeni činí ,- Kč (za předpokladu nesplnění podmínky uzavření manželství).

10 -10- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6991/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

11 -11-